預告登記制度法律效力

① 預告登記的法律效力

法律分析：預告登記具有排他性法律效力。預告登記使債權通過登記的方式記載下來並予以公示，這樣，債權轉化為准物權，債權的義務主體成為了不特定的，能夠對抗第三人，即具有排他性。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，義務人處分(不僅僅出售，還包括設定抵押等負擔行為)該不動產的，不發生物權效力。預告登記還具有追及效力，即將來的房產無論轉讓人轉讓給誰，或者房產被誰佔有，經過預告登記的請求權人只要按照所簽訂的合同履行約定的義務後，都有權向房產實際佔有人追及房屋所有權或者通過處分房產獲得收益優先償還債務的權利。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

② 預購商品房抵押權預告登記是否具有抵押權

預購商品房抵押權預告登記具有抵押權。

一、預購商品房預告登記的法律效力。

我國《物權法》第二十條的規定「當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登笑祥記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。 」上述規定包含三層含義：

1、預告登記的目的，即「為保障將來實現物權」。

由此可見，預告登記並非物權登記行為，「而是目的在於將來發生不動產物權變動的請求權」。 事實上，預購商品房預告登記所要達到的法律效果是在合同請求權與現實物權之間建立有利於不動產交易買受人的權利紐帶，保障不動產交易關系的穩定。就其本質，預購商品房預告登記所要保護的仍是合同之債的請求權。

2、預購商品房預告登記的效果，即「未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力」。

據此可以看出，預購商品房預告登記所要保護債的請求權具有排他效力，也就是說，經預告登記的請求權能夠對抗後來發生的與該請求權相沖突的不動產物權的處分行為。預告登記使得其所保護的債的請求權效果及於物權，在未經預告登記權利人同的情形下，能夠產生否定物權變動的法律後果，這也是預購商品房預告登記的要義。

但是，在不發生此種情形時，卻不能得出預購商品房預告登記就是物權登記的結論。畢竟不動產物權的轉移登記有賴於預告登記權利人的請求，在預告登記權利人未作物權變更登記請求的情形下，不動產物權不會發生自動轉移的後果。

3、預告登記的失效。

「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」預告登記的失效後果能夠有效解釋為什麼預告登記雖具有物權請求權的排他效力卻不能等同於物權登記的問題。預告登記制度旨在保護不動產交易關系的穩定性，特別是保障買受人的權益。但是，預告登記亦應受到約束，否則可能產生預購商品房預告登記權利人怠於行使權利，從而有損實際登記權利人的權益。正因為預告登記存在失效的可能，才不能將預購商品房預告登記等同於物權登記。

因為「原債權請求權的存在是預告登記的前提，債權一旦消滅，預告登記也就失去其存在的基礎。」 也就是說，預購商品房預告登記可以特定的情形下失效，但物權只能產生變動而不會失效。

基於上述分析，預告登記權利人並非必然將來成為不動產所有權人，只是在預告登記權利人依照法律規定或者約定的物權變動條件成就時，其享有排他的請求進行物權變動的權利，可見「預購商品房預告登記所要登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時腔稿，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記。」

二、預購商品房抵押權預告登記的法律效力。

我國《物權法》並未對預購商品房抵押權預告登記有所規定；2008 年建設部頒布了《房屋登記辦法》，該辦法第六十七條規定了以預購商品房設定抵押的，當事人可以申請預購商品房抵押權預告登記。該辦法並未將預購商品房預告登記與預購商品房抵押權預告登記加以區分對待，均列入預告登記范圍。

第六十八條關於預告登記的效力規定：「預告登記後，未經預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請碰圓搏登記的，房屋登記機構應當不予辦理。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3 個月內，當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。」

該辦法第七十一條規定了申請預購商品房抵押權預告登記的形式要件，即：「申請預購商品房抵押權預告登記，應當提交下列材料：登記申請書；申請人的身份證明；抵押合同；主債權合同；預購商品房預告登記證明；當事人關於預告登記的約定；其他必要的材料。」然而縱觀《房屋登記辦法》，其亦未對預購商品房抵押權預告登記的性質作出規定。依據《房屋登記辦法》的有關規定，對預購商品房抵押權預告登記可以作如下理解：

1、預購商品房抵押權預告登記的基礎條件是存在預購商品房預告登記。

沒有預購商品房預告登記，也就沒有預購商品房抵押權預告登記，二者之間具有從屬關系與先後順序。故在預購商品房預告登記不能等同於物權登記的前提下，預購商品房抵押權預告登記同樣不能等同於抵押權登記。

原因在於抵押權屬於擔保物權的范疇，抵押權的基礎是物權，沒有物權基礎也就沒有抵押權的設立；而預購商品房抵押權預告登記的基礎是預購商品房預告登記所保護的債的請求權，而非現實物權，因此，將預購商品房抵押權預告登記等同於抵押權登記沒有權利基礎和法律依據，預購商品房抵押權預告登記並非設立擔保物權的行為。

2、預購商品房抵押權預告登記所保護的是抵押權登記順位。

該辦法規定「當事人申請房屋登記的，房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記。」筆者以為，鑒於同一財產可以向兩個以上的債權人抵押，因此，對預購商品房抵押權預告登記作合理解釋，系為保全一項將來以發生抵押權按序變動為目的的請求權的不動產登記。即在作為權利基礎的不動產物權得以轉移登記至預購商品房預告登記義務人時，預購商品房抵押權預告登記權利人享有得以預購商品房抵押權預告登記同等的順位變更登記為抵押權人的請求權，體現的是抵押權登記的順位保護。

也就是說，無論將來不動產上設立多少抵押權，經預購商品抵押權房預告登記後變更登記為抵押權的，該抵押權依然保持在預購商品房抵押權預告登記時的順位。有一種觀點認為，預購商品房抵押權預告登記系設立擔保物權的行為，故亦具有對抗物權變更的效果，依據是《房屋登記辦法》第六十八條第一款規定：「預購商品房預告登記後，未經預購商品房預告登記的權利人書面同意，處分該房屋申請登記的，房屋登記機構應當不予辦理。」

顯然，作為部門規章的《房屋登記辦法》不能作出設立、限制、變更物權的規定，對上述規定的合理性亦不予討論，僅就該規定而言，只能發生房屋登記機構「不予辦理」的後果，以此認定抵押權預購商品房預告登記具有對抗物權變更的效果沒有依據。然而，在預購商品房預告登記失效的情形下，抵押權預購商品房預告登記是否同樣歸於失效及抵押權預購商品房預告登記權利人的優先請求權是否喪失的問題，雖不在本文所要探討的問題之列，但值得進一步研究。

綜上，抵押權預購商品房預告登記與抵押登記具有明顯的區別，二者法律後果亦不相同。抵押權預購商品房預告登記權利人對經預購商品房預告登記的不動產不享有抵押權登記產生的法律後果，即在對經預購商品房預告登記的不動產依法進行拍賣、變賣時，不享有優先受償權。

③ 預告登記的法律效力

【法律分析】
預告登記的效力一共有四點，分別是排他性效力、登記順位保證效力、破產保護效力和追及效力。這四點效力就可以好畝保證防止開發商將房產轉讓或抵押給其他人，同時即使是房屋所有權人破產時，預告登記也可以使房產不列入破產財源襪高產之中。在商品房或其他不動產的預售中，購房者可對尚未建成的住房進行預告登記，用來制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押雹尺。簽訂轉讓合同後，在房產尚未交付之前，就存在著同一房產被再次買賣或者被抵押的可能性，也存在著受讓人要求轉讓人交付房產的債權無法按合同約定的期限實現的風險。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》 第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。