法官講堂
1. 法律講堂：法官答疑：離婚，9類房產怎麼分
近年來，北京市法院受理的婚姻糾紛案件中出現了一些新情況、新問題。為妥善處理好此類糾紛，北京市高級人民法院民一庭經深入調研，並廣泛徵求意見，就相關疑難問題三級法院達成基本共識或主流意見，形成了《北京市高級人民法院民一庭關於審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》，其中關於離婚房產如何分割，看看北京高院的權威解讀。
一、【婚後父母部分出資購房的認定】
婚後由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還餘款的，不屬於《婚姻法解釋三》第七條第一款的規定的情形，該不動產應作為夫妻共有財產，在離婚時綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。
一方父母承租的公房，婚姻關系存續期間以夫妻共同財產依成本價購買，登記在夫妻一方或雙方名下，應認定為夫妻共有財產，公房承租權所對應的利益系作為對夫妻雙方的贈與，在離婚處理房產時綜合考慮公房承租權利益來源等因素予以公平分割。
【關聯法條】《婚姻法解釋三》第七條婚後由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
《婚姻法》第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：
（一）一方的婚前財產；
（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；
（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；
（四）一方專用的生活用品；
（五）其他應當歸一方的財產。
二、【婚前借款買房婚後共同償還的處理】
夫妻一方婚前對外借款支付全款購買房屋，房屋登記於付款方名下，婚後夫妻雙方共同償還借款，離婚分割財產時，可參考《婚姻法解釋三》第十條的規定予以處理。
【關聯法條】《婚姻法解釋三》第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款並在銀行貸款，婚後用夫妻共同財產還貸，不動產登記於首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
三、【有婚意的婚前購房】
婚前由雙方或一方出資，登記在一方名下的房產，有證據表明雙方是以結婚、長期共同生活使用為目的購房，在離婚時應考慮實際出資情況、婚姻關系存續時間、有無子女等情況由產權登記一方對另一方予以合理補償。
四、【一套住房處理】
離婚訴訟的當事人只有一套共有住房，雙方均主張房屋所有權但均無能力補償對方時，如雙方就房屋分割問題無法達成一致，判決雙方對房屋按份共有，並在此基礎上結合當事人生活需要、房屋結構等因素就房屋使用問題作出處理。
五、【成本價購買公房的分割】
婚姻關系存續期間用夫妻共同財產以成本價購買的登記在一方名下的公有住房應認定為夫妻共有財產，在離婚時應綜合考慮房產來源、夫妻雙方工齡折扣、是否影響另一方福利分房資格等因素予以公平分割。
六、【經濟適用房、兩限房的分割】
限售期內的經濟適用房、兩限房在離婚訴訟中可以酌情進行分割。經濟適用房、兩限房由一方在婚前申請，以個人財產支付房屋價款，婚後取得房產證的，應認定為一方個人財產；婚後以夫妻雙方名義申請，以夫妻共同財產支付房屋價款，離婚後取得房產證的，應認定為夫妻共同財產。
七、【標准價購買公房的分割】
婚姻關系存續期間以夫妻共同財產出資以標准價購買公有住房而獲得的「部分產權」， 該「部分產權」應認定為夫妻共同財產，可以在綜合考慮房產來源、工齡折算等因素，並徵求原產權單位意見確定產權單位權利比例後，予以公平分割。
八、【約定服務條件房產的分割】
夫妻一方在婚後通過與用人單位約定服務條件取得的房產為夫妻共同財產，但離婚時服務條件尚未實現的一般應判歸約定服務條件的一方。
九、【小產權房分割】
對於已被有權機關認定為違法建築的小產權房，不予處理；但違法建築已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。對於雖未經行政准建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用做出處理。在處理使用時，人民法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用歸屬時，能分割的進行分割，不能分割的可採用協商、競價、詢價等方式進行給予適當補償。在涉小產權房分割案件中，應在判決論理部分中明確使用處理的判決內容不代表對小產權房合法性的認定，不能以此對抗行政處罰、不能作為產權歸屬證明或拆遷依據等。
十、【公房承租權的分割】
離婚案件中涉及到公房承租權處理，屬於直管公房的，可在判決中明確承租權以及承租關系的變更。屬於自管公房的，夫妻只有一方在產權單位工作，一般應把承租權確定在產權單位工作的人名下，另一方獲得補償；但經產權單位同意的，可以確定由另一方承租或共同承租。
十一、【優惠購房權性質與折算】
農村拆遷補償中按所涉人口數取得的優惠購房權系基於特定身份獲得的優惠安置利益，但並非優惠取得的物權本身。離婚時優惠購房權價值折算可考慮優惠取得的房產性質、能否上市交易、能否取得產權證等因素，在不高於市場價格與優惠價格的差價范圍之內予以確定。
來源：http://china.findlaw.cn/