以房抵債的法律效力最高院

Ⅰ 以物抵債協議的效力

對以物抵債協議的效力、履行等問題的認定，應當以尊重當事人的意思自治為基本原則。
一般而言，除當事人明確約定外，當事人於債務清償期限屆滿後簽訂的以物抵債協議，並不以債權人現實地受領抵債物，或取得抵債務所有權、使用權等財產權利，為成立或者生效要件。財產暫時難以變現並符合本管理辦法規定的，可以辦理以物抵債。只要雙方當事人的意思表示真實，合同內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合同即為有效。當事人於債務清償期屆滿後達成的以物抵債協議，可能構成債的更改，即成立新債務，同時消滅舊債務；亦可能屬於新債清償，即成立新債務，與舊債務並存。當代物清償協議履行完畢之後該協議才方可生效。
以物抵債是交易實踐中較為常見的債務履行方式。由於我國現行法律法規中並沒有以物抵債的明文規定，關於以物抵債協議效力問題的爭議也由來已久，即以物抵債協議是否屬於流質契約、能否據此認定以物抵債協議歸於無效的問題。
按照協議成立的時間不同，可分為債務履行期屆滿前的以物抵債和債務履行期屆滿後的以物抵債。債務未屆履行期前達成的以物抵債協議的效力。雙方在債務履行期限屆滿前雙方達成以物抵債協議，約定一方到期不履行債務，將債務人的特定物品轉讓給債權人所有，實踐中對該協議效力存在較大爭議，主要存在以下兩種觀點：
一種觀點認為，基於禁止流質或流押的考慮，對於在抵債協議中約定有債務人到期不履行債務時，抵債物歸債權人所有，債務人協助辦理過戶等等條款的，因違背《物權法》第186條和《擔保法》第40條關於流押流質的規定，應認定滑悉協議無效。
另一種觀點認為，應允許當事人簽訂以物抵債協議，其性質屬於讓與擔保，對於在抵債協議中約定以房屋或土地等不動產進行抵債，並明確在債務履行後可以回贖，債務人或第三人根據約定已辦理物權變更登記的情形。
這種情形在理論界被稱為讓與擔保，作為一種非典型的擔保方式，在社會交易活動中較常見，最高院的意見是盡管辦理了物權變更手續，但不產生物權變動效力，在當事人之間仍具有效力，債權人可以主張對該抵債物進行折價或從拍賣、變賣抵押物的價款中受償。
最高院觀點：考慮到以物抵債協議在性質與功能上與買賣合同相近，原金錢債務性質上亦同於民間借貸合同所產生的金錢之債，故以物抵債協議與原金錢債務的關系，可以參照適用《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用若干法律之規定》第24條的規定來處理。
據此：一是所謂的買賣合同實質上是借戚讓孝款合同的擔保，故法院應當按照民間借貸關系來審理，而不應按照所謂買賣合同來審理，從而明確了審理對象；二是買賣合同既然本質上屬於擔保，則出借人不得請求實際履行買賣合同，只能請求變價，從而較好地平衡了雙方的權利義務關系；三是作為擔保的買賣合同因未經公示，故不具有物權效力，所以債權人不能對價款優先受償。
債務履行期屆滿後達成的以物抵債協議的效力
債務履行期屆滿後，雙方在簽訂以物抵債協議時，抵債物的價值和債權的數額都是確定的，一般不會存在利益失衡問題。在以物抵債行為不存在其他違反法律、行政法規強制性規定的情形下，應當認定其合法有效。在具體處理上，也可以區分兩種情形予以處理：
第一種，抵債物尚未交付債權人，此時，債權人享有的僅是債權性質的權利，並未享有物權，故其有權請求債務人履行以物抵債協議，但不能直接請求確認對該抵債物享有所有權。如前所述，此時簽訂的以物抵債協議一般不存在對債務人不公的問題，故無需履行清算程序，債權人可以直接請求履行以物抵債協議。當然，如果該抵債行為存在損害第三人利益情形的，第三人可以參照《物權法》第195條第1款的規定主張撤銷。
第二種，如果抵債物已交付債權人的，此時，可以根據簡易交付規則，直接認定債權人對抵債物享有所有權。但為防止一方當事人利用以物抵債損害對方的合法權益，當存在《合同法》第54條規定的情形時，債務人可以請求變更或撤銷以物抵債協議。當事人利用以物抵債惡意逃債的，第三人既可依據《合同法》第52條的規定主張抵債行為無效，也可依據《合同高稿法》第74條的規定行使撤銷權。
法律依據：
《中國銀行以物抵債管理辦法》第三條
銀行債權應當首先考慮以貨幣形式受償，從嚴控制以物抵債。債務人無貨幣清償能力時，應當以拍賣、變賣抵押、質押財產或者其他財產所得清償銀行債務。財產暫時難以變現並符合本管理辦法規定的，可以辦理以物抵債。

Ⅱ 民間借貸中 「以房抵債」的約定是否合法有效

無效。

《擔保法》第四十條規定：

訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。

《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第一款規定：

當事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔保，借款到期後借款人不能還款，出借人請求履行買賣合同的，人民法院應當按照民間借貸法律關系審理，並向當事人釋明變更訴訟請求。當事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。

(2)以房抵債的法律效力最高院擴展閱讀：

民間借貸中 「以房抵債」的法律執行規定：

《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第二款規定：

按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效後，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同標的物，以償還債務。就拍賣所得的價款與應償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權主張返還或補償。

《擔保法》第五十三條規定：

債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議以抵押物折價或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償；協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

抵押物折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。