房地產稅改革的立法設計與征管模式研究

『壹』 我國房地產稅法的現狀以及改革措施

近年來，在房地產業持續高速發展的同時也出現了房價居高不下，普通老百姓買不起房的問題。相應的，房地產業稅收問題也成為了社會各界關注的焦點。廣大的專家學者都對房地產稅制改革優化給予了自己的看法，但他們往往只是專注於稅制結構和稅收負擔的優化上，很少有人對房地產業稅收征管提出改革的建議。
從新制度經濟學視角來看，稅收征管屬於實施機制的范疇，是制度的重要組成部分。一個國家的制度是否有效，除了具有完善的正式規則和非正式規則以外，更主要的是這個國家的實施機制是否健全。離開了有效的實施機制，任何制度尤其是正式規則就形同虛設。根據這一觀點，房地產業稅收制度的有效性也必須依靠房地產業稅收征管這個內在實施機制的作用來保證，因而研究房地產業稅收征管優化就顯得尤其重要了。

一、中國房地產業稅收征管中存在的問題

1.一些基層的稅務部門執法行為不規范。由於人員素質等問題而導致稅務機關或稅務工作人員沒有嚴格按照稅法的規定依法征稅，稅收征管被當作隨意的個人行為，多征稅、少征稅、虛征稅，征「人情稅」「關系稅」等現象大量存在，嚴重削弱了稅法應有的嚴肅性。

2.信息交換機制不暢通，稅務機關不能及時、掌握納稅人的涉稅信息。房地產開發是個復雜的系統工程，需要經過多個行政部門的審批、許可與監督，這些行政部門都掌握一定的房地產開發信息，但是根據我國現行體制，各個職能部門相互獨立，缺乏相互間的信息交換和溝通制度。因此，僅僅依靠房地產稅收征管部門，對房地產開發過程中難以有效地參與管理和監控，給房地產企業偷逃稅提供了機會。

3.財政體制不完善、地方保護主義盛行。我國目前實行的是「分稅制」財政體制，根據對稅種的劃分，房地產稅收多屬於地方稅源，其與地方政府的利益相關性較強，但目前的稅收立法中，賦予地方的自主權較小，不能讓地方根據當地的實際情況，進行一些自主的調控管理。一些地方政府為了自身的利益，在房地產稅收徵收范圍、時間界定、稅率等進行了適度放寬，這樣就造成中央政府一些稅收調控措施得不到很好的實施，政策力度大大減弱，調控目標也就不能夠完全實現。

4.稅收征管成本偏高。長期以來，我們只強調了稅收收入的增長，卻忽略了成本的付出，雖然每年的稅收收入都在以兩位數的高速度增長，但成本也在增長。

分析我國房地產業稅收征管中存在的問題，其深層次的根源在於：

1.稅收征管優化目標嚴重錯位。由於稅收工作的考核是以收入計劃的完成情況為主要內容，沒有把執行稅法和征管質量的情況作為考核稅收工作的重要標准，導致各級征稅機關事實上以計劃為依據進行稅收征管活動，一切稅收工作都以完成稅收任務為核心，這就形成了與依法治稅根本對立的「收入中心論」，從而產生了許多的不規范行為。

2.現行征管模式的定位超前於社會經濟發展的現狀。我國目前仍處於社會主義初級階段，市場經濟體制才剛剛建立，社會經濟秩序還未理順，公民的納稅意識比較薄弱，與西方國家「納稅和死亡是人生不可避免的兩大現實」[2]的觀念深入人心的情況相比，我國公民對稅收認識模糊，對稅法規范的內在價值缺乏足夠的認同，從而引致其稅法的異己感和外在感，認為稅收是種額外「負擔」，能少則少，能偷則偷。

3.稅收管理不到位，稅收征管配套措施不完善。目前，我國稅務部門檢查稅收一般是以年度為單位，但由於房地產企業大部分都是跨年度、跨地域滾動開發，流動性比較大，很容易造成虧損的假象。如果一個樓盤還沒有賣完，但是開發商看錢賺得差不多了，有等到結算，用賣房款去開發第二個樓盤，盡管一個一個樓盤銷售了，但是賬面上卻一直是虧損的。其次，我國目前的財產登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產登記制度，致使不少稅源流失，更出現化公有財產為私有財產的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。同時，與房地產稅收密切相關的房地產價格評估制度和房地產稅收評稅政策不健全。應當看到，以市場價值為計稅依據是房地產稅制改革的必然趨勢，需要定期對房地產進行評估，這就對評估機構和評估人員提出了較高的要求。以稅務部門內部現有的房地產評估機構、評估人員的素質難以適應稅收征管的需要[3].

4.稅權過度集中於中央，難以滿足房地產業的區域性特點。根據我國分稅制財政體系的規定，房地產稅收絕大多數的立法權都集中在中央，地方只有徵管權而無立法權，但房地產業具有區域性的特點，這種高度集權的模式無法促進房地產的資源優化配置和有效利用。

5.多方面因素導致稅收征管成本偏高。目前我國徵收成本較高的原因有稅制設計上的，但從稅收征管方面來看，主要存在以下幾個方面：一是稅務機構設置不規范、不科學，硬體設施貪大求全，盲目追求高檔次，設備使用率不高；二是目前實行的集中徵收、重點稽查制度，將本應在日常管理解決的事項轉到了稽查，而稽查又進行選案、審理、檢查和執行，成了相互制約、相互配套的第二稅務局，增大了稽查的成本。三是稅收征管中缺乏部門之間有效的銜接協調，重復工作過多；這些問題的存在，增加了稅收徵收成本。

二、中國房地產業稅收征管優化的對策
針對我國房地產業現實稅收征管改革和征管模式存在的問題以及形成的原因，我國房地產業稅收征管的優化從總體上看，應從以下幾個方面採取措施：

1.非正式規則大眾化

（1）建設稅收文化體系，加強納稅人的納稅意識。稅收文化對稅務人員、納稅人行為的影響是潛移默化的，它著眼於一種文化氛圍的形成，使人一置身其中，便會感覺到一種巨大的強制力量。通過導向、凝聚和規范作用，引導稅務人員和納稅人的行為，使征稅人樹立「公平、公開、公正、文明辦稅」的新思想，使納稅人逐漸形成依法納稅光榮，偷稅逃稅可恥的思想觀念，從而形成良好的徵收管理繳納機制，達到依法征稅、依法納稅，實現稅收管理的最優化。

（2）明確稅收征管目標，強化納稅服務意識。解決當前收征管目標錯位的問題，就是要把促進納稅人依法納稅作為稅收征管優化的目標，不應把完成稅收計劃任務作為稅收征管的目標，應該認識到組織收入是稅收的基本職能，但不是惟一。
2.正式約束可操作化

（1）完善房地產稅收立法制度體系，實施規范的房地產稅收征管。由於房地產稅徵收政策性強，管理工作要求細，交給地方政府更便於管理和操作，也有利於調動地方積極性。因而，我國的房地產稅收立法上應該下放一定的權力，由中央制定房地產稅的基本法，授權省、自治區、直轄市一級立法機關，根據本行政區域內房地產稅源分布和財政需要，自行設立地方性稅種。
（2）建立健全的監督體系，規范稅收執法。稅收執法的規范化是優化稅收征管，保障依法治稅落到實處的重要一環。
（3）完善房地產稅課稅的配套制度與政策。首先，強化房地產產權登記制度。其次，完善房地產價格評估制度，建立房地產評稅機構。再次，建立納稅人誠信納稅評價制度。最後，理順城市土地和房屋管理體制，改變目前多頭管理的積弊，建立「精簡、高效、權威、統一」的房地產管理體制，為房地產稅收的課征創造良好的環境
3.實施機制有效化

（1）建立有效的信息溝通交換機制，加強稅務部門與其他相關部門的合作。
（2）完善稅務部門的內控機制，形成嚴密的房地產業稅收征管系統。
（3）強化稅收稽查，加大稅收處罰力度。
（4）努力降低稅收成本。首先，科學地設置稅收征管機構，合理分工，加強稅收征管各部門之間有分工合作和相互協作，減少重復工作，另外，還要充分利用稅收征管設施，在部門之間有效地實行資源共享。其次，盡量減少像建設豪華辦稅大廳等這種不必要的費用。最後，通過一些稅收制度設計，降低稅收成本。

『貳』 財政部：「十四五」期間積極穩妥推進房地產稅立法和改革

4月7日的國新辦發布會上，財政部稅政司司長王建凡在答記者問時，在談及下一步健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重時，表示「積極穩妥推進房地產稅立法和改革」。

正在立法中的房地產稅，將對普通老百姓住房征稅，因此備受外界關注。

財政部官員最新表態透露哪些信號？

多位財稅專家對第一財經分析，這一表述並不新鮮，財政部部長劉昆去年底撰文也表示，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。作為房地產稅立法重要參與者，財政部這一表態，意味著房地產稅立法仍會穩步推進，但由於房地產稅較為敏感復雜，何時完成立法並實施依然沒有明確時間表。

為落實稅收法定原則，開征新稅種必須先立法。目前房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草。

2019年全國兩會期間，全國人大財政經濟委員會副主任委員烏日圖在答記者問時表示，目前，相關部門正在完善房地產稅法律草案、重要問題的論證等方面的工作，待條件成熟時，提請全國人大常委會初次審議。

截至目前，房地產稅法草案尚未對外公開徵求意見和提交全國人大常委會審議。

3月23日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正在中國財政科學研究院召開財稅工作座談會。他強調，要堅持與時俱進、長短結合，加強宏觀政策特別是財稅政策研究，更好為黨中央、國務院決策服務。當前的重點要圍繞實現碳達峰、碳中和，以及完善房地產市場調控、推動平台經濟規范健康發展等，深入開展調查研究。

中國政法大學施正文教授對第一財經分析，這次座談會強調了加強對完善房地產市場調控的財稅政策研究，其中就包括房地產稅立法和改革問題的研究。

盡管房地產稅立法中涉及征稅范圍、稅率、計稅方式、稅收優惠等要素尚不明確，但官方已經明確立法原則，即「立法先行、充分授權、分步推進」。

多位財稅專家告訴第一財經，在落實稅收法定原則下，房地產稅立法先行是普遍共識。而由於房地產稅屬於地方稅種，因此採取「充分授權」原則，由地方在法律范圍內根據地方實際情況來決定具體實施方案，包括房地產稅開征時間、稅法規定的稅率幅度內確定具體稅率等。分步推進原則意味著房地產稅徵收，可能採取先城市後鄉鎮、先市民後農民、先企業後個人策略逐步實施。

目前不少國家已經開征了房地產稅，中國房地產稅制度設計也會參考國際上共性的制度性安排。

2018年全國兩會上，時任財政部副部長史耀斌答記者問時，總結了國際上房地產稅制度的四大共性，分別是所有的工商業住房和個人住房都會按照它的評估值來征稅；所有國家的房地產稅制度安排中都有一些稅收優惠，比如可以作出一定的扣除標准等；房地產稅屬於地方稅，收入歸屬於地方政府；房地產稅需要建立完備的稅收征管模式，使房地產稅徵得到、徵得公平。

此前財政部已經明確將對工商業房地產和個人住房按照評估值徵收房地產稅。房屋的評估值應是房屋市場價值，而非房產原值（即購房時價格），但由於近些年房價上漲較快，因此最終評估值應該會有折扣，房屋評估值一般會低於市場價值。

事實上，現行的針對工商業房產徵收的房產稅在計稅時，對房產原值一次減除10%至30%後的余值計算繳納，具體標准由地方確定。

除了借鑒國際經驗外，史耀斌強調，會按照中國的國情出發來合理設計房地產稅制度。

「比如，合並整合相關的一些稅種；再比如，合理降低房地產在建設交易環節的一些稅費負擔等。這樣，使我們設計的房地產稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調節收入分配、促進社會公平的積極效應。」史耀斌說。

專家認為，房地產稅立法必然要合並當前的城鎮土地使用稅和房產稅。目前房產稅和城鎮土地使用稅兩大稅種也不在全國人大立法規劃中。隨著對後端居民住房保有環節征稅，前端的建設、交易環節稅費負擔將相應降低，確保總體稅負平穩，這有利於房地產稅推出。

目前房地產稅立法已經列入十三屆全國人大常委會立法規劃的第一類項目，即條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案。

『叄』 為什麼說房地產稅立法與改革還需要時日

在房地產市場分化加深以及經濟運行初顯回暖的跡象下，加快房地產稅立法與改革的聲音再起，一時間，再次出現房地產稅「致衰」影響論，如「房地產稅將擠破全國房地產泡沫，甚至危及經濟回暖勢頭」等觀點層出不窮。

「房地產稅立法與改革具有特殊路徑和模式，與其他稅種立法與改革不一樣，未來房地產稅將由全國人大完成立法，即框架法律，而具體徵收覆蓋面、稅率、時點等均由地方政府出台細則。」全國人大《中華人民共和國稅收基本法》（專家稿） 起草組秘書長、中國政法大學財稅法研究中心主任施正文在接受《證券日報》記者專訪時強調，房地產稅是一個典型的地方稅，是地方政府的主體稅。因此，「房地產稅開征的影響是局部的，不用擔心對全國樓市產生影響」。

施正文解釋，按照稅收法定原則，房地產稅法完成立法後，房地產稅法只對基本政策、基本要素作出規定，具體徵收細則政策要授權地方來規定。房地產稅法明確框架性、原則性規定，如徵收上限和下限等，以此最大限度地消除房地產稅的副作用。

「而徵收范圍、稅率以及徵收時點，均由地方政府根據當地房地產狀況、財政狀況、經濟現狀、征管條件（包括技術准備）以及當地社會共識等因素決定。」施正文說。

談及房地產稅立法與改革進程，施正文認為應加快房地產稅立法，為部分城市徵收房地產稅確立法律依據。他建議全國人大2017年對房地產稅審議，經過三審以後，2018年正式通過生效，2019年各地方可以根據情況開征，條件比較成熟的一線城市可以率先開征。

（以上回答發布於2016-07-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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『肆』 房地產稅立法問題！「十四五」規劃綱要草案點了

自2011年1月起，上海和重慶率先試點對個人住房徵收房產稅。

房地產稅主要徵收對象不是廣大中低收入普通勞動者，而是高收入多套住房家庭，可以設計較高的累進調節機制。
中房報兩會記者許倩丨北京報道
與去年一樣，今年「兩會」政府工作報告仍未提及房地產稅，但這並不代表房地產稅立法工作被擱置。
3月6日，提請十三屆全國人大四次會議審查的「十四五」規劃和2035年遠景目標綱要草案提出，推進房地產稅立法。「十四五」規劃面向的是未來5年(2021年-2025年)。
從官方到民間都已形成共識：房地產稅是大勢所趨。
「房地產稅是遲早要出台的。房地產稅僅針對滿足基本生活需要外的房屋徵收，剛需住房基本不受影響。由於房地產稅是對納稅人財產的征稅，因此該稅徵收在糾正當前社會財富分配不平衡方面起著重要作用，並且可以在一定程度上杜絕房價過高。」全國政協委員、房天下董事長莫天全表示。過去10年，他一直深入參與房地產稅立法討論、論證工作。
全國政協常委、成都市原市長葛紅林建議，通過稅收調節和出台房地產稅，降低投資購房收益預期，讓投資購房回報回歸到合理水平，甚至低些。
去年底，中國社科院發布報告建議，在一些熱點城市和炒房屢禁不止的城市率先加快試點開征，爭取在「十四五」期間開征房地產稅。社科院是中共中央直接領導、國務院直屬的中國哲學社會科學研究的最高學術機構和綜合研究中心，其建議很大程度上會推動房地產稅加快實施。
未來5年，房地產稅開征會落地嗎？
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上海、重慶試點房產稅十年
徵收房產稅提議最早可追溯至2010年。彼時「十二五」規劃中提到，「研究推進房地產稅改革」。2011年1月，上海和重慶率先試點對個人住房徵收房產稅。
2011年1月27日，上海市政府出台個人住房徵收房產稅試點規定，要求以家庭為單位，第一套房不論面積大小，免徵房產稅；第二套及以上新購住房，人均60平方米以上部分徵收房產稅。該居民家庭中有無住房的成年子女或其他親屬共同居住、且其常住戶口在該居民家庭擁有住房內的，可並入該居民家庭按每人60平方米計算免稅住房面積。
適用稅率暫定為0.6%，但對應稅住房每平方米市場交易價格低於上海市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率可暫減為0.4%。
也就是說，一個三口之家有180平方米免稅額度，這個面積基本上可以囊括剛需自住人群，是對剛需人群的免稅保護。
10年間，上海市房產稅收入呈現逐年上升趨勢。根據上海市稅務局1月26日發布的《上海市2020年稅收收入統計情況》，2020年上海市房產稅收入為198.7479億元（未精確到個人住房房產稅），2011年這一數據為73.662億元。
「10年間上海房價持續上揚，雖然2020年有過小漲，但整體漲幅保持穩定，房產稅在其中是有作用的，但功在根源。」58安居客房產研究院分院院長張波認為。
今年1月份，上海市發布了「關於延長《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》有效期的通知」，上海市2011年發布執行的這份文件經評估需繼續實施，將繼續按照執行。
除了上海，10年前試點房產稅的城市還有重慶，重慶征稅對象主要是「豪宅」。
2011年1月27日，時任重慶市市長的黃奇帆宣布，於2011年1月28日正式啟動改革試點工作。黃奇帆說，重慶房產稅征稅對象包括：對於獨棟別墅，不管存量房還是增量房，均要征稅；對於房價達到當地均價兩倍以上的高檔公寓也將征稅；此外，對於在重慶無戶口、無工作、無投資的「三無」人員在重慶所購房產，購買兩套以上住房的從第二套開始徵收房產稅。
房產稅稅率為：對於房價達到當地均價2倍至3倍的房產，將按房產價值的0.5%征稅；對於房價達到當地均價3倍至4倍房產，將按房產價值1%征稅；4倍以上，按1.2%稅率征稅。
當時試點房產稅的理由很簡單：調節收入分配，引導個人合理住房消費。
今年1月份，重慶市住房和城鄉建設委員會發布公告，對重慶房產稅住房價格標准給予上調。政策明確：2021年重慶主城中心城區個人新購高檔住房,是指成交建築面積價格達到22106元/平方米及以上住房。2011年，豪宅稅的稅線為9941元/平方米，10年間漲了122%。
重慶房地產市場一位分析師表示，重慶出台房產稅起到了控制高端物業過度投資、打擊投機行為的作用，穩定了當時市民對樓市預期；大面積高總價豪宅交易受到一定影響。同時，根據政策規定，重慶徵收個人住房房產稅收入全部用於公共租賃房建設和維護，大量公租房推出也在一定程度上抑制了重慶房價。
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「十四五」時期房地產稅會落地嗎？
每年兩會，房地產稅都是一個熱詞。但在去年及今年總理政府工作報告中，「房地產稅」並未被提及。
莫天全認為，這和當前經濟形勢密切相關，「如今經濟發展承壓，加上新冠肺炎疫情突發事件，報告沒有提房地產稅應該也是對當前時間節點的拿捏與把控。」
業界關心的是，2021年作為「十四五」規劃開局之年，房地產稅推進速度是否會加快？事實上，去年以來，隨著宏觀經濟趨於穩定，高層對於推進房地產稅的相關文件及講話明顯增多。
去年5月14日，人大常委會法工委相關負責人在談及「落實稅收法定原則」進度時表示，按照安排，相關工作正在穩步推進，有關方面正在研究起草房地產稅法草案。
5月18日，中共中央、國務院發布的《關於新時代加快完善社會主義市場經濟體制的意見》明確提出：穩妥推進房地產稅立法。
同年11月，財政部部長劉昆在「十四五」規劃輔導讀本中發表的《建立現代財稅體制》一文中提出，按照「立法先行、充分授權、分步推進」原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。
12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議亦提出，要穩妥實施房地產長效機制方案，促進房地產市場平穩健康發展。
12月23日，劉昆又在《人民日報》發表《建立現代財稅體制（深入學習貫徹黨的十九屆五中全會精神）》，再次強調要「按照『立法先行、充分授權、分步推進』原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革」。
房地產稅是大勢所趨，唯一的問題是落地時間。「十四五」時期，即2025年之前，可能會是一個最佳時機。
此前，諸多市場機構預期房地產稅將在2020年完成立法，2022年開始徵收。後來中美貿易摩擦暴發以及新冠肺炎疫情暴發，一定程度上遲滯了房地產稅出台速度。
「當前中國經濟已度過最困難時期，預計2021年經濟增速將出現大幅回升。在這種情況下，盡快推進房地產稅立法工作是較為合適的。待房地產稅立法完成後經濟也將完全回歸正軌，屆時擇機徵收房地產稅風險相對較低。」中央財經大學國際金融研究中心客座研究員張啟迪表示。
他認為，目前房地產稅徵收已基本不存在技術層面障礙。考慮到2021年以後中國經濟將逐漸趨於穩定，房企債務風險也將得到有效治理，配合宏觀經濟政策對沖及房地產稅徵收機制的過渡性設計，房地產稅在2021～2022年完成立法、2023～2024年落地是有可能出現的。徵收房地產稅是需求側改革必由之路，不僅有助於抑制金融資源過度流向房地產市場，提升資金在經濟中配置效率，也有助於穩定居民杠桿率，增加居民消費。只有切實推動房地產稅落地，才能真正推動雙循環新發展格局形成。
中國經濟體制改革研究會學術委員會主席宋曉梧近日在一次講話中建議「穩妥開征房地產稅」。他認為，目前房價過高，居民房貸快速增長在很大程度上擠佔了居民消費支出，城鎮居民購房支出占其可支配收入比重由2003年的7.3%上升為2019年的26.7%。為抑制商品房投資行為，在總結一些城市探索房地產稅經驗基礎上，「十四五」時期應利用互聯網大數據科技，盡快摸清居民住房實際情況，穩妥啟動開征房地產稅。
「房地產稅主要徵收對象不是廣大中低收入普通勞動者，而是高收入多套住房家庭，可以設計較高的累進調節機制。」宋曉梧表示。

『伍』 探討房地產稅丨房地產稅改革發出新信號，有望擴大試點

房地產稅立法及改革發出最新信號。

5月11日，財政部、全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局負責同志在京主持召開房地產稅改革試點工作座談會，聽取部分城市人民政府負責同志及部分專家學者對房地產稅改革試點工作的意見。

短短九十餘字未透露更多內容，但卻一石激起千層浪。

「房地產稅工作肯定是要做的，從會議表述來看房地產稅立法開始積極了。但中央決策層還要根據整體形勢來考慮推進房地產稅立法工作進程。」國務院發展研究中心研究員倪紅日說道。

在倪紅日看來，房地產稅制改革是一個全面性的稅制調整和完善，對住宅恢復征稅只是房地產稅制改革的一個方面。同時，對住宅征稅不必過分緊張，在「房子是用來住的、不是用來炒的」大背景下，生活必需的住宅在一定面積之內肯定會免徵。

房地產稅有望擴大試點

值得一提的是，此次召開的會議為「房地產稅改革試點工作座談會」，那麼「試點」兩字如何理解？

倪紅日表示，房地產稅制改革的路徑已基本確定，是「立法先行、充分授權、分步推進」。也就是說，第一步要做的事情是立法。房地產稅的基本法律框架由全國人大立法，然後，房地產稅的徵收范圍、稅率的決定等將充分授權給省級地方政府，由地方政府根據本地區的實際情況確定，並分步推進房地產稅改革。

「因此我個人理解，座談會中的『試點』指的是此前上海、重慶兩地分享總結試點工作經驗。當然也不排除擴大試點。總的來看，全國人大的立法框架會相對較粗，但有幾個要點：計稅依據要改變，兩個稅種合並（房產稅和城鎮土地使用稅），對住宅恢復征稅，這是一個地方稅種。」倪紅日說。

華夏新供給經濟學研究院院長、財政部科學研究所原所長賈康認為，管理部門此前的表述是「穩妥推進房地產稅立法」，強調「穩」、「妥」，不再表述為「加快房地產稅立法」，那麼在原來已有的試點城市上海、重慶兩地總結經驗的基礎上擴大試點也成為可能。

也有業內人士指出，在房地產稅立法之前，有望率先在部分城市推行房地產稅試點。

據悉，在此次座談會之前，相關政府部門在今年初也曾召開關於房地產稅工作的相關會議。知情人士透露，今年應該會有一些新的動作，部分條件比較好、房地產市場發展比較發達、財政技術支持比較成熟的城市會先行試點房地產稅。

「在參照上海等地推行房產稅的基礎上，擴大試點城市，將房地產稅先在部分城市落地，使得大眾熟悉房地產稅，對房地產稅養成意識、習慣，再逐步積累經驗進行推廣。房地產稅試點工作也有望在一兩年內落地。與此同時，上海、重慶等地推行的房產稅後續也還會有一些調整。」上述知情人士說道。

按照賈康的提議，目前房地產稅沒能實現加快立法。但深圳和海南兩地寄予了中央改革任務的厚望，因此兩地只需要走相應程序即可加入房地產稅試點。在吸取上海、重慶的經驗基礎上，深圳、海南兩地在政策方案設計上應更加周到、水平更高。

半年內四次發文提及房地產稅

加上此次財政部等四部門召開房地產稅改革試點工作座談會，半年內官方已四次發文提及房地產稅。

最近的一次是2021年5月6日，財政部部長劉昆在經濟日報撰文《建立健全有利於高質量發展的現代財稅體制》，全文五千餘字透露財稅體制改革在「十四五」時期的重點工作。其中「推進房地產稅立法和改革」再次被提及。

此外，2020年11月，劉昆在《〈中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標的建議〉輔導讀本》中撰寫了《建立現代財稅體制》一文，詳解「十四五」時期財稅改革任務。其在文章中談及進一步完善現代稅收制度時提到，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

在隨後的12月23日，劉昆在《人民日報》上又發布了《建立現代財稅體制》一文，文章提到，稅收是國家實施宏觀調控、調節收入分配的重要工具。「十四五」時期，要建立健全有利於高質量發展、社會公平、市場統一的稅收制度體系，優化稅制結構，同時提高稅收征管效能。

該文章中同樣談及了備受關注的房地產稅，但表述未變。文章指出，按照「立法先行、充分授權、分步推進」的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

在業內人士看來，房地產稅作為對個人住房征稅的稅種，可糾正當前社會財富分配不平衡的狀態，同時房地產稅也被寄予有杜絕房價過高的作用，因此房地產稅的立法進展備受關注。

根據十三屆全國人大的立法安排，房地產稅在本屆人大任期之內會啟動立法。而按照時間表，第十三屆全國人大常委會的任期為2018年3月至2023年3月。

這也意味著，房地產稅有望在2023年前啟動立法。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、教授陳傑在接受澎湃新聞采訪時指出，從座談會釋放的信號來看，房地產稅立法腳步有望加快。

在陳傑看來，房地產稅的主要目標包括三個方面，一個是作為地方政府的主體稅；二是使得住房資源更合理公平配置；三是縮小貧富差距。房地產稅出台的目標肯定會兼顧多個方面，因此先行試點也可以測算房地產稅到底可以給地方政府增加多少財源，從而在將來逐步取代土地出讓金制度，這中間肯定需要一定的落地實踐。「我個人認為，稅基、稅率等方面是試點的重要內容，使得房地產稅制可以更加科學化、更加精細化，使得房地產稅在大部分納稅人可接受范圍之內，也為將來房地產稅推廣做准備。對房地產市場來說，應避免過大的沖擊，房地產市場調控的核心是『穩』，因此政府也不希望房地產稅的落地把房地產市場過於打壓，引起震盪。」

『陸』 中國徵收房地產稅，要解決這三大難題

作 者丨尹中立（榮盛發展首席經濟學家、中國社會科學院金融所研究員）

編 輯丨陸躍玲

最近，房地產稅又成為輿論關注的焦點問題，起因是5月11日財政部等4部門召開房地產稅改革座談會，此次會議的主要議題是聽取部分省市負責人關於房地產稅試點的意見。

結合當前部分城市房價出現快速上漲的形勢，有人推測房地產稅已經箭在弦上。筆者認為，房地產稅的實施還面臨一系列復雜的難題，欲速則不達。

我國關於房地產稅的討論已經持續了近20年，幾乎與城鎮住房制度改革的時間一樣長。早在2003年的十六屆三中全會的文件里就明確提出要徵收統一規范的「物業稅」，此時的「物業稅」與當下討論的房地產稅基本是同一件事。2011年1月根據國務院常務會議的精神，重慶和上海開始實施房產稅試點，至今試點工作已經進行了整整十年。在「十三五」規劃及今年通過的「十四五」規劃里，都明確提出要「推進房地產稅立法」。

圖/圖蟲

歷經幾個五年規劃，房地產稅仍然停留在試點階段，可見該項改革之復雜。依筆者之觀察，實施房地產稅的難點主要有以下幾個方面：

首先，徵收房地產稅涉及的技術條件相當復雜。

徵收房地產稅需要對房地產信息准確登記與評估，因此，需要全國聯網的房地產信息登記系統，這是早期有關房地產稅的討論所面臨的重點難題。隨著網路基礎設施的完善，目前該項條件已經基本具備，在有關部門的努力下，全國主要城市的房地產登記系統已經實現聯網。

其次，法理與立法問題。

徵收房地產稅的法理基礎是什麼？這是理論上必須要回答的問題。從國外的做法看，土地私有制國家需要強調土地的公有屬性是徵收房地產稅的法理基礎。

例如：日本在1990年之前沒有徵收房地產稅，對房地產保有環節基本不征稅，只在交易環節徵收稅收，和我國當前的情況十分類似。為了緩和由於持續多年房價大幅度上漲導致的社會矛盾，日本於1989年末通過了《土地基本法》，該法的主要觀念是強調「土地的公共性」——即土地的適度利用、按照計劃使用土地、抑制土地投機以及隨著土地增值稅負也應適度增加等內容。既然土地屬於全體國民所有，那麼，土地的增值也理應屬於全體國民，這是日本出台房地產稅以及其他房地產調控政策的出發點。

徵收房地產稅意味著住房所有者讓渡了一部分土地所有權，這是土地私有制國家徵收房地產稅的法理基礎，無論是英美還是歐洲各國均是如此。房地產稅成為西方國家地方政府財政收入的主要來源，這些收入主要用於地方公共服務（如學校及社區服務設施建設），因此，房地產稅不僅是單純的經濟行為，它與社會治理結構與治理體系緊密聯系在一起。

中國的土地屬於公有或農村集體所有，因此，不存在私有制國家通過徵收房地產稅來體現土地的共有屬性的問題。房地產開發商購置土地的交易過程中，只購買了土地的一定期限的使用權，居民購買住房的使用年限一般為70年。從理論上來說，土地的使用年限只有70年，住房的使用年限越長其土地價值應該是不斷貶值的，無需用徵收房地產稅的方式來體現公平。這涉及到土地的永久產權問題及土地制度改革，值得研究。

在理順房地產稅的法理問題之後，稅收的立法問題同樣是一個必經的程序。根據我國立法程序與經驗，房地產稅的立法程序估計需要數年才能完成，因此需要積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

第三，房地產稅與金融穩定的關系。

在當前的財政與金融運行中，房地產市場至關重要。從財政的角度看，地方財政對土地出讓收入的依賴程度不斷增加，土地出讓收入佔地方政府基金收入的比例高達八成，不僅中西部城市對土地財政高度依賴，東部發達地區同樣高度依賴土地財政。金融的健康運行同樣是以土地價格穩定為前提的，房地產貸款占銀行新增貸款的比例高達30%左右，在非房地產類貸款中，至少一半以上是以房地產作為抵押的，房地產價格的穩定直接影響到金融系統的穩定。

在實體經濟運行中，當前的房地產同樣扮演著火車頭的角色，房地產對GDP的直接貢獻是6%左右，但建築業及鋼鐵、建材、化工等與房地產直接相關，房地產對GDP的間接貢獻應該超過20%。

房地產稅的改革屬於重大的利益調整，出台房地產稅難免對房地產市場形成一定影響，因此，需要慎重評估。

『柒』 房地產稅改革試點來了！專家：這兩類城市可能優先開展

萬眾矚目的房地產稅再次邁出關鍵性一步。

10月23日，第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議決定：授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，授權試點期限為五年，試點實施啟動時間由國務院確定。

值得注意的是，此次試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，不包括依法擁有的農村宅基地及其上住宅；土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅納稅人。

那麼，此次房地產稅改革試點最有可能在哪些城市優先開展？

數據來源：中國房價行情網

『捌』 房產稅改革的具體內容是什麼怎樣徵收的

房產稅改革如何徵收隨著中國房產稅開征以來，風頭已經快蓋過限購政策，隨著房產稅改革開征城市進一步擴大范圍，其改革內容已成為廣大購房人不得不考慮的心腹之患了。許多購房者不知道房產改革的內容，下面小編帶你了解一下房產稅改革的具體內容及徵收方式。
一、房產稅改革的具體內容是什麼?
(一)出台房產稅改革方案，統一內外資企業和個人城建稅、教育費附加制度，逐步推進房產稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度。如下：
1、納稅人的范圍擴大。現行房產稅只對國內企業徵收，改革後,納稅人將擴大到外資企業和外國企業。
2、征稅范圍擴大。現行房產稅的征稅范圍僅限於城市、縣城、建制鎮和工礦區。為了體現公平稅負，平等競爭的原則，改革後，房產稅的征稅范圍將擴大到農村。納稅人為所有在中華人民共和國境內擁有房屋產權的單位和個人。
3、改變了計稅依據。現行房產稅的計稅依據是房產的價值和房租收入，採用租金為計稅依據的，稅負明顯高於按房屋價值計算的稅負，而且我國現行營業稅已有對租金征稅的規定，再按租金征稅有可能造成重復征。因此，改革後的房產稅採用了房產的評估價值為計稅依據。
4、調整了稅率。改革後的房產稅將採用幅度比例稅率，稅負與以前大體持平。實行幅度稅率可以便於地方根據本地實際靈活確定適用稅率。
5、擴大了地方的權力。房產稅是一個地方稅種，改革後將把房產稅稅率的具體確定權、實施細則的制定權和解釋權下放給地方，便於調動地方組織財政收入的積極性。
出台資源稅改革方案，統一內外資企業和個人城建稅、教育費附加制度,逐步推進房產稅改革，研究實施個人所得稅制度改革，完善消費稅制度，研究開征環境稅的方案。
(二)全面編制中央和地方政府性基金預算，試編社會保險基金預算，完善國有資本經營預算，加快形成覆蓋政府所有收支、完整統一、有機銜接的公共預算體系。推進預算公開透明,健全監督機制。研究建立地方政府財政風險防控機制。
(三)建立行政事業單位國有資產統計報告和收入管理制度。完善中央企業國有資本經營收益上繳和使用管理制度。
二、具體是怎麼徵收的?
(一)從價計算應納稅額的計算公式：
應納稅額=房產原值*（1一減除比率)*1.2%
(二)從租計算應納稅額的計算公式：
應納稅額= 房產租金收入*12%
以上就是小編為大家介紹的房產稅改革的具體內容是什麼，希望對大家有所幫助!相信大家對房產稅改革都有一定的了解了。尤其對購房者來說挺重要的，希望想買房子的購房者，早點找到滿意的房子。

（以上回答發布於2017-01-30，當前相關購房政策請以實際為准）

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『玖』 財政部部長劉昆：進一步深化房地產稅改革試點

中房網訊（蘇曉/文）12月14日，中國人大網發布了財政部部長劉昆在2021年10月19日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議上對《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》的說明。劉昆指出，進一步深化房地產稅改革試點，可以發揮試點對整體改革的示範、突破、帶動作用，強化房地產調控需求側管理，穩定市場預期，也為今後全國統一立法積累經驗、創造條件。

劉琨表示，黨中央、國務院高度重視房地產稅立法與改革工作。2011年，經國務院同意，上海市、重慶市開展了個人住房房產稅改革試點。2013年以來，根據黨的十八屆三中全會關於「加快房地產稅立法並適時推進改革」的要求，全國人大常委會預算工委、財政部會同有關方面積極推進房地產稅立法工作，取得階段性成果。由於房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。

在總結上海市、重慶市個人住房房產稅改革試點經驗的基礎上，結合新形勢新情況，進一步深化房地產稅改革試點，可以發揮試點對整體改革的示範、突破、帶動作用，強化房地產調控需求側管理，穩定市場預期，也為今後全國統一立法積累經驗、創造條件。為此，建議「先深化地方試點、再國家統一立法」，由全國人大常委會依法授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，為穩妥推進改革試點提供法律保障。按照以上工作考慮，財政部、司法部會同全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局等方面研究起草了《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》。

同時，對於制定房地產稅試點辦法和具體實施細則，劉昆表示，全國人大常委會授權後，國務院將制定房地產稅試點辦法，明確具體試點政策。試點地區人民政府制定具體實施細則，細化改革試點落地措施。房地產稅征管涉及大量自然人，為確保有效征管並優化納稅服務，國務院及其有關部門、試點地區人民政府將構建科學可行的征管模式和程序。

『拾』 房地產稅改革試點再推進：先深化地方試點、再國家統一立法

12月15日，澎湃新聞從中國人大網獲悉，近日中國人大網披露了兩份關於開展房地產稅改革試點的相關文件。

一份是財政部部長劉昆在2021年10月19日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第三十一次會議上對《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》的說明；另一份是全國人民代表大會憲法和法律委員會對《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》審議結果的報告。

報告中對房地產稅改革試點的基本情況、草案主要內容以及全國人民代表大會常務委員會對草案內容的看法和建議都進行了說明。

房地產稅為何先試點再立法？

劉昆在對上述《草案》作說明時指出，黨中央、國務院高度重視房地產稅立法與改革工作。2011年，經國務院同意，上海市、重慶市開展了個人住房房產稅改革試點。2013年以來，根據黨的十八屆三中全會關於「加快房地產稅立法並適時推進改革」的要求，全國人大常委會預算工委、財政部會同有關方面積極推進房地產稅立法工作，取得階段性成果。由於房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。

在總結上海市、重慶市個人住房房產稅改革試點經驗的基礎上，結合新形勢新情況，進一步深化房地產稅改革試點，可以發揮試點對整體改革的示範、突破、帶動作用，強化房地產調控需求側管理，穩定市場預期，也為今後全國統一立法積累經驗、創造條件。為此，建議「先深化地方試點、再國家統一立法」，由全國人大常委會依法授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，為穩妥推進改革試點提供法律保障。按照以上工作考慮，財政部、司法部會同全國人大常委會預算工委、住房城鄉建設部、稅務總局等方面研究起草了《關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定（草案）》（以下簡稱草案）。

征稅對象和納稅人如何界定？

劉昆指出，試點地區的房地產稅征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。考慮到目前我國城鄉經濟社會發展和居民收入水平總體上仍有較大差距，為減少試點對農村居民的影響，對依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點征稅范圍。

為避免對企業生產經營帶來影響，此次試點對非居住用房地產繼續按照《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行，征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠和徵收管理等維持現行制度不變，確保試點期間稅負平移。

具體實施細則由誰來制定？

全國人大常委會授權後，國務院將制定房地產稅試點辦法，明確具體試點政策。試點地區人民政府制定具體實施細則，細化改革試點落地措施。房地產稅征管涉及大量自然人，為確保有效征管並優化納稅服務，國務院及其有關部門、試點地區人民政府將構建科學可行的征管模式和程序。

試點地區如何確定？

國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人大常委會備案。

試點期限和啟動時間是否已確定？

試點期限為五年。試點過程中，國務院將及時總結試點經驗，在授權期限屆滿的六個月以前，向全國人大常委會報告試點情況，需要繼續授權的，可以提出相關意見，由全國人大常委會決定。條件成熟時，及時制定法律。試點實施啟動時間由國務院確定。

全國人民代表大會憲法和法律委員會對草案的審議結果如何？

全國人民代表大會常務委員會普遍認為，為引導住房合理消費和土地資源節約集約利用，促進房地產市場平穩健康發展，以積極穩妥的方式推進房地產稅立法與改革，是必要的，贊成授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作。草案基本可行，贊成提請本次常委會會議表決通過。

常委會組成人員和列席人員有何修改意見和建議？

有的常委委員提出，我國居住用房地產的情況較為復雜，各類人員的住房需求、稅收負擔能力差異較大，對房地產稅的計稅依據、適用稅率、減除標准等稅制要素，建議授權國務院在改革試點過程中逐步研究探索、及時調整完善，形成成熟經驗後再在法律中統一規定，授權決定可不對相關內容作出規定。憲法和法律委員會經研究，建議採納這一意見，刪除決定草案第二條、第三條。

有的常委委員提出，草案規定授權期限為五年，但何時起算不清楚，建議明確。憲法和法律委員會經研究，建議將相關規定修改為：本決定授權的試點期限為五年，自國務院試點辦法印發之日起算。

在審議中，有的常委會組成人員還對推出房地產稅的時機，授權決定關於試點范圍等具體內容的規定如何與立法法相關規定進行銜接，如何處理好房地產存量和增量的關系，如何針對實踐中居住用房地產的復雜情況進行分類處理、穩妥推進等問題提出了意見。

同時，還對試點徵收房地產稅的一些具體制度安排提出了建議。憲法和法律委員會建議，國務院及其有關部門、試點地區人民政府在制定試點辦法和具體執行過程中，認真研究吸收常委會組成人員的審議意見，積極穩妥推進房地產稅改革試點工作，充分考慮實踐中各種復雜情況和可能出現的社會影響，充分考慮各類人員的基本住房需求和稅收負擔能力，認真研究論證，積極做好宣傳引導；建議國務院及其有關部門及時總結試點經驗，完善試點辦法，適時推進房地產稅立法。