借名買房法院真實判例

❶ 北京市借名買房案例

案件介紹：
柯達和倪康佳是親戚，倪康佳在2002年獲得了購買經濟適用房的購房指標，為此，柯達找到倪康佳希望他能把購房指標借給他，由他出資購買位於北京市東城區某小區的涉訴房屋。倪康佳當即同意了柯達的借房要求，於是雙方約定由柯達支付首付款，以倪康佳的名義購買該房屋，且剩餘房款以倪康佳名義辦理按揭貸款。雙方協商一致後，倪康佳於2002年2月18日與北京市某房地產開發公司簽訂了《北京市經濟適用住房預售合同》，約定由倪康佳購買該涉訴房屋，房屋總價款為44萬元，柯達支付了首付款10萬元，剩餘款項倪康佳於3月5日辦理了按揭貸款，貸款期限為20年。房屋交付之後，柯達進行了裝修。在裝修之後，實際入住了該訴爭房屋。
2005年，柯達向房地產開發公司支付了房屋尾款5萬元。2005年12月20日，房屋所有權證下發，所有權人登記為倪康佳，房屋性質為經濟適用住房。
2005年到2014年間，房價開李虧侍始上漲，柯達多次找到倪康佳要求過戶，但倪康佳均以各種理由推脫。2014年8月，柯達忍無可忍，將倪康佳告上東城區人民法院，請求人民法院判處倪康佳將該涉訴房屋過戶至自己名下，東城區人民法院經空頃審理後認為雙方之間的借名買房合同違反了相關的法律、法規的強制性規定，且違反了國家政策、侵害了社會公共利益，遂判決雙方之間的房屋買賣合同無效，並駁回了柯達的訴訟請求。據悉，人民法院的判決已經生效。
2015年9月18日，柯達將倪康佳告上了北京市東城區人民法院，要求其返還購房款、房屋貸款等相關款項，並賠償因房屋升值導致的損失。

審判結果：
北京市東城區人民法院經審理後判決：
一、被告倪康佳於判決生效後十五日內返還原告柯達購房款及其他各項款項共計45元。
二、被告倪康佳於判決後十五日內賠償柯達房屋增值損失180元
三、駁回原告柯達的其他訴訟請求。

借名買房糾紛專業律師靳雙權解析：
本案是一件典型的因借名買房合同被判處無效之後返還房款並賠償房屋增值損失的案件。
靳雙權律師認為，本案法院裁判要點在於：法院於2014年判處雙方的借名買房合同因違反了國家的相關政策並有損社會公共利益而無效。
本案中，柯達於2014年將倪康佳起訴至東城區人民法院，請求法院判決倪康佳將涉訴房屋過戶至自己名下，而人民法院在依法審理後判決雙方之間的借名買房合同無效。根據我國合同法第五十八條的規定：「合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯，應當各自承擔相應的責任。」本案原告於2014年提出要求被告返還房款的訴訟請求於法有哪吵據，應當支持。
而本案原告已經依約履行了支付首付款的義務，而被告並未履行其過戶的義務，依據我國《合同法》第六條之規定：「當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。」，被告未按約定履行過戶義務已經違反了我國《民法通則》和其他相關民事法律所貫穿始末的「帝王」條款——誠實信用原則，從本案過錯程度上判斷，被告存在主要錯誤。因此法院裁定被告應當賠償房屋增值損失的判決於法有據，體現了公平正義原則，亦維護了守約方即本案原告的合法權益。
對此，靳雙權律師認為法院的判決是正確的。

❷ 借名買房如何判決

借名買房一般會判給房產證上的產權登記人，如果有其它證據能夠證明房屋的權屬，按照證據證明的情況判決。房屋作為不動產，物權變動的公示要件是登記，所以，首先還是會以產權證上登記的產權人優先判決。不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一斗棚致的，除有證據證明不動改銷坦產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。借名買房存在以下法律風險：
1、借名買房合同或被確認無效，市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見，借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。借名購買其本人不具有資格的政策性住房，損害了社會公共利益，其雙核桐方之間的協議無法得到法律的認可；
2、借名人易發生房錢兩空的後果，借名購房通常發生在親屬或朋友之間，雙方因關系較親密，往往不會簽署書面協議。一旦出名人不認可借名買房的關系，按照「誰主張誰舉證」的民訴法規定，借名人需要承擔非常重的舉證責任，才有可能要回房屋的所有權。這對於缺乏法律意識和證據意識的普通人來說並非易事。不僅如此，由於房屋登記在出名人名下，其可在借名人不知情的情況下直接將房屋出賣給第三人、設立抵押，還可能因為出名人的債務而導致房屋被查封。如果一旦發生第三人善意取得房屋所有權的情況，即使法院認定雙方之間存在真實的借名買房關系，基於保護交易安全的價值取向，借名人仍會面臨喪失房屋所有權的後果；
3、出名人的資信可能受到不利影響，由於房屋價值大，價格高，購房一般都會伴隨著申請貸款的問題。這種情況下，出名人往往不僅要出名購房，還要出名辦理貸款。可一旦借名人不按規定還款，銀行則不僅有權依據合同追究出名人的法律責任，將出名人送上被告席，還會在銀行徵信系統留下記錄，給出名人造成不利影響。
【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》第二百一十七條
不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。
第二百二十條
權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。
不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記，申請人自異議登記之日起十五日內不提起訴訟的，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

❸ 借名買房如何判決

在借名買房並不違反公序良俗原則、不存在無效事由的情況下，借名人可以依據實質上的代持關系要求出名人將房屋過戶至其名戚慶下，但此項權利系基於合同關系所產生的債權請求權，在經法定變更登記程序完成物權公示之前，借名人尚不能依據借名買房的合同關系未經公示程序即直接被確認為房屋的物權人，改中其所享有的債權請求權也不具高殲握有對世效力、排他效力和絕對效力。

❹ 借名買房案件怎麼辦我借名買的商品房怎麼辦請借名買房律師幫我解釋一下。

借名買房律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量的房產糾紛案件，如借名買房案件、房屋買賣案件等房產糾紛案件，靳律師在天通苑、回龍觀等地區辦理了大量的借名買房案件，積累了很多實戰經驗，現靳律師將這些經驗總結為借名買房案例，以期幫助更多當事人，為大家講解相關法律知識。本文是靳雙權律師曾辦理過的一件借名買房案件，現將此案件改編成為借名買房案例，望讀者耐心閱讀。

案件介紹：
張軍和陳賢系夫妻關系，朱俊和張軍系表兄妹關系。2007年9月30日，朱俊和北京某房地產公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定朱俊億貸款方式購買位於北京市昌平區的訴爭房屋，合同價款為33萬元。2007年12月11日，經雙方結算，確認購房款為33.1萬元。同日，開發商交付房屋後，張軍和陳賢對房屋進行了裝修，並在該房屋內居住。2008年9月18日，北京市城建委頒發了該房屋的所有權證書，房屋所有權登記人為朱俊，房屋性質為經適房。
2014年4月18日，張軍、陳賢曾經以房屋買賣合同糾紛為由將朱俊起訴至法院，在該案件審理過程中，張軍和陳賢稱曾在2007年8月15日和朱俊達成了口頭協議，約定朱俊將上述房屋出賣給張軍、陳賢，價款為38萬元，並約定待房屋滿五年後辦理過戶手續；朱俊則對兩人陳述不予認可，主張雙方之間系房屋租賃關系，她之所以將購房相關文件交給張軍、陳賢持有，是為了辦理房屋入住，張軍、陳賢償還的銀行按揭貸款系用於折抵房屋租金。
最終法院在2014年9月15日判決駁回張軍、陳賢的訴訟請求。
2015年8月17日，張軍和陳賢再次向法院提起訴訟，訴求法院判令朱俊將訴爭房屋過戶至張軍、陳賢名下。

庭審過程：
庭審中法院經審理查明，該房屋的購房款系以朱俊名義向開發商支付，按揭貸款一直由張軍和陳賢進行償還。交房之後兩人對房屋進行了裝修，並居住至今，物業費一直由張軍和陳賢繳納。契稅、公共維修金等費用也系張軍、陳賢交納，並且《北京市商品房預售合同》原件及房屋所有權證書原件由朱俊持有之外，其他購房發票及材料原件均由張軍和陳賢持有。朱俊表示購房發票等原件交給張軍是為了方便辦理入住手續。
在本案件審理過程中，張軍和陳賢稱曾和朱俊達成過口頭協議，約定張軍和陳賢借用朱俊名義購買訴爭房屋，並約定待房屋符合過戶條件時辦理過戶手續，購房首付款系兩人借用朱俊的錢支付的，且已經將所借款項在2013年6月7日存入朱俊名下的存摺內。
朱俊對於張軍和陳賢的此項陳述不予認可，認為兩人和第一次審理時的陳述相互矛盾，法院不應採信，並主張購房首付款實際上系朱俊支付，是朱俊將房屋有償借給張軍和陳賢使用，相當於租賃，但沒有約定借用期限；且兩人所述存摺是歌華有線版定的銀行卡，一直由張軍和陳賢持有，朱俊對兩人存入錢款一事不知情。
張軍和陳賢對兩次陳述不一致的解釋為其沒有參加庭審，上一次陳述是律師的訴訟策略，並非本人真實意思。

審判結果：
北京市昌平區人民法院經審理後判決：
朱俊於判決生效後7日內將訴爭房屋過戶至張軍和陳賢名下。

一審判決後，朱俊不服一審判決上訴至二審法院，經二審法院審理後，二審法院判決：
駁回上訴，維持原判。

借名買房律師靳雙權案件解析：
借名買房律師靳雙權認為，本案件和雙方第一次庭審所涉及的法律關系並非同一法律關系，並不違反「一事不再理」原則。因此法院應當受理本案件。本案雙方爭議的焦點在於張軍和陳賢到底是借用朱俊的名義購房還是朱俊基於雙方的親屬關系而將該房屋有償出借給兩人居住。
庭審中朱俊主張其將房屋有償借給張軍和陳賢兩人居住，但經法院詢問朱俊表示房屋按揭貸款月還款額、物業費等費用均不清楚，在不了解「有償」具體金額的情況下獎罰購物出借給張軍及陳賢居住，並不符合常理。其二，朱俊稱她和張軍、招賢之間系有償借用，但沒有約定出借期限，在美有約定觸及誒期限的情況下，張軍、陳賢就出資對房屋進行裝修，並償還全部按揭貸款和常理不符。其三，朱俊所稱其將除《預售合同》原件及房屋所有權證書以外的其他購房發票、材料原件均交給了張軍、陳賢，是為了方便兩人辦理入住手續，有悖於常理，因此朱俊主張其系將訴爭房屋有償借用給張軍和陳賢兩人的說法，難以立足，法院不予採信是正確的。
本案中契稅、公共維修基金、土地出讓金等費用均系張軍、陳賢出資繳納，涉訴房屋在交付之後由兩人進行裝修並居住至今，全部購房按揭款均系兩人償還，且大部分材料由兩人持有，雖朱俊不認可其和張軍、招賢之間是借名買房關系，但對於上述事實缺乏合理解釋，因此可以認定張軍、陳賢系借用朱俊的名義購買訴爭房屋，雙方之間存在借名買房合同關系。且張軍、陳賢於朱俊之間借名買房合同關系合法有效，雙方均應當依約履行。因此張軍和陳賢要求朱俊將訴爭房屋過戶至兩人名下的訴訟請求，法院應當予以支持。
綜上，法院的判決是正確的。

律師介紹：
易盛借名買房律師網是由北京市東衛律師事務所房地產事務部創辦，由靳雙權部長領導數十名擁有成功辦理借名買房案件經驗的專業律師組成借名買房專業律師團隊。團隊律師是在成功代理北京市天通苑、回龍觀等地區的大量經濟適用房借名買房案件後，總結辦理借名買房案件的經驗，之後又整理北京市各級法院審理借名買房案件的判例及相關的法律法規，並與北京市各法院審理該類案件的法官進行了會議研討，了解了法院審判尺度。律師團隊作戰，從庭前取證到庭審策略，都有制定詳細的訴訟方案，確保全面維護委託人的合法權益。

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❺ 借名買房案例

您好，
本案是房產律師靳雙權在2015年代理的一起借名買房案件，由東小口法庭審理，房屋位於天通中苑，昌平法院東小口法官盧志成，出資人與出名人簽訂借款合同，實際上是購買經濟適用房購房指標，法院採信了靳律師的觀點認定雙方的存在借名買房關系，不是借貸關系，判決出名人協助將房屋過戶給出資人。

一、基本事實：

1、女兒公房拆遷獲得購買指標，父親代為出售

原告李小華與被告周強本不認識，2006年，李小華位於北京市崇文區公房拆遷，李小華獲得了拆遷款並取得了一個購房指標，同時他父親的房屋也拆遷獲得了兩個指標。李小華長期在國外，李小華的房屋拆遷事宜全部由其父親處理。其父親與李小華商議將李小華的指標出售，因此，李小華的父親就到天通苑地區的鏈家中介登記出售購房指標，經鏈家介紹周強與李小華的父親認識，雙方談妥購房指標售價為5萬隱橘喊元。並商訂選房之日共同到拆遷部門去選房並簽訂合同。

選房當日就簽購房合同，按拆遷部門及開發商要求，選擇必須具有購房指標的本人，李小華專程從德國回北京選房，李小華選擇了位於天通苑中苑的一套兩居室，並北京天啟房地產開發有限公司簽訂《北京市商品房預售合同》房款為271015.5元，李小華用周強的銀行卡支付了上述款項。選房後李小華因見朋友先行離開了，所有手續由父親李德林辦理。

2、名義上簽訂借貸合同，實際為借名購買經濟適用房

李德林與周強本應簽訂房屋買賣合同，但各方都認為該房屋屬於經濟適用房，不能買賣，因此簽訂借款合同，房款就算周強借給李小華的，李小華還不上的話就把房屋抵給周強。雙方簽訂的《借款合同》內容為：「乙方(李小華)因購買住房需要，特向甲方(周強)借款321015.5元。雙方約定如下：1、借款周期為2006年12月26日至2008年12月31日。2、在約定借款周期內如果乙方不能償還全部款項，則乙方將所購房屋轉借為甲方使用3、在乙方將該房與轉灶野借為甲方使用期間，該房屋僅限於周強本人居住，不得轉讓，不得買賣，不得出租。否則由此引發的一切法律責任由周強本人承擔，乙方李小華概不負責。4、暫住期限定為 2008年12月31日，超過此期限則房屋所有權歸甲方所有。

說明：購房款為271015.5，購房指標款為5萬元，因此雙方將借款數額寫為321015.5元。

購買時交納的契稅、公共維修基金等費用均由周強實際支付。房屋交付後，周強對房屋進行了裝修，並辦理入住手續居住至今。李小華取得房產證後，因經濟適用房未滿五年不能上市交易，因此無法過戶到周強名下，2014年，五年期滿後，李小華要求協助過戶，李小華提出按房屋現價值平分。雙方自此產生爭議。

二、訴訟過程

1、李小華起訴周強返還原物

2014年10月，原告李小華起訴到東小口法庭，起訴書原文如下：2006年12月26日，原告與開發商簽訂《商品房預售合同》，購買位於東小口鎮天通中苑#號房屋。2014年4月，原告己經取得了涉案房屋的產權證。被告由於無房居住，原告父親將涉案房屋借給被告臨時居住,原告於2014年4月份要求被告限期騰空房屋，被告至今不予騰房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者，其財產權利不受侵犯，被告的行為侵害了原告的合法權益，請求法院判決被告騰退昌平區東小口鎮天通中苑#房屋。

2、房產律師靳雙權代理被告周強提出反訴，要求協助過戶

周強接到起訴書後，通過安居房地產律師網找到靳律師，靳律師立即組織團隊進行研究，團隊律師有三種意見：一、靳律師的意見認為：雙方是借名買房，該房屋現已具備過戶條件，應提出反訴要求協助過戶;二、部分律師的意見認為：經濟適用房屬於保障性住房，是給特定保障對象的，不能買賣，應反訴無效，要求賠償損失;三、還有大部分律師認為：雙方簽訂的是合同標題為「借款合同」，內容與是借款，只有借款還不上時。周強依據借款合同起訴過戶不合規定。經過與周強反復溝通和風險告知，最終確定反訴要求過戶。

3、立案一波三折，是借款合同糾紛還經伍埋濟適用房轉讓合同糾紛，還是合同糾紛。

反訴立案並不順利，東小口法庭盧志成法官認為李小華起訴案由是返還原物，屬於物權保護糾紛，周強的請求是履行合同，協助過戶，案由屬於合同糾紛，不屬於一個案由，無法合並審理，因此，反訴不予以受理。後靳律師重新起草起訴書，准備以另一個案件立案，但立案廳認為，雙方簽訂的是借款合同。周強應先起訴還款，只有法院判決李小華還款，李小華不履行判決，才按在執行程序中按拍賣房屋處理。至此，該案件陷入僵局。後靳律師又找到主審法官，交換意見，雖然案由確定存在問題，但畢竟是基於同一件事而產生的，後與主審法官及領導再三研究，最終同意反訴，合並審理。

4、靳律師代表被告周強發表代理意見並提交正式反訴狀

(1)該房屋是因拆遷而取得的購買資格，不是因申請並搖號而取得。屬於原告的拆遷利益，原告將之轉讓給被告，被告支付對價，雙方意思表示真實，不違反法律的強制性規定。

(2)雙方簽訂的借款協議實際上是借名買房協議。當事人誤認為借名買房協議違反國家規定，故以《借款合同》替代借名買房協議，虛構借款。合同約定，該房屋所有權歸所有。雙方也沒有需要還款的行為和意思表示，借款合同實質上就是借名買房合同。

(3)所有房款及相關費用均由被告支付，是被告實際購買。現被告持有購買房屋的所有手續包括購房合同發票、收據、契稅發票、印花稅發票等全部費用的單據原件，被告支付了五萬元的價格資格轉讓款。可見被告是實際買受人。

(4)被告雖然無書面授權父親簽字，但配合選房，配合支付房款，且未提異議。被告2006年對房屋進行驗收，直接入住，以房屋所有權人的身份佔有該房屋長達9年。原告在此期間一直沒有提出異議，說明原告認可該房屋的所有權人是被告。並且配合被告簽訂商品房買賣合同，選房及入住。原告是以其行為表明其認可其父親代為出售購房資格。

5、李小華不同意過戶，雙方不存在借名買房的法律關系。

(1)原告和被告之間不存在借名買房的事實，也沒有簽署過被告所說的借款合同、借名買房協議;李小華稱對該份《借款合同》她並不知情，其沒有委託其父親簽訂該合同。但李小華同時稱認可借周強錢購買訴爭房屋的事實。她在2006年12月26日全程辦理了選房、簽訂購房合同、支付購房款等手續，但沒有見到過《借款合同》，對其父親將該房屋「抵」給周強的事實也不知情。

(2)原告本人並沒有向被告借款32萬余元，也沒有收到被告所支付的所謂購買資格的轉讓費用5萬元;

(3)2014年4月之前被告方從沒有催促過原告要求辦理涉案房屋的產權過戶手續;

(4)原告本人經常在國外，2010年以後回國到上海，開發商從來沒有通知領取過房產證。 被告方入住涉案房屋原告認為是被告向原告父親借款。原告方並不知道父親簽署的協議，沒有見到過。

6、原告李小華又以父親無權代理其簽字為由另行起訴借款合同無效。

在本案審理期間，原告李小華又在朝陽法院另行起訴訴訟，李小華為原告，以周強和李小華的父親為被告，訴訟請求為李小華的父親沒有經得李小華的授權，擅自簽署借款協議，合同無效。李小華認為應先撤銷該借款協議。後李小華向昌平區法院申請中止審理本案。靳律師代理被告周強提出書面意見，認為雙方簽訂的借款協議是否有效，不影響雙方存在借名購買房屋的關系，借款協議只是證明周強出的錢，購買的房屋，並不是證明雙方之間存在借款關系。因此兩個案件的審理沒有任何關系，不必中止執行。法院採信了靳律師的觀點，該案件繼續審理，而朝陽法院卻以雙方在昌平法院有案件正在審理期間，與朝陽法院的案件有利害關系，朝陽法院依職權中止審理。

三、法院觀點

昌平區法院東小口法庭認為：本案原被告之間爭議焦點是原被告之間的法律關系是借款買房關系還是借名買房關系.雖然周強與李小華父親簽訂有《借款合同》，但綜合本案雙方舉證和陳述看， 雙方之間關系應該是借名買房關系，原因有以下四點：

1、 依《借款合同》看，借款的目的是用於購房，而借款金額比購房合同載明的購房款多五萬元，此多餘數額與借款目的不相符，並無借款必要，而且李小華事後沒有歸還，也沒有證據證明其曾經要求歸還，故此從借款金額看，借款意思表示是否真實存疑;

2、購房款外，其他購房的稅費支出包括裝修支出等都是周強支付,且購房的手續材料除房屋所有權證外都在周強處保管，這不符合如果李小華為產權人的常理;

3、如本案是李小華購房，則其應當對款項來源，還款時間和進程都應知曉，且李小華又親身參與了購房的全過程，但現在卻稱不知道《借款合同)》存在，此種陳述難以令人信服;

4、根據周強提交的錄音談話內容看，原被告之間一直在討論房屋增值利益的分配問題，如果雙方不存在借名買房的關系，僅為單純的借款，則李小華並無與周強討論分享增值利益的必要。

綜上，又結合周強一直居住在訴爭房屋內的事實，本院認定原被告之間存在借名買房的約定。

關於原被告雙方之間的借名買房約定效力問題，因訴爭房屋並非是通過搖號程序取得的購房指標，且該訴爭房屋的原購房合同系2008年4月11曰以前簽訂，按北京市相關政策屬於「老經濟適用住房」，現該房屋已經符合上市交易的條件，因此雙方之間的口頭協議不違反相關政策，不侵害社會公共利益，亦不違反法律、行政法規的強制性法律規定，應為合法有效，雙方均應依約履行。現周強以家庭名義符合在京購房的條件，故周強要求李小華將訴爭房屋過戶至其名下的訴訟請求，本院予以支持。李小華要求周強搬離訴爭房屋的本訴無法對抗周強提起的反訴，本院對李小華的本訴不予支持.綜上，判決：被告李小華於本判決生效之日起七日內將北京市昌平區天通中苑#號房屋所有權過戶至原告周強名下。現原告已提起上訴，二審法院正在審理期間。

四、房產律師靳律師點評

每一起借名買房糾紛，對於雙方當事人來講都有一次沉痛的經歷，一般情況下，雙方曾經關系都是非常好的，賣方曾想盡各種辦法促使交易成功，買方也曾認賣方為干親。但是由於最近十幾年房價飛速發展，雙方都曾經歷巨大的心裡考驗，但最終由於嚴重的心理不平衡，糾紛或至訴訟還是爆發了。雙方曾經的承諾，一般都是口頭的，還有就是像本案一樣簽訂一份借款協議，也有個別簽訂買賣協議的，但大部分是口頭的。

實踐中，法院審理時，一般不完全依據協議，而是通過當時的行為來推斷當時雙方的真實意思，法院認定為借名買房一般都是買家選房、入住、裝修並付房款及各種費用;也有被法院認定不是借名買房的，一般是由賣家辦理相關手續並支付房款並裝修，再由賣家交付給買家，這種情況不視為借名買房。認定為借名買房，也並不是買家就能完全得到房屋的，也要看買家現在是否有購房資質。還要看買家的訴訟請求，有的買家沒有律師或者律師經驗不足，不知道訴訟請求應為過戶，而是請求賠償損失，這種情況就只能將房屋評估，對升值部分，由雙方根據責任的大小，由賣方賠償給買家。也有的賣家沒有律師或律師經驗不足，沒有經過物權確認，直接起訴騰房，法院一般不支持。從靳律師辦理的大師借名買房糾紛總結來看，案由的選擇非常重要，有時，由於案由選擇錯誤，法院判決其敗訴，但當事人不知道，會認為法院沒有公正處理，其實是其不懂得官司該如何打，我們在打官司過程中，一定要總結出法院對該類案件的審理思路，在打官司時，一定要按照法院的思路進行，否則極有可能敗訴卻不知道什麼原因。
希望我的解答對你有幫助，滿意請採納！

❻ 借名買房敗訴的案例

法律分析：本案是房產律師靳雙權在2015年代理的一起借名買房案件，由東小口法庭審理，房屋位於天通中苑，昌平法院東小口法官盧志成，出資人與出名人簽訂借款合同，實際上是購買經濟適用房購房指標，法院採信了靳律師的觀點認定雙方的存在借名買房關系，不是借貸關系，判決出名人協助將房屋過戶給出資人。

法律依據：《中華人民共和國城市房屋權屬登記管飢沖理辦法》

第九條 房屋權屬登記分為：

(一)總登記；

(二)初始登記；

(三)轉移登記；

(四)變更登記；

(五)他項權利登記；

(六)注銷登記。

第十條 房屋權屬登記依以下程序進行：

(一)受理登記申請；

(二)權屬審核梁閉；

(三)公告；

(四)核准登記，頒發房屋權屬證書。

本條第(三)項適用於登記機關認為有必要進行公告的登記。

第十一條 房屋權屬登記由權利人(申請人)申請。權利人(申請人)為法人、其他組織的，應當使用其法定名稱，由其法定代表人申請；權利人(申請人)為自然人的，應當使用其身份證件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權利登記，由權利人和他項權利人共同申請。房地產行政主管部門直管的公房爛渣殲由登記機關直接代為登記。

❼ 最高院借名買房裁判規則

借名買房的規定是如果借名買房的協議是依法訂立的，內容真實的，不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗的，借名買房協議是有效的，房屋的實際歸屬是歸借名人所有。
這樣操作是否有效，主要看界名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協議，這主要是根據我國《民法典》關於當事人「意思自治」原則的規定，如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協議，將房屋的權屬約定清楚的，應該認定借名行為有效，房屋的時機權屬歸借名人。
如果當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持;其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
一、借名買房的原因
1、規避法律、政策：
（1）規避房屋限購令政策;
（2）規避限貸令以及其他貸款障礙;
（3）簡便手續、減少稅費;
2、爭享特定購房優惠;
3、隱藏真實的財產信息;
4、其他原因。
二、借名買房的風險
1、借名購買經濟適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產權人反悔，導致出資人無法取得房屋產權。
2、借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認借名買房之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解、不承吵毀認借名之事。
3、第三人對登記購房人轉移房產給實際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的相關規定提出異議，否認借名買房的事實，要求確認該房產為夫妻共同財產。
4、房產被名義購房人轉讓、抵押或者被法院強制執行。
法律依據：《中華人民共和國民法典》
第一百四十三條 具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第一百四十四條 無民事行為能力人實施塵碰圓的民事法律行為無效。
第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民派塌事法律行為無效。

❽ 法院如何裁判借名買房，合同效力和風險是怎樣

【借名買房之若干法律問題】

一、借名人與被借名人之間的「借名買房」合同效力

我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規強制性規定及社會公共利益的前提下，應當允許當事人訂立任何內容的合同。對於普通商品房，除了違反《合同法》第52條之外，實際購買人如能證明雙方有借名買房合意並已實際出資，借名買房合同應屬有效。但借名買房多數情況下以違反、規避國家相關經濟政策為前提，結合實踐中法院相關審判觀點，對幾種特殊性質住房予以分析：

1、違反國家政策規定借名購買經濟適用房等政策性保障住房。

借名人違反政策性保障住房政策，借名購買經濟適用房。經濟適用房是指「政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。」根據《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號）第43條規定，不得借名購買經適房。

在司法實踐中，通說觀點認為：雖然該辦法僅屬於部門規章，不直接影響合同的效力。但是經適房是政府為解決城市低收入家庭住房困難而做出的重大舉措，對改善民生、促進社會和諧穩定有著重要的現實意義。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉讓條件做了嚴格限制。而借名購買經濟適用房擾亂了國家對經濟適用住房的監管秩序，侵犯了城市低收入住房困難家庭平等機會購買和獲得房屋的權利，同時使國家的有關土地、房產稅費流失，違反了經濟適用房建設的初衷，因此構成《合同法》第52條第1款第4項規定的損害社會公共利益而無效。對此，《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2011]458號)第十六條也明文規定：「借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，並登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。」

在北京市一中院審理的「王某某與胡某某確認合同無效糾紛上訴案」（案號：(2013)一中民終字第7624號）中，被告胡某某出資，借原告王某某之名購買經濟適用房一套，原被告簽訂協議，內容為：「王某某把經濟適用房自願轉讓給胡某某，由胡某某付全部購房款，如與房屋有關之事，本人有義務提供一切手續」。交付後，胡某某對房屋進行了裝修並一直居住至今。後王某某以該協議違反相關法律法規政策為由，主張該協議無效。二審法院認為：經濟適用住房指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標准建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。購房人擁有有限產權。因此已購經濟適用房的買賣應遵守法律法規，尤其要遵守相關政策、法規規定的限制上市交易期限。已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。王某某與胡某某簽訂的協議書因違反關於購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強制性規定，應屬無效合同。二審判決確認借名買房協議為無效合同。

但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記的，如果屆時借名人也具有購買經濟適用房的資格，則可認定該借名買房合同有效。《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見(試行)》(京高法發[2011]458號)第六條也規定：「出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效。」

「劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛」二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。一審法院認為：訴爭房屋系以劉金麗的名義購買，房屋亦登記在劉金麗名下，但首付款由路士君支付，購房貸款由路士君償還，相關票據亦在路士君處，且房屋一直由路士君居住，故以上事實足以推定雙方之間存在借名買房關系。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協議亦進一步確認了借名買房之事實。雙方借名購買的房屋為經濟適用住房，在限制上市交易期滿後方可上市交易。根據查明的事實可知，劉金麗於2004年10月從開發商處購買該房屋，在一審辯論結束前該房屋購買年限已經滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應當有效。

「張x與溫x確認合同無效糾紛」二審一案（案號：（2014）一中民終字第2727號）中，二審法院認為：根據北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的補充通知》，2008年4月11日（含）前簽訂購房合同的已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年後，可以上市出售。張x購買經濟適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x於取得訴爭房屋的所有權證五年之後，將訴爭房屋轉移登記至張×1的女兒辛x名下。該行為不違反法律、行政法規的強制性規定。張x、辛x簽訂的關於北京市大興區西紅門的存量房屋買賣合同有效。

2、違反「限購」、「禁購」政策借名買房

對於違反「限購令」、「禁購令」的借名買房合同效力，有肯定和否定兩種意見。肯定說認為，限購令政策既非法律也非行政法規，根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（一）》規定「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。」應當認定合同有效。

否定說則認為間接借名行為違反政策而無效。如2011年4月浙江省高級人民法院民一庭出台的《關於審理受房地產市場調控政策影響的房屋買賣合同糾紛案件的若干意見（試行）》第8條規定：「實際買受人為規避限購、禁購政策，以他人名義與出賣人訂立合同並辦理房屋權屬證書後，以其系實際買受人為由，請求確認其為房屋產權人的，不予支持，但調控政策重新調整並准許其取得產權的除外。」在廣州市花都區人民法院審理的「何慧瓊訴麥前志所有權確認糾紛」（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產，登記在麥前志名下，後原告起訴請求確認該房屋所有權歸其所有。法院認為其違反限購政策駁回了原告訴求。

但筆者認為：限制、禁止購房屬於調控性政策，具有臨時性。該政策通過在一定程度上限制當事人的契約自由來穩定急劇上升的房屋價格，其僅對合同的履行造成一時的履行不能，而非永久的履行不能，應尊重交易自由原則，不應隨意認定規避限購、禁購政策的借名購房合同無效。

3、為規避信貸政策而借名買房

規避信貸政策是否違反《合同法》52條的「損害社會公共利益」，其中關鍵在於對社會公共利益的認定。

北京市二中院審理的「金姬善訴董金寶房屋買賣合同案」（案號：（2011）二中民終字第19950號）中，原告金姬善借被告董金寶之名，出資向案外人張麗購買房屋一套，因原告名下已有多套房產，為享受一套房貸7折優惠的貸款利率，原被告達成協議：原告以被告名義辦理貸款手續，後被告取得房屋產權證後。2009年12月19日，雙方簽訂了協議書，確認該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。後原告要求被告協助履行過戶手續，被告不肯，原告訴至法院請求被告配合過戶。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協議無效，房屋為其所有。一審法院認為：訴爭房屋實際購房人為金姬善，房屋首付款及銀行貸款亦由金姬善支付。因此，對於金姬善確認房屋歸其所有並要求董金寶辦理產權過戶的請求，應予支持。即使雙方所簽協議系無效協議，也不能改變訴爭房屋實際購買人、出資人均為金姬善之事實。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。二審法院認為：認定合同無效應依據效力性禁止性規范。本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，並非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款行為予以限制。人民銀行的部門規章規定商業銀行貸款首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅度提高。也就是說，金姬善、董金寶這種借名購房辦貸規避銀行信貸政策的行為，規避的是首付款的支付比例及利率水平，該行為行為損害的是銀行利益而非社會公共利益，所以該合同有效。二審駁回上訴，維持原判。

4、借名購買單位自建房、集資房、團購房

此類合同是實際出資人為享受他人因該買房資格帶來的各種優惠和經濟利益，借用他人名義購買房屋的行為。單位的自建房、集資房、團購房等與與純粹商品房相比，存在價格、物業管理多方面優勢，此類借名買房背後實際處分的是基於其能夠買到單位團購房的特殊身份所享有的權利，實質上就是單位基於職工的工齡、職稱以及各方面條件給予職工的一種單位福利，這種處分自己權利的行為屬於私權利的范疇，主觀上並沒有損害第三人利益的故意，亦不違反法律和行政法規的強制性規定，應當認定此類合同有效。

「國子厚等與古富新所有權確認糾紛」上訴案（案號：（2014）一中民終字第341號）。一審法院認為：古富新與國子厚為同一單位職工，在單位出售住房時，經雙方商議由古富新借用國子厚的名義購房，購房款實際由古富新支付，雙方名為租賃實為借名買賣關系，該套房屋應歸古富新所有。古富新與國子厚簽訂協議雙方真實意思表示系借名購房，房屋交付後該套房屋一直由古富新居住至今，古富新也給予了國子厚、於鳳英一定數額的補償，該協議中除涉及違約金標準的約定外，未違反相關法律、行政法規的強制性規定，應當認定協議有效。故國子厚、於鳳英應當及時配合古富新辦理涉案房屋的產權過戶手續。

山東省淄博市中級人民法院審理的「趙德華、耿加忠訴張穎、陳勇房屋買賣合同上訴案」（案號：（2012）淄民一終字第406號）中，2006年11月25日，原告與被告陳勇簽訂轉讓協議，原告借被告陳勇之名購買被告所在單位淄博高新區工商局在中潤華僑城的某房屋，原告向陳勇繳納5萬元轉讓費後取得該房屋的購房權，原告支付首付款、其稅款及後續房款，陳勇向其出具購房發票和收款收據，房屋登記在被告張穎名下（張穎系陳勇妻子）。後原告要求被告辦理房屋過戶手續，被告不肯，因此訴至法院。一審法院認為：雙方的轉讓協議是雙方真實意思表示，合同有效。簽訂後雙方及時履行了合同大部分義務，對於尚未履行的部分應當繼續履行，判決支持原告訴求。被告不服，上訴，淄博市中院二審維持原判。

5、房改房

對於房改房，是指職工單位將公房以工資性貨幣分配方式出售給職工，職工以標准價或成本價購買，從而對購買的房屋享有部分產權或全部產權的住房。一般認為是國家或單位對職工的一種福利、補償，而非政策性保障住房，在雙方自願，且沒有違反《合同法》第52條及建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年第69號令）第5條的情況下，借名買房合同應為有效。

「於長友、王某乙與王某甲、李式淼所有權確認糾紛上訴案」（案號：（2014）淄民一終字第6號）中，原告王某乙、丁長友二人原系夫妻，被告李式淼、王某甲系夫妻，王某甲與王某乙系同胞姐妹。1999年，原告夫妻出資，借被告李式淼身份購買了李式淼工作單位淄博市周村區園林管理局的公有住房，後參加房改，涉訴房產登記於李式淼名下。後原告夫妻離婚，欲分割涉訴房產，訴至法院要求確認該房產為原告二人所有。一審法院認為：雖然雙方無書面協議，但根據原被告親屬的證人證言及被告王某甲在錄音資料中對原告借名出資買房的自認事實，以及涉訴房產已由原告支配使用長達十年之久，房屋產權證書亦由原告持有，認定原被告雙方借名買房的事實。判定涉訴房產歸原告所有。被告不服，提起上訴，二審維持原判。

二、
借名買房中實際出資人取得房屋所有權的法律依據

《物權法》第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」可以看出我國關於物權變動採取的是債權形式主義原則，即意思主義與登記（或交付）相結合，並摒棄了德國物權法中物權行為的無因性。意味著如果支撐物權變動的原因行為或者基礎關系不成立或被撤銷，則物權變動也相應的無效或被撤銷。

依照我國《物權法》第9條「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。」、第15條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。」第17條「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。」、第19條「權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。」

因此，不動產產權登記是登記機關對不動產當時權屬關系及表現形態的證明，對物權的歸屬具有推定效力。其產生的公示公信效力主要是保護不動產登記人及真實所有人以外的善意第三人的利益，但產權證書本身並不能直接決定實體法律關系即實際權利的狀況，在該不動產物權不涉及善意第三人的情況下，當事人有相反證據證明其為真正的權利人時，可以請求確認權利。即不動產權屬證書記載的事項在無相反證據證明的情形下，應推定不動產權屬證書記載的事項真實。對外而言善意第三人基於對登記的信賴與登記權利人發生的不動產交易行為受法律保護，而在名義購房人與實際購房人之間，應探求雙方真實意思表示來確認真正權利人。

「張某與孫某房屋所有權確認糾紛上訴案」（案號：(2012)一中民終字第9875號）中，法院認為：孫A雖與李某於2003年5月19日簽訂了房屋買賣合同，且以孫A的名義辦理了房屋所有權證，但綜合孫某提供的該房屋的所有權證、購房發票、契稅發票、已購公有住房首次上市房屋買賣合同的相關手續，出資手續（以上材料均在孫某處）、603號房屋的原所有權人李某的證人證言以及自2003年至今孫某一家一直居住在603號房屋的事實，能夠認定孫某與孫A之間存在借名買房關系，確認涉爭房屋為孫某所有。

天津市紅橋區人民法院審理的「趙譽、李興祿與合同糾紛」一案（案號：（2013）紅民初字第4479號）。二原告趙譽、李興祿於2011年借被告李穎之名貸款購買訴爭房屋，首付和還貸均由二原告負擔，被告現欲出售該房屋，訴至法院請求確認該房屋歸二原告所有。法院認為：不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利，此時就不能簡單按照房屋產權證書上登記的產權人認定物權所有人，而應根據當事人的舉證，法院查明的事實確定物權所有人。本案中，通過二原告的當庭舉證可以證實訴爭房屋的首付款全部由二原告實際出資，每月房屋貸款亦由二原告償還，且二原告與被告之間存在借名買房的意思表示，故可以認定二原告是訴爭房屋的真實權利人，判決：訴爭房屋歸原告趙譽、李興祿所有。

❾ 借名買房法律規定

借名買房法律規定如下：

《中華人民共和國物權法》規定「不動產權屬證書是權利人享有該不動產鎮簡咐物權的證明」，此系中國法律對房屋權屬的形式要求。而中國民法又充分尊重當事人意思自治原則，在不違反法律強制性規定以及社會公共利益的前提下，允許當事人之間自由訂立合同。

因此北京市高級人民法院《關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條規定：「當事人約定一方以他人名義購買房屋，並將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所咐冊有權轉移登記的，可予支持。」

借名買房的的風險和防範

借名買房的變通方式實際上存在很大風險。房地產作為不動產，以物權登記為准。在借名買房的情況下，房地產交易中心登記的對外公示的房產所有權人是實際出資人的父母或子女，即「名義產權人」，而實際出資人則是「實際產權人」。如果名義產權人未經過實際產權人的同意將該房地產擅自出售，且買家是以正常價格購買的，則實際產權人則無法要求取消交易。

如果確實需要採取「借名」方式購買住房的話，那麼實際產權人要和名義產權人簽好協議，以書面方式確定該房地產的實際出資人和權利人。同時實際產權人在購房時應當從自己的賬戶支付房價款，並保留好付款單據。日後如發生糾紛，實際購房者可以憑書面證據以司法手段來保護自己的權利。

實際產權人還可與名義產權人至房地產交易御純中心就該房地產做一個個人抵押，由名義產權人將該房地產抵押給實際產權人。這樣名義產權人就無法跳過實際產權人擅自出售房屋和損害實際產權人的利益。

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