預告登記法院
A. 法院可否將辦理預告登記的房屋查封，作為執行對象
可以的，在預告登記的有效期內，因預告登記賦予的排他屬性，法院對經預告登記的請求權予以查封，從而限制預告登記權人的轉讓等處分行為，是可以的。
依據《物權法》第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
B. 預告登記的房子，債權人可否上訴法院申請財產保全
在預告登記的有效期內，因預告登記賦予的排他屬性，法院對經預告登記的請求專權予以查封，從而限制預告登屬記權人的轉讓等處分行為，是可以的。
依據《物權法》第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
C. 預告登記能阻卻法院的強制執行嗎
不動產預告登記的一般效力
(一)保全權利的效力。
即違背預告登記的處分行為無效，以保障請求權發生預期的物權效果。在進行預告登記後，本登記前所為的妨害預告登記請求權的處分行為即中間處分行為，應為效力待定的行為。《德國民法典》第883條第2款規定：「預告登記後，對土地權利或者土地權利負擔的權利所為的對被保全的請求權的一部分或者全部構成損害的處分，為無效」。我國台灣的《土地法》第79條也規定：「前項預告登記未塗銷前，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記的請求權有妨礙者無效。」採取處分相對無效原則能夠兼顧預告登記雙方當事人及相關交易第三人的權益，也比較符合公平和效率的法律價值。就目前設有預告登記制度的國家和地區而言，一般不採取禁止處分或禁止登記主義。
預告登記的請求權不能絕對地發生所指定的物權效果，應當考慮兩種特殊情形：1、鑒於預告登記是賦予權利人一種權利，而非義務，即權利人可以在條件具備時請求為本登記。但權利人請求為本登記並非其強制義務，其可能反悔，不想再從事此筆交易，不再願意使該物權發生變動，也可以不請求為本登記。此時法律規定了預告登記的債權消滅制度，債權一經消滅，預告登記便失去效力。預告登記並不能代替合同的履行，也不能代替不動產物權的本登記，故在合同約定的條件成就或期限到來時，請求權人應當積極履行自己的義務，如支付房款、辦理不動產所有權轉移登記。如果請求權人屆時不行使其權利，則對預告登記義務人極為不利，從民法公平原則出發，應賦予義務人及其利害關系人注銷預告登記的權利。在此種情形下，自無使義務人在預告登記後債權消滅前所為之中間處分行為無效的必要，預告登記應自其債權消滅之時一定時限內失去效力，預告登記後所為的中間處分行為有效。2、無即使不存在預告登記注銷的情形，既然權利人可以事先表示同意義務人的中間處分行為而使該中間處分行為有效(實際上是權利人對其權利的放棄)，權利人也可以事後對義務人之中間處分行為作出同意的「追認」意思表示，這種意思表示不應與之前「同意」的意思表示有本質差異，同樣應使中間處分行為有效。我國《物權法》規定，經預告登記後物權處分給第三人，須經預告登記權利人同意，才能發生物權的效力，因此，賦予了預告登記保全權利的效力。
D. 法院判決預告登記是怎麼樣的，有什麼法律依據
預售商品房是房地產開發企業依據國家相關法律法規向社會銷售的尚未建成的版商權品房，因現階段商品房尚未建成，且根據雙方簽訂合同，只有當購房人付清了房款，預售房屋的所有權才歸購房人所有，目前商品房的權屬處於不確定狀態，所以不能對該房屋進行查封
E. 已經辦理現房轉讓的預告登記如何受理法院的查封
對此，我單位有一種意見認為：在建設部和最高人民法院聯合頒發的法發[2004]5號文件中，有一條規定是「人民法院不得對登記機關已經核准登記的被執行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施」。當事人申請的預告登記已經核准，因此不應再進行查封。問：人民法院對已經辦理了現房轉讓預告登記的房屋是否還可以實施查封?如可以，應如何受理法院的查封? 金紹達：對已經辦理了現房轉讓預告登記的房屋，人民法院如實施查封，登記機關仍應受理。 一是法發[2004]5號文件已規定了登記機關不對人民法院生效法律文書和協助執行通知書進行審查。 二是預告登記雖然是物權登記，但預告登記所登記的並不是物權而是請求權。從理論上說，已經進行預告登記的請求權，對其後發生的與該項請求權內容相同的房地產處分行為，具有排他的效力。我國<<物權法》第20條對預告登記效力的規定是：「預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力」。因而，預告登記所限制的已不只是與請求權內容相同的對房地產的處分行為，而是對所有「處分該不動產的」行為。但預告登記所限制的是已登記的物權名義人的處分行為。對現房轉讓預告登記來說，預告登記後所限制的就是轉讓方的處分行為，以保障受讓方將來能實現物權(取得所有權)。 預告登記所限制的只是轉讓方的處分行為，而不能及於人民法院。除了查封，對日後可能產生的判決或強制執行這類公法上的處分行為，雖經預告登記，其請求權之效力也不能排斥。因而，人民法院對已經辦理了現房轉讓預告登記的房屋，仍然可以實施查封。 法發[2004]5號文件中第Z5條關於人民法院不得對登記機關已經核准登記的被執行人已轉讓的財產實施查封、扣押、凍結措施這一規定與《物權法》的規定並沒有任何沖突。該條規定是指「人民法院不得對登記機關已經核准登記的被執行人已轉讓的財產實施查封」，即指的是轉讓不動產的過戶登記(轉移登記)而非預告登記。 轉移登記被核准並記載於登記簿後，受讓人就取得了物權，成了「已轉讓的財產」，因此不能再作為原產權人的房屋來查封。 登記機關在受理法院查封時，在操作上與沒有經轉讓預告登記的相同，按正常操作程序在登記簿上將查封情況予以記載。即在登記簿上既記載有預告登記的請求權，又有執行法院的查封記錄。
F. 預告登記的房屋能否查封
我國物權法第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 該條規定系我國第一次設立預告登記制度。由於該制度是物權法繼受域外製度而來，我國理論界尚缺乏系統成熟的研究，實務界也感到陌生，在適用的過程中也產生了較多的疑惑。 比如說，經預告登記後的不動產，是否還可以進行查封、執行等問題。 關於預告登記之效力，學界研究一般將其表述為權利保全效力、順位保全效力及破產保護效力（或完全效力）。預告登記均旨在限制不動產處分，並賦予預告登記權利人對物權變動的請求權具備對抗第三人的效力。預告登記成為不動產物權變動的公示制度，促成了一種即安全又公正的不動產交易內部秩序，極大地滿足了經濟發展對不動產交易的需求。從享有權利的角度看，預告登記系為了保護交易人的利益，如果預告登記不能夠對抗查封登記，則失去了其法律賦予的本意。因此，預告登記可以排斥所有權人的查封登記。 首先，我們要明確，如果該申請不能得到支持，將可能成為當事人規避法律的一個漏洞。 我們認為，所謂預告登記，是為保全一項旨在發生不動產物權變動的請求權能夠優先實現而進行的登記。藉助登記這一公示，使得被登記的債權請求權突破了債權的平等性，獲得了優先實現力，即在出賣人此後又將不動產出售於他人時，經預告登記的債權請求權能夠對抗其後發生的債權請求權而有限實現，也就是，債權經預告登記的債權人優先取得不動產的所有權。 預告登記之請求權究竟為債權請求權、物權請求權，目前理論上尚未取得一致意見。筆者認為，這種請求權尚不能稱為物權請求權，畢竟尚未取得物權，不能行使物權的權利。但是，根據我國民訴法的規定，「權利」也是可以作為被查封的對象，實物中，被申請人享有的債權是可以作為被查封的對象的，因此，預告登記的不動產成為被查封的對象具有理論基礎。 預告登記作為一項新的民事制度，融入我國經濟生活有一個過程，我們有必要在未來不動產登記立法中，對預告登記與查封登記關系協調作出細致規定。
G. 惡意利用物權預告登記對抗法院執行該怎麼辦
一、對當事人以逃債為目的的虛假合同的預告登記人民法院在執行中應當以司法建議的形式要求登記機關宣告登記無效
預告登記權是一種行政權，反之宣告登記無效也應當是一種行政權。人民法院在案件執行過程中，查明被執行人與案外人合謀提供虛假材料申請登記，證明登記確有錯誤，而這種錯誤給司法權的行使造成了法律上的障礙，登記機關糾正錯誤就是給執行法院掃除障礙，換句話說，登記機關糾正錯誤就是協助法院執行，根據民事訴訟法規定，有關公民、法人和其他組織均有協助人民法院執行之義務，故執行法院可以司法建議的形式要求登記機關協助執行宣告登記無效，司法建議應當具有啟動行政程序的作用。為什麼不應當以協助執行通知書的形式要求登記機關協助執行宣告登記無效？因為協助執行通知書是要求有關單位和個人協助執行人民法院判決書或裁定書所確定的義務，而對於錯誤的登記，人民法院只有在行政審判中才能確認，不宜在執行程序中用執行裁定予以確認。
二、人民法院在執行過程中可裁定宣告預告登記失效
根據物權法第二十條規定，預告登記的法律效力是有期限的，預購登記的法律效力的消失，是消失條件成就時起三個月後自然消失。從預購登記的法律效力自然消失之時起，該預告登記對其他人的物上請求權不存在排斥性，對人民法院的執行自然也應當不存在法律上的障礙，這是預告登記法律效力的實質內容，但形式上該不動產仍然保持著預告登記的外殼，當內容喪失形式尚存時，人民法院是否可以認定該預告登記失效？我們認為是可以的，其理由如下：
一當事人提供的或法院依職權主動調查的任何證據包括預告登記，執行法院有權對其法律效力進行判斷，當證據的法律效力喪失而僅存證據形式時，人民法院有權確認該證據無效，這是人民法院在行使執行權，符合民事訴訟法規定。
二法律及司法解釋對預告登記失效後是否應當宣布失效並未作出規定，只是現實生活中，已經登記在案的證據如不宣告失效即對相關財產予以執行老百姓難以接受，被執行人及其合謀者更視為「稻草」，宣布失效後再予以執行更符合執行程序。
三法律及司法解釋對由誰來宣告失效並未作出明確規定，人民法院在案件執行過程中通過證據判斷的形式宣告失效並不違反法律規定，不可以非議。
四民事訴訟法賦予人民法院的執行權具有類似於行政權那樣的單方性、主動性和效率性，人民法院在執行中有權單方面採取執行措施，有關機關應當或必須協助和配合，從這個意義上講，司法權高於行政權，並且司法權在某種程度上可向行政權滲透，人民法院認定預告登記無效並要求登記機關協助執行符合法律精神。
三、認定預告登記失效的法理標准
根據法條規定，一是債權消滅，二是自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記。債權消滅的原因有一合同履行完畢；二預購人死亡，無繼承人；三合同解除；四債務相互抵銷；五債權人免除債務；六債權債務同歸於一人等，凡出現上述情形之一的，可以認定債權消滅。當然，有的債權消滅的原因對案件的執行沒有實際意義，沒有可供執行的財產可不去理會。
關於自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記，情況較為復雜，關鍵是 「能夠進行不動產登記」的成就條件是什麼，我們認為可從以下兩個方面去把握：一房屋已經通過竣工驗收，能夠進行房屋產權登記；二該棟房屋的其他買受人已經進行登記。當上述兩個事件中的一個出現之後，「能夠進行不動產登記」的條件成就，此是應當計算三個月應當進行登記的期限，超出這個期限後在一個合理的時間范圍內，人民法院應當可以認定預告登記失效。如前述塗某申請執行某房屋開發公司房屋買賣一案，某房屋開發公司與案外人朱某、傅某、張某、周某均稱我們之間還有糾紛；沒有時間處理此事等等理由，使預告登記長期維持現狀，均應認定是抗拒執行的借口，應當認定預告登記已經喪失法律效力。
四、執行措施上的突破
根據物權法第二十條第二款關於「預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效」的規定，人民法院可以採取以下執行措施：
一根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，對被執行人基於預售合同約定出賣給第三人的房屋，不管是被執行人實際佔有、使用、收益，還是第三人已經支付部分價款並實際佔有，只要該房屋還處於預告登記狀態，尚未辦理產權過戶手續的財產，均可以予以查封、扣押。同時對預購人未付清的房款予以扣押，責令只能向法院交付而不能擅自向被執行人交付。「預購人」要求繼續履行合同的，應當於「預購人」依合同約定的付款期限和付款方式向執行法院交付全部價款後，解除查封、扣押、凍結；「預購人」明確表示不要求繼續履行合同的，人民法院應及時對扣押的房屋採取拍賣執行措施。
二聽證程序與查封、扣押措施密切配合。查封、扣押後，「預購人」一旦提出執行異議，應當進入聽證審查程序。聽證審查中，應重點查明「預購人」未付完的款項，同時向當事人宣傳和講解物權法第二十條規定，明確告知當事人：⑴物權法第二十條第一款是保護交易安全，第二款是防止當事人利用預告登記使財產長期處於不確定狀態來規避法律。法院依法保護交易安全，但反對規避法律。房屋系由被執行人開發，目前仍系被執行人所有，「預購人」根據物權法第二十條一款規定，應當具有實現物權轉移在自己名下的期望權，但期望權的實現即物權的落實還必須履行付清房款的義務，在此之前，物權並未發生轉移，法院查封、扣押並無錯誤。⑵根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，要求當事人作出兩種選擇，一是由「預購人」向法院交清房款，法院解除查封、扣押；二是駁回異議繼續查封、扣押，並且在合理期限內人民法院將與包括登記機關在內的有關機關採取執行聯動措施。使被執行人處於兩難境地——如果「假戲真做」讓「預購人」交清餘款給法院後將房屋過戶給「預購人」，這種虧本生意被執行人不願意；如果不這樣做，人民法院將採取進一步執行措施。
根據《最高人民法院關於人民法院查封、扣押、凍結財產若干問題的規定》的規定，執行法院可責令當事人限期履行合同（消滅債權），裁定對「預購人」未付清的房款予以扣押，責令「預購人」限期向法院交付而不能擅自向被執行人交付。以此來促進「自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效」的成就條件，當「預購人」不履行法院責令履行的義務時，應當視為「預告登記失效」的條件成就，法院可裁定該預告登記失效，並向登記機關發出協助執行通知書，注銷其預告登記，爾後直接執行處置其房產。法院採取該執行措施的合法性的理由如下：一預告登記後，預告登記的權利人，只是取得了對不動產物權的期待權和對其他債權的法定抗辨權，並不是取得了物權；二既然是一種期待權和對其他債權的法定抗辨權，必然受到時間限制，該權利性質的本身決定了它不可能長期受法律保護，物權法第二十條關於「預告登記失效」的規定是對該期待權和對其他債權的法定抗辨權的取消，而對取消的程序和權利機關未作規定可理解為可由行政機關和司法機關通過行政程序和司法程序為之，至少法院的取消行為並不違反法律禁止性規定。三在司法實踐中，人民法院按照貫例在執行過程中對房屋的執行和交付，通過執行程序作出注銷房產證的執行措施，雖然找不到相關的明確的法律或司法解釋規定，但已為房地產管理等機關予以認可。
關於擔保法問題探討的培訓紀要
H. 物權法對預告登記是怎樣規定的
《物權法》第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
最高人民法院關於適用《中華人民共和國物權法》若干問題的解釋(一)第四條規定：「未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。」
(8)預告登記法院擴展閱讀
房屋預告登記得意義：
1、創設預告登記制度是我國不動產市場發展的客觀需要。
自我國實行改革開放以來，土地使用權及房屋不僅為生活所必需，而且成為不可或缺的生產要素，原先被視為禁區的許多不動產權利進入市場進行交易，導致和促進了土地二級交易市場的建立及房地產交易市場的蓬勃發展。
作為不動產登記制度之一的預告登記，具有服務不動產交易的功能，因此，創設預告登記制度有利於保障請求權人的權利，有利於保護交易中的第三人，有利於我國不動產市場健康的有序發展。
2、創設預告登記制度是現實生活的迫切需要。
隨著我國社會經濟的發展，買賣房屋已成為普通百姓的常見行為，但普通百姓作為消費者購買預售的房屋，其只能根據與預售人訂立的預售合同享有債權性質的請求權，並不能具有排他的效力。、
3、創設預告登記制度是健全我國不動產登記法律制度的需要。
我國《民法通則》第72條及《合同法》第133條規定，所有權自標的物交付時起移轉，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。不動產物權變動屬法律另有規定的情形，我國一些法律僅就不動產物權變動粗略地規定了應當登記，否則不能發生物權變動的結果，但並未建立健全的不動產登記制度。
4、創設預告登記制度是地方立法上升為國家立法的需要。
基於預告登記的重要作用，我們認為，當地方立法被證明是行之有效的經驗並發展成熟時，就應當將其上升為國家立法。這也是我國立法上的一條重要經驗，如公司法的制定就是以地方立法為先導的。為此，我國民法立法應當吸收地方立法的實踐經驗，創設預告登記制度，並對其內容加以具體、明確的規定。
參考資料來源：網路-房屋預告登記
I. 預告登記是否可以對抗司法查封
預告登記房屋法院仍然可以查封，因為你們沒有辦理過戶手續。在查封後，你可以向法院提出履行合同，把剩餘購房款交給法院，由法院撤銷查封，辦理過戶手續。
J. 法院能否判令改變預告登記人
不需要法院判令。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。
物權法
第二十條當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。
預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。