開發商捂盤行為法律責任

① 捂盤惜售違反哪些法律法規

地方立法可能不同，但是深圳市明文規定不得捂盤惜售。見《深圳市房地產市場監管辦法》第二十四條 房地產開發企業在房地產開發經營活動中，不得有下列價格違法行為：
（一）以協議、決定或者其他協同行為相互串通，統一確定、維持、變更價格；
（二）通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數量，操縱價格；
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② 開發商捂盤惜售方式大起底，購房者如何判別 文章

10月3日，住建部公布了45家違法違規的房地產開發企業和中介機構。這些房地產開發企業和中介機構，通過發布虛假廣告、惡意編造散布謠言，製造房源緊張氣氛，採取違規預售、捂盤惜售等手段，煽動消費者購房，以達到其抬高房價、牟取私利的目的。

步著住建部的後塵，各地紛紛嚴厲打擊捂盤惜售行為。北京、深圳、南寧等地紛紛查處並公布了一批當地違法捂盤惜售的地產公司。

事實上，捂盤惜售已經成了近些年開發商普遍採用的手法，如果真加以追究，沒有哪一家開發商屁股是干凈的。 而各級政府查處並公布的這一些樓盤項目，只不過是一些捂盤太過明顯的樓盤項目罷了。比如北京通州的京貿國際城，北京近5年有過買房行為的人多多少少都聽過它。從2010年1月23日的A1號樓預售證發放起，到現在整整5年多了還在銷售，銷售價格也從最初的均價13800元/㎡，一路賣到55000元/㎡。

捂盤惜售行為是國家明令禁止的違法行為，那麼開發商都是通過什麼手法來捂盤惜售？

手段一  通過在建拖延

開發商通過在建方式拖延時間，達到囤地惜售目的。不少房企拿地後，往往根據樓市行情或有可能的政策判斷房價走勢，再確定開盤時間。一旦樓市回暖就加緊開盤，如果趕上房價低迷盤整時期，就以種種理由囤地，由此帶來住宅供需情況被人為扭曲，形成地價攀升、房價走高的循環。

手段二  晚領證分批拿

開發商盡可能的拖延拿預售許可證的時間，或是分次分批的拿證，這是開發商想拉長銷售周期最直接的方法。這種方法不僅可以將一個項目中品質較差的房源先變現，同時還可以為樓盤爭取更多的宣傳和前期房價市場調查時間，但一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。

手段三  分批開發變相操縱審批程序

開發商通過部分開發、先開工再改規劃、操縱審批程序等方式實現囤地。個別企業故意虛報預售價格，一旦申報價明顯高於市場成交均價，被房管部門暫停預售程序，就可宣稱由於宏觀調控、報價過高未拿到預售證，變相操縱審批程序拖延開發。

手段四  大幅提高開盤售價

開發商脫離市場均價，大幅提高開盤價，導致市場內無人應價，變相拉長銷售周期，這是最典型的捂盤行為。對於想長期捂盤的開發商來說，這種手段效果很好。

手段五  後續房源轉售為租

開發商將一些項目的後續房源轉售為租，待租客撤離後，重新翻新外立面和內部裝潢，再高價出售，有的甚至就帶租約出售，瞄準長線投資。這種變相捂盤方式不但可以延長銷售周期，而且還可以拿租金來償還銀行利息。

手段六  謊稱進入尾盤期

有些樓盤，對外宣傳已經全部賣出，但如果上網查詢，則會發現還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明，但被開發商廣泛利用。

手段七  地方政府放水

一些地方政府為了土地收入，對囤地行為睜一隻眼閉一隻眼。結果因監管不嚴造成延期開發。

手段八  官商勾結違法操作

部分地區的官員以權謀利搞腐敗，讓囤地惜售屢禁不止。一些官員參與囤地、圈地和違規變更規劃，以權謀利，違法違規倒賣土地。

面對開發商手段繁多的捂盤行為，購房者又該如何應對呢？

從政策規定上說， 開發商在拿到預售許可證之日起三日內必須開盤，如果拿到預售證後卻遲遲不開盤，這就是捂盤行為。

通常情況下，開發商的預售許可證都會標明預售的樓盤的號碼，買房人可以根據預售的樓號去售樓處實地了解， 看看在允許預售的樓號里是否有不賣的單元或者樓層，如果有，就說明開發商在捂盤。 另外，在實際銷售中，開發商一般會選擇性地推出一些戶型，一般越是好的戶型越是壓著最後賣，越是不好的戶型越是提前賣， 買房人在購房時，可以有針對性地選擇一些比較好的房源，看看這些房源是否都可以簽約買賣，如果不可以，這也可以說明開發商在捂盤。

不過，上述措施只能用來辨別一些已經獲得預售許可證的樓盤是否存在捂盤行為，對於那些通過拖延辦理預售許可證的樓盤卻沒有效果。 對於那些尚沒有取得預售許可證的項目，購房者可以去該項目的工地看看該樓盤是否已經封頂，如果樓盤已經封頂，但是開發商還沒有辦理預售許可證，沒有銷售，那麼就可以說明開發商在拖延辦理預售許可證的時間 ，間接捂盤。