劉德權法官

1. 農村買房問題。現在在山東農村買個平房只要三五千。這房買了是不是終身所有有沒有較大的升值空間

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《土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。」《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》[國辦發〔1999〕39號，1999年5月6日實施] 第二條也進一步指出：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」由此可見，城市居民在農村購買房屋，一定要查清是不是民宅，如果是，千萬不要購買，以免承擔房屋買賣合同無效的法律後果。 [最高人民法院目前的態度] 最高人民法院存在兩種觀點觀點一：《最高人民法院專家法官闡釋民商裁決疑難問題》（續），吳慶寶主編，人民法院出版2008年版第10頁不支持城鎮居民到農村購買土地使用權、房屋產權等。但是，經農村集體經濟組織同意、批准，經賣房人同意簽訂買賣合同的，只要實際居住佔有、付清價款的，應當認定為合同有效。但未經集體組織同意，至產生糾紛時並未辦理實際交接的，其效力另當別論。不過從長遠眼光看問題，如果購買農村土地使用權，購買農民居住用房，有利於擴大集體經濟組織和村民個人增收、創收的，人民法院應當認定合同有效，並加以支持。觀點二：《最高人民法院司法觀點集成》，劉德權主編，人民法院出版2009年版第556頁最高人民法院《印發〈關於為推進農村改革發展提供司法保障和法律服務的若干意見〉的通知》（2008年12月3日，法發[2008]36號）指出，依法保障農戶宅基地用益物權，促進宅基地制度的嚴格管理與完善。宅基地使用權承載著廣大農民居者有其屋的社會功能，是農村土地管理制度的重要內容。對違反法律、行政法規以及相關國家政策的宅基地轉讓行為，以及其他變相導致農民喪失宅基地使用權的行為，應依法確認無效。《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》[國辦發〔1999〕39號] 第二條也進一步指出：「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。」2004年12月24日國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調，「加強土地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地」。 [北京市第二中級法院] 該院在處理備受媒體關注的宋庄「畫家村」農村房屋買賣糾紛案件終審判決仍然認定買賣合同無效。採納了理論界的意見。 [大連市中級人民法院] 《大連晚報》2009年9月15日B2版《城裡人當年買農村房該返還嗎？》採納了最高院的觀點一。該院認為，涉案房屋買賣合同時間是2002年，契約簽訂當時只有《中華人民共和國土地管理法》第六十二條有關規定，而該規定只是對農村村民宅基地的擁有數量、面積及取得方式等作出了規定，而對城鎮居民可否購買農村住房則未涉及。即是說，協議簽訂時，國家尚未對城鎮居民購買農村住房作出禁止性規定，雙方當事人買賣房屋的行為並不違法。雖然國務院辦公廳於2007年下發《關於嚴格執行農村集體建設用地法律和政策的通知》，其中有城鎮居民不得到農村購買宅基地的規定，但該通知非家家頒布的法律或行政法規，且下發時間在涉案協議簽訂5年以後，故協議簽訂時並不違法。此外需要注意的是，協議簽訂當時，涉案土地性質為集體所有，時至今日，該土地已經被國家徵用，由此，涉案協議的簽訂觸犯國家有關農村宅基地政策的事實已經不存在，原告王某是為了獲取因動遷可獲得的利益而否認協議的合法性和有效性，此舉有違誠實信用原則，故不能予以支持。