姜強最高人民法院
『壹』 《物權法》司法解釋發布 離婚分房又有變化
2月23日，最高人民法院發布《物權法》司法解釋，並於3月1日起施行。其中，關於不動產登記、離婚分房，有了新的變化。
23日上午，最高人民法院發布司法解釋（3月1日施行），就《物權法》相關問題作出明確規定。《解釋》共22個條文，重點內容涉及六個方面，包括不動產登記與物權確認等等，這些與老百姓的生活密切相關。司法解釋的出台，使《物權法》在司法實踐中操作性更強。
《物權法》是規范民事財產關系的基本法律，在法律體系中起著基礎性作用。前些日子要「拆掉小區圍牆」之時，各大專家表示尚難實現，並拿出相應的法律依據，就有很多是《物權法》的相關內容。
那麼，最高人民法院新發布的《物權法》司法解釋，又要給大家釐清哪些問題呢？購房指南挑選其中與房子相關的部分，一一給你分析。
離婚判決房產產權變更，但是房產證上還是倆人怎麼辦？
當下，很多人離婚都會涉及到財產的分割，特別是房產的分割。那麼，法律判決書生效之後，將夫妻共同房產判給其中的一方，但房產證上仍是兩人的名字，這是不是意味著法律判決生效之日開始就已經實現了產權的變動？
對此，司法《解釋》給予了肯定答復。最高人民法院民一庭庭長程新文表示，「在離婚訴訟中，如果法院判決准予離婚，同時判決夫妻共有的房屋歸丈夫或妻子一人所有，那麼自法院判決生效時起，房屋的所有權就不再屬於雙方共有，而是歸屬於丈夫或者妻子一人，即使該房屋仍登記在夫妻雙方名下。」
預售房要進行預告登記，這樣開發商要再出售或抵押就無效了！
在房產交易中，存在有商品房預售制度，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。
司法《解釋》的第四條規定，未經預告登記的權利人同意，轉移不動產所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照《物權法》第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。
那麼，只要買房人預告登記了，開發商私自把已出售的住房再次出售或者進行抵押，是無效的。
共同購房想改名，屬民事訴訟還是行政訴訟？
小張和小王共同出資購買房屋並約定共有房屋，但因各種原因申請登記在小張名下。後雙方生隙，小王起訴至法院請求確認房屋共有權。這時候，李四應該提起民事訴訟，還是行政訴訟？
《物權法》實施後，不少法官和法院認為，小王應先提起行政訴訟撤銷該登記，才能確認其共有權。最高人民法院民一庭法官姜強撰文分析，「但這種看法、做法，未能全面理解不動產登記的公示效力；也造成當事人訴累，形成行政訴訟不能認定登記錯誤、民事判決不能確定權屬，並因此而循環無解的尷尬局面。」
對此，新《司法解釋》第一、二條就是對上述實踐問題的回應，具體而言，不動產物權的歸屬爭議、不動產登記的基礎關系的爭議都可納入民事訴訟。內部關繫上，依據真實權利狀態確定權利人，而非依據登記確定權利歸屬。也就是說，小王提起民事訴訟，法院應當受理！如果小王提出他出資買房、以及雙方關於共有約定的證據，法院應據此認定小王為共有權人。
「李鬼」賣給我房子，「李逵」來找我怎麼辦？
打個比方，小姚長年住著父親的房子，擅自把房子轉讓給了不知情的小李。小李付完錢，小姚父親聽說了，憤怒地跑來要房子。這時候，房子歸誰？按照《物權法》的「善意取得」制度，小李擁有房子，小姚父親應向自己的兒子索賠。類似情況具體到每一個案件，雙方經常爭論不休。
最高法民一庭庭長程新文指出：「如何正確適用善意取得制度是物權法適用中的一個重點、難點和熱點。對此，新《司法解釋》用6個條文，形成對善意取得適用的較為完整的規則體系。」
到底什麼算適用「善意取得」？
新《司法解釋》規定，受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意。真實權利人（在上面的案例中就是小姚父親）主張受讓人（在案例中就是小李）不構成善意的，應當承擔舉證責任。
最高法民一庭庭長程新文說：「此舉明確了『善意』認定的基本標准，以及由誰承擔舉證責任。」 新《司法解釋》還明確存在「登記簿上存在有效的異議登記」等五種情形之一的，應當認定不動產的受讓人「知道轉讓人無處分權」，也就是說受讓人不是「善意」的。
總的來說，一關繫到每個人的切身問題，《物權法》就是頂重要的法之一。司法解釋的出台，使《物權法》在司法實踐中操作性更強。
（以上回答發布於2016-02-25，當前相關購房政策請以實際為准）
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