宅基地買買協議怎麼才有法律效力

❶ 農村房屋私下協議有效嗎

農村房屋私下協議有效。

農村房屋的買賣協議，如果是雙方私下簽訂的，只要買賣雙方是同一村的村民，並且買受人符合宅基地使用標准，所出售的房子建造合法，買賣行為報經村委批准同意的，該協議就具有法律效力。但如果買賣雙方不是同一村的村民，或者未報經村委批准同意的，該協議可能會無效。

人民法院在判斷農村房屋買賣協議是否有效時，一般會綜合考慮如下幾個因素：
（一）協議簽訂時間。我國民法堅持「法不溯及既往」原則，還是要尊重和遵守交易當時的法律規定；
（二）協議或買賣行為是否經公證。一般經公證的行為或交易文書，具有更強的法律效力；
（三）房屋買賣行為是否取得賣房一方所在的村集體組織或人民政府同意。
《土地管理法》第十一條規定，農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認所有權；農民集體所有的土地依法用於非農業建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發證書，確認建設用地使用權。
因此，如人民政府已經為買方頒發了新的土地使用權證，基本認定房屋買賣協議有效。
（四）交易房屋是否已經辦理過戶手續，買房一方是否對交易房屋形成穩定的居住事實。
（五）買房一方是否還另有住所或是否在他處還持有另一封宅基地。
法院將在綜合考慮以上因素後，從維護社會秩序穩定性出發，最終確認房屋買賣協議是否有效。

綜上所述是小編對農村房屋私下協議有效嗎做出的相關回答，希望可以幫助到您。

【法律依據】
《民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第五百零二條
依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批准等手續的，依照其規定。未辦理批准等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批准等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批准等手續的，適用前款規定。

❷ 宅基地轉讓協議書有法律效力嗎

宅基地轉讓協議書如果是在村民集體成員之間就有法律效力，如果是對外的話，那麼該宅基地轉讓協議書是沒有法律效力的。因為根據我國土地法的規定，針對於宅基地，只能夠賣給本村沒有宅基地並符合宅基地申請的村民，不能賣給非本集體組織的其他人。
宅基地出讓合同應當是村民集體成員之間，對外就沒有法律效力。
法律規定：農村宅基地的買賣國家有嚴格的法律規定，只能賣給本村沒有宅基地並符合宅基地申請條件的村民，不能賣給非本集體組織的其他人，否則不予過戶。
目前，農村房屋買賣無法辦理產權證書變更登記，故買賣雖完成，但買受人無法獲得所有權人的保證，該合同因合同標的不能而無效，所謂標的的可能是指合同規定的債權人的權利或債務人的義務在客觀上有成為現實的可能，如果標的無法實現則不發生法律上的效力，當事人簽訂的宅基地上買賣合同，其標的是買受人交付價款，出賣人移轉房屋所有權，但現實生活中，房產管理部門要麼只辦理了城市國有土地上所建房屋的權屬證書，要麼依據有關法律不予辦理，導致農村房屋及土地無法辦理過戶登記。
此外，此類合同違反了法律的強制性規定，《土地管理法》規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓，轉讓或者出租用於非農業建設，農村村民一戶只能申請一處宅基地，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，因而不具有可交易性。
最後，如果認定農村房屋買賣合同有效不利於保護出賣人的利益，在現實中出賣人相對處於弱勢地位，其要求返還私有房屋的要求關涉到其生存權利，認定此類合同無效，從客觀上相對公平，有利於社會的和諧穩定。
綜上，農村私有房屋買賣合同應定無效，其理由有：首先，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律法規所禁止的，根據土地管理法的規定，宅基地屬於農民集體所有，由農村集體經濟組織或者村民委員會經營管理。其次，宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利與特定的身份關系相聯系，不允許轉讓。目前農村私有房屋買賣買房人名義上是買房，實際上是買地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，損害了集體經濟組織的合法權益。
村民的宅基地是屬於村集體的針對於村集體中的宅基地，如果需要進行轉讓的話，只能夠轉讓給本村居民轉讓給本村集體成員聲明無效的，即使是將私有房屋進行簽署買賣合同，購買該合同也是認定無效的，因為宅基地買賣在我國是進行嚴格禁止的。