商品房銷售管理辦法在法律效力層次上屬於

① 效力性規定和管理性規定的區別

效力性規定和管理性規定一般會旅搜有以下的2個區別：
1、概念不同。效力性強制性規定通常是指，法律規定影響法律行為效力的規定，通常會出現在行政、民事領域，如果行為人做出違反效力性強制性規定的行為，那麼該行為在法律上無效。效力性強制性規定是和管理性強制性規定相對的概念；
2、效力性規定和管理性規定的源坦首流不同。
法律依據
《商品房銷售管理辦法》第六條 商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許拆信歷可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

② 哪裡有商品房銷售管理辦法的司法解釋啊急！

北京市一年的商品房開發量達到1000萬平方米，每年房地產業貢獻北京市GDP的2%，是最重要的支柱產業。如此巨大的開發量，必然會發生大量的商品房買賣糾紛。對於這些糾紛的解決，政府、司法機關都十分重視，出台了一系列規章規范市場：建設部於2001年4月頒布《商品房銷售管理辦法》（以下簡稱《銷售管理辦法》），最高人民法院於2003年4月發布《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》），北京市人民政府於2003年9月2日頒布《北京市城市房地產轉讓管理辦法》（以下簡稱《轉讓管理辦法》）。筆者結合上述規定，針對商品房買賣中的若干法律問題作簡要分析，就房地產開發企業如何避免、減少糾紛的發生提出建議。

一、 預售許可證

《銷售管理辦法》規定商品房預售實行預售許可證制度。

《司法解釋》規定出賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但在起訴前取得商品房預售許可證的，可以認定有效。

《轉讓管理辦法》規定了房地產開發企業取得預售許可證的條件和程序及須提交的文件。同時規定對符合條件的預售申請，市國土房管局自受理申請起10個工作日內核發預售許可證。預售時，開發企業應當向買受人出示商品房預售許可證。

綜合：房地產開發企業必須取得商品房預售許可證方可與買受人簽署商品房買賣合同，無預售許可證訂立的商品房預售合同無效。預售時開姿培鄭發企業應當向買受人出示預售許可證。

二、 廣告

《銷售管理辦法》規定房地產開發企業在商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

《司法解釋》規定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容。

《轉讓管理辦法》規定開發企業取得預售許可證後，方可發布商品房預售廣告、參加房地產交易展示活動。

綜合：開發企業必須取得預售許可證，方可發布預售廣告、參加展會等活動。廣告的內容一般不作為合同的內容，但若廣告對房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，又對合同中拆的訂立及房屋價格的確定有重大影響時，該說明和允諾應視為合同內容。這就要求開發企業在發布廣告和宣傳資料時應依據政府相關批准文件的內容發布真實、合法、准確的信息，對發布廣告後確依法予以變更的事項，應在簽訂合同時在合同中與買受人明確約定，以免在交付房屋時雙方發生爭議。

三、 定金

《銷售管理辦法》規定不符合銷售條件的，開發企業不得收取任何預訂款性質費用。符合銷售條件的，收取的預訂款性質費用在訂立商品房買賣合同時抵作房款，跡頌雙方未能訂立商品房買賣合同的，開發企業應當返還；雙方另有約定的從其約定。

《司法解釋》規定出賣人通過認購、訂購、預訂等方式收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如因一方原因未能訂立合同的，按照法律關於定金的規定處理（即沒收定金或雙倍返還定金），因不可歸責於雙方的事由致使未能訂立合同的，出賣人應當返還定金。

《轉讓管理辦法》中的規定與《銷售管理辦法》一致。

綜合：開發企業在認購書中可以約定收取定金作為訂立商品房買賣合同的擔保，若因買受人的原因致使未能訂立合同，開發企業可以沒收定金，若因出賣人的原因致使未能訂立合同，開發企業應當雙倍返還定金。若在認購時收取的不是定金，而是預付款性質的費用（如約定為訂金），則不發生沒收或雙倍返還的法律效力。

四、 抵押

《銷售管理辦法》規定開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的規定執行。（《擔保法》規定抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人並告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。《城市房地產抵押管理辦法》規定經抵押權人同意，抵押房地產可以轉讓。）

《司法解釋》規定商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給他人，以致合同目的無法實現，無法取得房屋的買受人可以解除合同，要求返還房款、利息、賠償損失，並可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。出賣人在訂立合同時故意隱瞞該房屋已經抵押的事實，導致合同無效或者被撤消、解除的，買受人可以要求返還房款、利息、賠償損失，並可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

《轉讓管理辦法》規定預售已抵押的商品房，開發企業應當通知抵押權人並將抵押情況告知買受人。開發企業不得將已預售的商品房進行抵押。

綜合：開發企業可以銷售已經抵押的商品房，但必須徵得抵押權人的同意並將抵押情況明確告知買受人，即開發企業若銷售已抵押的房屋，應當在合同中與買受人確認該房屋已抵押的事實，並取得抵押權人的同意。若開發企業在訂立合同時未告知該房屋已抵押，根據擔保法的規定，該商品房買受合同無效，買受人可以要求返還房款、利息、賠償損失，並可請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。

開發企業不得將已預售的房屋進行抵押。但若開發企業抵押了已預售的房屋，但在房屋交付前又解除了抵押權，使買受人能夠按期取得房屋的，買受人不能以出賣人將其已預購的房屋抵押為由要求解除合同。

五、 房屋質量

《銷售管理辦法》規定商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以委託工程質量檢測機構重新核驗，經檢驗確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房，給買受人造成損失的，開發企業應當賠償。

《司法解釋》規定房屋主體結構質量不合格不能交付使用。房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格或房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的，買受人可以解除合同、要求賠償損失。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任，出賣人拒絕修復或拖延修復的，買受人可以自行或委託他人修復，修復費用及修復期間的損失由出賣人承擔。

《轉讓管理辦法》規定新建商品房在保修期內再轉讓的，開發企業應當繼續承擔對商品房的保修責任。

綜合：主體結構質量不合格的房屋不能交付使用。房屋交付後，若雙方對主體結構質量是否合格有爭議時，買受人可委託工程質量檢測機構重新核驗，經核驗確不合格的，買受人可退房和要求賠償損失。出賣人交付的房屋質量嚴重影響正常居住使用，買受人也可退房。若出賣人交付的房屋存在的質量問題並未嚴重影響正常居住使用的，買受人不能退房，在保修期內的，出賣人應及時維修，對維修期間給買受人造成的損失，出賣人應予以承擔。但買受人要求出賣人承擔因房屋質量造成的精神損失沒有法律依據。

六、 產權證

《銷售管理辦法》規定開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房地產行政主管部門。開發企業應當協助買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。

《司法解釋》規定由於出賣人原因，買受人在合同約定辦理房屋所有權登記的期限內/期房在房屋交付之日起90日內/現房在合同訂立之日起90日內未取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應承擔違約責任。合同沒有約定或損失數額難以確定的，可以按已付款總額，參照逾期貸款利息的標准計算。若逾期超過一年，由於出賣人的原因導致買受人無法辦理產權登記的，買受人可以解除合同和要求賠償損失。

《轉讓管理辦法》規定市或區、縣國土房管局對符合條件的房地產權屬登記申請，自受理之日起20個工作日內辦理房地產權屬轉移登記。

綜合：開發企業應當在合同中與買受人明確約定辦理產權證的期限，若未作約定，則期房在入住後90日內，現房在合同訂立後90日內必須為買受人辦妥產權證，否則視為違約，出賣人應按合同約定或按買受人已付房款的日萬分之二點一承擔違約責任。若由於出賣人的原因逾期超過一年仍未辦妥的，買受人可退房。對於開發企業與買受人合同中約定辦理產權證的期限，根據北京市現實狀況，約定於入住後（期房）2-3年內辦妥產權證較為合適。

七、 公攤

《銷售管理辦法》規定商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

《轉讓管理辦法》規定房地產轉讓時，相應的共有部位、共用設備的權利份額一並轉讓，按照國家和北京市規定可以單獨轉讓的地下停車場等附屬建築物、構築物不隨同轉讓的，應當在合同中載明，沒有載明的，視為一並轉讓。開發企業在預售商品住宅之前，應當公示測繪技術報告書和分攤情況：（1）被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；（2）參與分攤的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；（3）不分攤的共用部位。分攤情況經公示並與第一個預購人簽訂合同後，開發企業不得更改。合同中應當附有上述分攤情況的內容。

綜合：《轉讓管理辦法》將於2003年12月1日開始施行，也就是說，自2003年12月1日起，開發企業預售商品住宅時，必須將分攤的共用部位的具體名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數等分攤的詳細情況向買受人明示，並在合同中作出約定。對於不參與分攤的地下停車場等附屬建築物、構築物等，應當在合同中明確約定其不參加分攤，否則視為該部分一並轉讓。

北京市賽德天勤律師事務所簡介

北京市賽德天勤律師事務所系北京市司法局批准設立的一家綜合性、合夥制的律師事務所。賽德天勤(勞賽德和天勤)是中國證監會和司法部批准"從事證券法律業務"的律師事務所，是中國證監會培訓中心和《中國證券報》選定的"投資者教育項目"合作律師事務所，是國家開發銀行、中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司選定的"債轉股項目"合作律師所，是中國建設銀行北京市分行、興業銀行北京分行選定的"商品房按揭貸款法律服務"合作律師事務所。該事務所律師曾為一百餘家企業的設立、改制、重組和上市（包括海外上市）等提供法律服務；為數家商業銀行的按揭、抵押質押、債務重組提供法律服務；為四十餘家房地產開發企業的征地、拆遷、售樓、按揭、物業管理提供法律服務；為奧運項目建設有關的國有大型企業提供過拆遷、新建、補償、投資管理、招投標的法律服務。

③ 蘇州購房限制政策

1、非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區（含吳江區）、崑山市、太倉市累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明；
2、暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；
3、暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住派脊高房和二手住房；
4、房地產開發企業和房地產經紀機構不得向不符合條件的購房人出售商品住房。
商品房銷售管理辦法規定，商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。按建築面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建築面積和分攤的共有建築面積，並約定建築面積不變而套內建築面積發生誤差以及建築面積與套內建築面積均發生誤差時的處理方式。調整非戶籍居民購房政策。非本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，應提供自購房之日起前2年內在蘇州市區累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮社會保險）繳納證明。開發企業在簽訂購房合同時應認真審核購房人資格，購房人違反限購規定或購買超過2套住房的，登記部門不予辦理產權登記手續，開發企業或購房人承擔相應的經濟和法律責任。
蘇州購房資格
1、購房者在蘇州有合法有效的暫住證。能出示有關於身份證明，如身份證、戶口本、結婚證等。
2、購房者在蘇州有連續五年個人所得稅的納稅證明或在蘇州有連續滿五年的社會保險證明。
3、外地購房者在蘇州沒有房屋，是屬於第一次野消購房，如果購房者已婚，則要夫雙方在蘇州塵尺都沒有房屋的才有購房資格。
法律依據：
《商品房銷售管理辦法》
第十六條 商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應當明確以下主要內容：
（一）當事人名稱或者姓名和住所
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。

④ 《商品房銷售管理辦法》第34條規定是管理性還是效力性規定

《商品房銷售管理辦法》屬於部門規章，合同違法部門規章的強制性規定的，合同無效。

⑤ 商品房買賣合同糾紛適用什麼法規

商品房買賣合同糾紛適用《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地產管理法》《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《商品房銷售管理辦法》等法律文件。 《中華人民共和國民法典》 第五百九十五條 買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。《中華人民共和國城市房地產管理法》 第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。《最高院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。《商品房銷售管理辦法》 第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法。

⑥ 商品房銷售管理辦法是不是國家強制性行政法規

商品復房銷售管理辦法不是國制家強制性行政法規，是部門規章。
為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法是建設部制定的，應當是部門規章。

⑦ 商品房預售合同的效力有什麼

法律分析：商品房預售合同屬於遠期交貨合同。當事人必須在合同規塵棚拆定的期限交貨，否則即應承擔違約責任。

法律依據：《派棗中華人民共和國商品房銷售管理辦法》 第六條 商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦和差理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

⑧ 商品房預售許可是否具有法律效力

商品房預售許可有法律效力。預售房產的開發商應當持有合法有效的商品房預售許可證，未取得預售許可證進行預售的行為屬於違法，與買受人訂立的商品房預售合晌旅同應當認定為無效，但在起訴前取得合法有效商品房預售許可證的可以認定為有效。
【法律依據】
《城市商品房預售管理辦法》第五條
商品房預售應當察運符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上宴沒凳，並已經確定施工進度和竣工交付日期。
《商品房銷售管理辦法》第六條
商品房預售實行預售許可制度。商品房預售條件及商品房預售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》的有關規定執行。

⑨ 2022年房產證上減名字新政策

根據相關規定，如果是通過法律訴訟並經過法院判決離婚的情況下，單方需要帶上相關資料到當地房產交易中心申請房產證更名手續。變更房產證名字需要的材料和證件有：身份證和其復印件、生效的判決書和能扮前亂說明屬於婚後夫妻共有財產的資料、房屋產權變更登記申請表、房屋所有權證；如果沒有什麼限制的，只需直接按照以上步驟進行辦理即可。
【【廳檔法律依據】】
《商品房銷售管理辦法》
第34條的規定房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將其辦理房產證所需材料悔渣報送房屋所在地房地產主管部門。
【溫馨提示】
以上回答，僅為當前信息結合本人對法律的理解做出，請您謹慎進行參考！
如果您對該問題仍有疑問，建議您整理相關信息，同專業人士進行詳細溝通。