法院查封購房合同

① 我買的房子未過戶被法院查封了怎麼辦

我買的房子未過戶被法院查封了怎麼辦？在二手房交易中，買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》時，一般會約定由買受人支付部分款項，後續款項待過戶前後支付。而在過戶之前，若因房東資不抵債產生糾紛被法院執行時，法院將查封該房屋，並上門進行評估、拍賣，可謂「人在家中坐，封條天上來」。

如發生此類情況，買受人很有可能面臨錢房兩空，一方面，已支付的房款因房東欠債而難以退還，另一方面，房子將被法院處置，部分買受人甚至已投入額外的裝修成本。那麼，買受人應如何進行救濟，又應如何選擇最優救濟策略呢？接下來，筆者將為大家進行梳理。

一、買家常見的救濟策略

依據物權法的規定，物權具有對外公示效力，法院將被執行人（即房東）名下公示的房屋查封後，此時買受人並不享有房屋的物權，而僅是取得該房屋物權的期待權。由於法院查封後無法過戶，房東無法履行後續義務屬於違約行為，一般來說，買受人有以下幾個維權思路：

1、起訴房東主張解除合同並主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；

2、起訴房東主張繼續履行合同並主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；

3、起訴請求確認房屋為買受人所有，並申請保全該房屋；

4、作為案外人提起執行異議，中止對該房屋的執行。

如買受人打算合法擁有該房屋，那麼無論是上述第1種還是第2種方式，都不能中止目前對該房屋的執行措施。同時如果買受人主張賠償，那麼查封順序也將滯後於已查封的另案當事人，只能申請參與分配。

如買受人單以第3種確權之訴進行維權，由於房屋涉及查封，審理法院很可能會中止審理。

因此，我們認為對於買受人而言，首選的策略是上述第4種，考慮提起案外人執行異議主張中止對該房屋的執行，然後在同案中一並提起確權之訴。



然而，依據民訴法225和227條的規定（見上圖），只有案外人認為執行的標的確有錯誤才能提起中止標的執行的異議，對於執行行為或者執行依據有異議的，分別應提起執行行為異議和審判監督程序。那麼，法院支持案外人執行異議應滿足哪些條件呢？

二、法院支持案外人執行異議的條件

依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱「執異復規定」）第二十八條的規定與九民紀要的指導精神，在執行中，案外的買受人對登記在被執行人名下的財產提出異議，需要同時滿足4個條件，人民法院才會支持中止對該財產的執行，具體條件我們分而述之:

條件1：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

該條款較容易理解，如果在法院查封之後才簽訂合同，難免認為屬於惡意串通規避執行。同時需注意的是，合同必須在法院查封之前簽訂，此處的「查封」並非法院人員上門貼封條，而是只要法院在保全或執行階段，派人前往不動產登記部門下發了協助執行通知書並登記查封信息即可。

條件2：在人民法院查封之前已合法佔有該不動產

此處的「佔有」也應在法院查封之前。「佔用」的形式不僅限於買受人個人對於該房屋的佔有，無論是以自住的形式直接佔有，還是以租賃等形式間接佔有，只要買受人能實現對物的有效控制，並提供水電、燃氣、物業票據等證據給人民法院，即可認定佔有事實的成立。

條件3：已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行

價款是否支付以及其支付時間是判斷房屋買賣合同真實性的重要依據。不動產交易的金額較大，若買受人已支付款項，法院一般需結合付款方式、資金流向、支付能力、交易習慣等因素綜合認定是否符合該條款，以排除合理懷疑，避免被執行人與第三人串通虛構合同，逃避執行。

另外，由於在沒有辦理過戶時，按照交易習慣，絕大多數的買受人都未支付全部價款，此時將剩餘價款按法院要求交付執行就顯得頗為重要。法院將買受人交付的款項用於案件的執行，既節約了執行過程中產生的額外成本和期間，也能盡快推進案件執行完畢。

條件4：非因買受人自身原因未辦理過戶登記

該條款屬於最容易產生爭議的情形，難點在於對「買受人自身原因」的理解。一般而言，買受人在無過錯的情況下，只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。

實務中，房東不作為、標的物瑕疵、不動產登記部門原因等情況導致未能過戶的，該類理由均不得歸咎於買受人，此種情況下，買受人並無過錯。比較常見的買受人過錯有，買受人明知或應知房屋存在抵押、買受人因個人原因、房價變化而不配合過戶的。另外，一部分買受人因為限購政策未過戶，此類情形是否屬於買受人過錯，應分情況討論。

若簽訂合同時已有當地限購政策存在，屬於明顯規避限購政策，買受人無法過戶而被另案執行的房屋，也屬於買受人自身原因的范疇，例如在最高院審理的魏琳、青島海宜林投資控股有限公司案外人執行異議之訴案中[1]。最高院認為，山東青島出台限購措施後，案涉買賣合同才簽訂。雖買受人本人名下並未有商品房登記信息，但買受人對於房屋限購政策內容是明知的，對於案涉房屋因限購措施而無法辦理過戶登記也是明知的，因此，應當自行承擔不能辦理房屋過戶登記而產生的不利後果，故未支持其案外人執行異議。

相對而言，若限購政策出具在簽訂買賣合同並佔有之後，且買受人已積極履行義務的，因為買受人無法預料到新政策的出台，此時不應視為買受人過錯。

② 沒有辦理房產證只有購房合同的房子，法院是否可以強制執行

房屋只有購房合同沒有房產證的，如果能證明房屋是當事人的，人民法院是可以強制執行的。
法律分析
強制執行是指為了保證法院的判決、裁定等內容能夠實現，人民法院的執行組織依照我國法律法規，採取強制措施，強制義務當事人履行其應該承擔的義務的行為。在法院對案件下達判決書後，被告人並沒有進行上訴，但同時也不履行判決義務或者下落不明的，原告可以向向法院提交強制執行申請書。申請強制執行的流程如下 ：
1、申請。原告向下達判決書的法院提交強制執行申請書，需要一並提交的資料包括有效的法律文書、申請人的身份證等，均需原件和復印件，有條件的也可提供被執行人的財產信息，有助於執行效果。
2、審查立案。法院部門通過審核確定符合強制執行條件的，會接受強制執行申請，立案處理。
3、通知。法院執行組織接到法院的移交執行書後，通知被告人並責令其在指定期限內履行判決義務。被告人在執行期限到期後仍未履行的義務的，或者在接到執行通知後，對財產進行轉移等逃避的，執行員可以立即進行強制執行。
4、執行。強制執行主要有以下措施：
(1)強行凍結或劃撥被告人的存款。
(2)強行扣留被告人的工資等收入款項。
(3)強行對被告人所有的財產進行變賣、或者查封、扣押。
(4)可對被告人強行查詢、搜查，確認是否有隱匿財產。
法律依據
《中華人民共和國民事訴訟法》
第二百二十四條 發生法律效力的民事判決、裁定，以及刑事判決、裁定中的財產部分，由第一審人民法院或者與第一審人民法院同級的被執行的財產所在地人民法院執行。法律規定由人民法院執行的其他法律文書，由被執行人住所地或者被執行的財產所在地人民法院執行。
第二百四十二條 被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院查詢、扣押、凍結、劃撥、變價的財產不得超出被執行人應當履行義務的范圍。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，並發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。

③ 無房產證只有購房合同會是否被法院查封

法律分析：無房產證只有購房合同會被法院查封。依據我國相關法律的規定，房屋只有購房合同沒有房產證的，如果能證明房屋是當事人的，人民法院就可以對房屋進行查封凍結。

法律依據：《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第二條 人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人佔有的動產;登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。未登記的建築物和土地使用權,依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確定權屬。對於第三人佔有的動產或者登記在第三人名下的不動產、特定動產汲其他財產權，第三人書面確認該財產屬於被執行人的，人民法院可以查封、扣押、凍結。

第十條 查封尚未進行權屬登記的建築物時，人民法院應當通知其管理人或者該建築物的實際佔有人，並在顯著位置張貼公

告。

④ 已經網簽備案並有購房合同的房子是否可以查封

摘要 親，您好，很高興為您服務！

⑤ 開發商簽訂了被法院查封之後簽訂的購房合同有效嗎

合同仍然可以有效，只是後面不能履行，開發商要承擔違約責任而已。
合同無效僅是因為違法，法律並未規定已經查封的不得買賣，只是不得轉移、過戶。
也就是說，開發商可以跟你簽合同，因為房子還是開發商的，只是被法院查封，限制轉移財產了。但到了合同約定的期限，如果法院沒有解封房屋，開發商不能實際交房，協助辦理過戶手續，要向你承擔違約責任。

⑥ 買房子被法院查封了但無房產證怎麼辦

無房產證只有購房合同屬於合法建築的可以被法院查封，屬於違法建築的人民法院無法進行查封強制執行，應由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令採取改正措施、限期拆除。
【法律依據】
《民事訴訟法》第二百四十二條
被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權向有關單位查詢被執行人的存款、債券、股票、基金份額等財產情況。人民法院有權根據不同情形扣押、凍結、劃撥、變價被執行人的財產。人民法院查詢、扣押、凍結、劃撥、變價的財產不得超出被執行人應當履行義務的范圍。人民法院決定扣押、凍結、劃撥、變價財產，應當作出裁定，並發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。

⑦ 房產證還沒下來的房子，法院能查封嗎，只有合同，

一、已辦理完過戶手續但尚未未取得房產證的房屋，法院是可以查封、拍賣的。但應當在拍賣過程中，將未取得房屋產權的情況告知買受人。二、根據最高人民法院關於轉發住房和城鄉建設部《關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函》的相關規定，執行程序中處置未辦理初始登記的房屋時：1、具備初始登記條件的，執行法院處置後可以依法向房屋登記機構發出《協助執行通知書》；2、暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置後可以向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，並載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件後，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記。

⑧ 被執行人購房合同簽了後法院能查封嗎

被執行人簽訂購房合同後，法院可以查封合同中購買的房屋。
《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十條查封尚未進行權屬登記的建築物時，人民法院應當通知其管理人或者該建築物的實際佔有人，並在顯著位置張貼公告。

⑨ 購房合同有住建局備案章又被法院查封了該怎麼辦

摘要 法院查封房產的法律依據：

⑩ 已經簽訂購房合同的房屋，法院能查封嗎

已簽訂購房合同，但未過戶的房屋，產權仍屬於賣方，賣方作為其他案件的被告等相關當事人的，法院可以查封該房產。如未來購房合同無法履行，可以要求賣方退還購房款，承擔違約責任。