李傳煒法官

A. 什麼是物業相鄰權

■什麼是相鄰權？

相鄰權是個法律用語，它是指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。

相鄰不動產的所有人或使用人在行使自己的所有權或使用權時，應當以不損害其他相鄰人的合法權益為原則。如果因權利的行使，給相鄰人的人身或財產造成危害的，相鄰人有權要求停止侵害、消除危險和賠償損失。在處理相鄰關系時，相鄰各方應該本著有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，互諒互讓，協商解決。協商不成，可以請求人民法院依法解決。

相鄰關系中較常行使的權利包括：

土地或建築物范圍內歷史形成的必經通道，相鄰各方享有通行的權利，土地或建築物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相鄰一方因建築施工、鋪路架線必須臨時佔用他方土地的，他方應予以方便，但施工方應合理使用，完工後恢復原狀，造成損失要給予補償。

對自然流水，相鄰各方都有權使用，不得擅自堵塞或排放；相鄰一方必須通過另一方土地排水的，另一方應當允許，但使用者應採取措施減少損失，並給予對方損失補償。

在建房挖溝時，應當與鄰人房屋等不動產保持一定距離，不得影響鄰人房基，不得將屋檐水或流水瀉入鄰人的土地或房屋，也不得影響他人通風、採光或生活；相鄰一方所有的竹木根枝越界影響他人房屋的通風、採光、建築物牢固及正常使用的，他方有權責令其截除根枝或伐去竹木，已造成損失的，應予賠償。

■相鄰權問題由《民法通則》和《物業管理條例》調整，另外，最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見裡面也有相關規定。

■以案說法

陽光權賠償法律太籠統

市中院民二庭李傳煒法官告訴記者，近幾年，隨著百姓維權意識的提高，涉及擋光、雜訊、濫建護欄等相鄰權糾紛的民事案件逐年上升，呈現投訴趨熱的態勢，一個庭一年就能接案幾十例。

李傳煒說，我國對陽光權的規范相對較少，從民法角度講，僅是《民法通則》在規定不動產的相鄰關系時，對其有嚴格規定，而該規定也只是原則性的規定，即「有利生產、方便生活、團結互助和公平合理」。「這樣的規定過於原則，審判實踐中如何在當事人之間尋求平衡，成為賠償的難點。」她說。

另一位法官則向記者坦言：「《民法通則》第八十三條規定了侵犯相鄰權有三種承擔責任的形式：停止侵害、排除妨礙及賠償損失，然而在法院眾多的採光權、通風權的案件中，法院判決結果大多為前兩項內容，即停止侵害、排除妨礙，而能直接判決賠償損失的案子少之又少。」
問其原因，這位法官笑著說：「你說陽光值多少錢？」據了解，目前能直接判賠償的採光等相鄰權案件，也多是一些案情簡單、雙方沒有太多異議的案件。

賠償究竟如何計算？

從現有法律法規來看，相鄰權的損失賠償數額往往較少。設計院代理律師王玉璞不無憂慮地指出：「賠償金相對來說並不高，所以開發商往往並不在乎這點經濟賠償，形成用金錢就能解決一切的習慣，但其實，相對於住戶或者一個單位永久享受陽光和通風的權利，不是幾萬、幾十萬就能換取的！」

既然法律上存在空白，為什麼不盡快立法呢？有法學專家表示，主要是很難劃定出一個具體的標准，房價的不確定、日照時間的難以細化以及不同人對陽光通風的不同認識等，甚至同一城市，不同地段，地理條件就相差很多，不可能以一個固定標准來計算。

目前，不少法官對簡單的採光權案按照電價等標准確定賠償數額，但這一數額實在少之又少。

措施

事前預防勝於事後訴訟

記者在采訪中發現，「相鄰權」訴訟通常發生在侵權之後，而在此之前，受害者面對侵權行為往往熟視無睹、無動於衷，而法院也大多要等到既成事實後方予立案，從而耽誤了將侵權行為消滅在萌芽狀態的極好機會。

法院一位領導說：「我們搞法律的，自然對採光等相鄰權比較注意，法院前面本來要蓋一座高層，但還沒開始蓋就讓我們通過法律途徑停止了侵害行為的發生。」記者果然看見法院對面的樓房只建到三四層就停建了。

一位法學專家提醒廣大群眾，為了真正討到「陽光權」，對於環境遭受侵害應當把維權的著眼點放在「事前預防」上，而不應該把維權寄託在「事後勝訴」上，讓法律充分發揮事前的預防和制止功效，而不能僅靠事後執行判決來發揮法律的威力。只有這樣，「陽光權」才有望走出尷尬的境地。

期待

《物權法》將彌補法律空白

如今，在寸土寸金的大中城市中，樓間距縮水是非常普遍的事情，「陽光權」糾紛可以說是屢見不鮮。但直到現在，受害方還沒有足夠的法律依據捍衛自己的「陽光權」。

金色陽光律師事務所的高律師則對「陽光權」補償細則出台充滿信心和期待。他介紹說：「眾所周知，現在物權法草案正在審議之中，而陽光權作為《物權法》草案所要維護的諸多物權之一，將會出台詳細的規定，那麼相關補償細則的出台也不會太遠了。」

■相鄰權案例

2000年7月，於某等三十九戶位於中環線北側的居民以遮擋陽光、影響通風將位於中環線南側的某房地產開發商訴諸法院。這起在1999年轟動一時，並因居民聚眾抗議，造成中環線交通堵塞長達半日的相鄰權糾紛終因爭議雙方未能達成一致而走入訴訟程序。
1999年，某房地產公司在於某等居民住房的南面相隔中環線進行房地產開發建設公寓住宅。該公寓住宅屬於高層樓房。在工程施工過程中，居民以日後建成的公寓住宅定會影向採光為主要理由，先後到施工現場、售樓處、及中環線等處進行抗議，不僅造成房地產公司停工四十餘天，而且一度造成中環線長時間堵塞。房地產公司在政府部門和基層組織的主持下，與居民代表進行了協商，居民提出高額賠償的要求，雙方未能達成一致而成訟。
在案件審理過程中律師著重從兩個角度進行了本案的應訴工作：
一、原告稱被告非法開工為非法建築，是因為原告對工程開工等環節的政府審批及管理缺乏了解，並整理搜集被告開發建設的住宅公寓為合法建築的身審批手續及證明文件，證明該項目為合法建築。
二、被告開發建設的住宅公寓雖然客觀上減少了原告的採光時間，但並不構成對原告相鄰權的侵犯。被告的建築不僅符合天津市規劃管理的要求，同時也符合國家建設部關於舊區改造住宅建築的日照標准。
法院最終因證據不足駁回了原告全部訴訟。
一審判決後，三十九原告均未提起上訴。一場曠日持久的相鄰權糾紛終於以房地產公司勝訴劃上了句號。

【律師點評】
《中華人民共和國民法通則》第八十三條規定：不動產相鄰各方，應當按照有利於生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、採光等各方面的相鄰關系，給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。採光權屬於與財產所有權有關的相鄰權，它不是無條件的絕對權利，只是一種有條件的相對的權利。在城市建設發展的不斷更新的過程中，新建建築遮擋現狀住宅也就成為城市建設過程中的不可避免的結果，新建建築給現狀住宅帶來的採光變化，其合理的范圍應依據相關法律規定、依據規劃與消防等部門的行政許可。
新建建築應當是辦理了規劃、消防等建築行政審批的相關手續，建築間距符合規定的合法建築，這樣的合法新建建築對四周現狀建築的遮擋是合法的遮擋。
一般情況下，規劃與消防的行政審批是充分考慮到間距、遮擋、消防的法定要求，並且滿足建設部規定的日照時間。這樣的新建房屋不構成對現狀住宅的侵權。