疫情期間租金法院判決

1. 疫情期間租賃合同糾紛

合同簽訂日期為3月5日，生效日期定於3月15日。不巧的是，租賃的小區於3月12日啟動了疫情管控措施並實施封閉，雖然我們在此日期當日已部分搬入物品，但並未實際入住。受此影響，我們至今未能正常使用該寓所。基於此情況，我們請求出租方考慮將合同生效日期順延，以反映疫情期間的封閉時間，或相應減免租金。
隨著6月1日小區解除封閉，關於立即搬出物品、交還房卡以及拒絕支付下一階段租金的疑問產生。根據《中華人民共和國民法典》第五百九十條規定，若因不可抗力造成合同無法履行，相關責任可部分或全部免除。同時，受影響方應盡快通知對方，以減少潛在損失，並在合理期限內提供相應證明。最高人民法院發布的《關於依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見》亦指出，若疫情或疫情防控措施導致合同履行出現困難，當事人應重新協商，在可能的情況下繼續履行合同。
鑒於此，若繼續履行合同對您明顯不利，您有權請求合同變更，包括履行期限、方式或價款數額的調整。然而，若合同已依法變更，您仍堅持要求部分或全部免除責任，則法院可能不予支持。若因疫情或疫情防控措施導致合同目的無法實現，您有權請求解除合同，法院也將予以支持。
針對您的具體情況，既然您已部分佔用房屋，實際使用了租賃物，小區解封後合同理應繼續履行。建議您與出租方進行協商，尋求租金減免或租賃期限延長的可能。如協商未果，您可以考慮向法院提起訴訟。

2. 疫情期間房屋的租金能否進行減免

疫情屬於我國法律規定的不可抗力情形，因為疫情導致的合同失效或無法履行時，這就不屬於合同違約的范疇。那麼，疫情期間房屋租金減免嗎？
網友詢問：
疫情期間房屋的租金能否進行減免？
安徽昌法律師事務所程邦富律師解答：
疫情期間，房屋租金減免分三種情況：
商業用房：
1、租國企房屋，受疫情或者疫情防控措施影響出現經營困難的小微企業、個體工商戶等承租人，請求出租人按照有關政策免除合理期限內的租金的，應予支持。
2、租非國企房屋，受疫情或者疫情防控措施影響導致房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免一定期限內的租金的，可視情予以支持。
居住用房：此類糾紛應首先引導當事人協商調解解決。協商調解不成的，可結合合同約定的租期及履行方式、房屋實際佔有使用情況、受疫情或者疫情防控措施影響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理。
安徽昌法律師事務所程邦富律師解析：
(一)對於租賃房屋的用途為用於生產經營，已有明確行政管控政策導致無法實現使用目的，則應當免除租金
此種情況是指因政府及有關部門為防治新型冠狀病毒疫情而採取的行政措施直接導致租賃合同不能履行的情況。如根據政府的要求關停的網吧、KTV、酒吧、電影院、大賣場、餐飲場所、農貿市場等。又如因政府政策延長假期造成無法開工的工廠導致工廠未能用於生產經營的。由於此時出租人因行政管控而無法提供可供承租人持續正常使用的租賃房屋，則承租人也當然無需支付相應的租金，同時出租人無需承擔無法提供適格租賃房屋的違約責任。
(二)承租人仍繼續使用租賃物用於經營，但受疫情影響收益明顯減少甚至虧損的，可請求減免部分租金
此種情況是在疫情期間，承租人一直佔有並使用著租賃物用於經營活動，因此免除租金是明顯不符合情理的。因疫情對生產經營產生了明顯的影響，如因疫情給社會公眾造成的恐懼或政府限制人員外出導致商場人流明顯減少的，疫情導致物流、交通暢嚴重影響生產經營且導致承租人收益明顯減少甚至虧損的，承租人可據此為由要求減少部分租金。對此，法院亦可酌情減免部分租金。
(三)承租人仍繼續使用租賃物用於經營，疫情並未導致其收益明顯減少的，不可請求減免租金
如疫情並未影響其生產經營甚至導致其經營收益明顯高於日常情況的，如用於開設葯店或銷售防護用品的房屋獲得了比往常更大的收益，承租人不可主張減免租賃。對於仍繼續使用租賃物用於經營活動，其收益減少不明顯的，亦不可請求減免租賃。
程邦富律師普法：
《關於依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問題的指導意見（一）》第三條，受疫情或者疫情防控措施直接影響而產生的合同糾紛案件，除當事人另有約定外，在適用法律時，應當綜合考量疫情對不同地區、不同行業、不同案件的影響，准確把握疫情或者疫情防控措施與合同不能履行之間的因果關系和原因力大小，按照以下規則處理：
（一）疫情或者疫情防控措施直接導致合同不能履行的，依法適用不可抗力的規定，根據疫情或者疫情防控措施的影響程度部分或者全部免除責任。當事人對於合同不能履行或者損失擴大有可歸責事由的，應當依法承擔相應責任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同義務，當事人主張其盡到及時通知義務的，應當承擔相應舉證責任。
（二）疫情或者疫情防控措施僅導致合同履行困難的，當事人可以重新協商；能夠繼續履行的，人民法院應當切實加強調解工作，積極引導當事人繼續履行。當事人以合同履行困難為由請求解除合同的，人民法院不予支持。繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平，其請求變更合同履行期限、履行方式、價款數額等的，人民法院應當結合案件實際情況決定是否予以支持。合同依法變更後，當事人仍然主張部分或者全部免除責任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施導致合同目的不能實現，當事人請求解除合同的，人民法院應予支持。
（三）當事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部門補貼資助、稅費減免或者他人資助、債務減免等情形的，人民法院可以作為認定合同能否繼續履行等案件事實的參考因素。
程邦富律師簡介
律師執業三十三年以上，是安徽省評定建築房地產專業律師，擅長建築房地產，公司法，合同糾紛。是黃山仲裁委仲裁員和專家咨詢委委員，目前擔任包括黃山市人民政府在內政府，企業，社會組織的法律顧問二十餘家。