私自更改房屋合同有什麼法律責任6

① 如果租賃方私自改合同，應付什麼法律責任

按相關法律規定，如果租賃方私自更改合同的行為，並不屬於違法犯罪行為。但是內由於私自更改合同容的內容未經合同當事人協商同意，私自更改的內容對不同意更改的當事人不產生法律效力。
相關法律規定《中華人民共和國合同法》
第七十七條當事人協商一致，可以變更合同。
法律、行政法規規定變更合同應當辦理批准、登記等手續的，依照其規定。

② 大房東授權「二房東」准許將房屋轉租，大房東是否對房客原有協議的法律負責請專業人士回答。

大房東授權「二房東」准許將房屋轉租，二房東無力支付租金給房東，導致解除合同，大房東要收回房子，房客可以主張自己的權利，要求二房東退回雙倍定金，要求二房東賠償損失，大房東的收回房子的行為合法，合同的變更或者解除，不影響當事人要求賠償損失的權利。

1、根據《中華人民共和國合同法》第二百二十七條規定：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；

2、根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十一條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定條件的，另一方有權要求履行或者採取補救措施，並有權要求賠償損失；

3、根據《中華人民共和國民法通則》第一百一十四條規定：當事人一方因另一方違反合同受到損失的，應當及時採取措施防止損失的擴大；沒有及時採取措施致使損失擴大的，無權就擴大的損失要求賠償；

4、債權人或者債務人一方人數為二人以上的，依照法律的規定或者當事人的約定，享有連帶權利的每個債權人，都有權要求債務人履行義務；負有連帶義務的每個債務人，都負有清償全部債務的義務，履行了義務的人，有權要求其他負有連帶義務的人償付他應當承擔的份額；

5、當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

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1、當事人一方在法律規定的范圍內可以向對方給付定金。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務的，無權要求返還定金；接受定金的一方不履行債務的，應當雙倍返還定金；

2、公民、法人違反合同或者不履行其他義務的，應當承擔民事責任。公民、法人由於過錯侵害國家的、集體的財產，侵害他人財產、人身的，應當承擔民事責任；

3、當事人可以在合同中約定，一方違反合同時，向另一方支付一定數額的違約金；也可以在合同中約定對於違反合同而產生的損失賠償額的計算方法。

③ 商家把購房合同的餘款寫錯了有責任嗎

二手房買賣與一手房買賣最重要的區別是，二手房買賣的標的物除了房屋，還包括一些附屬設施設備、傢具、裝修等。因此，二手房買賣合同的價款至少應當包括兩部分：房款和其他款項。

但是，將二手房價款拆分的交易方式，處理不好就會有規避國家稅收監管的嫌疑。賣方還有可能以此作為解除合同的理由。如果賣方以此為由解除合同，是否應當承擔違約責任？

基本案情
2017年3月18日，賣方與買方簽訂房屋買賣合同。合同約定：房屋成交價格367萬元。

同日，賣方、買方、中介機構簽訂補充協議。協議約定：房屋成交價格367萬元；買方已於2017年3月14日向賣方支付購房定金20萬元，應於2017年3月27日網簽生成當日向賣方支付購房款50萬元、於過戶當日向賣方支付購房款107萬元；剩餘購房款80萬元買方以貸款支付；買賣雙方接到中介機構通知後應共同前往貸款機構辦理貸款申請手續；違約方出現根本違約情形的，應在違約行為發生之日起5日內，以相當於該房屋總價款的20％向守約方支付違約金。

同日，賣方與買方簽訂補充協議（二）。協議約定：房屋成交價格為367萬元，該價款包括房屋凈價190萬元，固定設備轉讓費、喬遷搬家費、地域補償費等共計177萬元；買賣雙方同意按照房屋凈價190萬元辦理房屋的繳稅、過戶手續。

2017年3月31日，中介機構向買方、賣方提供草擬網簽合同，該合同載明「房屋成交價格為190萬元」。2017年4月6日，買方在該草擬網簽合同內簽字；賣方提出草擬網簽合同價格與實際不符，未予簽字。後雙方未辦理購房網簽手續。

2017年4月7日，賣方向買方提出解除房屋買賣合同。

買方向一審法院起訴，請求：1. 要求解除房屋買賣合同及補充協議、補充協議二；2. 賣方返還定金二十萬元、支付違約金734000元、賠償房屋租金損失7萬元、律師費損失35000元、房屋差價損失130萬元。

賣方向一審法院提出反訴，請求：1. 要求解除北京市存量房屋買賣合同；2. 要求買方支付違約金734 000元（扣除賣方應退還的定金20萬元，買方應支付534 000元）。

爭議焦點
本案的爭議焦點是，合同無法履行的原因是什麼？是買方違約，還是賣方違約？

買方主張，賣方幾次在約定的網簽日不配合辦理網簽，賣方的行為構成根本違約，我有權解除合同並要求賣方賠償損失。中介機構要求先申請公積金貸款再辦理購房網簽，而申請貸款需要賣方配合，但賣方也沒有到場，其後賣方又以合同約定事項不一致為由拒絕辦理網簽，導致合同無法繼續履行。

賣方主張，希望在網簽合同與紙質合同內容一致的情況下繼續履行合同，但直至2017年4月6日，我收到的仍然是內容虛假的網簽合同。因此，未能提交網簽及支付首付款，責任在買方。買方逾期付款超過5日，已構成根本違約，我有權解除合同。

法律規定
《合同法》第五十二條規定，「有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會公共利益；（五）違反法律、行政法規的強制性規定。」

《合同法》第五十六條規定，「無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。」

《合同法》第九十七條規定，「合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。」

法院認為
買方與賣方雖曾約定以190萬元的合同價格進行納稅登記及權屬轉移，但該價格與實際交易價格不符，屬為規避國家稅收監管在網簽合同中故意隱瞞真實的房屋交易價格，該價格條款應屬無效，雙方應按真實的房屋交易價格辦理網簽以及繳稅手續，故賣方拒絕以190萬元進行網簽的行為不構成違約。

按照合同履行順序，雙方應先進行網簽再支付購房款。因雙方未進行網簽，故買方未於2017年3月27日支付購房款，不構成違約，賣方於2017年4月7日向買方發出的解除通知不發生法律效力。

按照現有交易習慣，網上簽約手續系辦理貸款等後續交易手續的前置程序，故對買方主張賣方未配合辦理貸款手續導致合同無法繼續履行的意見，法院不予採納。

鑒於雙方均不願繼續履行房屋買賣合同並均提出解除該合同，法院對此不持異議。因雙方各自行為均不能認定違約行為，故對買方、賣方要求對方承擔違約責任的請求，法院均不予支持。買方要求賣方返還定金20萬元，符合法律規定，一審法院予以支持。

綜上，法院判決：

一、解除買方與賣方簽訂的房屋買賣合同、補充協議（二）及買方與賣方在補充協議中的權利義務關系。

二、賣方退還買方定金二十萬元。

三、駁回買方其他訴訟請求。

四、駁回賣方其他反訴請求。

案例索引
北京市第三中級人民法院(2019)京03民終8318號民事判決。

北京市朝陽區人民法院（2017）京0105民初13234號民事判決。

實務問答
1. 什麼是合同網上簽約？

根據《北京市建設委員會關於全面推行存量房買賣合同網上簽約有關問題的通知》，自2008年10月15日起，已取得房屋所有權證的存量房進行買賣的，當事人在申請轉移登記前均需進行存量房買賣合同網上簽約。

2. 合同網上簽約如何辦理？

根據《北京市建設委員會關於全面推行存量房買賣合同網上簽約有關問題的通知》、《北京市住房和城鄉建設委員會關於完善存量房買賣合同網上簽約流程等有關問題的通知》的規定：

買賣雙方自行達成交易意向並自行劃轉交易結算資金的，應當到房屋管理部門設置的服務窗口填寫《存量房買賣合同信息表（自行成交）》，向服務窗口提交相關材料，服務窗口的工作人員核對當事人提供的材料，並通過存量房網上簽約系統錄入存量房買賣合同的相關信息，列印後交當事人確認。當事人確認合同網上信息無誤後，由工作人員將存量房買賣合同文本（包括網上列印的合同第一部分、印刷的合同第二部分即第四條之後的內容）一式四份交當事人。買賣雙方應根據約定填寫合同第二部分，簽字或蓋章後合同依法生效。

由房地產經紀機構居間、代理的存量房買賣合同網上簽約流程分為為三個階段：（一）草擬階段：交易雙方就合同主要條款協商一致後，房地產經紀機構操作人員在存量房網簽系統上填寫合同並列印《存量房買賣合同信息核對表》，由交易雙方核對合同相關信息錄入是否正確，確認無誤後將草擬階段的合同提交至列印階段。（二）列印合同：操作人員核將網上填寫的合同列印後，交由交易雙方簽字（或蓋章）。（三）完成簽約：交易雙方在合同上簽字（或蓋章）後，由操作人員在網上簽約系統中點擊"簽約完成"。

3. 合同網上簽約有何意義？

網上簽約合同信息與權屬登記信息及地稅部門納稅信息已形成共享機制，在繳納相關稅費時，買賣雙方可持《存量房買賣合同信息表（納稅）》及其他相關材料到地稅部門辦理納稅手續。

權屬登記受理時直接調用網上簽約信息，自2009年1月1日起，當事人須持網上簽約的《存量房買賣合同》申請轉移登記。

4. 本案合同無法繼續履行的根本原因是什麼？

本案合同無法繼續履行的根本原因是無法辦理合同網上簽約。合同網上簽約需要雙方共同完成。本案雙方委託中介機構辦理合同網上簽約，根據相關流程，雙方在網簽合同上簽字（或蓋章）後，由操作人員在網上簽約系統中點擊"簽約完成"完成操作。賣方拒絕在網簽合同上簽字，合同網上簽約無法完成。

合同網上簽約未完成，根據商業慣例後續房貸也無法辦理；根據上述規定，房屋過戶也無法辦理。所以本案合同也就無法繼續履行。

5. 本案賣方拒絕在網簽合同簽字造成合同無法繼續履行，為什麼不承擔違約責任？

法院認為，網簽合同以190萬元的合同價格進行納稅登記及權屬轉移，屬為規避國家稅收監管，該價格條款應屬無效，雙方應按真實的房屋交易價格辦理網簽以及繳稅手續。故賣方拒絕在網簽合同上簽字不構成違約。

6. 如何破解二手房買賣的陰陽合同迷局？

首先，在所有書面合同中對交易價款的表述中，都要明確區分房款和其他款項，最好不要使用類似「房屋總價款」的表述。其次，房款不要低於所在區域的最低過戶指導價。第三，幾份書面合同交易價款不一致，需要在合同中明確以哪一份合同的交易價款為准。

深度思考
1. 房屋買賣合同是在網簽合同上簽字時成立，還是買賣雙方自行或在中介機構居間下簽署書面合同時成立？

2. 網簽合同與其他合同內容不一致，應以何者為准？

3. 合同網上簽約與預告登記有無區別？