開發建設需懂得法律知識

A. 建築法規要點知識

◆劃撥出讓概念特點
◆法規關系構成要素
◆房地產轉讓條件
◆專工程設計一般屬原則
◆竣工驗收具備條件
●締約過失責任
●三大抗辯權
●規劃條件概念
●施工許可證概念
●開工報告有效期
建築法規是指國家權力機關或其授權的行政機關制定的，旨在調整國家及其有關機構、企事業單位、社會團體、公民之間在建設活動中或建設行政管理活動中發生的各種社會關系的法律、法規的統稱。

B. 建築法規要點知識2

建設法規構成及特徵
構成：建設行政、民事法律、技術法規：
建設行政法律特徵：
指令性：主體地位不平等，一方下指，一方服從
非對等性：權利與義務不對等
強制性：禁止、命令---無選擇
靈活性：表現形式多樣、內容可常變更
建設民事法律特徵：
平等性：主體地位平等
有償性：權利與義務對等
任意性：在法律內有選擇權
相對穩定性：內容與法律比不易變更
建設技術法規特徵：
科學性：來自科研與實踐
標准性：有國家、專業、地方及企業標四級
系統性：各環節均有、銜接完整
穩定性：

建設法規的基本原則
確保建設工程質量與安全原則；
符合國家的建設工程安全標准原則；
遵守法律、法規原則；
不得損害社會公共利益和他人的合法權益原則；
合法權利受法律保護原則。
質量指國家規定和合同約定對適安經美的最低要求。
建設法律關系的構成要素
主體：指參加建設業活動，受建設法律規范調整，在法律上享有權利、承擔義務的人
國家機關（權利機關、行政機關） 社會組織（建設單位、中國建設銀行、勘察設計單位） 公民
客體：指建設法律關系主體享有的權利和承擔的義務所共同指向的事物。
分為：財、物、行為和非物質或智力財富
內容：即建設權利和建設義務。
建設民事法律所具有的特徵
建設民事法律特徵：
平等性：主體地位平等
有償性：權利與義務對等
任意性：在法律內有選擇權
相對穩定性：內容與法律比不易變更

引起建設法律關系產生、變更和消滅的原因——法律事實
1 法律事實：指能引起建設法律關系產生、變更和消滅的原因---客觀現象和事實。注意：建設法律關系並不是由建設法律規範本身產生的，也不是從來就有的。
2 法律事實分類：按是否包含當事人的意志分事件與行為兩類：
（1） 事件：指不以當事人意志為轉移而產生的客觀現象。分：
自然現象。如地震、台風、水災、火災等。
社會現象。如戰爭、暴亂、政府禁令等。
（2）行為。指人的有意識活動。包括積極作為或消極不作為，都能引起建設法律關系的產生、變更或消滅。行為通常表現為以下五種：民事法律行為、違法行為、行政行為、立法行為、司法行為。

建設法規的體系構成（按降序）、特徵，並舉例。
憲法
法律：建築法、招投標法、土地法…
行政法規：質量管理、安全生產、節能、建築師條例
部門規章：監理收費管理、企業資質管理等規定
地方性法規：河北省建築條例
地方政府規章
體系：法律法規、規章等形成關聯、補充、協調的完整統一的框架
其中：
法律：全國人代會及其常委會制定頒行主席令發布…
行政法規：國務院依法制定頒行總理令發布
部門規章：建設部或國務院有關部委依國務院規定的職權范圍，依法獨立或聯合制定並頒布

制定和實施城鄉規劃應遵循的原則
制定和實施規劃原則：城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展和先規劃後建設。同時遵守土地、資源、環保等法規。

城鄉規劃范疇或類型及時效
城鄉規劃范疇或類型---城鄉規劃法所稱城鄉規劃：
城鎮體系規劃：全國城鎮、省域城鎮體系規劃
30Y遠景
城市規劃 總規 一般20Y
5Y近期
鎮規劃 詳規（5Y） 控制性
修建性（1）（2）
村莊規劃
要求：修建性 服從 控制性 服從 總規…

詳細規劃分類及概念
控制性詳規：---安
任務：確定土地使用性質和使用強度等控制指標、道路和工程管線控制性位置及空間環境控制的規劃要求
內容：各地塊主要用途、具體用地范圍、建築密度、高度、容積率、綠地率、建築間距、退紅線，交通出入口方位，停車位、管線綜合及其他需配公共設施等。
修建性詳規：---唐1、唐2、唐3
是控制性詳細規劃的具體化，它是制訂用以指導各項建築和工程設施的設計和施工的規劃設計

全國城鎮體系規劃、總規的組編與審批權

一書兩證制度的內容、概念、辦理條件及效力
1）概念：
選址意見書：建設工程（主要是新建的大、中型工業與民用項目）在核准與備案制前，建設單位申請由城市規劃行政主管部門出具的該建設項目是否符合城市規劃要求的意見書。
規劃法36條：按規定需要有關部門批准或核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批准或核准前，申請核發選址意見書。---出讓土地？--無需
建設用地規劃許可證：是城市規劃行政主管部門依據城市規劃的要求和建設項目用地的實際需要，向提出用地申請的建設單位或個人核發的確定建設用地的位置、面積、界限的證件。
建設工程規劃許可證:是城市、縣規管部門向建設單位或個人核發的確認其項目符合控規和規劃條件要求的證件。是申請開工的必備證件。
----鄉村另有鄉村建設規劃許可證
關於規劃條件的概念、禁止性規定
規劃條件:在城市、鎮規劃區內出讓土地使用權的項目，在國有土地使用權出讓前，由城市、縣城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃，向建設方提出的關於出讓地塊的地塊位置、使用性質、開發強度等的規劃條件。
該規劃條件作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。
關於規劃條件的禁止性規定：
第38條 未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。 城市、縣城鄉規管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。
第39條 規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；
對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批准用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批准文件；佔用土地的，應當及時退回；給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。
第35條 城鄉規劃確定的鐵路、公路、港口、機場、道路、綠地、輸配電設施及輸電線路走廊、通信設施、廣播電視設施、管道設施、河道、水庫、水源地、自然保護區、防汛通道、消防通道、核電站、垃圾填埋場及焚燒廠、污水處理廠和公共服務設施的用地以及其他需要依法保護的用地，禁止擅自改變用途。
公示：城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府應當依法將經審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。
未取得建設工程規劃許可證或未按其規定進行建設的法律後果。
第64條 未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。
----鄉、村莊規劃區內由鄉、鎮政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
城市總體規劃、鎮總體規劃的規劃期限
土地管理法立法目的
加強土地管理；
維護土地的社會主義公有制；
保護、開發土地資源，合理利用土地；
切實保護耕地；
促進社會經濟的可持續發展
土地的基本國策
十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地。
土地使用權出讓/劃撥的概念與特點
土地使用權的概念
指土地使用人根據法律、合同的規定，在法律允許的范圍內，對國家或集體所有的土地所享有的佔有、使用、獲取一定收益和在限定范圍內進行處分的權利。如利用、出租、轉讓、抵押等權利。
基本農田及基本農田保護區概念
基本農田:指根據一定時期人口和國民經濟對農產品需求而確定的長期不得佔用（一級基本農田）及基本農田保護區規劃期內不得佔用（二級基本農田）的耕地。
基本農田保護區：指為基本農田實行特殊保護而依土地利用總規和法定程序劃定的特定保護區域。
基本農田保護區范圍：---以鄉鎮為單位劃區定界
經國務院有關主管部門或縣級以上政府批准確定的糧、棉、油生產基地內的耕地；
土地分類
建設用地:指各種工程項目建設用地.
分類：
據所有性質：國有與集體---均屬非農用地
據土地利用總規：
規劃內--土地利用總規已確定
規劃外--總規中非建設用地轉成的建設用地
國有建設用地/土地變性的規定
確需變性：應經土地部門同意，報原批准人批准。城市規劃區內變性，報批前應先經城規部門同意。
國家建設征（用）收土地 、 審批
國家為公共利益需要，可依法對集體土地實行徵用。但應依法補償。
（1） 審批
凡徵收基本農田、或非基本農田的耕地＞35公頃、或其他土地＞ 70公頃，都必須報經國務院批准。
徵用上述規定以外的其他土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
征地補償
《土地管理法》規定，用地單位應按被征土地的原用途給予補償，補償費應包括：
土地補償費
----屬被征地單位安置補助費
地上附著物和青苗的補償費----屬所有人
其補償標准為：
（a）土地補償：前三年年均產值6－10倍。
（b）安置補助：需安置農業人數*前三年畝均年均產值4－6倍，但每公頃補助費，最高不得超過前三年年均產值15倍。
（c）地上附著物和青苗補費：省、自治區、直轄市定。
（d）新菜地開發建設基金：徵收耕地為城市郊區菜地時，還應繳納新菜地開發建設基金。
徵收其他土地補償：由省、自治區、直轄市參照徵用耕地的補償標准另規定。
徵收下列非基本農田的耕地，必須報經國務院批准
凡徵收基本農田、或非基本農田的耕地＞35公頃、或其他土地＞ 70公頃，都必須報經國務院批准。
徵用上述規定以外的其他土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。
施工許可證、開工報告的概念時效要求前提、兩者關系
新、擴、改建工程開工前，建設單位應向工程所在地縣級以上建設主管部門申請領取施工許可證；但是，限額以下的小型工程除外。按國務院規定的許可權和程序批准開工報告的建築工程，不再領取施工許可證。---時間、申領人、范圍及審批
無證不得開工。已開工者立即停工，辦理施工許可證手續。
2、施工許可表現形式
開工報告：按國務院規定的許可權、程序批准
施工許可證：
規模限額以上須辦
規模限額以下可不辦
規模限額：300m2以下、或30萬元以下
3、申領條件-- 據991015《建築工程施工許可管理辦法》
（1）已經辦理該建築工程用地批准手續；
（2）在城規區的建築工程，已經取得規劃許可證；
（3）需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；
（4）已經確定建築施工企業：不合規定無效；
（5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料-應審查；
（6）有保證工程質量和安全的具體措施；
（7）建設資金已經落實：工期不足1年到位資金原則≮合同價50%、否則≮合同價30% 。業主出具銀行證明、付款保函或第3方擔保
（8）應委託監理的已委託；
（9）法律、行政法規規定的其他條件。
施工許可證有效期與延期
建設單位應自領施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工應向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申延或超過延期時限----自行廢止。
開工報告有效期
按照國務院有關規定批准開工報告的建築工程，因故不能按期開工或者中止施工的，應當及時向批准機關報告情況。因故不能按期開工超過六個月的，應當重新辦理開工報告的批准手續。
《質量管理條例》中關於竣工驗收應具備的條件。
（1）完成工程設計和合同約定的各項內容；
（2）有完整的技術檔案和施工管理資料；
（3）有工程使用的主要建材、構配件和設備的 進場試驗報告；
（4）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；
（5）有施工單位簽署的工程保修書。
《建築法》規定，從事建築活動的專業技術人員，應當依法取得相應的執業資格證書。並在其許可的范圍內從事建築活動。
工程保修期限
正常使用條件下最低保修期限 -- 據質管條例
1．基礎設施工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
2．屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏，為5Y；
3．供熱與供冷系統，為2個採暖期、供冷期；
4．電氣管線給排水管道設備安裝和裝修工程，為2Y。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。因使用不當或者第三方造成的質量缺陷，以及不可抗力造成的質量缺陷，不屬於法律規定的保修范圍。
投標聯合體的概念及法律責任。
指兩個以上法人或者其他組織組成一個聯合體，以一個投標人身份共同投標。
資格：均應具備相應能力；同一專業組成的資質以較低者確定。
應簽共同投標協議並連同投標文件提交招標人。中標後，各方應共同與招標人簽訂合同，就中標項目向招標人承擔連帶責任。
施工招標的招標單位應在中標通知書發出30天內與中標單位簽訂施工合同。
投標保證金被沒收的幾種情形
（1）投標人在有效期內撤回其投標文件；
（2）中標人未按期交履約保證金或簽合同。
施工圖設計文件修改的權利人
一二級注冊執業資格目前有造價師、建造師等
現階段我國建設項目設計階段劃分
設計階段可根據建設項目的復雜程度而決定。
一般、小型、簡單的建設項目：方案設計 施工圖設計
特殊、大型、復雜的建設項目：方案設計 初步設計 施工圖設計
標準的分類
新、改、擴建工程抗震設防的范圍、目的
抗震設防範圍：地震烈度為六度及六度以上地區和今後有可能發生破壞性地震地區所有新建、改建、擴建工程都必須進行抗震設防。
抗震設防目標：小震不壞、中震可修、大震不倒
房地產轉讓的概念和禁止轉讓的條件
指權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的法律行為。
房地產轉讓的禁止性條件---不得轉讓
（1）司法裁定和行政決定查封或以其他形式限制房地產權利的；
（2）依法收回土地使用權的；
（3）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（4）權屬有爭議的；
（5）未依法登記領取權屬證書的；
（6）法律、法規規定的其他禁止轉讓的情形。
注意：出讓土地時，轉讓其房地產的土地使用年限為出讓合同約定年限-此前已過年限
房地產開發商如因自身原因超過土地使用權出讓合同約定的動工開發日期的處理
據《房產法》，以出讓獲取土地使用權開發房地產的，須按合同約定的土地用途，動工開發期限開發土地。超過約定的動工日期滿一年未動工的，可徵收相當於土地出讓金20%以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可無償收回土地使用權，但因不可抗力或政府原因或必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。
拆遷補償的形式，補償內容、對象。
補償形式---由被拆遷人自行選擇
貨幣補償---放棄產權獲得變現
產權調換---放棄原產權獲得新產權，補差
拆遷補償:指因拆遷被拆遷人的房屋及其附屬物，使其受到一定經濟損失，據國家法規給予其一定補償。--- 針對所有權
范圍:被拆除房屋及其附屬物。未超過批准期限的臨建，按使用期內的殘值並參考剩餘期限，給予適當補償。但違章建築，超期臨建不予補償。
合同的內容或主要條款有哪些
指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。
一般應包括以下8方面的內容：
當事人的名稱或者姓名和住所；
標的；
數量；
質量；
價款或者報酬；
履行期限、地點和方式；
違約責任；
爭議解決的方式。
格式條款的爭議處理原則
對格式條款的理解發生爭議的，應按通常理解予以解釋。有2種以上解釋的，應作出不利於提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當採用非格式條款
無效合同的概念
指雖然己經雙方當事人訂立、成立，但因其內容和形式違反了法律、法規的強制性規定，或者損害了國家、集體、第三人或社會公共利益，因而不為法律所承認和保護、不具有法律效力的合同。
無效合同自始就不具有法律效力。
簡述與論述類：
施工圖審查的主要內容
①建築穩定與安全，含地基基礎及結構主體；
②是否符合消防、節能、環保、抗震、衛生、人防等有關強制性標准、規范；
③是否達到規定的施工圖設計深度的要求；
④是否損害公共利益。
---方案優化、經濟等業主利益不屬審圖義務。
土地使用權劃撥的概念與特點
劃撥：指縣級以上政府依法批准，在土地使用者交納補償安置等費用後或無償將該幅土地使用權交付其使用的行為。
劃撥的5特徵：
具有行政性、無償性--成本低、無期限性、不可交易性（除法律另有規定外不得轉讓、出租、抵押）、地下資源國有性
《質量管理條例》中關於竣工驗收應具備的條件
---據《質量管理條例》第16條
（1）完成工程設計和合同約定的各項內容；
（2）有完整的技術檔案和施工管理資料；
（3）有工程使用的主要建材、構配件和設備的 進場試驗報告；
（4）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；
（5）有施工單位簽署的工程保修書。
劃撥房地產允許轉讓的一般條件
房產轉讓的額外條件（劃撥土地）。
（1）報經有批准權的政府審查批准。
（2）應變性的，政府批准後由受讓方繳納出讓金並辦出讓手續和使用權證書。
工程設計的一般原則
貫徹經濟、社會發展規劃、城鄉規劃和產業政策
綜合利用資源，滿足環保要求
遵守工程建設技術標准
採用新技術、新工藝、新材料、新設備
重視技術和經濟效益的結合
公共建築和住宅要注意美觀、適用和協調
土地管理法立法目的
加強土地管理；
維護土地的社會主義公有制；
保護、開發土地資源，合理利用土地；
切實保護耕地；
促進社會經濟的可持續發展
房地產轉讓的概念和禁止轉讓的條件
指權利人通過買賣、贈與或其他合法方式將其房地產轉移給他人的法律行為。
房地產轉讓的禁止性條件---不得轉讓
（1）司法裁定和行政決定查封或以其他形式限制房地產權利的；
（2）依法收回土地使用權的；
（3）共有房地產，未經其他共有人書面同意的；
（4）權屬有爭議的；
（5）未依法登記領取權屬證書的；
（6）法律、法規規定的其他禁止轉讓的情形。
注意：出讓土地時，轉讓其房地產的土地使用年限為出讓合同約定年限-此前已過年限
建設法律關系的構成要素
主體：指參加建設業活動，受建設法律規范調整，在法律上享有權利、承擔義務的人
國家機關（權利機關、行政機關） 社會組織（建設單位、中國建設銀行、勘察設計單位） 公民
客體：指建設法律關系主體享有的權利和承擔的義務所共同指向的事物。
分為：財、物、行為和非物質或智力財富
內容：即建設權利和建設義務。
公開招標的概念與特點。邀請招標的概念與特點
公開 :無限竟爭性招標，指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。
邀請 :有限招標，指招標人以投標邀請書的方式邀請特定法人或者其他組織投標（≮3人）。
兩者主要區別 :
（1）發布信息方式、階段不同：
（2）選擇范圍不同：
（3）競爭激烈程度不同：
（4）招標工作量與成本、時間不同
規劃條件的概念及其重要性
規劃條件:在城市、鎮規劃區內出讓土地使用權的項目，在國有土地使用權出讓前，由城市、縣城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃，向建設方提出的關於出讓地塊的地塊位置、使用性質、開發強度等的規劃條件。
該規劃條件作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。
預售商品房的要件
預售條件（要同時滿足）：
(1) 已交全部土地出讓金，取得土地使用權證書。
(2) 持有建設工程規劃許可證和施工許可證。
(3) 按預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到總投資的25％以上，並已確定施工進度和竣工交付日期（目前有變化）。
(4) 向縣級以上房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
城鄉規劃的立法目的
立法目的：加強城鄉規劃管理，協調城鄉空間布局，改善人居環境，促進城鄉經濟社會全面協調可持續發展。
土地總體規劃的內容
在一定區域內，綜合社會、經濟發展需要，國土整治和資源與環境保護要求，土地使用現狀及實際供給能力等編制的一定期限內土地利用的規劃。
按行政區劃分為國家、省、地、縣、鄉五級。土地利用總體規劃的期限應與國民經濟和社會發展規劃相適應，一般為15年，同時還應展望土地利用遠景目標和確定分階段實施的土地利用目標。
基本農田及基本農田保護區概念
基本農田:指根據一定時期人口和國民經濟對農產品需求而確定的長期不得佔用（一級基本農田）及基本農田保護區規劃期內不得佔用（二級基本農田）的耕地。
基本農田保護區：指為基本農田實行特殊保護而依土地利用總規和法定程序劃定的特定保護區域。
未取得建設工程規劃許可證或未按其規定進行建設的法律後果
第64條 未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可採取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法採取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以並處建設工程造價百分之十以下的罰款。
----鄉、村莊規劃區內由鄉、鎮政府責令停止建設、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
第66條 下列行為之一的，由所在地城市、縣城鄉規管部門責令限期拆除，可並處臨時建設工程造價一倍以下的罰款：
未經批准或未按批准內容進行臨時建設的；
臨時建築物、構築物超過批准期限不拆除的。
第68條 城鄉規劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定後，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，工程所在地縣級以上政府可責成有關部門採取查封施工現場、強制拆除等措施
規劃的修改
《城鄉規劃法》第7條經依法批準的城鄉規劃，是城鄉建設和規劃管理的依據，未經法定程序不得修改；第47條 有下列情形之一的，組織編制機關方可按照規定的許可權和程序修改省域城鎮體系規劃、城市總體規劃、鎮總體規劃並報批：
（1）上級規劃發生變更，提出修改規劃要求的；
（2）行政區劃調整確需修改規劃的；
（3）因國務院批准重大建設工程確需修改規劃的；
（4）經評估確需修改規劃的；
（5）城鄉規劃的審批機關認為應當修改規劃的其他情形。
第50條 經依法審定的修建性詳細規劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當採取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。
建設工程招標應具備的條件
1．需履行項目審批手續的，已履行審批手續；
2．工程資金或者資金來源已經落實；
3．有滿足施工招標需要的設計文件及其他技術資料；
4．土地徵用已完，已達三通一平
5．法律、法規、規章規定的其他條件。
要求：
任何單位和個人不得將依法必須進行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。
《質量管理條例》中關於建設單位的質量責任和義務
1．發包給有資質的單位，不得將工程肢解發包
2．對勘設施監及重要設備材料采購進行招標
3．不得對承包單位的建設活動進行不合理干預
4．施工圖未經審查批準的，建設單位不得使用
5．必監工程，委託有資質的監理
6．領施工許可證或者開工報告前，辦質監手續
7．涉及主體、承重結構變動的裝修，有設計方案
8．組織竣工驗收，驗收合格的，方可交付使用，------否則一切後果自負
土地總規的編制原則
編制與審批：分級編、審國務院批。
修改：不得擅自變用途，須原批准機關審批。
締約過失責任的概念
指合同訂立過程中，一方當事人因如下法定過錯情形之一而導致另一方當事人信賴利益損失的，應承擔損害賠償責任：---《合同法》第42條
①假借訂立合同，惡意進行磋商；
②故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況；
③有其他違背誠實信用原則的行為。
在訂立合同過程中知悉的商業秘密，無論合同是否成立，泄露或者不正當地使用該商業秘密給對方造成損失的，應當承擔損害賠償責任。
建設法規的調整范圍或對象與作用
調整范圍（社會關系）與作用：
建設行政管理關系：組織、監督、協調等職能；
建設經濟協作：平等主體間往來、協作關系；
建設民事關系：如土地轉讓、拆遷、人身、財產傷害賠償、主體內部勞動合同等。
公開招標的概念與特點。邀請招標的概念與特點
公開 :無限竟爭性招標，指招標人以招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標。
邀請 :有限招標，指招標人以投標邀請書的方式邀請特定法人或者其他組織投標（≮3人）。
兩者主要區別 :
（1）發布信息方式、階段不同：
（2）選擇范圍不同：
（3）競爭激烈程度不同：
（4）招標工作量與成本、時間不同

C. 房地產客服應具備哪些法律知識

1、中華人民共和國城市房地產管理法 1994年7月5日頒布
2.中華人民共和國土地管理法 1998年8月29日頒布
3.商品房銷售管理辦法 2001年4月4日頒布
4.城市房屋拆遷管理條例 1991年1月18日頒布
5.城市房地產開發經營管理條例
6.住宅室內裝飾裝修管理辦法 2002年3月5日頒布
7.閑置土地處理辦法 1999年4月28日頒布
8.城市房屋權屬登記管理辦法 1997年10月27日頒布
9.中華人民共和國城市規劃法 1989年12月26日頒布
10.中華人民共和國建築法 1997年11月1日頒布
11.建設工程質量管理條例 2000年1月30日頒布
12.城市房地產開發經營管理條例 1998年7月20日頒布
13.住房公積金管理條例 1999年4月3日頒布
14.城市私有房屋管理條例
15.城鎮個人建造住宅管理辦法 1983年6月4日頒布
16.建設工程勘察設計管理條例 2000年9月25日頒布
17.中華人民共和國注冊建築師條例 1995年9月23日頒布
18.建築安裝工程承包合同條例 1983年8月8日頒布
19.建設工程勘察設計合同條例 1983年8月8日頒布
20.村莊和集鎮規劃建設管理條例 1993年6月29日頒布
21.建築業企業資質管理規定 2001年4月18日頒布
22.房產測繪管理辦法 2000年12月28日頒布
23.城鎮廉租住房管理辦法 1999年4月22日頒布
24.城市公有房屋管理規定
25.城市房屋拆遷單位管理規定 1991年7月8日頒布
26.城市房地產抵押管理辦法 1997年5月9日頒布
27.城市房地產中介服務管理規定
28.中華人民共和國注冊建築師條例實施細則 1996年7月1日頒布
29.建築裝飾裝修管理規定
30.城市居民住宅安全防範設施建設管理規定 1996年1月5日頒布
31.商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則
32.城市房地產權屬檔案管理辦法 2001年8月29日頒布
33.造價工程師注冊管理辦法 2000年1月21日頒布
34.建築工程施工許可管理辦法 1999年10月15日頒布
35.城市工程管線綜合規劃規范 1998年12月7日頒布
36.中華人民共和國房產稅暫行條例 1986年9月15日頒布
37.城市商品房預售管理法

D. 房地產法律常識

1.商品房銷售基本知識與法律常識有哪些
知識點一：房地產市場 房地產一級市場 房地產一級市場又稱土地一級市場，是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的 *** 部門將城鎮國有土地或將農村集體土地徵用為國有土地後出讓給使用者的市場。

出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發達到「三通一平」或「七通一平」的熟地。 房地產一級市場是由國家壟斷的市場。

房地產二級市場 房地產二級市場是土地使用者經過開發建設，將建成的房地產進行出售或出租的市場，一般是指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。 房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將符合規定可以轉讓的土地進入流通領域進行交易的市場，如土地使用權的轉讓等。

房地產三級市場 房地產三級市場是指已獲得房地產權的單位和個人，再次將房地產轉賣或交換、轉租的市場。三級市場通常是住房消費者之間的交易，屬於消費市場的重新配置，常見的有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當、拍賣等流通形式。

知識點二：商品房預售 商品房預售是指房地開發經營企業將正在建設中房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金可房價款的行為。 商品房預售條件 已交付全部土地使用權也讓金，取得土地使用權證書。

持有建設工程規劃許可證各施工許可證 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，已經確定施工進度各竣工交付日期。 商品房預售實行許可，取得>。

未取得>的，不得進行商品房預售。開發企業進行商品房預售，應當向預購人也示>的批准文號。

預售合同 商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民 *** 土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

權屬登記 預售商品房交付使用之日起90日內，預購人應當依法到房地產管理部門和 市、縣人民 *** 土地管理部門辦理登記手續。開發企業應當予以協助，並提供必要的證明文件。

由於開發企業原因，預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業各預購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。 預售商品房的轉讓 2005年4月30日，為了抑制房價，國家七部委聯合出台了>。

該意見明確指出，禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。也就是說，以前常見的「炒樓花」行為被全面禁止了。

根據規定，在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得辦理房屋權屬登記手續；商品房銷售實行實名制購房，推行商品預售合同網上即時備案，防範私下交易行為。 知識點三：商品房現售 商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品出售給買受人，並由買受人支付房價款的行為。

商品房現售條件 現售商品房的房地產開發企業就應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書。取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件。

持有建設工程規劃許可證各施工許可證。已通過竣工驗收。

拆遷安置已經落實。供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配置基礎設施具備交會使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期。

物業管理方案已經落實。 商品房買賣合同 商品房銷售時，房了產開發企業和買受人應當訂立書面商品買賣合同。

商品房買賣合同應當明確以下主要內容： 當事人名稱或者姓名和住所。 商品房基本狀況。

商品房的銷售方式。 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間。

交付使用條件及日期。 裝飾、設備標准承諾。

供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任。 公共配套建築的產權歸屬。

面積差異的處理方式。 辦理產權登記有關事宜。

解決爭議的方法。 違約責任。

雙方約定的其他事項。 知識點四：「五證兩書」 購房者在購房時通常會要求房地產開發商和銷售商提供齊全的「五證」、「兩書」，這也是法律對銷售方的基本要求。

五 證 「五證」是指>、>、>、>（建設工程開工證）、>。 「五證」中最重要的是>和>，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇。

>的預售范圍為本項目可銷售樓盤。 兩 書 「兩書」是指住宅質量保證書>>和住宅使用說明書>>。

「兩書」可以作為商品房買賣合同的補充約定，並且是房地產開發企業在商品交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔質量責任的法律文件和保證文件。 知識點五：內部認購 內部認購房是房地產開發商在未獲得>等有關證件之前，在小范圍內以「內部認購」方式銷售商品房。

內部認購可以為開發商盡快回籠資金，並且由於內部認購的商品房價格較低，通常會吸引眾多購房人士。 然而，由於內部認購的商品房是在開發商未取得>的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者的權益也無法受到法律保障。

因此，購房者在進行內部認購時應慎重地考察該房地產項目是否除了>外其它證件都齊備，以免使自己的合法權益受到損害。目前，由於商品房內部認購引起了不少的法律糾紛，國家也採取了相關的政策對內部認購的銷售形。
2.房地產經紀人需要精通哪些法律知識
若想做一名合格的房地產經紀人，不僅要通曉房地產專業知識，而且還要熟練掌握法律知識、金融知識及談判技巧，才能在房地產開發商和消費者、買家和賣家中間搭起橋梁，才能在中介行業中使自己立於不敗之地。

房地產專業知識（包括房地信息）。所謂房地產經紀，是指為委託人提供房地產信息和居間代理業務。居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩家：上家和下家，並在兩者之間起一種溝通、促進和平穩的作用。對一個房地產經紀人來說，掌握大量的市場信息是他從事好這項業務的先決條件。這些住處應該包括：房地產有關的法律、法規及相關的政策信息、購買對象變化信息等。在很大大程度上來說，經紀人就是利用信息製造利潤，信息就是他們最主要的資本。如果說居間側重的是信息的話，那麼代理就非得要具備專業知識才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿於房地產生產各個環節，因此要求經紀人在熟悉有關房地產法律、法規、條例的基礎上通曉房地產開發與經營、建築學、房地產交易、房地產價格評估等專業知識。具體地說，一要掌握房地產開發投資，以及與之相關的市場研究、開發程序、項目可行性研究、工程建設與竣工驗收、資金融通、市場推廣。二要熟悉建築基礎知識，了解建設工程全過程。三要熟悉轉讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規定，以及產權產籍的一些基本知識。四要掌握房地產價格評估的理論和實務。

市場營銷知識。房地產開發到了今天這樣的局面，早就不是幾年前的單一產品競爭了。對於房地產商來說，他們所需要的也不是單純的中介服務，而是能夠提供開拓市場的完善營銷計劃和高超的市場策劃方案的中介服務。房地產市場生產與消費的分離特徵，決定了房地產營銷的重要性。房地產在時間、數量、類型、房型、樓層所有權、信息、估價的分離，非得靠市場營銷來彌補。房地產市場營銷組合理論、市場預測和調研方法，乃至產品策略、定價策略、分銷和促銷策略都是房地產市場營銷中心必不可少的東西。要掌握市場營銷知識，就必須掌握市場調研、選擇目標市場、產品開發、產品定價、渠道選擇、產品促銷、售後服務等知識技能。

法律知識。房地產經紀人雖然不是律師，也不一定要達到專業水平，但與房地產有關的法律法規是非掌握不可的。我國的房地產業發展得益於房地產法律法規的調整和完善，也就是說房地產的每一項業務，都離不開法律和具體的法規。房地產的三部法律《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城市規劃法》以及據此制定的部門規章和地方性法規，幾乎涵蓋了整個房地產事務。作為經紀人不但要掌握房地產方面的法律法規及各級 *** 部門關於房地產的政策、方針和精神，而且還要熟悉民法、經濟法、行政法及行政訴訟法、民事訴訟法的知識。舉個最簡單的例子，簽合同，就要牽涉到經濟合同法、民法通則等法律知識。代理租賃要熟悉《城市房屋租賃管理辦法》、《城市私有房屋管理條件》等，懂得什麼房可以租、什麼房不能出租、租賃合同以什麼方式生效等。代理買賣，就得熟悉《城市房屋轉讓管理規定》、《城市已權屬登記管理辦法》中轉讓的條件、交易程序、產權產籍知識及辦證程序。如果代理發展商，要掌握的法律知識就更多了。近年來時興的房地產律師見證業務足以說明法律知識的重要。房地產經紀人要學法、懂法、用法，依法辦事，用法律來維護委託人的合法權益。

金融知識。房地產金融作為金融業的一個重要組成部分，與房地產開發、經營與管理有著密切的聯系，房地產金融是房地產與金融聯姻的產物。房地產業的發展，要金融業作為後盾，金融業要拓展，房地產業是首選。特別是房改新制度實施、取消實物分房後居民到市場購買住房，經紀人的金融知識就顯得尤為重要。不論是作開發商的全過程代理還是抵押貸款，甚至房地產咨詢業務，都少不了金融知識。一般來說，經紀人應該熟悉國際金融慣例、現行國家金融政策、融資形式、銀行利率、利息計算、貸款種類及手續、還款方法以及住房分積金等知識。

談判技巧。談判是一門技術，更是一門藝術和科學。它通過談判各方觀點、感情溝通，達成一個雙方都能基本滿意的協議。房地產經紀人的談判也不例外，通過談判完成委託方交給的任務、本身獲得傭金的同時，也使市場的需求得到了滿足。在談判中常見的策略如時機運用策略、利益讓步策略、以誠取勝策略都是房地產經紀人所必須借鑒的。具體到居間或代理業務上至少要提出上策、中策、下策三種甚至更多方案。對房地產經紀人來說，還有一個最現實的問題，就是如何使雙方成交，這就要求房地產經紀人「該出手時就出手」，還可以運用一些智謀、技巧和方法，促使對方早下決心成交。但不能使用欺騙手段
3.房屋買賣中的法律常識是什麼呢
1房地產相關名詞解析 a。

房地產買賣專業名詞解釋 經濟適用商品房： 所謂經濟適用商品房是指經批準直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住房，也就是說，其買賣價格受到 *** 行為的干預或制約。 房屋建築面積： 房屋建築面積是指房屋各層面積的總和。

每層建築面積按建築物勒腳以上外牆面積水平截面計算。建築面積包括使用面積、輔助面積和結構面積。

住宅使用面積： 住宅使用面積是指住宅分戶門內可供實際使用的凈面積的總和，通常包括卧室、廳、廚房、衛生間、陽台、壁櫥、室內走道、室內樓梯等。 得房率： 得房率指住宅使用面積除以建築面積，其百分比越高，得房率就越高。

住宅的共用部位： 是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主，使用人使用的門廳、樓梯架、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道，傳達室，內天井、房屋承重結構、室外牆面、屋面等部位。 住宅的公共設施： 是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施。

現房： 就是房屋發展商已經建造好，依照有關規定可以交付使用的房屋 期房： 是房屋發展商雖已辦妥建造房屋的各種許可證明和手續，但正在建造中能預售的房屋。 商品房銷售面積： （1）商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建築面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建築面積中扣除）。

（2）商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建築面積與應分攤的共有建築面積之和。 套內建築面積： 指套內使用面積、套內牆體面積及套內陽台建築面積之和。

套內使用面積： 指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內牆線水平投影計算。 套內牆體面積： 商品房各套（單元）內使用空間周圍的維護和承重牆體，有共用牆及非共用牆兩種。

商品房各套（單元）之間的分隔牆、套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）均為共用牆，共用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。非共用牆牆體水平投影面積全部計入套內牆體面積。

陽台建築面積： 系指陽台地面底板外沿在水平面的投影。 層高： 指下層地板面或上表面或下表面到相鄰上層樓板上表面或下表面之間的豎向尺寸。

住宅開間： 指一間房屋內一面牆的定位軸線到另一面牆的定位軸線之間的實際距離。 住宅進深： 在建築學中是指一間獨立的房屋或一幢居住建築內從前牆的定位軸線到後牆的定位軸線之間的實際長度。

住宅凈高： 凈高=層高-一層樓板厚度 容積率： 建築容積率= 規劃建築用地范圍的總建築面積 規劃建設用地總面積密度： 建設密度= 規劃用地范圍內建築物基底總面積 綠化率： 綠化率=規劃用地范圍內的綠地面積/規劃建設用地總面積 物業維修基金： 根據規定，公有住宅和新建普通內銷商品住宅出售時應當設立物業維修基金。 維修基金設立的具體標准和辦法由各市人民 *** 規定。

目前一般為購房人首期應按多層房屋建築面積成本價的2%，高層房屋建築面積成本價的3%繳納房屋修繕基金。 《住宅質量保證書》： 為保障住房消費者的權益，加強商品住宅售後服務管理，國家建設部決定在房地產開發企業的商品房銷售中對房屋質量進行約束，共有四條內容：一、工程質量監督部門核驗的質量等級；二、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修；三、正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期；四、用房保修的單位，答復和處理的時限。

住宅使用說明書： 對住宅的結構、性能和各部分的類型、性能、標准等作出說明。同時指出，如因住房使用不當或擅自改動結構、設備位置和不當裝修造成的質量問題，開發商不承擔保修責任。

這是國家建設部為保障消費者權益作出的規定。 公用分攤系數： 整幢建築物的公用建築面積除以整幢建築物的各套套內建築面積之和，即得到公用面積分攤系數。

公用分攤面積： 公用分攤數乘以套內建築面積，得到了購房人需要合理分攤的公用建築面積。 契稅： 房屋所有權發生轉移變動時，就當事人所訂契約按總價的一定比例向新業主（產權承受人）徵收的一次性稅收。

契稅具有證明不動產所有人產權合法性的作用。 "五證"： 《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建築工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

b。什麼是商品房和商品房預售？ a。

什麼是商品房？ 商品房主要是指由各房地產開發公司投資建設，以營利為目的，按市場規律經營的房屋。 它有別於各地 *** 為解決住房困難，實施「安居工程」而建造的「安居房」、「解困房」、「解危房」，從1998年年底開始興建的經濟適用住房也是特殊的商品房。

從銷售看，商品房又分現房銷售和期房預售；從銷售對象看，分內銷商品房、外銷商品房；從用途看，分普通住宅、公寓、別墅等。 b。

內銷商品房與外銷商品房的區別 內銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境內單位和個人出售的商品房。外銷商品房是指房地產開發經營企業建造的向境外人員（外國人、港澳台人士）銷售的商品房。

內銷商品房可以銷售給個人和單位。
4.做房產銷售需要了解哪些法律法規
中華人民共和國城市房地產管理法 （1995年1月1日起施行） 中華人民共和國土地管理法 （1999年1月1日起施行） 中華人民共和國土地管理法實施條例 （1999年1月1日起施行） 城市房地產抵押管理辦法 （1997年6月1日起施行 ） 商品房銷售管理辦法 （2001年6月1日起施行） 城市房地產轉讓管理規定 （1995年9月1日起施行） 城市商品房預售管理辦法 （1995年1月1日起施行） 已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法 （1999年5月1日起施行） 商品住宅實行住宅質量保證書住宅使用說明書制度的規定 （1998年9月1日起實施） 商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則（試行） （1995年12月1日起施行） 商品房銷售面積計量監督管理辦法 城市房屋租賃管理辦法 （1995年6月1日起施行） 城鎮廉租住房管理辦法 （1999年5月1日起施行） 城市房屋修繕管理規定 （1991年8月1日起施行） 城市私有房屋管理條例 （1983年發布） 城市危險房屋管理規定 （自1990年1月1日起施行） 公有住宅售後維修養護管理暫行辦法 （自1992年7月1日起施行） 城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法 （自1996年3月1日執行） 城市房屋拆遷管理條例 （2001年6月13日頒布）合同法民法總則。
5.房地產的基礎知識有哪些
房地產基礎知識 一、房地產：房產和地產的總稱，也叫「不動產」。

房地產的形態：1、單純的土地；2、單純的房屋；3、土地和房屋的綜合體。 房產是房屋及其權利的總稱，地產是土地及其權利的總稱； 房地產是土地附在土地上不可分割的建築物，構築物和其他不可分離的物質及其權利構成的財產。

（構築物是指不能進入的建築，如：煙筒、樹、路等） 房地產按類型分為：1、住宅用（70年）；2、生產用（50年）；3、經營用（門頭等，50年）；4、行政用（市 *** 、法院等，50年）；5、其他用（學校，博物館等）。 二、房地產業：從事房地產經營管理服務性企業的總稱。

房地產產業的主要內容： 1、土地的開發和再開發； 2、房屋的開發和建設； 3、地產的經營（包括土地權的出讓、轉讓、租賃、抵押等）； 4、房地產經營（包括房屋的買賣、租賃、抵押）； 5、房地產中介服務（包括信息、測量、律師、經紀、公證等）； 6、房地產物業管理； 7、房地產金融（包括信息、保險、金融投資等）。 三、房地產的特性 1、房地產位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動，房屋是建築在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產受地理位置的限制； 2、地域差別性：每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同； 3、房地產的高質耐久性； 4、房地產具有保值、增值性，前提是國家的政局穩定，由土地性質決定，土地有限、不可再生，但人們對土地的需求日益增大、增加，物以稀為貴，房地產作為龍頭產業，稅收約占國民生產總值的10%。
6.投資房產需要掌握哪些法律知識
作為一個普通的房產投資者，以下幾方面的法律知識是應當了解和掌握的： 1。

物業管理法律知識。國家於2003年出台了《物業管理條例》（2007年修訂），規范物業管理法律關系。

各地在這方面也有相應的地方法規、政策等。物業管理對房產投資前景有重要的影響，購房者需要留意這方面的法律知識。

2。 納稅、辦證的法律知識。

購房涉及一系列的稅費，如契稅、印花稅、手續費、房屋產權登記費等。關於稅費的繳納程序和比例，國家和地方均是有相關規定的，了解這些法律、政策，在投資房產時做到心中有數，可以有效地維護購房者的權益。

購房後需要辦理產權登記、領取產權證，這是確認購房者所享有的財產權利的重要步驟，這方面的法律知識也是不能忽視的。 3。

住房貸款、保險方面的法律知識。如《住房公積金管理條例》以及各大銀行出台的住房貸款管理辦法等。

各地的住房貸款政策均有所不同，所以，購房者要特別關注地方出台的政策。在辦理購房貸款的同時，銀行通常要求購房者同時辦理購房保險，掌握這方面的法律知識也是必要的。

購房者需要留意各大保險公司住房保險的相關規定。 。
7.關於房產的法律知識
房產的問題，應該以完成法律規定的手續為住，即你們雖然簽訂了房屋的買賣合同，但是實際上沒有錢款的交付和房產證的過戶，這個行為就存在一定的瑕疵，在最後容易起矛盾。08年7月1日起，房產開始施行登記制度。以登記表為准。

辦理房產過戶的話，如果是買賣形式的，那麼按照國家的規定繳納契稅，未過5年的還有營業稅，印花稅，辦理產權證件的費，評估費等。

省錢的就是進行贈與，但是贈予還是需要繳納一定的稅金的。相比較買賣來說應該稅金少不了多少的。

國家不是傻子，如果贈予不要收稅那麼全國房產過戶都是贈與了啊，肯定沒有買了。
8.房地產客服應具備哪些法律知識
房地產客服應具備的法律知識：當下房地產市場仍然是如火如荼，尤其是在中國這個具有較大內需市場的氛圍下，房地產市場對各類人才的需求也在急劇的擴張。

但房地產客服線條工作思路的釐清及客服線條工作人員的素質存在良莠不齊的情況，單就對房地產客服線條工作的認識就不盡相同。 傳統的客服工作內容，無非是接受投訴、解決投訴、服務業主，其實客服工作除了上述工作之外還承擔著將法律風險、糾紛消滅於萌芽狀態的職責，更重要的是承擔著搜集證據、固定證據的責任。

所以隨著公司開發的樓盤越來越多，就要求其客戶服務人員要具備一定的法律意識，以適應公司不斷發展的需要。 房地產、合同糾紛律師白旭飛提醒客服人員應注意法律知識的學習。

所以越來越多的開發企業開始設立客戶服務部門，並將其作為銷售環節中的重要因素加以管理。 一、要制定嚴格、周密的工作流程，並使其符合相關的法律要求 從接受投訴、記錄投訴、解決投訴到客服回訪的整個客戶服務過程都應制定嚴格、周密的工作流程，而且應將常見的問題歸納、總結制定特殊應對機制。

有了工作流程的規范，可以有效的避免在客戶服務工作中重要證據的丟失，對日後與業主溝通，甚至通過法律途徑解決問題，都有很大的幫助。但前提條件是，這些流程應符合法律的相關規定，尤其是法律要求的證明材料必須取得（房地產、合同糾紛律師白旭飛提醒您一定要制定客服處理投訴的規范流程）。

二、要求客戶服務人員應具備一定的法律知識 客戶服務人員應掌握基礎的法律知識，樹立法律式的客戶服務意識。對於客戶的投訴，客戶服務人員應迅速甄別出其合理、合法性，對於不符合法律規定的、不合理的要求應明確作出回絕，不給客戶留有任何幻想，切不可因為客戶太強勢而給客戶留有餘地，作出模稜兩可的答復甚至承諾。

因為客服人員代表的是公司、一旦作出解答承諾有可能會引起案件訴訟時效的中斷或被客戶錄音、錄像固定證據，為以後解決問題留有隱患。所以樹立客戶服務人員的法律式的客戶服務意識會給公司減少許多不必要的經濟損失（房地產、合同糾紛律師白旭飛提醒您客服人員應注意法律知識的學習）。

三、應做好客戶服務統計工作，並依據不同的問題類型建立客戶服務檔案，並應至少保存五年以上。 只有從大量、繁雜的客戶服務工作中學會總結，才可以針對不同的問題建立不同的處理機制。

在處理客戶投訴的問題時，應做詳細記錄、並現場核實、確認，要學會有意識的要求客戶簽字確認某一解決方案或投訴內容。 對於成功解決的客戶投訴應做好檔案保存，便於為以後解決類似的客戶投訴提供案例；對於未成功解決的問題也有做好檔案保存（房地產、合同糾紛律師白旭飛提醒您檔案的保管也是證據保管），為日後解決問題、制定解決方案提供材料。

總之客服工作的重要性，正在逐漸的體現，並有不可替代的趨勢。 一個好的客戶服務部門，不但可以提升企業的品牌形象，更能緩解客戶與物業、開發公司三者之間的矛盾。

E. 買房前必須知道的法律知識

自今年兩次降准，兩次降息、減免二手房營業稅、降低首付等政策的密集出台以來，樓市"漲聲一片"，購房者積極入市，有五大知識在買房前你必須知道。
一、買房前須知
1、民用住宅建築權屬年限為70年，商用房屋建築權屬年限為40年，工業用建築是50年。
2、在國家有關房地產法律法規中，沒有"意向金"的提法，要麼是定金，要麼是保證金。
3、挑選戶型至少需要以下幾種圖:規劃圖、單元平面圖、戶型平面圖。
4、低層為一層至三層;多層為四層至六層;小高層為七層至九層;高層為十層及以上。
5、別以為九到十一樓不錯，這是陽光最強烈的位置。
6、大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，外面的保險公司都可以為你打折。
7、別以為實測面積是對的，最好自己帶上捲尺測量。
8、購房時大都會有一些面積是贈送的，如陽台。陽台分為封閉和半封閉兩種，封閉陽台要全部算面積，半封閉陽台只算一半面積，半封閉陽台越多越超值。
二、關於住宅的長寬高
1、住宅的凈高，是指下層地板表面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離
2、住宅的開間，是指一間房屋內一面牆皮到另一面牆皮之間的實際距離。
3、住宅的長度和進深，是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前一牆皮到後一牆皮之間的實際長度。
4、住宅的層高，是指下層地板表面或樓板表面到上層樓板表面之間的距離。
三、住房公積金冷知識
1、提取公積金繳付房租的條件是房租超出家庭工資收入規定比例的。
2、職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額，無繼承人也無受遺贈人的，職工住房公積金賬戶內的存儲余額納入住房公積金增值收益。
3、目前裝修自住住房不能辦理住房公積金提取，也不能申請住房公積金貸款。
4、購買門面房不符合住房公積金提取的條件，不能提取住房公積金。
5、職工辦理離退休的，可以提取住房公積金，並注銷其住房公積金賬戶，但辦理提前退養或內退的職工不能提取住房公積金。
6、住房公積金組合貸款是指個人申請住房公積金貸款不足以支付購買住房所需資金時，其不足部分向貸款銀行申請住房商業性貸款的兩種貸款之總稱。
7、職工考取了研究生，但戶口並未遷出本市或考取的是本地院校的研究生，這種情況是不能提取住房公積金。
8、凡在本區域內購買建造、翻建、大修自住住房的職工，可以申請公積金貸款。
四、關於過戶
1、繼承過戶費用:繼承權公證。200元公證費、280元登記費，總計480元。
2、贈與過戶費用:個稅+契稅+公證費。1050元公證費(交易金額的千分之三)、280元登記費、契稅10500元，總計11830。
3、二手房過戶費用:營業稅+個稅+契稅。房子買入超過5年後賣出，無營業稅、契稅1%(首次購房)3500元、個人所得稅(35-25)*20%=20000元、交易費420元、登記費80元。總計24000元。
五、關於貸款
1、目前個人住房貸款還款方式主要為等額本金還款和等額本息還款兩種。
2、區別:等額本息，就是每個月還款的"本+息"之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。
3、配偶買過房且貸款未還清，另一方買房仍算作二套房，不能享受首次購房的各種優惠政策。
4、向銀行貸款過程中可能出現的各項手續費:公證費/律師費/保險費/評估費/手續費等。
5、正常買房按揭貸款一般只產生兩類費用:手續費、評估費。

F. 網站建設需要注意哪些法律問題拜託各位了 3Q

你的著作權是一個問題，其他的只要符合我國法律規定即可，你可以看什麼行為會侵犯他人網路權利，反過來你應該注意哪些！ 網站建設合同注意事項 網站建設合同是在網站建設項目中，企業（需要建網站方）和承建方（專業網站製作公司）之間共同確立的雙方在項目中的權利，義務和合作內容的契約文件。網站建設合同必須包含以下主要內容： 1）網站建設工作范圍 2）網站建設工作流程與時間進度 3）網站建設質量要求 4）網站承建費用支付，支付標准與支付方式 下面就每一部分應該寫明一些什麼內容和注意一些什麼點逐個做說明（合同其他部分如，違約形式與責任，合同附件里的《網站建設方案書》本文不作討論）。 一、網站建設工作范圍 網站建設項目涉及到的工作一般包括，需求調研與《網站建設方案書》製作，網站建設素材准備，網站頁面設計與製作，網站功能性部分程序開發與頁面融合，資料庫設計與數據輸入，伺服器購買（軟體和硬體）或伺服器空間租用、伺服器存放，域名注冊與解析。 所先，在這些網站建設工作中，合同需要確定哪些是承建方的工作，哪些不是，哪些是企業或者第三方的工作，以及各方工作之間的合作方式和要求。 這里需要注意的是，如果企業在工作中需要和建設方或者第三方進行合作，那麼必須清晰說明這種合作的流程，方式和要求。譬如，如果網站建設素材由企業提供，合同必須對企業提供的素材內容，時間，要求作出清晰的說明。 其次，對於承建方工作部分，必須細致地說明。 例如，網站需要建設哪些欄目，每個欄目需要製作哪些內容，網站需要開發哪些功能性的程序（如BBS）等，對這些合同必須相當明確地作出說明。合同可以用建設方確認通過的《網站建設方案書》作為合同附錄，來更詳細闡明承建方的工作。 二、項目建設工作流程與時間進度 網站建設流程一般流程為：需求調研，完成網站《網站建設方案書》，《方案書》確認，素材（文字，圖片，數據）收集與整理，頁面風格設計，風格設計確認，頁面製作，程序開發，整合（頁面，程序），建設方評估與測試，網站改進與建設方確認，伺服器與域名准備，網站上傳發布，網站維護。 所先，合同必須說明項目開展的工作流程。 其次，對於每個工作流程，需要概要說明承建方的工作內容，尤其對於需要企業參與的部分，需要說明企業的工作內容和要求。例如，需求調研時企業的配合和資源提供；設計製作確認時的確認方式和確認范圍。 最後，是對每個流程環節的完成時間要求說明。合同需要給出每個流程環節的工作估計以及項目最終完工的日期估計，雙方可以根據需要，協商在進度限制上的嚴格度。 三、網站建設質量要求 網站建設質量主要指網站頁面設計，製作與網站程序的質量。合同需要對這些工作的質量作出周到的，盡量可度量的要求，譬如為保證瀏覽速度，建設方也可以對每個網頁的大小作出一般性限制。 對於頁面設計與製作，由於對設計風格的認識差異會導致建設方和承建方的質量評判結果不同，同時設計質量也難以度量，容易出現建設方多次否定設計的情況。在這個時候需要用變通的辦法來彌合雙方的質量評判差異。 例如，可以由承建方設計出5種建設方要求風格的設計頁面，然後由建設方選擇，或者重復修正設計不能超過5次，而承建方可以以半價收取落選設計頁面費用的代價來限制設計要求的變化。 還有一種辦法，就是採取第三方來度量頁面設計與製作質量。例如，找一些普通的上網用戶，測試他們成功搜索網站中某個特定內容所需要的時間，用這個時間來衡量網站連接設計質量和合理性。例如，可以通過在門戶網站做網上調查，由網民來評判網站設計與製作質量，這樣做同時也很好地宣傳了網站。 而對於網站功能性程序來說，合同應該對功能作出詳細的說明。如會員注冊登陸系統，那麼除了會員的注冊，登陸，退出外，系統還應該提供給會員什麼功能，譬如新聞定製等。這部分可以在《網站建設方案書》里作出更詳細的說明。 如果，網站承建方同時提供虛擬主機空間，那麼企業還可以對網站訪問速度，宕機時間，網站帶寬等方面作出要求（空間租用雙方一般也可以另簽《網站空間租用合同》）。 四、網站承建費用支付，支付標准與支付方式 網站建設業內一般採用按製作量記費的方式，譬如按頁面數量記費。 但網站製作量，如頁面數量等，在製作過程中是變化的，所以在簽合同的時候無法給出整個網站建設完成後的確切費用。但是合同卻可以給出網站建設的收費項和收費標准，等網站建設完成後，統計整個網站的每項工作量，再結合記費標准來算出項目實際標的。 所先，確定網站建設收費項。網站建設收費項一般可以包括以下一些： 1）素材整理階段的文字錄入費，圖片處理費，翻譯費 2）《網站建設方案書》製作費用 3）普通頁面製作費用 4）頁面風格設計費用（一般指主頁和欄目首頁） 5）頁面特效製作費用（譬如JavaScript，Flash等） 6）功能性程序開發費用（如調查系統，會員注冊系統等） 7）資料庫數據錄入費用 8）空間租用費用等。 其次，確定每個收費項的單位價格。例如，文字翻譯每千字50元等。 這一條款關繫到日後合同標的的計算，所以務必非常清晰，雙方不妨多花一點時間來協商這里的細節，以達到彼此在這一條款上的一致認可，以妨日後引起不必要的爭執。譬如，必須定義怎麼算作一個頁面，是1024下的800*600，還是800*800？如果是800*600，那麼一個800*1200的頁面就算做兩頁；這是一個協商的過程，這樣計算是否合理，我覺得只要雙方都同意這樣計算就沒有問題，關鍵是必須使得日後統計製作量和計算合同標的時雙方沒有歧義。 費用支付一般可以分成三次進行。一般合同簽署一周內支付一定數量，作為項目啟動費用；項目中期支付一定數量；項目結束後，計算項目實際標的，再支付余額。 如前面所說，作為網站建設項目的建設合同還需要其他很多條款和輔助合同，如：《空間租用合同》等，但是以上談到四點卻是合同里最重要，也是最需要細扣的內容，希望大家以後在撰寫網站建設合同時能從中獲得一點幫助。

G. 開發app需要注意哪些法律問題

APP開發者需要注意的六大法律問題
在當前手機系統環境下，手機的多媒體功能主要通過應用軟體（）實現，並用以提升用戶的使用體驗。APP開發者創造了移動應用，但是卻很少有人意識到自己在發行一款APP時需要承擔怎樣的法律風險。在這，廣州掌源科技提醒眾多開發者，必須得注意的六大法律問題，不用輕易嘗試去觸碰它。
一、未能與承包商簽訂適當的合同
適當的合同協議所具有的另一大優勢便是，它能在一開始便為所有人設定了期望值，從而幫助協議雙方避免面對大起大落的結果。一句話說就是：不管你的公司擁有多大的規模，你都需要盡早留意應用的法律業務；這將幫助你在之後避免許多麻煩。
二、在侵權行為被發現前未能獲得版權和商標

有關版權侵犯的法定賠償並不適用於非登記產品。實際上，這便意味著私自講和的作用不存在了。現實情況是，證明實際損害不僅很困難，也很昂貴，抗辯者通常也了解這一情況。另一方面，當面對的是一件登記過的產品時，侵權人便更有可能意識到如果自己敗訴，便需要為此支付法定賠償和訴訟費用。

三、無意中侵犯到其它知識產權

手機應用開發者常常因為忙於開發和上架他們的APP應而沒時間去審查美術人員和程序員所使用的資產。但即使是無意的侵權也屬於版權侵犯，所以開發者們必須在最終上架前更加謹慎地對待所有資產和軟體工具。

四、合作協議不嚴密

合作協議就好比婚前協議，你應試有非常明確的考慮。在擬定用戶協議時，應當首先以公平合理的立場作為協議的起草基礎；其次，對於用戶協議中減輕App運營者責任的條款，應當以醒目的方式加以註明，提醒用戶注意。
五、並購和經營不當
1、缺少公司運作流程；2、混淆個人財產和公司財產；3、欺詐。

六、不了解第三方投資
資金是王道，特別是對於剛起步的小公司。但從哪裡拉投資和如何對待投資方可能成為嚴重的法律隱患，特別是違反安全交易委員會的規定（SEC）。
伴隨市場的快速發展，App市場已逐漸趨向於飽和，並將可能面臨新一輪的洗牌。在此背景下，App運營者和開發者應當注重自身法律權益的保護，規避不必要的法律風險和損失。