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1. 律師必看：承租人提前解除房屋租賃合同涉及的三個法律實務問題

為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》等法律規定，結合民事審判實踐，最高人民法院於2020年12月29日發布了《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，《解釋》對房屋租賃合同的適用范圍、合同無效的情形、合同解除時裝修裝飾殘值的處理、承租人的優先購買權等作了詳細規定。本文旨在重點介紹承租人在提前解除房屋租賃合同情形下涉及的三個法律實務問題。
01 承租人在自願承擔違約責任的情形下，是否有權提前解除房屋租賃合同?
根據《北京市高級人民法院關於審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第五條的規定，承租人在租賃合同履行期限內拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋並通知出租人收回房屋的行為，屬於以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權據此解除合同，但合同另有約定的除外。經法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不願繼續履行租賃合同，該義務性質又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現，法院可以直接判決解除租賃合同，並根據案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應當承擔賠償損失的違約責任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務，具體損失數額由法院根據合同的剩餘租期、租賃房屋是否易於再行租襲螞賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。
司法案例:2021年11月山東省青島市中級人民法院發布十個審理房屋租賃合同糾紛典型案例之三:
【案情簡介】
張某作為承租人與出租人某房產經紀公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應提前30日書面通知出租人，結清各項費用後，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達成一致意見，張某於2020年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續，也未交還鑰匙。
【裁判結果】
後張某起訴請求確認搬離房屋時租賃合同解除，並要求退還相應費用數千元。一審、二審法院經審理均認為，其主張的理由不成立。
梁舉【法官點評】
承租人無正當理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構成違約，應當承擔相應的違約責任。同時承租人負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續，及時將租賃房屋交還出租人的義務，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處於空置狀態，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實際解除的時間。對出租人來說，如果承租人已經實際提前搬離了租賃房屋並請求出租人接收房屋的，出租人享有依據合同約定或法律規定追究承租人違約責任或要求承租人賠償相應損失的權利，鑒於房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強制承租人繼續履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出拍渣埋現和房屋空置損失擴大，出租人亦應及時配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴大的責任。為減少此類糾紛發生，當事人雙方應秉持誠信原則，依法依規依約履行各自的權利義務。
合同的解除包括法定解除、約定解除和協商解除三種情形。根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十四條的相關規定，只有享有法定或者約定解除權的當事人才能以通知方式解除合同。承租人在自願承擔違約責任的情形下，依然不享有單方解除房屋租賃合同的權利。若承租人主張違約金過高，在出租人無法證明實際損失的情況下，可以結合欠付租金的數額、合同的實際履行情況、出租人的過錯程度等情況要求法院酌情減少違約金。
02 在承租人單方解除房屋租賃合同的情況下，解除合同的時間以承租人向出租人提出單方解除合同的時間或通知交接的時間為准，還是以其他時間為准，比如出租人明確接受退租的時間還是雙方實際辦理房屋交接手續的時間?
承租人單方通知出租人解除合同和單方退場騰房的行為不是法律規定或合同約定的單方面解除合同的條件，通知送達的時間不能認定為合同解除的時間。根據目前所查閱的法院裁判規則，解除合同的時間一般情況下為對方同意解除的時間、騰空房屋且與對方完成交接的時間或對方將房屋出租給第三人的時間或起訴之日。
司法案例:
1、(2021)京03民終5140號
法院認為:在雙方關於合同解除協商無法達成一致的情況下，遠東信德公司向本院提起訴訟後，幸運時間公司於2020年9月23日明確提出反訴，請求依法解除房屋租賃合同，故該反訴時間應為房屋租賃合同的解除時間。
2、(2022)京0116民初1852號
法院認為:原、被告雙方所簽訂的《房屋出租合同》，系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，應為有效。合同簽訂後，雙方應按照合同約定履行自己的義務。關於解除合同一節，原告要求解除合同，被告答辯稱同意，本院准許。但是合同解除的日期以被告收到民事起訴狀日期為合同解除日期，即2022年3月22日。
3、(2022)京01民終2328號
法院認為:中國農行石景山支行在2020年6月20日以書面形式告知菠樂科技公司租賃合同在2020年6月25日提前解除;此後至2020年10月10日中國農行石景山支行與菠樂科技公司協商後，中國農行石景山支行最終全部搬走承租房屋內的設施設備、將房屋交還菠樂科技公司。中國農行石景山支行作為違約方本不享有單方解除租賃合同的權利，但是由於雙方之間的租賃合同已經限入合同僵局且在2020年10月10日之後並無實際的履約事實，故本院認為雙方租賃合同的解除時間應當認定為2020年10月10日，一審法院認定租賃合同於2020年6月25日解除確有不當，本院對此予以糾正。
03 長期租賃合同中，承租人提前解除合同，合同中約定的免租期如何適用?
除雙方另有協商一致外，按照承租人實際佔用房屋的時間計算租金。
司法案例:(2022)魯02民終3809號
法院認為:免租期的設定通常是長期租賃合同中，出租人對承租人在裝修等期間內部分租金利益的讓渡。在承租人提前解除合同的情況下，如仍按原合同執行免租期的約定，將顯失公平。本案租賃合同簽訂於2019年6月11日，約定租期為10年，雙方一致認可免租期至2019年12月11日，故在租賃合同提前解除的情形下，綦菁顥應當按實際佔用房屋的時間交付租金。
04 結語
房屋租賃合同糾紛是司法實踐中常見的合同糾紛，但在實務中呈現的法律狀態各不相同，常常與拆遷、疫情、房屋買賣等各種問題交織在一起。本文從承租人提前解除房屋租賃合同的角度，總結了法律實務中的三個常見問題，提煉了相關司法實務觀點，供大家相互學習和交流。