商品房備案的法律效力

A. 商品房已備案是什麼意思呢

已備案」，則是 指簽訂的買賣合同已在產權登記部門備案，也叫做網簽。網上簽約成功後，開發商進行備案程序操作，備案通過房管局審核，產生備案登記號，顯示在合同內頁右上角。開發商列印出合同，雙方簽字蓋章，各持所需的份數。

商品房買賣合同網簽備案後，所簽合同受到房屋管理局監管，網簽備案標志著商品房買賣流程合同簽定環節完成。

而且可以通過網上查詢系統進行查詢，本網合同備案查詢信息來源於房管局，備案查詢結果則表示所簽訂的合同已經受到監督，可以預防一房兩賣或開發商將已售房產再抵押的現象。

1、中國正規房地產買賣（一手，即開發商開商的擁有五證的項目），銷售需簽訂由國家建設部和工商總局制定的標准合同《商品房買賣合同》，最少的簽訂三份，一份開發商，一份業主，一份房地產主管部門備案。

2、合同到房地產主管部門備案，這是國家強制要求的，用以未來辦理產權時使用，同時也是對房地產行業及市場的宏觀管理。

3、目前，大部分城市，簽訂上述合同，都是經過房地產主管部門的專用網路系統簽約。簡稱網簽。

4、網簽後，列印，再手簽完成，再交由房地產主管部門備案，相當於官方認證並監管。是對業主的一種保護措施。

5、完成行政備案手續後，會將網路系統上的房源變更成已備案顏色。

(1)商品房備案的法律效力擴展閱讀：

申請房屋登記，應當由有關當事人雙方共同申請，但本辦法另有規定的除外。

有下列情形之一，申請房屋登記的，可以由當事人單方申請：

（一）因合法建造房屋取得房屋權利；

（二）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利；

（三）因繼承、受遺贈取得房屋權利；

（四）有本辦法所列變更登記情形之一；

（五）房屋滅失；

（六）權利人放棄房屋權利；

（七）法律、法規規定的其他情形。

B. 與開發商簽訂購房合同房官局已備案有什麼法律效力

《物權法》第15條規定：「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的內合同，容除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力。」
依據物權法相關規定依法登記權屬證書只是物權變動的權利要件，而不是買賣生效要件，在尚未取得產權的情況下，雙方簽訂《房屋買賣合同》的行為屬於債權行為，不是物權行為，
只要符合合同的成立要件，就應當認定為合同有效。也就是說雙方簽訂合同後，由於房屋不能辦理過戶手續，房屋的物權並未發生變動不能對抗雙方之外的第三人；但在雙方之間，債權已經成立，雙方都受到相關條款的約束，其後的取得產權證書、協助過戶等行為是當事人應當履行的義務，如不能達到上述目的，購買方可依法要求違約方繼續履行合同承擔違約責任或者退還購房款賠償損失。
由此可知，未取得房產證的房屋買賣合同是具有法律效力的，但是未取得房產證的房屋買賣行為涉及到諸多風險，因此買賣雙方一定要制定嚴密的買賣合同條款，將糾紛的可能性降到最低。

C. 房管局備案和網簽有什麼區別啊

1、含義不同

備案一方面指的是房屋租賃備案登記，房地產管理部門為了規范房屋租賃進行的登記工作。另一方面是指購房合同備案，經相關部門審核後取得備案號，列印出合同文本，買賣雙方簽字蓋章。合同簽約完畢後，經房地產管理部門審核會返回一個06開始的9位數備案號，說明合同已經備案成功。

網簽是房地產管理部門為規范房地產企業規范銷售房屋，防止開發企業捂盤以及一房多賣而建立的一個網路化管理系統。

2、流程不同

房管局備案在出租人與承租人簽定《房地產租賃合同》後，到房屋所在地街出租屋管理服務中心工作站申請房屋租賃備案登記，並提交相關資料。購房合同備則是在與承購人簽訂《商品房買賣合同》之日起30日內，由房地產開發企業向項目管轄范圍的房管部門申請辦理商品房預售合同備案。

"網簽"流程為交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款→由房地產開發企業通過網上簽約系統，列印經雙方確認的協議或合同→雙方當事人簽字（蓋章）→在電子樓盤表上註明該商品房已被預訂或簽約。

3、法律效力不同

備案具有法律效力，而網簽沒有法律效力。

(3)商品房備案的法律效力擴展閱讀

備案和網簽的作用

1、實行備案和網簽制度，可以對開發商進行有效的制約。它不僅能促使開發商加快建房，按章辦理產權證，也可使購房者更加放心，很好地規避了一房二主、一房多賣為消費者帶來的諸多隱患。

2、將擺脫繁雜的傳統紙質合同，讓企業交易過程更便捷，更高效，更低成本，不再受時間，地域的限制。另外網簽合同則可以在電腦中原樣歸檔、檢索、提供數據，方便企業查找信息，還可以導入企業的ERP系統，企業在對賬、結算、資金控制等方面可以因此獲得極大的便利。

3、簽約雙方採用電子簽名技術（各自使用第三方電子認證機構頒發的買賣盾數字證書）在線簽署電子合同及其他締約協議文本。此類網簽後的電子文件可以進行保存、提取、司法驗真、稅務稽查等，可以大大提高電子商務的安全高效性。

D. 房屋網簽後備案的法律效力

公示公信力，防止賣家一房兩賣，保護買家權益的。但不具有物權效力。

E. 商品房買賣備案合同有產權法律效力嗎

沒有，合同備案只是行政流程，合同本身有效，但是在你辦完產證之前，產權還回沒有過戶的。
根據《答最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條
當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

可見，備案只是行政手續，與合同效力無關，與產權是否變動也無關

F. 買房網簽跟房產局備案有什麼區別

房管局備案和網簽兩者的區別：

1、含義不同：

房屋備案，就是房地產管理部門為了規范房屋租賃進行的登記工作。 由出租屋管理服務中心工作站內勤崗負責受理房屋租賃雙方當事人的資料，並進行審查，並對稅收員負責對房屋租賃雙方當事人的資料進行復查。

在房地產領域網簽就是交易雙方簽訂合同後，到房地產相關部門進行備案，並公布在網上。然後會給個網簽號，用戶可以通過網簽號在網上進行查詢。網簽是為了讓房地產交易更加透明化，防止"一房多賣"，簽合同後可以撤銷。

2、程序不同：

房管局備案在出租人與承租人簽定《房地產租賃合同》後，到房屋所在地街出租屋管理服務中心工作站申請房屋租賃備案登記，並提交相關資料。

一般的"網簽"程序是：交易雙方當事人根據網上公示的商品房定金協議或買賣合同文本協商擬定相關條款→由房地產開發企業通過網上簽約系統，列印經雙方確認的協議或合同→雙方當事人簽字（蓋章）→在電子樓盤表上註明該商品房已被預訂或簽約。

(6)商品房備案的法律效力擴展閱讀：

正常購房流程是先網簽購房合同，然後在去房管局辦理購房合同備案手續。

網簽和備案有著本質的區別，網簽只是房地產管理部門為規范房地產企業規范銷售房屋，防止開發企業捂盤以及一房多賣而建立的一個網路化管理系統。

備案是根據我國建設部所頒發的《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:商品房預售實行許可證制度。開發企業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

依據《城市商品房預售管理辦法》第十條同時規定:商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。

兩者的共同作用是，防止一房多賣，當我們要注意的是網簽是沒有備案的法律效力的，只能實現備案的管理效果。辦理好網簽後如要實現備案的法律效力還必須要到當地的房地產登記機構辦理備案登記手續。

G. 房管局沒有備案的房子簽訂的買賣合同是否有效

房屋沒有在房管局登記備案，該房不屬於合法房屋，不可以進行上市買賣交易，在進行買賣交易到交易中心這塊時會審核不通過，所以相應簽訂的房屋買賣合同也是無效的。房屋買賣有明確規定，不能對無產權，以及部分產權的房屋進行買賣，所以依法可以解除合同。

如果沒有備案，房管局沒有你這套房的買賣信息，到時可能會被一房二賣。

(7)商品房備案的法律效力擴展閱讀：

房屋備案申請

1、出租人與承租人簽定《房地產租賃合同》後，到房屋所在地街出租屋管理服務中心工作站申請房屋租賃備案登記，並提交下列資料：

（1）房地產權證或者其它合法的權屬證明（驗原件，復印件1份）；

（2）《房地產租賃合同》一式四份；

（3）出租人居民身份證或其它有效身份證件（復印件1份）；

（4）承租人居民身份證或其它有效身份證件（復印件1份）；

2、審查

工作站內勤崗根據相關法律、法規對申請資料的真實性、完整性、規范性進行審查，對符合房屋備案登記的出租屋，將原件還返申請人，在《房屋租賃備案受理表》上簽名確認，並將相關資料送街出租屋管理服務中心稅收員復查，對不符合登記備案的出租屋，將相關資料退還申請人，並耐心說明原因。

3、復查

街出租屋管理服務中心稅收員接到申請人的資料後，對申請人資料的真實性、完整性、規范性進行復檢，符合登記備案的，在《房屋租賃備案受理表》上簽名確認，通知工作站內勤崗領回相關資料。

4、交付

街出租屋管理服務中心工作站內勤崗負責把《房地產租賃合同》交付房屋租賃備案申請人。

5、質量監督

下一環節監督上一環節的辦理質量，上一環節不符合規范要求時，即時填寫《工作流程偏差整改通知單》或《不合格服務評審處置表》進行糾正，經下一環節驗證確認已符合規范要求時，再繼續辦理。

6、歸檔

房屋租賃合同及相關資料由街出租屋管理服務工作站經辦人按要求整理歸檔。

參考資料：

網路-房屋備案

H. 商品房買賣預告登記與商品房買賣合同備案登記有何區別

1、法律效力不同

商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，而預告登記是不動產登記制度，二者的法律效力完全不同。

2、登記的程序及部門不同

《城市房地產管理法》第四十四條第二款規定：「商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。」可見商品房預售合同的登記備案是政府主管部門行使監管職權、房地產經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為。

而預告登記時雙方合意之下申請的，只有雙方達成合意才能可以申請登記，也可以不用申請預告登記。可見登記備案的啟動主體是房地產開發商，而預告登記的啟動主體則是簽訂了物權協議的當事人。且根據《房屋登記辦法》的規定，辦理預購商品房預告登記必須有已經登記備案的商品房預售合同原件才能辦理，即備案登記是預告登記的前置程序。

3、兩者的登記機關也不一定是同一個

預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地產管理部門。

4、適用范圍不同

商品房預售合同的登記備案，其登記的標的僅限於商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的范圍之外;而預告登記適用於所有不動產交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地產開發項目的整體受讓等。

預告登記制度具有如下特點：

1、根據物權法定原則，預告登記制度作為我國《物權法》規定的不動產物權登記制度中的重要制度之一，其性質與法律效力均有明確規定；而我國對商品房預售登記備案制度並沒有明文規定。

2、預告登記制度是對權利人享有的物權請求權的登記，使其具有物權效力，具有合理性；而商品房預售登記備案制度是對商品房預售合同的登記，使其具有物權效力存在理論上的障礙。

3、預告登記制度是權利人根據私法行使私權的行為，是「意思自治」原則的體現，更好地體現了房地產市場的經濟性，提高了效率；而商品房預售登記備案制度是預售人依據公法進行的，具有行政強制性。

4、預告登記制度適用的范圍更為廣泛，依據《物權法》第二十條第一款的規定，只要是當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，都可以按照約定向登記機構申請預告登記；而商品房預售登記備案制度只適用於商品房預售。

進行商品房預告登記：

1、商品房買賣合同登記備案後，購房者可以和開發商在預售合同中合同約定預告登記。

2、約定後，購房者到房地產管理部門進行申請，經過受理審核後，由房產管理部門記載於登記簿，購房者交費後領取登記證明。

3、辦理登記預告需要提交的材料有：預告登記申請書；申請人的身份證明；已登記備案的商品房買賣合同，以及當事人關於預告登記的約定；買受人單方申請預購商品房預告登記，出賣人與買受人在商品房買賣合同中對預告登記附有條件和期限的，買受人應當提交相應的證明材料；其他必要材料。

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預告登記特點

預告登記與一般的不動產登記區別表現在：一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。

納入預告登記的請求權，對後來發生與該項請求權內容相同的不動產物權的處分行為，具有排它效力，以確保將來只發生該請求權所期待的法律結果。因此，預告登記是與異議登記同時構成不動產登記中的重要內容。

商品房買賣合同的主要內容：

1、當事人，商品房的出賣人一般是房地產開發企業，應註明其名稱、法定代表人、工商登記號、住所及聯系方式等基本情況。買受人如為法人或其他組織，同樣予以註明。如為自然人，則應註明其姓名、身份證件號碼、住所及聯系方式等。

2、商品房基本狀況，要註明出賣人出售房屋的法律依據，包括土地使用權出讓合同號、土地使用權證或建設用地批准書號、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、如為預售商品房，還應明確其預售許可證號。

3、價款及支付方式，商品房的價款包括單價與總價兩種。總價可以按幢、套或單元計價，不論商品房實際面積與約定是否存在誤差，均不對其價格進行調整。單價是按商品房面積計價，可分為依建築面積計價、依套內建築面積計價和依使用面積計價三種方式。

商品房買賣合同的價款支付方式一般有三種方式：第一，以所購商品房抵押貸款的方式付款，也稱按揭付款；第二，一次性付款；第三，分期付款。按揭付款方式，應明確約定買受人應支付的首期金額及支付時間與方式，向哪家銀行申請貸款，如貸款申請不獲批准時有關事項的處理等。如為一次性付款或分期付款方式，則應明確房款或各期房款的支付時間及方式。

4、商品房交付使用方式及條件，合同需明確商品房的交付時間與程序。通常由出賣人於合同約定日期前通知買受人前往商品房所在地接受交付，買受人則於交付使用通知送達後按約定或通知指定的日期接受交付。

合同應對商品房應當具備的使用交付條件約定，主要為商品房應具備必要的驗收文件，如建築工程質量驗收、消防驗收、綜合驗收登記備案表等。買受人依照合同約定的交付使用條件對商品房進行驗收。