法院孫軍

① 合同法第52條規定的無效情形

如果合同當事人任何一方以欺詐、脅迫手段訂立的損害國家利益的合同，則是無效的；如果是惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同，也是無效的；違反法律、行政法規強制性規定的合同；免除對方因故意或者重大過失造成的人身傷害或者財產損失責任的合同條款。
案情介紹
2005年5月，孫軍與人壽保險公司簽訂了康寧終身保險合同，約定受益人為其子小孫，保險金額為30000元，年交費3150元，繳費期為20年。投保單告知事項共17項，其中第10項是否經常或者曾經吸煙，回答「否」，第11項，最近健康狀況第3個問題是最近六個月是否持續超過一周有下列症狀：疲倦、體重下降、腹瀉、淋巴結腫大或不尋常有皮膚病，回答為「否」。合同簽訂後，孫軍交納了2005年、2006年、2007年的保險費共計12600元。孫軍於2008年4月11日因高血壓猝死。孫軍猝死後，其子小孫因保險金賠償問題與人壽保險公司發現爭執，並將人壽保險公司告上法庭，要求支付保險金90000元。
法院審理後認為，保險合同是誠信合同，保險關系存在的基本原則是誠實信用原則，投保人在訂立和履行保險合同時，應如實告知保險人就被保險人的有關情況所做出的詢問，並應如實告知保險人其知道或應當知道的有關影響保險人是否同意承保或者據以提高保險費率的重要情況。
合同法的適用范圍：
1、適用於平等主體之間訂立的民事權利義務關系的協議；
2、適用的合同包括各類民事主體基於平等自願等原則所訂立的民事合同；
3、適用范圍既包括當事人設立民事權利義務的協議，也包括當事人變更、終止民事權利義務的協議。
法律依據：
《中華人民共和國民法典》第五十二條：合同無效的法定情形有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益。
《中華人民共和國民法典》第五十二條
合同無效的法定情形有下列情形之一的，合同無效：
1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
2、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
3、以合法形式掩蓋非法目的；
4、損害社會公共利益；
5、違反法律、行政法規的強制性規定。

② 法拍房「撿漏」的餘地還有多大

「那些勸你不要買法拍房的人,可能已經在拍第二套了。」網上流傳的段子,恰是當前法拍房市場持續升溫的寫照。

法拍房,顧名思義,就是經司法拍賣的房產,既有住宅、也有廠房等。藉助於網路司法拍賣的快速發展,法拍房由線下且少部分人關注轉向了線上,獲得了更多人的關注,並逐漸成為熱門。

法拍房為什麼會持續升溫?「撿漏」的餘地還有多大?消費者購買法拍房時有哪些需要注意的事項呢?

多輪競拍、圍觀者眾是常態

「拍賣成交!」

7月16日上午,在經過94輪加價競拍後,南京市建鄴區吳侯街158號16幢3101室住房最終以最高價641萬元成交。這是一套建築面積121.51平方米、套內建築面積97.26平方米的住宅,評估價為656萬元,一拍起拍價460萬元,保證金40萬元。自7月15日10時開拍以來,共計26人報名、554人設置拍賣提醒、18046人次圍觀。

引發眾多圍觀,是法拍房競拍過程中的常見狀況。前不久結束拍賣的南京市雨花台區景明佳園秋景苑6幢2單元504室經濟適用房,雖然只有7人報名、218人設置提醒,卻吸引10189人次圍觀。最終成交價119.3萬元,比起拍價高出29萬元,低於成交時市場價10.39%。

再比如,18日上午,南京市鼓樓區姜家園299號1幢一單元102室結束了第二次拍賣,起拍價720萬,保證金90萬。雖然只有8人報名、291人設置提醒,同樣引發了17217人次圍觀。在經歷了117次激烈出價後,最終以848萬的價格成交,遠低於該房屋1600多萬元的市場價。

價低且透明度高,法拍房持續升溫

江蘇南京市民施先生已經看中了一套房子,正在等開拍時間。「去年通過法院的APP看到法拍房活動,主要是價格便宜,起拍價270萬元,十幾次加價吧,最終380萬元成交,也低於市場價。」他說,最近明顯感覺到法拍房的宣傳力度加大了,身邊很多人都在談這個房子,想參與的人也不少。

「總體來說,法拍房成交量呈現穩步上升的趨勢。」阿里司法拍賣相關人士說,這與司法網拍發展趨勢基本一致。

2012年,司法拍賣正式觸網。目前,全國99%的法院都已經開設了淘寶店鋪,拍賣的包括房產在內的司法查封資產數量也日漸增長。截至今年3月末,有31個省份超過3400家法院通過阿里司法拍賣平台進行涉訴財產處置,共計進行網拍超過146萬次,網拍標的物超過92萬件,網拍平均成交率約85%。

價格低,是法拍房受青睞的主要原因之一。一般來說,法拍房一拍起拍價不得低於房產評估價的70%,如果流拍,則需在30天內在同一個網站啟動第二次拍賣,起拍價不得低於一拍起拍價的80%,算下來相當於房產評估價的56%。

不僅如此,通過司法網拍成交的法拍房,沒有交易傭金。南京市中級人民法院執行指揮中心副主任孫軍說,與二手房相比,法拍房除了需要繳納法律規定的稅費外,不需再繳納其他費用。不過他說,隨著法拍房參與人數越來越多,最後成交價高於市場價的情況也時有發生。

在孫軍看來,房產情況的透明度不斷提高,也是法拍房關注度提高、成交量提升的重要因素。「房產在法院處置之前,需要進行詳細的調查,包括權屬、共有人、房產性質、債權債務關系、佔用使用情況、位置結構、附屬設施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費等內容。」他說,這些情況都會在拍賣公告中進行說明。

2018年6月,南京江寧區瑞景文華小區142號別墅進行拍賣。這是繼2014年一拍、二拍、變賣均無果後的再次拍賣。不同的是,在此輪拍賣中,法院將該別墅所涉及的案件情況以重大瑕疵提醒的方式進行了全部公示,起拍價435萬元,比周邊二手房價格低800多萬元,引發市場高度關注,經過138輪競拍、93次延時,最後以786萬元的價格成交。

是否參與競買法拍房,交付難是一大顧慮,主要表現為買了房卻住不進去。對此,2019年江蘇省高級人民法院專門發文,明確規定嚴禁在拍賣公告中表述「法院不負責騰空「。孫軍說,對於成交的法拍房,法院要負責裁定過戶、剔除權利負擔、負責騰空交付。「也就是說,競買人最終拿到的房子,是一套乾乾凈凈的房子,沒有任何的債權債務關系、無人佔用,跟買到的二手房是一樣的。」他說,這大大減輕了購買人的心理負擔,激發了參與競拍的積極性。

解決痛點,司法網拍催生新產業

隨著越來越多的法院在網路上公開拍賣查封資產,法院案件多、人手不足的矛盾加劇。在這種背景下,司法網路拍賣服務機構(下文簡稱「拍服機構」)應運而生。「現在南京市每家區級法院都有合作的拍服機構。」孫軍說,這些機構可以處理拍賣中大量繁雜的事務性工作,比如查封資產的保管、咨詢、實地看標以及金融服務。

再比如金融服務。按照拍賣要求,競買人要先提供房屋評估價一定比例的保證金,競拍成功後,需要在一個月內提供全部尾款。而按照目前的銀行按揭貸款審批放款實際所需的時間,一個月的期限難以獲得銀行貸款。這就要求,有與之相配套的墊資等金融服務。

不過,需要提醒的是,「法拍房是涉訴財產,競買人一旦成功拍下又反悔的話,之前提交的保證金按規定不予退還。」阿里拍賣的工作人員告訴記者。

記者從江蘇南京市中級人民法院執行指揮中心獲悉,為了解決競買人的資金問題,南京市中級人民法院於2107年推出了保證金保險業務,今年正嘗試推出法拍房個人貸款保險。金陵晚報