房屋預購協議的法律效力

⑴ 房屋預定合同是否有效

房屋預定合同依法成立即有效。有效的房屋預定合同要求當事人具有書寫證明能力、意思表示自願真實；合同內容合法、符合法律規定的形式；預定關系的成立不得惡意串通損害國家集體或第三人利益、不得以合法形式掩蓋非法目的。根據我國法律規定，具備下列條行渣件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。碰薯
法律依據
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條笑帶者 【民事法律行為有效的條件】具備下列條件的民事法律行為有效：(一)行為人具有相應的民事行為能力;(二)意思表示真實;(三)不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
《中華人民共和國民法典》第五百零二條 【合同生效時間】依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。

⑵ 商品房預售合同受法律保護嗎

法律主觀：

商品房預售合同會有法律效力。如果商品房預售合同是依法訂立的，不以辦理登記備案手續為生效條件的，自合同成立時生效；如果以辦理登記備案手續為生效條件的，則一般未辦理手續的，合同無效，但是一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

法律客觀：

商品房預售合同的法律問題商品房預售是我國房地產市場近年出現的新事物，由於它能為房地產開發企業籌集資金，緩解房地產開發企業建設資金的不足，因而成為眾多房地產開發企業競相採用的售房模式。由於商品房預售在我國剛出現不久，國家相關的法律法規尚不完善，導致實踐中出現一些問題。本文擬就商品房預售合同的若干法律問題作舉數一初步探討。一、商品房預售合同的法律性質和特徵商品房預售合同是由房地產開發企業(預售巧答拿方)與購房者(預購方)簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。筆者認為，商品房預售合同雙方當事人的行為的本質仍是買賣行為，預購人支付價款是為了取得房屋所有權，開發商接受價款負有交付房屋的義務。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同。除其特殊性外，具有買賣合同的一般性質。商品房預售合同有關付款、標的物交付、權利瑕疵擔保和違約責任等條款內容與一般買賣合同基本相同。因此，在實踐中遇到商品房預售合同糾紛缺乏專門的法律規定時，應按買賣合同一般規定來處理。合同有預約與本約之分，兩者的性質及效力不同。筆者認為，商品房預售合同是屬於本約。商品房預售合同雖名為預售，但不是買賣預約，而是本約，是買賣合同。商品房預售合同，因買賣的房屋在合同成立之時，並未開工或正在施工，即是將要建設或正在建設的房屋，甚至是尚在圖紙設計過程中的樓宇，所以帶有預售字樣。但雙方關於房屋面積、價金、付款方式、交房期限、違約責任等問題均明確約定，無須將來另行訂立買賣合同，即可直接依約履行並辦理房屋產權過戶，達到雙方交易目的。商品房預售合同是一種特殊的房地產買賣合同，它具備房地產買賣合同的一般法律特徵之外，還具有如下特徵：(1)商品房預售合同的標的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標的物是現成的物，而商品房預售合同的標的物是正在建造的、在未來約定的時期內竣工的商品房。(2)商品房預售人在未來約定的時間交付商品房，而商品房預購人則預付商品房價金。(3)商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門備案。二、購房優惠廣告的性質和效力在現實生活中，購房優惠是商業常事，這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同，表現在其吸引顧客的手段不是通常的物美或價廉，而是優惠打折。優惠廣告兌現與否直接關繫到當事人雙方的利益，並對社會信用產生影響。因此，探討優惠廣告的性質與效力具有重要的法律意義。從利益分析，預售方做優惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預購合同，孝搭以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由於現代商業快速發展下房地產開發企業競爭的激烈和購房者的眾多，優惠廣告最終是服務於房地產開發企業自身的利益，這應成為法律調整的立足點。從一般法理上講，優惠廣告對房地產開發企業應具有法律上的約束力，否則顯然不利於規范商業信用和保護廣大購房者的利益。試想，如優惠廣告因對房地產開發企業無約束力而滿天飛，作為社會秩序的廣大購房者的利益亦無從保護，最終房地產開發企業的利益也將受損。在筆者看來，優惠廣告應是附條件的單方承諾行為。簡言之，即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優惠，該承諾直接約束發布廣告的商家。單方法律行為也叫單獨行為，其特點是不需要他人同意即能發生法律效力。優惠廣告從形式即表現為一種承諾，將優惠廣告定位於單方行為便於直接而非間接確認其對於廣告主的效力，避免邏輯上的復雜化和基於邏輯中間環節在實際處理中所產生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關繫上看，正是在相對方與其訂立合同並由此給其帶來商業利益的情況下，廣告主才能讓渡部分利益，此前這種利益僅是作為誘引處於假設或虛擬狀態。以訂立合同作為兌現讓渡利益的方式，符合優惠廣告下當事人雙方的實際。優惠廣告與要約邀請相似，但優惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請，是指希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請有三個特點：(1)它是指一方邀請對方向自己發出要約;(2)它不是一種意思表示，而是事實行為，是訂立合同的預備行為;(3)它對要約邀請人原則上無約束力，要約邀請人撤回要約，只要沒有給要約善意相對人造成信賴利益的損失，要約邀請人不承擔法律責任。一般而言，商業廣告即屬要約邀請，《合同法》第15條對此有明確規定。一般商業廣告作為要約邀請，在內容上並不提出擬訂立合同的主要條款。同時，商業廣告發出後，因根本無法知道有多少人看到了廣告，亦不知道多少人將作出意向，因此不能使任何人接受廣告的條件便使合同成立，否則廣告人將要承擔不可預見的違約責任。可見，一般商業廣告的內容與其效力是一致的。反之，如果廣告在內容上符合要約的規定，則應視為要約，《合同法》第15條對此亦有規定。據此，優惠廣告應不同於一般商業廣告，兩者內容並不一致。優惠廣告通常即涉及合同價金，而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此，優惠廣告雖同一般商業廣告一樣，有推銷某種商品或服務的作用，但並不等於一般商業廣告。換言之，優惠廣告雖有要約邀請的作用，但並非要約邀請。優惠廣告作為附條件單方承諾，對房地產開發企業產生約束力，在雙方訂立合同時生效，在房地產開發企業不履行其單方承諾的義務時，應承擔相應責任。由此，優惠廣告雖非雙方的合同條款，但直接決定雙方的權利義務。換言之，房地產開發企業與購房者的法律關系實際上是廣告和優惠廣告的結合。在雙方發生爭議時，如兼涉及合同和優惠廣告，應作為一個法律關系對待。當房地產開發企業在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認可和保護的利益的，此種廣告均屬於以訂立合同為條件的單方承諾，對房地產開發企業產生法律上的約束力。

⑶ 商品房預售合同的效力怎麼認定

1、未取得商品房預售許可證的，預售合同無效。但是起訴或申請仲裁前已取的，有效。根據《城市房地產管理法》第四十四條規定，預售許可證是商品房預售合同簽訂的法定前提條件，沒有取得預售許可證簽訂商品房預售合同，違反法律的強制性規定，合同無效。但是，開發商符合條件可以取得預售許可證，只是在簽訂合同時預售許可證未獲得，在仲裁或者起訴前，獲得預售許可證的，為保蔽彎證交易的穩定性以及尊重合同當事人簽訂合同時的意思表示，預售合同應當認定有效。2、房地產開發企業就商品房規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，即使是銷售廣告和宣傳資畢並拍料中的內容，未在合同中體現，也應視為合同中的一部分，對雙方當事人具有合同效力。3、未訂立合同前的定金,因一方當事人原因未訂立合同的,按定金規則處理。如果是不可歸責於雙方的原因造成合同不能簽定，返還定金。商品房預售過程中，出賣人往往在簽訂合同之前要求買受人交納一定數額的定金，以確定買受人確實將購買房屋，並由出賣人將為其預留選中的房屋。這時，盡管預售商品房合同尚未簽訂，但是，定金手續已經辦理，此時，定金條款有效，應當按照定金規則處理，即買受人違約不簽訂購房合同的，出賣人不返還定金，出賣人不信守合同，將房屋賣給他人的，買受人有權請求雙倍返還定金。如果不屬於出賣人或者買受人的原因造成購房合同不能簽訂的，例如，政府將出賣人開發的房屋整體收購用作公共事業的，那麼，這時，出賣人應當返還收取購買者的定金。4、商品房預購協議符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同主要內容，並且出賣人已經按照約定收受房款的，認定該協議為有效的房屋買賣合同。5、未辦理備案登記，合同不因此無效。但當事人約定備案登記為生效條件的，從其約定。商品房預售合同辦理備案登記手續，其目的在於防止出賣人一房幾賣。法律設定商品房預售登記制度並未作為合同生效要件。因此，一方以商品房預售合同未經登記備案主張合同無手羨效的，仲裁庭和法庭均不予支持。但是，合同雙方當事人可以約定合同生效要件，如果當事人在合同中約定備案登記為合同生效條件的，從其約定。合同約定了辦理備案登記手續為合同生效要件，但是，合同生效前，買受人已經交付購房款，出賣人接受購房款;或者出賣人交付房屋，買受人接受房屋已經入住的，根據《民法典》的規定，盡管合同的生效條件尚未達到，但是，雙方以其行為履行了合同主要義務的，視為雙方對合同條款的變更，該預售合同有效。6、出賣人與第三人惡意串通，另行訂立買賣合同，即使房屋已交付第三人使用，該合同也無效。根據《民法典》規定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。因此，出賣人與第三人惡意串通，另行簽訂房屋買賣合同，即便房屋已經交付第三人使用，由於該合同侵害了原買受人的合法權益，該合同依然無效。應當返還房屋。應當注意的是，必須是出賣人和第三人的惡意串通，如果第三人屬於善意取得，則不適用本規則。7、由於出賣人未告知買受人將房屋低押給第三人或者合同訂立後，出賣人又將房屋出賣給第三人，致使合同目的已無法實現的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。出賣人未告知買受人房屋抵押事實，系欺詐行為;賣房後，又將同一房屋賣給第三人，不能履行合同主要義務—交房。這兩種情況均符合《民法典》規定的解除合同的法定條件，因此，買受人有權請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。為了對出賣人給予足夠的懲罰，最高法院司法解釋規定，買受人可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的懲罰性賠償責任。 《中華人民共和國城市房地產管理法》 第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

⑷ 商品房預售合同受法律保護嗎

法律主觀：

商品房預售合同會有法律效力。如果商品房預售合同是依法訂立的，不以辦理登記備案手續為生效條件的，鏈賣談自合同成立時生配嘩效；如果以辦理登記備案手續為生效條件的，則一般未辦理手續的，合同無效，但是一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

法律客觀：

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。 《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦棚碰理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。 當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

⑸ 商品房預定協議書有沒有法律效力

商品房認購協議書，是有法律效力的，雙方當事人應當按照認購書的約定履行確定的義務。

⑹ 商品房買賣合同預售有法律效應嗎

商品房預售合同會有一定的法律效力，如果當事人違反預售合同，需要承擔相應的法律責任。所謂商品房預售合同，就是指商品房預售方和預購方雙方約定，預售方在約定時間將建成的容商品房所有權轉移於預購方，預購方向預售方交付定金或部分房款並按期接受商品房的書面協議，它屬於合同的一種，受相關法律調整。
預約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預約合同而訂立的合同。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內容請求對方履行。商品房預售合同在成立之時；房屋並不存在或尚未建成，所以帶有「預售」的字樣，但商品房預售合同絕不是預約合同。因為：在商品房預售合同中，預售方與預購方關於房屋的坐落與面積、價款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質量、違約責任等都有明確的規定，雙方無須將來另行訂立一個房屋買賣合同，即可以按照商品房預售合同的規定直接履行，並辦理房屋產權過戶登記手續，達到雙方的交易目的
法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

⑺ 預售房合同是否具備法律效力

依法成立的預售房合同具備法律效力。

法律依據：《民法典》第四百六十五條，依法成立的合同，受法律保護。

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。

《民法典》第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。

⑻ 預售合同有法律效力嗎

預售合同當然有法律效力。根據《民法典》第四百九十條、第五百零二條的規定，當事人採用合同書形式訂立合同的，自雙方當事人簽字或者蓋章時合同成立。依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。同時《民法典》第二百零九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。因此房屋買賣協議是成立的，從買賣雙方在協議上簽字時就已經成立，但還沒有發生法律效力，房屋買賣合同從房屋產權進行轉移登記時發生法律效力。《民法典》第一百四十三條，具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。第四百六十五條，依法成立的合同，受法律保護。依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。預售合同肯定是具有一定的法律效力，但當事人也需要因此承擔相應的法律責任，為此在簽訂預售合同時要能夠細看它的內容。
法律依據：
《民法典》
第四百九十條當事人採用合同書形式訂立合同的，自當事人均簽名、蓋章或者按指印時合同成立。在簽名、蓋章或者按指印之前，當事人一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
法律、行政法規規定或者當事人約定合同應當採用書面形式訂立，當事人未採用書面形式但是一方已經履行主要義務，對方接受時，該合同成立。
《民法典》
第五百零二條依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。
依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。
《民法典》
第二百零九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。
依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
《民法典》
第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。

⑼ 房屋預售合同有效嗎

依法成立的 房屋預售合同 成立即生效。預售合同是指對於還在建設中的期房，買房人為保障在房屋建成，可以轉讓後，簽訂預售合同的人對房屋具有 優先購買權 。此外，簽訂房屋預售合同後需要到房地產主管部門進行登記備案。根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條規定，出賣人未取殲嘩得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定氏陪行無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的亂攜，可以認定有效。

⑽ 房屋預售合同有法律效力嗎

房屋預售合同滿足以下的條件是有法律效力的：
1、用人單位和勞動者都應當能夠依法承擔勞動合同的責任：
（1）用人單位必須是具有法人資格的單位或者是能夠獨立承擔民事責任的經濟組織和個人，勞動者必須具有勞動能力、年滿16周歲；
（2）從事繁重體力勞動的，還必須年滿18周歲；
2、勞動合同規定的各項條款，都必須符合國家有關法律和行政法規的強制性規定；
3、簽訂勞動合同遵循的一個重要原則是平等自願、協商一致：
（1）勞動者與用人單位的法律地位平等，不存在任何政治上和人身上的依附關系，當事人雙方以平等的身份訂立勞動合同；
（2）簽訂勞動合同完全是出於當事人雙方自己的願望，任何一方不能強迫對方簽訂勞動合同。
法律依據：《中華人民共和國勞動合同法》第二十六條
下列勞動合同無效或者部分無效：
（一）以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立或者變更勞動合同的；
（二）用人單位免除自己的法定責任、排除勞動者權利的；
（三）違反法律、行政法規強制性規定的。
對勞動合同的無效或者部分無效有爭議的，由勞動爭議仲裁機構或者人民法院確認。