黃卉法學
『壹』 國辦發布一攬子舉措：保障新市民、青年人等群體住房需求
在實現全體人民「住有所居」的目標之下，保障性租賃住房再次迎來重大政策支持。
7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），從土地支持、優化行政審批、資金支持、減稅降費和金融支持等五方面入手，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
同日，國家發改委印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目，從資金端為加快發展保障性租賃住房提供助力。
精準度高，供需匹配
為解決青年人住房難，《意見》明確了保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。
「『精準度高、操作性強』是這次政策的突出特點。」ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析表示，《意見》的落點精準。在需求側，明確了保障性租賃住房服務的人群、需求特點，對於產品設計、租金設定都提出了相應的要求，充分體現了保障新市民、青年人的決心。
租賃市場供需不平衡問題是長期以來的矛盾，尚未有更好的解決措施。《意見》指出「供需匹配」是接下來需要堅持的原則：城市人民政府要結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。
多主體供給，多渠道保障
本次發布的政策，展現了政府對市場多渠道供應的鼓勵，《意見》內容顯示，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示：「藉助市場的力量可以盤活市場存量，調動租賃企業積極性，提高保障性租賃住房的供給規模。支持住房租賃企業參與其中，還有利於培育發展成熟的住房租賃市場。」
土地支持政策方面，《意見》給出了一攬子解決方案：可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；允許利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；可將產業園區配套用地面積佔比上限由7%提高到15%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房；允許將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應、允許出讓價款分期收取；新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房；鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
黃卉表示，這將有效激活企事業單位各類閑置土地，盤活閑置非居住房屋投入到保障性租賃住房中，多方面增加有效租賃房源供給，職住不平衡的問題將得到有效緩解。
首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池則認為，上述舉措有利於租購並舉住房制度的建立，尤其對於存量土地改建、自建保障性租賃住房意義重大，希望該意見能夠落到實處。
「扶持政策是關鍵。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，通過政府提供政策扶持，鼓勵市場多渠道供應，這些支持彰顯了國家降低租金價格，增加低租金租賃住房的決心。
金融財稅支持，力度大實操強
值得注意的是，《意見》對保障性租賃住房建設在金融、財稅方面的支持是一大亮點。由中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，降低稅費負擔並執行民用水電氣價格，進一步加強金融支持，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
一位銀行投資部資深從業者對記者表示，金融方面對保障性租賃住房的支持力度前所未有，特別是對市場運營類公司(非產權方)的支持給予了明確。但要破解「不敢貸，不好貸」的矛盾，還需市場環境、租賃配套措施、監管考核等方面的進一步完善。
黃卉分析認為，住房租賃企業普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負壓力大的問題，此舉將使未來保障性租賃住房的融資環境獲得改善，融資難的問題可望有效緩解。
「政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大、收益低的矛盾。」趙然補充道，發改委7月2日印發的《通知》將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目，可視為國辦《意見》的配套政策，「這一系列政策真的非常接地氣，可操作性很強。」
實際上，中央和相關城市此前已經就發展保障性租賃住房推出多方面舉措。無論是去年年底召開的中央經濟工作會議，還是今年政府工作報告，都明確表示要推進保障性租賃住房建設相關工作，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房等供給，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
2020年以來，共有廣州、重慶、長沙、沈陽、深圳、南京等城市，分別針對保障性租賃住房發布了相關政策，並在實踐中做出了嘗試。「隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，企業經營負擔得以減輕，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟的住房租賃市場，能夠滿足多元化、品質化的租賃需求，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業。」黃卉說。
『貳』 短租住房納入規范管理
12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局、北京市互聯網信息辦公室、北京市文化和旅遊局聯合發布《關於規范管理短租住房的通知》（簡稱「通知」）。通知自2021年2月1日起施行。
在業內人士看來，通知詳細規定了短租經營的合規性要求，具有較強的指導性，對規范住房租賃市場意義深遠，抬高了准入門檻，不具備運營資質和業務開展條件的企業會逐漸被淘汰。
新政規范管理短租住房意義深遠
新京報記者注意到，通知明確了政策調整范圍，即利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所，並按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。
實際上，今年8月，為加強短租住房管理，北京市住建委、市公安局、市網信辦就聯合起草了《關於規范管理短租住房的通知（徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見。徵求意見時間截至8月18日17時。徵求意見稿明確短租房經營條件、互聯網平台信息核驗要求、屬地監管責任及違規處罰。徵求意見稿提出，經營短租房要符合小區管理規約或業主大會決定；沒有管理規約或業主大會決定的，要取得同樓其他業主書面同意。
在此基礎上，北京四部門在12月24日聯合發布通知。北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥認為，此舉對落實「房住不炒」「租購並舉」，規范發展住房租賃市場，解決短租住房藏污納垢、城市民宿脫離監管等問題，以及維護首都社會安定和諧，作用重大、意義深遠。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學趙秀池教授表示，這一政策出台豐富了租賃市場的政策，對短租住房提出了規范化要求，對於保護居住區的安全穩定有重要意義；使國有土地上的住宅短租房疏於管理，容易成為藏污納垢的場所的現象不會再出現，有利於北京市的長治久安；同時，也有利於北京市長租房市場的發展，使更多住宅成為長租房，滿足更多人租賃住房的願望，促進租購並舉的住房制度的建立。
在貝殼研究院租賃分析師黃卉看來，通知能夠有效規范短租的合規經營，促進短租行業的長期良性發展。
短租住房亟待納入規范管理
實際上，隨著「互聯網+」和共享經濟的興起，北京市大量居住小區內的民宅以「城市民宿」形式對外出租。而「城市民宿」本質是「日租房」「鍾點房」等短租住房。這類短租住房與酒店、旅館相比，很多沒有按照公安機關要求對房客進行信息登記；與長租住房相比，不簽住房租賃合同，更不辦租賃合同登記備案。
「短租住房價格低、位置較好、手續少，一定程度上迎合了部分旅行人員『省錢短住』的需求，但短租住房又存在很多問題，亟待納入規范管理。」趙慶祥稱。
具體而言，趙慶祥指出，北京市住房租賃市場總體仍處於供不應求狀態，如果居住小區內房屋被用於短租經營，就失去了長期居住功能，進一步加劇了租賃市場供求矛盾。此外，大量短租住房經營者是游離於監管之外的個體「二房東」，長租短租兼營或打著長租旗號干短租，嚴重擾亂住房租賃市場秩序。
趙慶祥還指出，一些經營者並不與房客見面，「一人預訂、多人入住」「張三預訂、李四入住」「只出租、不管理」等現象非常普遍，到底什麼人入住、在房間內干什麼，房東、經營者及短租網路平台都不掌握，管理部門更不知道，失管的短租住房容易成為娼妓、吸毒人員，甚至暴恐分子的藏身之所，嚴重影響社會治安。
值得一提的是，由於「民宿房」「短租房」混雜在居民樓內，房客流動性大、入住時間不定、人員混雜、夜間活動等情況，導致擾民現象頻發，嚴重影響了小區住戶正常的居住生活。
基於此，在趙慶祥看來，通知從源頭上解決了短租住房帶來的矛盾和問題，對於維護租賃市場秩序和首都社會安定和諧意義重大。不過，趙慶祥強調道，要將通知落實到位，還需要相關各方一起努力，以及廣大百姓、新聞媒體和社會各界加強監督。
不具備運營資質的企業將逐漸被淘汰
華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱指出了行業的一大現象：許多實際經營的客房沒有營業執照、沒有納稅經營，而這類客房數量的突飛猛進，是正規酒店經營業績下降的重要原因，「以2020年10月底上海浦東新區的情況為例，600多家民宿中，證照齊全的只有4家。」
基於此，趙煥焱指出，經營登記和納稅經營是住宿業經營的底線。住宿經營的前提包括：確保住宿登記證明、消防安全證明、房屋安全證明、同意共享住宿經營的許可證明。公寓以及其他住宿業的經營體，均須獲得相關的政府經營許可。
除此之外，新京報記者了解到，一些長租公寓機構在實際經營過程中，結合市場情況，為了減少空置，也會有部分開展短租業務。
「利用社會閑置房源進行長租或短租，這是個好事情。很多長租公寓一直在經營短租，主要是為了化解短期內空置。不過，沒有酒店特行證，就踩了政策紅線，甚至是違法經營。」房東東公寓學院創始人全靂指出，無論長租和短租，租客安全保障永遠是第一，不能為了短期利益去做違規的事。
「無論是長租還是短租，通過落實主體責任、規范經營行為、明確房源出租和發布要求，來進一步規范住房租賃的市場秩序，可有效保護房東和消費者權益。」黃卉表示，疫情加速了這一進程，對短租市場進行規范，也是疫情防控的需要，也有利於防疫工作的開展。
那麼，這一政策將會給後續市場帶來什麼影響？企業層面，應該如何應對？對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房源之所以可以做成短租，其實是由互聯網平台和長租公寓平台提供了服務，因此，後續此類平台需要強化短租房源的審核和管理。而從市場層面來說，短租本身也是租賃的一種產品形式，雖然不是很主流，但由於和社區有關系，所以也值得研究，包括物業公司等企業，也需要關注短租業務，真正推動租賃市場的健康發展。
黃卉認為，通知明確了短租業務的門檻以及開展條件，不具備運營資質和業務開展條件的企業會逐漸被淘汰，短租企業一方面需要按照小區管理規約、房屋的消防衛生等要求審查自身經營的合法合規性，另一方面，對於入住的人員，應嚴格身份信息核查，及時進行申報登記，完善和健全經營流程。
「這抬高了准入門檻，原來那些不規范的企業，現在得掂量掂量了，因為有法可依了。同樣，長租行業也期待《住房租賃法》，讓行業能健康發展。」全靂如是說。
『叄』 短租住房納入規范管理 業內：抬高門檻助力規范租賃秩序
12月24日，北京市住房和城鄉建設委員會、北京市公安局、北京市互聯網信息辦公室、北京市文化和旅遊局聯合發布《關於規范管理短租住房的通知》（簡稱「通知」）。通知自2021年2月1日起施行。
在業內人士看來，通知詳細規定了短租經營的合規性要求，具有較強的指導性，對規范住房租賃市場意義深遠，抬高了准入門檻，不具備運營資質和業務開展條件的企業會逐漸被淘汰。
新政規范管理短租住房意義深遠
新京報記者注意到，通知明確了政策調整范圍，即利用本市國有土地上的規劃用途為住宅的居住小區內房屋，按日或者小時收費，提供住宿休息服務的經營場所，並按區域實行差異化管理，首都功能核心區內禁止經營短租住房。
實際上，今年8月，為加強短租住房管理，北京市住建委、市公安局、市網信辦就聯合起草了《關於規范管理短租住房的通知（徵求意見稿）》，向社會公開徵求意見。徵求意見時間截至8月18日17時。徵求意見稿明確短租房經營條件、互聯網平台信息核驗要求、屬地監管責任及違規處罰。徵求意見稿提出，經營短租房要符合小區管理規約或業主大會決定；沒有管理規約或業主大會決定的，要取得同樓其他業主書面同意。
在此基礎上，北京四部門在12月24日聯合發布通知。北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥認為，此舉對落實「房住不炒」「租購並舉」，規范發展住房租賃市場，解決短租住房藏污納垢、城市民宿脫離監管等問題，以及維護首都社會安定和諧，作用重大、意義深遠。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學趙秀池教授表示，這一政策出台豐富了租賃市場的政策，對短租住房提出了規范化要求，對於保護居住區的安全穩定有重要意義；使國有土地上的住宅短租房疏於管理，容易成為藏污納垢的場所的現象不會再出現，有利於北京市的長治久安；同時，也有利於北京市長租房市場的發展，使更多住宅成為長租房，滿足更多人租賃住房的願望，促進租購並舉的住房制度的建立。
在貝殼研究院租賃分析師黃卉看來，通知能夠有效規范短租的合規經營，促進短租行業的長期良性發展。
短租住房亟待納入規范管理
實際上，隨著「互聯網+」和共享經濟的興起，北京市大量居住小區內的民宅以「城市民宿」形式對外出租。而「城市民宿」本質是「日租房」「鍾點房」等短租住房。這類短租住房與酒店、旅館相比，很多沒有按照公安機關要求對房客進行信息登記；與長租住房相比，不簽住房租賃合同，更不辦租賃合同登記備案。
「短租住房價格低、位置較好、手續少，一定程度上迎合了部分旅行人員『省錢短住』的需求，但短租住房又存在很多問題，亟待納入規范管理。」趙慶祥稱。
具體而言，趙慶祥指出，北京市住房租賃市場總體仍處於供不應求狀態，如果居住小區內房屋被用於短租經營，就失去了長期居住功能，進一步加劇了租賃市場供求矛盾。此外，大量短租住房經營者是游離於監管之外的個體「二房東」，長租短租兼營或打著長租旗號干短租，嚴重擾亂住房租賃市場秩序。
趙慶祥還指出，一些經營者並不與房客見面，「一人預訂、多人入住」「張三預訂、李四入住」「只出租、不管理」等現象非常普遍，到底什麼人入住、在房間內干什麼，房東、經營者及短租網路平台都不掌握，管理部門更不知道，失管的短租住房容易成為娼妓、吸毒人員，甚至暴恐分子的藏身之所，嚴重影響社會治安。
值得一提的是，由於「民宿房」「短租房」混雜在居民樓內，房客流動性大、入住時間不定、人員混雜、夜間活動等情況，導致擾民現象頻發，嚴重影響了小區住戶正常的居住生活。
基於此，在趙慶祥看來，通知從源頭上解決了短租住房帶來的矛盾和問題，對於維護租賃市場秩序和首都社會安定和諧意義重大。不過，趙慶祥強調道，要將通知落實到位，還需要相關各方一起努力，以及廣大百姓、新聞媒體和社會各界加強監督。
不具備運營資質的企業將逐漸被淘汰
華美顧問機構首席知識官、高級經濟師趙煥焱指出了行業的一大現象：許多實際經營的客房沒有營業執照、沒有納稅經營，而這類客房數量的突飛猛進，是正規酒店經營業績下降的重要原因，「以2020年10月底上海浦東新區的情況為例，600多家民宿中，證照齊全的只有4家。」
基於此，趙煥焱指出，經營登記和納稅經營是住宿業經營的底線。住宿經營的前提包括：確保住宿登記證明、消防安全證明、房屋安全證明、同意共享住宿經營的許可證明。公寓以及其他住宿業的經營體，均須獲得相關的政府經營許可。
除此之外，新京報記者了解到，一些長租公寓機構在實際經營過程中，結合市場情況，為了減少空置，也會有部分開展短租業務。
「利用社會閑置房源進行長租或短租，這是個好事情。很多長租公寓一直在經營短租，主要是為了化解短期內空置。不過，沒有酒店特行證，就踩了政策紅線，甚至是違法經營。」房東東公寓學院創始人全靂指出，無論長租和短租，租客安全保障永遠是第一，不能為了短期利益去做違規的事。
「無論是長租還是短租，通過落實主體責任、規范經營行為、明確房源出租和發布要求，來進一步規范住房租賃的市場秩序，可有效保護房東和消費者權益。」黃卉表示，疫情加速了這一進程，對短租市場進行規范，也是疫情防控的需要，也有利於防疫工作的開展。
那麼，這一政策將會給後續市場帶來什麼影響？企業層面，應該如何應對？對此，嚴躍進表示，房源之所以可以做成短租，其實是由互聯網平台和長租公寓平台提供了服務，因此，後續此類平台需要強化短租房源的審核和管理。而從市場層面來說，短租本身也是租賃的一種產品形式，雖然不是很主流，但由於和社區有關系，所以也值得研究，包括物業公司等企業，也需要關注短租業務，真正推動租賃市場的健康發展。
黃卉認為，通知明確了短租業務的門檻以及開展條件，不具備運營資質和業務開展條件的企業會逐漸被淘汰，短租企業一方面需要按照小區管理規約、房屋的消防衛生等要求審查自身經營的合法合規性，另一方面，對於入住的人員，應嚴格身份信息核查，及時進行申報登記，完善和健全經營流程。
「這抬高了准入門檻，原來那些不規范的企業，現在得掂量掂量了，因為有法可依了。同樣，長租行業也期待《住房租賃法》，讓行業能健康發展。」全靂如是說。
『肆』 國辦：保障新市民、青年等群體住房需求
在實現全體人民「住有所居」的目標之下，保障性租賃住房再次迎來重大政策支持。
7月2日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），從土地支持、優化行政審批、資金支持、減稅降費和金融支持等五方面入手，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。
同日，國家發改委印發了《關於進一步做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》明確，將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目，從資金端為加快發展保障性租賃住房提供助力。
精準度高，供需匹配
為解決青年人住房難，《意見》明確了保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建築面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。
「『精準度高、操作性強』是這次政策的突出特點。」ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然分析表示，《意見》的落點精準。在需求側，明確了保障性租賃住房服務的人群、需求特點，對於產品設計、租金設定都提出了相應的要求，充分體現了保障新市民、青年人的決心。
租賃市場供需不平衡問題是長期以來的矛盾，尚未有更好的解決措施。《意見》指出「供需匹配」是接下來需要堅持的原則：城市人民政府要結合現有租賃住房供求和品質狀況，從實際出發，因城施策，採取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實增加供給。
多主體供給，多渠道保障
本次發布的政策，展現了政府對市場多渠道供應的鼓勵，《意見》內容顯示，保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發揮市場機製作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持「誰投資、誰所有」，支持專業化規模化住房租賃企業建設和運營管理保障性租賃住房。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示：「藉助市場的力量可以盤活市場存量，調動租賃企業積極性，提高保障性租賃住房的供給規模。支持住房租賃企業參與其中，還有利於培育發展成熟的住房租賃市場。」
土地支持政策方面，《意見》給出了一攬子解決方案：可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；允許利用企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款；可將產業園區配套用地面積佔比上限由7%提高到15%，提高部分主要用於建設宿舍型保障性租賃住房；允許將閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款；保障性租賃住房用地可採取出讓、租賃或劃撥等方式供應、允許出讓價款分期收取；新建普通商品住房項目，可配建一定比例的保障性租賃住房；鼓勵在地鐵上蓋物業中建設一定比例的保障性租賃住房。
黃卉表示，這將有效激活企事業單位各類閑置土地，盤活閑置非居住房屋投入到保障性租賃住房中，多方面增加有效租賃房源供給，職住不平衡的問題將得到有效緩解。
首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池則認為，上述舉措有利於租購並舉住房制度的建立，尤其對於存量土地改建、自建保障性租賃住房意義重大，希望該意見能夠落到實處。
「扶持政策是關鍵。」廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出，通過政府提供政策扶持，鼓勵市場多渠道供應，這些支持彰顯了國家降低租金價格，增加低租金租賃住房的決心。
金融財稅支持，力度大實操強
值得注意的是，《意見》對保障性租賃住房建設在金融、財稅方面的支持是一大亮點。由中央對符合規定的保障性租賃住房建設任務予以補助，降低稅費負擔並執行民用水電氣價格，進一步加強金融支持，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障性租賃住房自持主體提供長期貸款，在實施房地產信貸管理時予以差別化對待。
一位銀行投資部資深從業者對記者表示，金融方面對保障性租賃住房的支持力度前所未有，特別是對市場運營類公司(非產權方)的支持給予了明確。但要破解「不敢貸，不好貸」的矛盾，還需市場環境、租賃配套措施、監管考核等方面的進一步完善。
黃卉分析認為，住房租賃企業普遍面臨融資渠道窄、融資成本高、稅負壓力大的問題，此舉將使未來保障性租賃住房的融資環境獲得改善，融資難的問題可望有效緩解。
「政策直擊目前保障性租賃住房市場發展的兩大矛盾：一是市場供給與需求錯配的矛盾，二是市場支付能力有限與保障性租賃住房企業投入大、收益低的矛盾。」趙然補充道，發改委7月2日印發的《通知》將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點項目，可視為國辦《意見》的配套政策，「這一系列政策真的非常接地氣，可操作性很強。」
實際上，中央和相關城市此前已經就發展保障性租賃住房推出多方面舉措。無論是去年年底召開的中央經濟工作會議，還是今年政府工作報告，都明確表示要推進保障性租賃住房建設相關工作，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房等供給，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
2020年以來，共有廣州、重慶、長沙、沈陽、深圳、南京等城市，分別針對保障性租賃住房發布了相關政策，並在實踐中做出了嘗試。「隨著金融財稅政策的落地，保障性租賃住房的融資方式走向多元化，企業經營負擔得以減輕，未來將形成多主體供給、多渠道保障的成熟的住房租賃市場，能夠滿足多元化、品質化的租賃需求，各類群體都能夠在城市中住有所居，安居樂業。」黃卉說。
『伍』 住建部就《住房租賃條例》徵求意見 本次有望落地
9月7日，住建部就《住房租賃條例（徵求意見稿）》（以下簡稱「《條例》」）向社會公開徵求意見，意見反饋截止日期為2020年10月8日。該版條例共8章，就出租與承租、租賃企業、房地產經紀活動、扶持措施等六個方面作出詳細規定
近年來，我國住房租賃市場發展迅速，市場日益蓬勃的同時，行業野蠻生長也導致問題事件頻發，房屋中介發布虛假房源、租金貸、長租公寓企業跑路等現象時有發生，全行業約束性政策的出台迫在眉睫。
2017年，住建部曾就《住房租賃和銷售管理條例》公開徵求意見，但因種種原因政策未能落地。多位專家對《中國經營報》記者表示，新《條例》更符合我國當前實際情況，且更有針對性，本次新規有望落地。
多市場主體分類管理，降低市場風險 貝殼研究院首席市場分析師許小樂對記者表示，隨著房屋租賃市場發展，過去只針對房東和租戶的法規已難以覆蓋對整個市場的指導和監管。《條例》的出台對於構建租購並舉的房地產長效機制具有重大意義，有助於推動住房租賃市場監管的制度化、常態化。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池告訴記者，新條例的最大亮點是把出租人分為了個人出租、住房租賃企業以及房地產經紀機構進行分類管理，各自給出了不同的要求。
例如，個人轉租超過一定規模，需要注冊相應的機構；對於住房租賃企業，則對租金、押金都提出了監管要求；對於房地產經紀機構，則不允許賺取租金差價。《條例》第十九條規定，自然人轉租住房套數或者間數達到城市人民政府規定規模的，應當依法辦理市場主體登記。但「規定規模」一詞目前還未細化。
貝殼研究院高級分析師黃卉則表示，上述條款對於推動個人二房東的正規化發展有著積極的作用。
許小樂也提及，《條例》明確建立住房租賃機構登記制度，提高准入門檻。建立租賃機構登記制度，要求企業進行備案，制定獎懲措施，明確了市場主體機構及從業人員行為的「紅線」。
此外，本次新政涉及針對住房租賃亂象的懲戒措施，趙秀池認為，這與目前我國住房租賃市場的新形勢相對吻合。條例第五十二、五十三條中明確提出，住房租賃企業不得違反本條例規定開展住房租金貸業務，更不得以租金優惠等名義誘導承租人使用租金貸。黃卉認為，此舉可看作有關部門對此前租金貸亂象的重點關注和整治規范。
政策趨於成熟，新《條例》有望落地 此番向社會公開徵求意見的《條例》醞釀已久，早在2017年5月時，第一部明確規范住房租賃和銷售管理的行政管理法規《住房租賃和銷售管理條例》曾公開徵求意見，但並未正式實施。
「當年是銷售和租賃放在一起了，其實兩邊的問題都很復雜，差異也比較大，有意見是要分開立法。」許小樂說。他認為，這或許是本次住建部為住房租賃單獨制定條例的原因。
趙秀池認為，本次條例通過徵求意見應該能夠落地。她說，2017年曾公開徵求意見的《住房租賃和銷售管理條例》，其中一些條款不夠成熟，與實際情況不符合。例如，舊版條例中提及，住房租賃企業出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低於三年，有些過於死板，新政中則將說法改變為鼓勵簽訂三年以上合約。「這個措辭是正確的，鼓勵長期租賃，形成穩定的租賃關系。」趙秀池說。
相較於當年的《住房租賃和銷售管理條例》，本次公開徵求意見的《條例》僅聚焦於住房租賃領域，並增添「租賃企業」與「扶持措施」兩個章節，第六章「服務與監督」章節內容明顯更為細化。
許小樂解釋，跟2017年相比，規范和鼓勵租賃企業做專業化運營的方向沒有變，但是隨著這幾年租賃企業運營過程中產生的問題和風險，加大租賃企業的准入和風險管控就會更加重要。
趙秀池表示，本次《條例》與2017版條例相比，專門把住房租賃企業和經紀機構分為兩個大的段落來闡述，論述詳細、篇幅也更大，這也意味著，相關部門對《條例》的監管主要在住房租賃企業和房地產經紀機構方面。
《條例》第五章「扶持措施」中明確提及，國家鼓勵單位和個人將依法符合出租條件的住房出租，簽訂長期住房租賃合同且合同履行達到一定年限的，按照設區的市級以上地方人民政府的規定享受相應的政策支持。住房租賃企業可以按照國家有關規定享受金融、稅收、土地等方面的優惠政策。國家支持金融機構在風險可控、商業可持續的原則下創新針對住房租賃的金融機構和產品。
許小樂認為，上述條款明確了鼓勵商改租、工改租等存量盤活措施，鼓勵增量租賃住房建設以及住房租賃金融的多元化發展，對住房租賃企業帶來利好。同時，條例第七章「法律責任」中也明確了對於違法違規的市場主體的懲戒措施，旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭，推動市場良性進化。
《條例》公開徵求意見的當日，北京住建委和財政局印發《北京市發展住房租賃市場專項資金管理暫行辦法》（以下簡稱「《管理辦法》」），對財政局安排培育和發展北京市住房租賃市場的專項資金使用作出規定。許小樂對記者表示，《管理辦法》的發布與《條例》公開徵求意見並無關系，《條例》的主要目的是給租賃立法，而北京住建委公布的《管理辦法》則是規范和鼓勵租賃企業發展的地方政策。