龔德家法院

❶ 改造舊房合同書範本

：「由於一般售樓時宣稱的單價是總建築面積的單價，而落在合同上記錄的是套內面積的單價，所以市民在購房前一定要弄清單價的真正『來歷』，並在合同上標明，形成計價依據。」昨天上午，在廣州中院舉行的公攤面積「縮水」案件專題座談會上，房產庭法官給市民出點子，並大力呼籲早日修改合同範本，從根本上解決問題。公攤面積非計價依據龔德家法官介紹，關於房屋面積的計價方式，經歷了幾個過程。「最早以前，商品房是總建築面積計價。比如買了100平方米的房子，單價1萬元，一共是100萬元。」後來發現，執行中出現很多漏洞。「總建築面積不變，但是套內面積要麼縮水，讓購房者吃虧，要麼增大，購房者得補錢」。為了解決這個問題，計價方式被選擇為按套內面積計。「合同上既有套內面積的大小，又有分攤面積的大小，但明確規定的是套內面積出現面積差異如何處理的條款。如此，一旦出現套內面積縮水，業主的權利就能得到保護了。」可是執行到今天，又出現新問題。那就是公攤面積「縮水」，怎麼辦？龔德家法官說，近來法院受理的12宗相關案件，把這個矛盾凸顯出來，引起法院的關注。從法院的判例看，根據現有的案情和證據，似乎只能判業主敗訴。「因為從買賣合同的約定來看，開發商如果發生套內面積「縮水」，理應承擔違約責任。現在「縮水」的部分是分攤面積，在分攤面積並非計價依據，且購房人又無法舉證證明開發商有其他違約行為的情況下，要求開發商承擔違約責任依據不足。」現行合同範本需修改龔德家法官給市民出點子：首先，購房人簽訂合同時，一定要弄清房價的來歷，套內面積是怎麼算出來的。市場上存在一種普遍現象，銷售小姐宣稱「超值單價7000元」，購房者買了100平方米，總價是70萬元，但這里的100平方米指的是總建築面積，其中套內面積是85平方米，公攤面積25平方米。最後計算下來，寫在買賣合同上的套內面積單價就變成8235元了，這個數字是在包括公攤面積的基礎上算出的。實際上，購房者出的單價遠遠不止7000元。所以，這些內容都要在合同上寫明，形成計價依據。「另外，購房者選擇計價方式時，最好能選擇按總建築面積計價，並標明其中套內面積多少，公攤面積多少。如果公攤面積縮水，就有憑據去索賠了。」龔德家法官還提醒，如果購房人提出證據，證明開發商改變報建圖或者隱瞞了公攤面積，這樣依誠信原則，開發商應承擔過錯責任。「最直接的辦法還是正本清源，盡快修改合同範本，將計價方式的約定進行調整：該商品房套內建築面積__平方米，單價為__元/平方米；分攤面積為__平方米，單價為__元/平方米。一旦出現面積縮水，則分別按照合同約定的單價予以補償即可。」案例一高檔物業公攤少26%擠得樓道「轉不過身」天河區的蔡女士滿腹苦水。2003年8月，她簽了合同，在珠江新城購買一套商品房。合同約定：建築面積共155平方米，其中，套內建築面積117平方米，公共部位與公用房屋分攤建築面積38平方米。入住後，她發現38平方米的公攤面積居然不夠，一測才知少了9平方米。「公攤面積縮水了，嚴重影響我的日常生活，譬如鄰居在門口放點東西，我家這邊就轉不過身來。再說，珠江新城本是高檔社區，公攤面積這么小，感到生活品質立馬下降了幾個檔次。」蔡女士准備好相關材料，起訴房地產商，一審被駁回訴求。上訴後，廣州中院經審理認為，合同中約定「按套內建築面積計算房屋的單價及總額，公共部位與公用房屋分攤建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價。」因此，應以合同中約定的套內建築面積作為案涉房屋計價面積的依據。雙方在合同第5條「面積確認及面積差異處理」條款中已約定了「以套內建築面積為依據進行案涉房屋面積確認及面積差異處理」的原則，所以蔡女士理據不足，維持原判。案例二商鋪通道縮水近36%臉面小生意沒人光顧康王路的黃先生比蔡女士還冤！他一直惦記著買間商鋪做點小生意。2004年11月28日，他簽訂《商品房買賣合同》及附件，購買康王路西的一間商鋪，建築面積共7.34平方米，其中套內建築面積和公攤面積都是3.67平方米。按套內建築面積計算，一共約41萬元。可是商品房交付後，黃先生無語了！原本3.67平方米的公攤面積只剩2.33平方米了。「公共通道是做生意的『臉面』，『臉面』這么小，檔次立馬就下去了，能有幾個顧客願意穿過狹窄的過道擠進來光顧呢！」去年5月，黃先生一紙訴狀告上法院。一審法院認為，雙方合同約定：按套內建築面積計算該商品房單價為每平方米111628元，總金額409676元，公共部位與公用房屋分攤建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價。還約定以套內建築面積為依據進行面積確認及面積差異處理。所以，應將套內建築面積減少0.0275平方米的房款3070元退還給黃先生，其他的請求不予支持。至於黃先生認為對方售樓時隱瞞公攤面積的真實情況，故意提供虛假的建築面積，存在惡意欺詐，一審法院認為，由於未能充分舉證予以證實，應承擔舉證不能的法律後果。不服氣的黃先生上訴廣州中院，二審維持原判。

❷ 房子公攤面積：注水叫苦縮水叫苦

「商品房的公攤面積究竟應該多大為合理」這是一個很老套的話題，但因為初次買房者的不斷出現，以及房地產市場的不斷變化，它又似乎很「陌生」。這不，剛拿到新房鑰匙的新業主小徐便向今報大倒苦水。

無獨有偶，近期在廣州，也出現了一系列預售商品房在交付時公攤面積「縮水」，影響購房者利益的糾紛。由於現行房產交易以套內面積計價，公攤面積不計算單價，因此當購房者發現開發商承諾的公攤面積「縮水」時，往往難以提出有力的賠償依據。

注水叫苦？縮水叫苦？誰更苦？！

【今報調查】

住宅：公攤注水，業主叫苦

公攤概念不可小覷

小徐購買的是沈陽知名的精裝修酒店式公寓，面積為73.86平方米，但當他第一次走進「家」門時發現，他的家肯定不足73.86平方米，目測估量也就50平方米左右。

小徐蒙了，於是他去找開發商「理論」，但結果出乎小徐意料。

開發商告訴小徐，他所買的公寓的建築面積是73.86平方米，而實際使用面積為49.49平方米，差額部分為公攤面積。

小徐瞬間有一種被欺騙的感覺。但他仔細回想後，確如開發商所言，在簽房屋購買合同時，開發商明確告訴過他，此公寓的公攤面積占總建築面積的33%。而當時他因為買房心切，同時對於公攤的概念也不是很懂便敷衍了事。

因此，最後的結果小徐看似很「冤」，但又無可奈何。

公攤面積市場決定

日前，記者再次致電小徐所購買公寓的開發商，一位李姓售樓小姐告訴記者，小徐所言非虛，而且在銷售過程中類似小徐這樣的顧客不少。

她說，公攤面積的大小是與開發商提供給業主的服務和配套設施成正比的，比如公寓內有無情景酒吧、咖啡廳、影視廳，電梯間、走廊是否寬敞等，有的樓盤公攤面積甚至在50%左右。

格林豪森房地產開發有限公司副總裁弓超也指出，目前國家在公攤面積上沒有明確的規定必須控制在哪個區間范圍內。但按照現在沈陽房地產情況看，住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右。酒店式公寓因為大廈內的公用面積偏多，公攤一般都在27-33%，也有在40%以上的。

不難判斷，目前的房屋公攤面積的擇定權在開發商的「手」中，但開發商的「手高手低」還得看購房者的「臉色」行事。所以，直白而言，為了讓樓盤暢銷，開發商不會盲目增大公攤面積，而公攤面積的大小最終還是取決於購房者的承受能力。

公攤話題沒完沒了

搞清了公攤比例問題，我們不得不再考慮兩個由公攤衍生出來的話題：一、公攤部分歸誰所有；二、業主的採暖費按哪個面積交。

針對第一個話題，百利保房地產開發有限公司營銷總監李果坦言，公攤面積是屬於業主共有的。通俗的講，開發商可以利用公攤面積給業主建造一些公益性的或是有償的服務區，比如健身房、情景酒吧，但開發商無權也不能將其出租或出售。

至於業主的採暖費到底應該按實際使用面積交還是建築面積交的問題，沈陽良策房地產咨詢有限公司總經理王浩誠指出，按目前的國家規定業主的採暖費繳費標准以建築面積為准。

但對此弓超提出了質疑。他指出，目前我們現行的國家繳費標準是較早的規定，隨著時間的推移已經逐漸顯露弊端。因為建築面積中包含了公攤面積，而走廊及電梯、變電室、設備間等公共面積是沒有取暖設施的，因此業主按房屋的套內使用面積繳費應更合理。

顯然，關於公攤的爭論一旦扯出，很難有個明確清晰的說法，因為這其中有需要妥協的、也有需要完善的。

【外埠現象】

門市：公攤縮水，配套不全

2004年，購房者黃某與開發商簽訂商品房預售合同，購買了廣州市某商貿中心首層的一個鋪面，總面積7.34平方米，套內面積與公攤面積各3.67平方米，該鋪面按套內建築面積計價，單價為每平方米111628元，總金額按409675元計算。合同還約定，該鋪面公共部位與公用房屋分攤建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價。

黃某付款後，廣州市國土資源和房屋管理局出具了商鋪的《房地產權證》，載明商鋪的建築面積只有5.9719平方米，套內建築面積為3.6425平方米。黃某認為，開發商應當以房屋總價/預售合同中總建築面積的標准，也即每平方米55814元，按照短少的公攤面積和套內面積及合同約定，退還其購房款並支付罰金共140428.1元。

開發商則認為，其商品房預售合同第五條已經明確約定：以套內建築面積為依據進行面積確認及面積差異處理，該商品房交付後，實測計價面積與合同約定計價面積誤差為0.0275平方米，開發商可按合同單價對其進行賠償，而對公攤面積的差異則不負責賠償。

初審及終審法院經過審理，均以原被告雙方商品房預售合同為依據，判決開發商按照計價面積的差異，賠償黃某3070元。

記者從廣州市中級人民法院了解到，近來，這類因房屋公攤面積「縮水」而引起的預售商品房糾紛案件日益增加，而且多集中在商鋪買賣中。

【指點迷津】

商品房買賣合同示範文本亟待完善

記者在廣東省建設廳和廣東省工商行政管理局聯合印發的現行《廣東省商品房買賣合同示範文本》中看到，對於預售房，該文本明確規定了是以套內面積計價。而對於「預售面積」與「實際面積」之間的差異，該文本也只對「計價面積」作了相關規定，對公攤面積則不作限制。

北京信傑律師事務所王仕平律師認為，推行套內面積，是政府對購房者的一種保護。前些年按建築面積簽合同時，開發商經常在公攤面積上玩貓膩，偷偷加大公攤面積，嚴重損害了消費者的利益，所以開始大力推行套內面積，讓開發商無機可乘，但是，任何一種計價方式都不可能是完美無瑕的，只要有利益，就存在漏洞。要更細致而全面地保護消費者權益，只能通過不斷增補條款、加大合同的細致度來達到。

綜合新華社、京華時報

【法律解答】

購房者為何難以獲得賠償？

由於購房合同中有「按套內面積計價」的明確約定，且只對開發商交付「計價面積」的誤差范圍做了約束和賠償規定，購房者無法舉證開發商存在侵權或過失行為，也就難以獲得對自己有利的判決。

廣州市中級人民法院房產庭審判長龔德家指出，開發商所承諾的公攤面積縮水，購房者所蒙受的損失是客觀存在的。人們買房離不了投資和使用兩種目的，公攤面積少了，雖然計價面積不變，但產權證上的總建築面積還是會相應減少，而當前的二手房產交易，又多以總建築面積計價，因此，公攤面積的縮水會直接導致房產交換價值的降低。

另一方面，在受理的糾紛中，以商鋪的公攤面積縮水最為多見。對商鋪而言，寬敞的公共通道、完善的公共設施是場地檔次和價值的重要指標，公攤面積的縮水實際上就是檔次、價值的縮水，既影響使用價值，也影響交換價值。

（以上回答發布於2017-09-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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