購房承諾書的法律效力

1. 買房時承諾書和買房合同有法律效力嗎

沒簽正式合同購房承諾書有效。購房承諾書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預售合同或商品房現房買賣合同之前所簽訂的文書，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。購房承諾書具備正式合同主要內容且出賣人已經按照約定收受購房款的，購房承諾書的效力等同於正式合同的效力。
【法律依據】
《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條
商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
《城市商品房預售管理辦法》第十條
商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網路信息技術，逐步推行商品房預售合同網上登記備案。商品房預售合同登記備案手續可以委託代理人辦理。委託代理人辦理的，應當有書面委託書。

2. 買房了，房子只能寫我一個人的名字，這份寫給老婆的承諾書有效嗎。

第一 你們倆什麼時候結婚的？如果購房行為發生在結婚證領取日期之後，那麼房產本身就是你們倆平分的。這個是受法律保證的。即便不寫這個保證也不會有問題。

第二 如果去法院公正可以不寫見證人。只要法院樂意給你們蓋章就可以。

第三 如果不想去法院蓋章 可以寫一個證明人 不寫也無所謂你們倆簽字就可以。

3. 購房人和中介簽訂了返佣承諾書有沒有違反法律法規

如果與中介公司簽訂的承諾書是雙方真實意思的表達，是協商一致的結果。而且承諾書內容不違反法律、法規效力性強制性規定，而且不違背公序良俗，那麼該協議是有效的。如果該協議也不存在可撤銷或者效力未定的情形，在滿足合同約定的條件時，可以請求公司給付傭金。
法律分析
一、要求承諾書符合合同成立的一般要件
根據《中華人民共和國民法典》的規定，關於合同成立的要件需要符合民事法律行為成立的要件，即有雙方當事人的存在，有達成合意的意思表示，有相關的合同標的。而合同作為特殊的民事法律行為，一般的合同成立還需要具有數量、價款的約定。
二、要求承諾書符合合同生效的要件
合同的生效要件一般來講有三項：要求當事人具有相應的民事法律行為，協議的當事人意思表示真實，協議內容不得違反法律、行政法規效力性強制性規定，不得違背公序良俗。
三、要求承諾書沒有效力瑕疵
在協議符合成立和生效基本要件的基礎上，還需要考慮該協議是否有瑕疵。協議的瑕疵主要源自於意思表示的不真實、意思表示的不自由。如果存在欺詐、脅迫、惡意串通、雙方虛假行為，則屬於可撤銷的民事法律行為。如果存在行為人屬於限制民事行為能力人、無權代理的情形，則屬於效力未定的民事法律行為。那麼都會影響協議的效力，當事人的合法權益。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
《中華人民共和國民法典》第四百七十條 合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）標的；
（三）數量；
（四）質量；
（五）價款或者報酬；
（六）履行期限、地點和方式；
（七）違約責任；
（八）解決爭議的方法。
當事人可以參照各類合同的示範文本訂立合同。

4. 購房定金能退嗎 如何避免定金陷阱

定金能退嗎?關於這個問題，首先要看，是「訂金」還是「定金」，雖然一字之差，但是意思差別很多。下面文章將為大家介紹購房定金能退嗎，以及如何避免定金陷阱。

一、購房定金能退嗎

到目前為止，涉及到定金的法律規定有：《合同法》、《擔保法》、《擔保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。

定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效，過錯方應承擔相應的民事責任，而不是沒收或雙倍返還定金了。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

由上述可知，退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬於違約行為，但也通過增加補充協議的方式達到了退定金的目的。另外，對於內部認購等無銷售許可證或產權證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。

二、購房定金注意事項

定金的作用是保證合同的順利進行。交納定金的一方如違約，無權要求返還定金;開發商在接受定金後違約，應雙倍返還定金。有些購房者在交付定金時未與開發商簽訂購房合同，最好與開發商簽訂書面定金保證協議，至少也應在定金收據上註明口頭協議的主要內容。

買房時，開發商發了一份蓋了章的"承諾書"，保證過期不辦分戶產權金額退款，這份"承諾書"是否有效?此"承諾書"應視為購房合同(主合同)的附件，與主合同一樣具有法律效力。如果開發商未在約定期限內辦理分戶產權，購房戶可依據"承諾書"要求開發商履行承諾，如開發商不履行承諾，購房戶可運用法律手段，通過仲裁或訴訟的方式解決。

主要注意開發商的五證是否齊全、交錢時要簽一式六份的購房合同、然後要去工商局備案、開發商的定金都是按房款的比例來收的、您交了定金以後要開正規發票、正規發票開好、合同再去工商局備案、此房就是您的了、不需要公證、假如錢在規定時間您沒有付清就按合同規定您就違約了、房子開發商可以繼續出售。

三、如何避免定金陷阱

要避免定金陷阱首先不要與開發商簽訂認購協議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金並不是簽訂商品房買賣合同的一個必經程序，雙方經協商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何後患。其次是將「定金」寫成「訂金」、「預付款」、「保證金」、「誠意金」、、「押金」、「訂約金」等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回。

退回的法律依據有兩個：

一是《擔保法司法解釋》第一百一十八條規定：當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持;

二是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

另外，司法實踐一般認為，「訂金」等費用是預付款性質，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發商取得了該款項，屬於不當得利，因此因按不當得利的法律規定來處理。再次是在簽訂認購協議時明確約定對自己有利的內容，如什麼條件下定金可退，不退定金的法律後果及違約責任如何承擔。

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5. 買房銷售寫的承諾書有用嗎

法律分析：有效。購房合同承諾書屬於預約合同，代表一方當事人在將來一定期限內訂立購房合同，因此購房合同承諾書有效。

法律依據：《中纖鉛或華人民共和國毀伍民法典》 第四百九十五條 當事人約定在將來一定期限內訂立合同的認購書、訂購書、預訂書等，構成預約合同。

當事人一方不履行預約合同約定的訂立合同義務的，對方可以請求其承擔激游預約合同的違約責任。

6. 二手房房屋買賣協議有法律效力嗎二手房房屋買賣協議如何解除

大家在買二手房的時候，都會選擇簽訂協議書，協議書的條款一般情況下都要我們去考慮一下，這種協議書很多人覺得是沒有任何法律效力的，因此都不是特別的重視，但是往往最終引起了糾紛的時候才會想起了。那麼，二手房房屋買賣協議有法律效力嗎？二手房房屋買賣協議如何解除？
二手房房屋買賣協議有法律效力嗎？
1、在簽署房屋協議之前，房屋協議中的條款，買家一定要仔細閱讀，比如說房屋產權合適轉移，房屋面積是否與房產證中符合，房屋存在哪些質量問題，房屋中水電是否繳清，房屋購買前的物業費是否繳納完畢。
2、如房主存在惡意討伐債款的追討人上門時，房主是否需要賠償買家相應精神損失及經濟補償等，並要求賣家出具承諾書，要求將房屋所有登記的信息及聯系人在約定的時間內進行轉移。
3、經過買賣雙方的簽訂，雙方簽章後，二手房購房協議受法律保護，在協議成交後，如買受人發現房屋存在質量、產權人不一致、存在拆遷安置房卻沒有相應手續等問題，可以向當地的人民法院提出訴訟，並要求出售人對此房屋所出現的問題進行解釋。
二手房房屋買賣協議如何解除？
1、協商解除
交易雙方在簽訂合同之後，未履行或者未完全履行之前，雙方達成一致和平解決，簽訂解約協議即可。如果涉及到中介，那麼需要三方共同協商。例如：雙方都不打算繼續交易，或有違約方，但和另一方達成了協議，補償一定金額而另一方不繼續追究責任。
2、約定解約
二手房買賣合同中如果規定了解除合同的條件，那麼如果滿足這些條件，當事人就可以解除合同。例如：合同中約定買方在某年某月某日（某個特定時間）前支付房款，到期未支付，賣方可以解除合同，達到這個條件，賣方就可提出解約。
3、法定解除
這種解除合同的方法較為復雜，主要是針對在合同中沒有約定解除條件的情況，根據法律相關規定來判斷是否可以解除合同。
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