成交確認書的法律效力

A. 二手期房的房屋買賣確認書是否有法律效力

根據《房地產法》相關規定，買賣二手房屋同樣要具備：房產證，土地使用權證，專房屋買屬賣合同，你這的房屋買賣確認書即指的是房屋買賣合同（協議）。只要是房屋買賣雙方自願訂立的，意思表示真實，不違反法律法規，符合法律規定的形式，其是有效的。證明當事人已就買賣房屋達成了協議。但千萬要記住，只有辦理了過戶手續，取得房產證即房屋所有權證書，房屋所有權才真正歸你。"二手期房？？"你要搞清了期房的概念，是指房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。期房怎麼可能是二手的呢？
你簽的協議中很多項目不明，該協議很勉強。既然房主沒房產證就好辦了，你可以去起訴，取得訴訟主動權。你就說，因為房主沒房產證，這本身就是違法的。你買了房子也沒所有權。協議無效。

B. 一地兩證，法律效力將如何界定

【基本案情】
2006年7月20日，某國有企業向A市政府請求對其一劃拔土地進行出讓，經批准後，便與A市國土資源局簽訂了委託出讓手續，經評估等手續，A市國土資源局便將上述土地進行了公開掛牌出讓。某房地產開發公司成功競得該地塊，當日房地產開發公司與A市國土資源局簽訂了《掛牌成交確認書》及《國有建設用地使用權出讓合同》，在房地產開發公司繳納相應地價款後，A市國土資源局為其辦理了建設用地頒證的登記手續，A市人民政府核發了A國有[2008]第X號國有建設用地使用證。但房地產開發公司並未實際取得該建設用地。原來，國有企業並未按照A市國土資源局的要求交出建設用地，國有企業與某物流公司就該土地簽訂了長期的承包經營合同，國有企業認為，雖然2006年7月20日向A市國土資源局提交的《報告》中載明了「國有公司與物流公司經協商一致同意，在辦理出讓手續時，解除長期承包經營合同和相應公證書」的承諾，但由於A市國土資源局在對此建設用地進行出讓競標時未通知其參加，故認為無效，承包合同未解除，也無法交建設用地。
後起糾紛訴至法院，房地產開發公司訴訟請求：判決A市國土資源局依法履行交付爭議建設用地義務，並賠償相應損失。
【法院判決】
一審法院：認為A市國土資源局在掛牌出讓前未對國有公司持有的國有建設用地使用權證辦理變更注銷手續，直接出讓給房地產開發公司，並辦理了建設用地使用權證，造成了一地兩證，違反了法定程序，屬於無效合同。根據《合同法》第58條規定「合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任」，基於此，判決房地產開發公司與A市國土資源局之間簽訂的《國有建設用地使用權出讓》合同無效，A市國土資源局返還房地產開發公司交付的建設用地價款2806.23萬元並賠償自合同簽訂之日起至判決之日止的相應利息損失。
房地產開發公司不服，於是向上一級人民法院上訴。
二審法院：認為房地產開發公司與A市國土資源局雙方簽訂的合同，是當事人雙方的真實意思表示，雖然程序上有些瑕疵，但並沒有《合同法》第52條中規定的「違反法律、行政法規的強制性規定」情形，故合同是有效的。而且根據《物權法》第9條規定「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」，而且A市國土資源局已經依法為房地產開發公司辦理了相應的國有建設用地使用權證書，故A市國土資源局已經履行了交付出讓國有建設用地使用權的義務，房地產開發公司已經依法擁有了該幅建設用地的使用權。但至於房地產開發公司至今無法使用建設用地，是由於國有公司的侵權行為，可另案處理，但房地產開發公司在此訴訟請求中未提出停止侵權請求，故本院不予處理，故判決：撤銷一審判決;駁回房地產開發公司的訴訟請求。
【律師評析】
一、這是一起涉及劃拔土地經批准變性為出讓土地過程中引起的糾紛。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》及《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。正因為劃撥土地是基於無償取得，其在轉讓時有較為嚴格的批准手續，最基本的程序就是要徵得市、縣人民政府政府的批准同意，否則轉讓違法，效力上將存在瑕疵。本案中系爭地塊原屬某國有企業所有，該企業為盤活建設用地請求A市政府同意其將劃撥地出讓，提交了請求《報告》，且《報告》中載明了「國有公司與物流公司經協商一致同意，在辦理出讓手續時，解除長期承包經營合同和相應公證書」的承諾。在徵得政府批准同意後，與A市國土資源局簽訂了委託出讓手續，而A市國土資源局也依法經批准進行了掛牌公告，至於A市國土資源局在對此建設用地進行出讓競標時未通知國有企業參加並不影響出讓的效力。因此，我們認為：首先，A市國土資源局對該地享有完全的處分權;其次，A市國土資源局並沒有義務通知國有企業或物流公司參加競標的義務，其參加與否不能左右競標的效力。
二、判斷一項合同是否合法有效，在我國民事領域，遵從「意思自治」原則，只要當事人具備相應民事行為能力，意思表示真實、協商一致，且不違反法律和行政法規的強制性規定，那麼合同就合法有效。在本案中，A市國土資源局雖然在出讓程序中疏忽沒有盡到合理的審查義務而導致國有企業原持有的國有建設用地使用權證未注銷，但並沒有違反「法律、行政法規的強制性規定」，根據2009年5月份出台的《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第十四條規定，合同法第五十二條第(五)項規定的「強制性規定」，是指效力性強制性規定，由此更進一步地限制了合同無效的情形。因此，我們認為：二審法院的判決A市國土資源局與房地產開發公司簽訂的國有建設用地使用權出讓合同合法有效，是正確的。
三、關於房地產開發公司請求市國土資源局交付出讓國有建設用地使用權的問題，在此，本律師認為二審對此的判決是值得商榷的。雖然物的交付問題，在我國，動產一般採取轉移交付主義，而不動產採取變更登記交付主義，在此房地產開發公司已經依法取得了A市人民政府頒發的國有土地使用權證，房地產開發公司是合法的物權人，但根據目前情況房地開發公司卻沒有實際取得土地，這實際上是A市國土資源局沒有完全履行交地義務造成的，原因如下：第一，根據目前的《國有建設用地使用權出讓合同》，一般都規定了出讓人交付土地的時間及交付條件，如現在由中華人民共和國國土資源部和中華人民共和國國家工商行政管理總局聯合制定的《國有建設用地使用權出讓合同》範本第六條就規定了「出讓人同意在X年X月X日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第 項規定的土地條件……」，所以A市國土資源局與房地產開發公司簽訂的出讓合同應該也包含此項條款，若如此，出讓方只單純地給受讓方辦理了相應的國有建設用地權證，並不代表其完全履行了交地義務。