房屋認購書的法律效力

Ⅰ 商品房認購書的法律效力及定金是否能

您好：
商品房認購書的法律效力及定金是否能要回
關於認購書的法律效力，歷來爭論很大。肯定的一方認為，認購書本身即為一買賣合同，雙方當事人磋商後簽訂一書面的認購書，如果當事人是在平等自願的基礎上表達了自己的真實意思，則從程序、形式、內容上看，認購書都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。否定派則認為，認購書與正式的房屋買賣合同不能混為一談。因主合同（即正式買賣合同）尚未成立，作為從合同的認購書根本就無效。那麼審判實踐中一般是怎麼處理的呢？司法實踐中普遍性的做法是傾向於採用肯定觀點的，認為只要開發商具備預售的條件，這個條件就是我們前面所說的商品房預售條件，即最起碼應當是具有預售許可證。在這種情況下，如果認購書為雙方真實意思表示，且內容合法，則認購書具有法律拘束力。特別是最高法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》頒布以後，認購書的法律效力更是有了明確的法律依據。該《解釋》第4條規定：「出賣人通過認購、訂購、預購等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。」即在一般情況下，認購書雖不是商品房買賣合同，但它具有法律效力。《解釋》第5條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」就是說，具備了商品房買賣合同主要內容的認購書與商品房買賣合同具有同等的法律效力。
那麼，司法實踐中認可認購書的法律效力，是否意味著購房者必須在認購書所約定的期限內與開發商簽訂正式合同，否則，開發商即可沒收購房者的定金呢？這個問題正是認購書糾紛的症結之所在，也是我們今天要重點探討的問題。
根據我本人的理解及實踐經驗，我認為，雖然高院的司法解釋明確規定了認購書的法律效力，但實際上，認購書很難起到保證雙方當事人按時簽約的作用。特別是對購房戶來講，更是幾乎沒有實際的約束力。可以這樣說，如果你簽了認購書並且交了定金，到簽正式合同的時候，你不想買這個房子了，那定金幾乎可以百分之百的要回。完全沒有必要擔心定金會要不回來。為什麼呢？下面我就來說一說理由。
首先，我個人認為，認購書必須是在開發商具備預售條件的前提下簽署才有法律效力。高院的司法解釋雖然沒有明確這一點。但商品房銷售管理辦法規定：不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。可見，在不具備銷售條件的情況下，開發商不能收取購房人的定金。因此，簽訂認購書時，如果該樓盤沒有取得預售許可證，那雙方簽署的認購書其實並沒有法律效力。既然認購書無效，那開發商自然也就不能依據認購書沒收定金了。退一步講，即使在沒有預售許可證的情況下簽訂的認購書被認為有效，那也未必對購房人不利。因為，到簽正式合同時，開發商必須取得預售許可證，否則，開發商就不具備簽合同的資格。如果真的出現這種情況，那我們不僅可以要求開發商返還定金，而且可以要求開發商雙倍返還定金。因為，既然認購書是有效的，那開發商就應當按照約定時間簽署正式合同，現在，因開發商不具備預售資格導致不能簽訂正式合同，那開發商理應承擔雙倍返還定金的責任。
那麼，在開發商具備預售條件的情況下簽了認購書，將來如果不想簽正式合同，定金能退回來嗎？當然能。因為根據高院的司法解釋規定：因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。何謂不可歸責於雙方當事人的事由？我認為，雙方對正式合同的條款達不成一致，就是不可歸責於雙方當事人的事由。認購書中雖然包括了房屋位置、面積、價款等內容。但相對於一份完整的預售合同來說，還有很多內容沒有包括，比如辦理房產證的期限、面積誤差處理方式、違約責任等等。而現在的開發商一般都很牛氣，牛氣的表現之一就是不允許修改合同，要簽就安全按照他們擬定好的簽。在這種情況下，如果我們不想買這個房子的話，我們完全可以就合同條款向開發商發難。如果開發商不同意修改合同條款或簽訂補充協議，那合同自然就簽不成了。此時，開發商當然可以指責是我們不想買，而我們也可以指責是開發商不想賣。很顯然，這種情況下無法將責任歸咎於任何一方。因此，任何一方也就沒有理由要求適用定金罰責了。

Ⅱ 購房常識：認購書是否有法律效力

審判實來踐中，對商品源房認購書性質的認定，歸納起來有兩種觀點：
一種觀點認為認購書就是正式預售合同，因為認購書是買賣雙方平等自願基礎上的真實意思表示；
另一種觀點認為認購書非獨立的合同，因為認購書僅是對簽訂正式合同相關事宜的約定。
我們認為，認購書應屬於商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。
首先，認購書是平等主體之間為設立買賣商品房民事權利義務關系而簽訂的協議，根據我國合同法第二條規定，「本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議」，認購書應為獨立的合同。
其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬於商品房買賣合同。
最後，認購書與商品房買賣合同之間還存在許多不可預測的環節與風險，如果將認購書直接認定為商品房買賣合同，那麼開發商在掌握優勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此「買賣合同」或承擔違約責任，則會嚴重損害買方的利益。

Ⅲ 購房協議有法律效力嗎

購房協議是有效的，但還沒有發生法律效力。

根據《合同法》第三十二條、第四十四條的規定，當事人採用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。同時《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此你們的房屋買賣協議是成立的，從你們買賣雙方在協議上簽字時就已經成立，但還沒有發生法律效力，房屋買賣合同從房屋產權進行轉移登記時發生法律效力。

Ⅳ 商品房認購書是否具備法律效力，與房產交易合同有何區別

1、商品房認購書來是商品源房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。

2、認購書應屬於商品房買賣合同的預約合同，與商品房買賣合同之間是預約與本約的關系。

3、認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關事宜進行的約定，不是對商品房買賣結果進行直接確認，所以也不應屬於商品房買賣合同。其效力必須區別於本約即商品房銷售合同的效力。

4、 認購書與買賣合同有很大的區別，認購書的效力主要體現在以下三個方面：

一是鑒於買賣雙方對交易標的物所擁有的信息不對稱，開發商應當充分披露可能影響買方訂立本約的信息。

二是不應強加具有不合理條件的實際談判義務，特別是開發商不得利用自身的優勢，免除自己的責任或加重買方的責任。

三是持續談判的義務，除非出現重大僵局或終止談判的事由，雙方當事人應恪守誠信義務，繼續進行談判。

Ⅳ 房屋買賣中開發商沒有預售證，簽訂的認購協議有法律效力嗎

房屋買賣中開發商沒有預售證，簽訂的認購協議沒有法律效力。

在項目未取得《商品房預售許可證》的情況下，以團購、預訂、內部認購、登記等方式向購房人收取定金、預付款，屬於嚴重違規銷售行為，所以開發商沒有預售證簽訂的購房協議無效。

(5)房屋認購書的法律效力擴展閱讀:

依據中華人民共和國《城市房地產管理法》第四十五條：商品房預售應當符合下列條件：一已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二持有建設工程規劃許可證；三按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；四向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

國務院令第248號《城市房地產開發經營管理條例》第二十三條：一、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；二、持有建設工程規劃許可證和施工許可證；三、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金 達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度 和竣工交付日期；四、已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

建設部令第131號《城市商品房預售管理辦法》第六條：商品房預售實行許可制度。開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。

Ⅵ 商品房認購協議有法律效力嗎，如果違約要繳納

只要是經雙方意思表示一致所簽訂的合法合同協議都應當認定有效，在處理上版需權分類討論：
根據最高人民法院《商品房司法解釋》第4條對此做了較為明確的規定，具體分析如下：
1、如果認購書中明確約定，購房人應當在某個具體時間之內前來與開發商協商簽訂合同的，購房人則負有在約定的時間內與開發商協商的義務。如果購房人不履行該義務，顯屬違約行為，應當承擔相應的違約約定的時間內與開發商協商的義務。如果購房人不履行該義務，顯屬違約行為，應當承擔相應的違約責任。
2、如果預購人在約定時間內已經前來與開發商協商但未能達成合意的，對認購人而言並不一定構成違約。因為，認購書之條款一般較為簡單，並未涵蓋購房人所關心的全部事項；假如雙方存在分歧、無法達成合意的內容恰恰是該事項，則對認購人而言也並不意味著違約。其理由很簡單，合同的簽訂必須完全建立在雙方自願協商的基礎上，未能協商一致而簽訂本約合同的情形，對於認購書雙方當事人而言均不存在違約行為，無需承擔違約責任。

Ⅶ 購房認購書具有法律效力嗎

認購書全稱為《商品房認購書》，是購房者與開發商對交易房屋有關事宜的初步確認內。在沒有簽訂《商品容房買賣合同》前，是解決買房相關事項的條款，具有一定的法律效力。

當您簽認購書時，需要注意開發商的信息是否准確；有沒有「預售/銷售許可證」的證書編碼；房屋基本信息包括樓層、朝向、戶型、房價等要約定清楚；定金繳納的時間、金額及違約處理辦法要與開發商進行約定；還要注意將開發商對你的承諾寫進認購書中。

因為認購書是具有法律效力的，在簽時，還要仔細查看。

Ⅷ 商品房認購協議書有法律效力嗎是不是非法的呢可以

商品房認購協議書，是有法律效力的，雙方當事人應當按照認購書的約定履行確定內的義務。
《最容高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

Ⅸ 認購書的法律效力和購房合同是一樣的嗎

認購書抄的法律效力等同於購房襲者和開發商簽的購房合同。

認購書是購房者與開發商對外交易房屋有關事宜的初步確認。購房者在未與開發商簽購房合同之前，是解決買房相關事宜的條款，並具有一定的法律效力。

因為購房者在和開發商簽認購書時，為了保障房屋認購書的履行，開發商一般會要求購房者繳約定數額的定金（不超過總房款的20%）。若一方違反房屋認購書約定的合同義務，則定金則發生法律效力。購房者違約的，將無權要求開發商返還定金。開發商違約的，將向認購人雙倍返還定金。

因此，認購書規定了開發商不得把此房賣給其他人，也規定了購房者必須在多少日內與開發商商議購房合同的相關條款。