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跳單立法

發布時間: 2022-02-24 04:42:18

1. 二手房交易時 房產中介有哪些違規操作

1.為追求高額利潤,中介公司違規分別與買賣雙方簽訂所謂的「出售合同□,隱瞞真實的房價信息,試圖從直接交易中賺取差價。當事人得知實情後引發訴訟,要求中介公司返還差價款。
例如,徐某訴某中介公司委託合同糾紛一案。徐某委託中介公司出售房屋,簽訂合同約定房價款為26萬元。同日,中介公司又與買家簽訂合同約定房價35萬元。後徐某在辦理產權過戶時得知交易價為35萬元,遂起訴要求中介公司返還差價款。本案中,中介公司雖與買賣雙方分別簽訂了名義上的出售合同,實際上沒有真正實施過購買或出售行為(從業規定不允許中介公司實施此種行為)。在這種情況下,房產交易中心登記備案並發生產權變更效力的仍然是買賣雙方簽訂的合同,一旦賣方追認,則合同發生效力,應按照有利於賣方的合同內容予以履行。對於已收取中介費的中介公司,其獲取該房屋差價,於法無據,應當返還。最終,中介公司主動退還了徐某9萬元的差價款,雙方和解,原告撤訴。此類糾紛的發生,往往與賣方輕易放棄自身權利和過分授權等原因有關,如委託時只要求到手價、房價未與買方親自協商、簽訂合同也委託中介公司全權代理等。
2.基於激烈的市場競爭,為順利取得中介費,一些中介公司急於促成交易,在買賣合同中虛填房價,簽訂所謂的「陰陽合同□,幫助客戶達到少繳稅或多貸款的目的,致事後引發糾紛。
例如,原告張某訴被告王某買賣合同糾紛一案中,張某為買方,王某為賣方,雙方因幾千元的差距,在房價上不能達成一致。眼看到手的生意要泡湯,中介公司幫買方出主意,在合同中將房價填低,以減少契稅金額。雙方實際成交房價為96萬元,在合同中卻虛設填寫為87萬元。後買方訴至法院,以雙方合同中約定的房價為依據,要求被告返還多收取的9萬元房款。法院根據查明的實際成交價格及雙方當時的本意,判決駁回了原告的訴請,同時對於中介公司的違規行為予以嚴肅批評,並責令被告補交相應的稅款。
3.因中介公司收費違規,或要求收取未約定的費用而引發訴訟。主要表現為中介公司超出政府定價向當事人收取中介費,或以多種名義從當事人交納的房款中扣除中介費之外的其它費用而引發糾紛。
如對於某中介公司要求被告李某支付墊資費3000元的訴請,因該費用的收取違反政府的相關政策規定,且雙方在合同中對此並未約定,中介公司在支付該費用前也未徵得李某的同意,故法院依法不支持中介公司的訴請。又如某中介公司要求被告成某支付房價款1%的中介費,但其與買賣雙方簽訂的系居間合同,該合同「服務報酬支付□一欄中明確約定,由買受人按照房屋購買總價的1%支付服務報酬,未約定作為出賣人的被告成某也需支付中介費,故法院對於中介公司的訴請不予支持。
4.一些中介公司提供的格式合同中存在「霸王條款□,以合同形式免除自己的責任而限制委託人的契約自由,因而引發糾紛。
現實交易中,確實存在著買賣雙方不講誠信的情況,如有些客戶從中介公司獲取了買賣信息後,就甩掉中介,雙方跳單直接交易,從而省卻一大筆中介費。為了避免這種情況,維護自身的合法權益,部分中介公司開始在合同條文上下功夫,但往往矯枉過正,形成合同中的「霸王條款□,反而難以獲得法院的支持。
5.不少中介公司自行制定的合同,非但格式不合規范,而且名目繁多,有些還名不符實,使得合同在定性及理解上存在歧義,這也是引發糾紛和房屋買賣當事人合法權益受到侵害的一個重要原因。
例如,在單純的居間活動中,中介公司往往要求委託人簽訂《房屋出售協議》,簽訂所謂的《房屋委託協議》、《房屋代理協議》、《房屋委託代理協議》等,甚至為避免買賣雙方見面,不及時安排買賣雙方磋商、簽約,儼然扮演起了雙方代理人的角色。
專業人士表示,要解決房產中介違規行為帶來的諸多問題,唯一標本兼治的辦法就是加強和完善我們國家的立法。國外房地產中介業務之所以發達有序,就是因為其具備規范的法律體系。在發達地區,中介服務人員只要違規或違反職業道德就會因清潔 不同而受到不同程度的處罰。

2. 許昌立法規定21點後不準跳廣場舞,違犯者如何處罰

深夜廣場舞不停歇,喧鬧聲擾得人無法入眠,這樣的行為,明年元旦起在許昌將違法,且會被罰款。12月2日,許昌市舉行《許昌市文明行為促進條例》新聞發布會,通報許昌市首部關於精神文明建設的地方性法規的制定過程和主要內容。

據悉,《許昌市文明行為促進條例》(以下簡稱《條例》)將於2021年1月1日起施行。《條例》共分五章,分別為:總則、重點規范和倡導的行為、促進和保障、法律責任、附則,總計37條。

《條例》第十七條規定:「在公共場所進行廣場舞、唱歌等活動,應當控制音量,不得干擾他人正常生活、工作和學習。夏季每日21時至次日6時、冬季每日21時至次日7時,禁止進行以上產生雜訊的文體活動。」

如果違犯該規定,將「給予警告;警告後不改正的,處以200元以上500元以下罰款」。《條例》將「12345」政務服務熱線用法規形式公布和確認為投訴舉報電話,方便群眾記憶和投訴舉報。

(2)跳單立法擴展閱讀:

目前在全國范圍內,以立法的形式,對廣場舞作出限制的城市數量不多

如《北京市文明行為促進條例》2020年6月1日起施行,重點整治廣場舞音響擾民行為,警告後不改正的,處200元以上500元以下罰款。

2021年1月1日起施行的《上海市公共文化服務保障與促進條例》規定,開展群眾性體育健身活動,應當遵守相關規定和公序良俗,不得影響他人的正常工作和生活。

正在制定中的《重慶市文明行為促進條例》,擬規定健身、歌舞等文體娛樂活動,合理使用場地和設施設備,不得侵擾他人。

3. 開生活潮品店有前景嗎

主要還是看你自己做的啦,進貨的話要有眼光,定價合理,這樣的話,我覺得還挺好的,現在大家的消費方式也不僅僅是局限於網上,也別是一些潮品,能看到實物,價格又合理的話,還是願意實體店消費的

4. 二手房傭金與供求關系

這點內容有點多,我寫論文就寫了快10頁,簡單給你發點
居間合同規則有兩個特殊性:一為委託人給付義務的附條件性,二為居間報酬請求權的不確定性。在司法實踐中,由於鍾擺式的不對稱信息,居間人與委託人在履約過程中均可能出現機會主義傾向,衍生出雙邊道德風險問題。我國合同法關於居間合同的立法架構,考慮到了如何防止居間人的道德風險問題,卻忽視了委託人的機會主義傾向,需要在解釋論層面予以澄清與解決。我國合同法關於居間合同的立法架構,考慮到了如何防止居間人的道德風險問題,卻忽視了委託人的機會主義傾向,居間服務中頻繁出現的「跳單」現象即為適例。
債法理論認為,居間合同是一種勞務性契約之債。「提供勞務本身即為契約之目的者,始屬學理所稱勞務性契約。」居間合同作為一種雙務、有償、不要式的諾成性合同,似乎並沒有顯著區別於其它勞務性契約的實質特徵。但是,如果深人觀察就會發現,居間合同規則的法律構造有兩個特殊性,其一為委託人給付義務的附條件性,其二為居間人報酬請求權的不確定性。實際生活中的居間合同呈現出多樣性,居間報酬以傭金、中介費等名目出現,這就是合同性質的認定。居間服務活動中委託人的頻繁「跳單」現象成為一個爭議頗大的法律問題。所謂「跳單」,又稱「跳中介」,是指委託人與房產中介機構訂立居間合同後私下與居間人介紹的買方達成房屋買賣協議或另行委託他人提供居間買賣服務,作為居間人的中介公司以此為由要求委託人承擔違約責任。禁止「跳單」條款作為違約責任條款,應受法院保護。

是存眷在看房進程中中介是否存在以坑騙等以不合法手段促進買賣的舉動。在看房進程中,中介往往會提出擬出售房產的鑰匙未放在中介大概賣方臨時不在家等捏詞,要求帶客戶去看類似的戶型,致使不少客戶在沒有看到實際住房的環境下憑借中介人員的介紹便簽訂了購房定金協議大概衡宇交易協議,其後在簽訂合同前後才發明諸多問題,繼而引發復雜的索賠步伐。中介工作人員在代客看房後,往往還會要求客戶簽署《看房確認書》,並在《看房確認書》中約定權利限制條款,如客戶在看房後,其本人大概其親屬通過其他中介采辦該房產,仍須向該中介付出中介費用等。

5. 訂約定金成立要件是什麼,二手房買賣定金罰則怎麼適用

長治律師為您解答:一、訂約定金成立要件是什麼由於二手房市場信息的不對稱,其交易多由房產中介公司居間促成。第一、訂約定金系要式合同,其成立須以書面形式明確必須以書面形式明確買家給付之金錢系定金而非其他。若書寫為訂金、意向金、誠意金等,則其性質在一般情況不能認定為定金。若雖然書寫為訂金、意向金,但約定的處理方式符合定金規定的,可以從其約定以定金之法律關系處理。第二、訂約定金系實踐合同,當事人須在房地產買賣合同簽訂前實際交付定金,訂約定金合同方成立定金合同從實際交付定金之日起生效,且交付時間當於本約簽訂之前。實際交付數額少於或多於書面約定之金額的,以實際數額為准。當然,實際交付之金額無論是否與書面約定之金額一致,都應以法律規定的20%為限。第三、對於「轉定」之認定正是由於二手房市場信息的不對稱,中介公司為了防止買賣雙方「跳單」,更有不良中介為了牟取高額差價,在簽訂正式買賣合同前不讓買賣雙方互相見面。很多房地產居間合同都是買賣雙方分別而非同時簽署。其定金也是通過中介轉付,而非買賣雙方直接交付。主要的做法是:由中介先向買方收取一定數量的意向金或誠意金等,待賣方確認買賣條件後將該意向金或誠意金轉交賣方,便視為「轉定」即該意向金或誠意金轉為買賣雙方之間的訂約定金。對於此種「轉定」的行為如何認定,在目前的司法實踐中爭議較多。二、二手房買賣定金罰則怎麼適用第一、因可歸責於一方當事人的原因導致房地產買賣合同未能訂立的,承擔沒收定金或雙倍返還定金之定金罰則訂約定金的作用在於擔保將來合同之訂立,否則定金罰則發生作用。但在何種情況下該罰則始能適用,立法未能統一,使司法認定陷入困境。當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的,應當雙倍返還定金。如在相同條件下任何人均不能訂約的,則成立「不可歸責於一方的原因",不適用定金罰則,應當無息返還本金。第二、帶未決條款居間合同,磋商不成的,訂約定金應當無息返還實踐中絕大多數居間合同都帶有未決條款,留待簽訂買賣合同時進一步協商。若對未決條款磋商不一致而致房地產買賣合同未能簽訂的,不能適用定金罰則,賣方應將收取之定金無息返還買方。在審判實踐中,易出現一方當事人實際已無簽訂主合同之誠意,但就居間合同中未決條款進行磋商時,故意提出苛刻條件,而使主合同不能成立的情況。這時則應認定其未履行誠信締約義務惡意磋商而適用定金罰則。但判斷當事人是否故意以惡意磋商之形式拒絕訂約,在實踐中存在一定困難。

6. 買賣居間合同訂之約定金

隨著二手房交易的發展、活躍,因二手房交易引發的訴訟日益增多,其中有相當一部分是訂約定金糾紛。在審理此類糾紛時有兩大難點:一是對於「轉定」的認定;二是定金罰則的適用條件。筆者擬從訂約定金法律適用的角度談談對此類案件處理的理解。

2003年3月出台的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定,出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的,如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。該規定將訂約定金罰則的適用條件界定為「因一方當事人的原因」,此適用條件與《擔保法》司法解釋相比,比較寬泛,不僅包括有能力訂約而拒絕訂約的情況,還囊括了因一方當事人自身原因或過錯而無法訂約的情況,如銀行因當事人信用等級低而拒絕放貸導致其無法簽訂正式買賣合同,該當事人即應當承擔定金責任,因合同不能訂立的原因完全在於其自身,且該原因本身是可以避免或克服的。

但是,在司法實踐中,如何認定「因當事人一方原因」尚有困惑。筆者認為,在相同的條件下,如當事人不能訂約而其他市場主體能訂約的,成立「因當事人一方原因」而應當適用定金罰則;如在相同條件下任何人均不能訂約的,則成立「不可歸責於一方的原因",不適用定金罰則,應當無息返還本金。

第二、帶未決條款居間合同,磋商不成的,訂約定金應當無息返還

實踐中絕大多數居間合同都帶有未決條款,留待簽訂買賣合同時進一步協商。若對未決條款磋商不一致而致房地產買賣合同未能簽訂的,不能適用定金罰則,賣方應將收取之定金無息返還買方。在審判實踐中,易出現一方當事人實際已無簽訂主合同之誠意,但就居間合同中未決條款進行磋商時,故意提出苛刻條件,而使主合同不能成立的情況。這時則應認定其未履行誠信締約義務惡意磋商而適用定金罰則。但判斷當事人是否故意以惡意磋商之形式拒絕訂約,在實踐中存在一定困難。(作者單位:上海市長寧區人民法院)

(以上回答發布於2015-07-22,當前相關購房政策請以實際為准)

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7. 誰知道孤島危機3恢復立法大會氣壓那關怎麼過根本跳不過去,掉水裡淹死

是坐電梯到地下那關嗎?有個吊著的東西旁邊橋上有個開關按了後可以把吊著的東西朝目標方向移動之後你跳到這個吊著的東西上面就能跳過去 掉水裡只要在橋附近超級跳就能上去。

8. 我的房子掛在中介,中介帶客戶看完房,客戶直接找我私下交易後,中介起訴我,我還用支付中介費嗎

在中介掛牌出售房屋,然後與購買房屋的人私下交易,逃避中介費用,這雖然節省了中介費,但也存在風險,首先各項交易程序我們就不熟悉,往往需要重復勞動。再就是我們的交易手續不多不規范,如果有後遺症就非常麻煩。再就是如果私下交易被中介掌握了證據,不僅要賠償,中介服務也會打折扣,真正來說還是在中介的幫助下進行交易為好。

9. 現在開網店有前途嗎

個人觀點認為開網店絕對不晚,電子商務在中國畢竟剛剛起步不久,國家還很支持,晚進不如早進哈,許多人跟我一樣,以前不敢在網上買寶貝,就是怕被騙,但是近年來相信大家絕對深有體會,身邊有多少人在網上買過東西,至於電子商務有沒有前景請看以下幾點變深有體會:
1.近年前很多人只敢網上買便宜東西,而現在家電手機大到雙人床都有很多人在網上買
2.跳單辦過嗎~~就是到名牌實體店試衣服看型號,然後網上買同款,能省錢一半甚至更多
3.如果你工作忙,沒時間逛街,網上購物快遞直接送到手,而且同事看到了有時候還引發團購的
4.如果你是一個實體店老闆,有沒有聽過一句話「這么貴啊,網上才***元」
5.有沒有發現現在快遞越來越多了,有些人已經開始手機購物.....
6.我在網上買了個3天線無線路由器,到手裡是110元,**家電就不說了,260元已經打折了
7.繁華地帶一年幾十萬租金都有,小賣家網店租金一鑽之後每月50元,保證金不幹了還是給退的
8.很多年輕人網購已經成習慣,除了吃喝玩樂很多錢都消費到了網上,有些甚至於鄙視實體店了
9.實體店要把租金稅收和員工水電等費用考慮到商品價格上,這一點根本無法和網店競爭
10.網路的透明度越來越高,產品的利潤越來越低,消費者越來越的轉向了網路消費。
11.中國靠房地產拉動的GDP,而僅僅一個網路搜索引擎超過房地產拉動的GDP的20倍還要多
12.電商導致了房地產和實體經濟在PK。但是國家根本阻止不了,因為網路是越來越公正,恰恰正中房地產租金/稅收/哄抬物價等要害。
13.按照現在中國電子商務的規模和發展速度來計算,2014年整個電子商務的交易額將佔到整個社會商品零售額20%左右,一些行業將會有40%的交易會發生在網上,如果國家不採限措施的話,會出現網店吃掉實體店的部分情況,介時會出現實體店的倒閉大潮!
無意間看到網友的一段發言【淘寶對實體經濟造成了實質性的影響,現在市場蕭條,實體店倒閉,下崗職工無出路,大部分的淘寶小賣家也賺不錢,長此下去,將增大失業人口,百姓心中怨氣連連,中國經濟危險啊!希望有識之士站出來呼籲對淘寶網購立法管制!經濟本來是一場游戲,現在游戲規則在變,必然是大的鎮痛,中國經濟有這個承受能力嗎?大家聯名支持對網購立法!國外的淘寶對實體店的影響,肯定沒有中國大,中國經濟將毀於自己啊?放大100年看,能馬雲就是個國家罪人!這個由後來來評價!還有等網購佔了生活的大部分,上一輩人喪失了購買力,實體店會不會都倒閉了?我們的孩子,晚飯後隨著爸媽去逛超市的快樂,是不是只能在夢里回憶了。。。
後言:這個網友說的是現實,而且來勢很快,電商每年翻倍數的上升,但是國家會管嗎,看新聞聯播很多地方政府大力支持電子商務,特別是南方。等到國家要管的時候估計已經管不了,有一個實體服裝店老闆前些年開了網店,誰想到現在他的網店反倒救濟實體店了,現在他的實體店已經沒有必要在辦下去,而是改成了試衣間,本地人試衣服後同樣是網上的價格購買,老闆走起了線上線下結合的路線,恰恰是國家提倡的,就像美團網一樣。有多少實體店老闆聽到淘寶不來氣的,那是他們自己跟不上商業的改革變遷。為嘛換成國外對比影響沒有中國大,中國市場本來就不公平,美國人收入高物價卻超低,又恰恰是這種不公平導致電商雄霸天下。電子商務勢在必行,實體店也不會完全倒閉,至少一些飯店/生鮮蔬菜/本地娛樂等影響不大的行業可能會越來越多,那樣會不會給我們的生活帶來更多的快樂而不是夢里的回憶呢.............

10. 完全產權房才能進行二手房交易

在二手房交易中,政策法規上存在以下疑點和難點:第一,法定共有人的財產權保護;第二,房改房的同住非產權人的權益保護;第三,中介機構居間行為的規范;第四,在產權轉移登記過程中對物權轉移的確認;第五,房屋的戶籍屬性對產權交易的影響及司法救濟;第六,房屋交易欺詐的罪與非罪的界限:等等。這些疑點和難點的形成,除了市場發展迅速和房地產交易立法相對落後這兩個原因以外,還和二手房交易的自身特徵有關。這包括:第一,由於房改的原因,二手房的權屬狀況相對復雜;第二,二手房交易通常和中介機構的居間行為密切相關,但現有的法律法規對居間行為的立法嚴重不足;第三,二手房交易主體通常都是自然人個體,交易者素質參差不齊,法權意識淡薄,容易引發糾紛或被不法分子趁機進行犯罪活動;第四,不動產的產權登記取得制度使得產權轉移過程相對復雜並受到行政行為的影響。通過立法來解決這些疑點和難點,有利於規范二手房交易秩序。
法定共有人的財產權保護
房屋共有,一般有法定共有和約定共有兩種。在形式上,兩者最主要的區別是,約定共有人一般在產權證明上有產權登記,筆者稱之為登記產權人;而法定共有人是指依法對該房屋享有產權的人,在產權證上或交易中心的產權登記冊中沒有登記,筆者稱之為非登記產權人。這種情況最典型的例子,就是登記產權人的配偶根據婚姻法的規定而共有產權,但產權證上沒有對配偶予以登記。問題在於,按照法律規定,共有財產必須經所有共有人的一致意思表示,處置行為才是有效的。但在二手房交易實踐中,交易管理部門為了簡化交易審查手續,在受理交易登記申請時,逐漸取消或部分取消了對非登記產權人的書面審查。這讓中介機構和經紀人在執業過程中也開始放鬆或忽視對非登記產權人的審查義務。而一些業主也拒絕讓配偶到場,參與辦理交易手續。產生的糾紛一般有兩種,第一,共有人主張登記產權人與第三人簽訂的買賣合同無效;第二,共有人主張登記產權人與中介機構簽訂的居間合同無效,要求免責撤銷居間委託。在審判實踐中,審判機關的自由裁量權非常大。根據具體情況,可能支持或部分支持當事人的請求,也可能完全駁回。
建議:把登記產權人設置為房屋的完全權利人或所有權利人的法定代表人,即登記產權人有權單獨處置其名下房產,其他共有人的財產權受到侵害時,應向登記產權人主張債權保護。這在行政機構頒發房地產權證時進行書面確認,是可以做到的。
房改房同住非產權人的權利保護
筆者所稱房改房,是指基於公房房改政策而公轉私的售後產權房;同住非產權人是指房改時沒有登記為產權人的同住成年人。同住非產權人的特徵主要是,第一,房改前是同住人,有常住戶口;第二,房改時沒有登記為產權人的原因一般是放棄或不知情。這類房屋的出售,通常會有三個爭議問題,第一,同住非產權人有無處置權和收益權?第二,產權人對同住人有沒有應安置義務?第三,出售後同住人拒絕遷移戶口,該如何解決?
這些是房改過程中不可避免的問題,容易引發糾紛,應當通過政策立法來影響司法實踐,努力解決這些問題。
中介機構居間行為的規范
規范居間行為的法律規范目前相對不多,已經很難滿足市場規范的需要。實踐中有很多問題值得研究。筆者在此僅對意向金問題、商業信息保護問題和格式化條款問題進行一些探討。
第一,意向金模式的合法性。意向金模式的基本特徵包括:1.購買人對特定房屋有明確而具體的購買意向;2.購買人委託中介機構向出售方議價確認;3.購買人簽署居間議價委託時,向中介機構支付一定數額意向金或誠意金,並同意在中介方議價成功時,將該意向金作為立約定金直接轉付給房屋出售方,作為買賣擔保(也有一些中介在意向金的處理上略有不同)。意向金轉定金的居間議價模式,是在市場發展過程中約定俗成的,符合居間服務的自身特徵,但其合法性一直受到有關部門的質疑,這和少數中介機構不顧長遠利益而利用意向金條款欺詐消費者有一定的關系。筆者認為,政府部門應首先確認意向金模式的合法性,然後制定相關的約束性政策規定,通過規范意向金模式來規范中介機構的經營行為。首先,意向金條款並不必然違背現有法律規定,只要符合公平原則和誠實信用原則,符合意思自治的法制思想,應確認其合法性;其次,意向金模式符合居間服務行為的自身特徵。居間的本質就是為促成交易而進行的斡旋服務。在斡旋過程中生效的要約和承諾,及時地用定金擔保的方式確定下來,符合交易談判的時效性原則。
第二,居間委託信息的商業秘密特性與賠償請求權的法律保護。中介機構的居間委託信息具有商業秘密特性。這是因為:(一),該委託信息具有經濟價值;(二),該委託信息具有相對秘密性;(三),信息持有人採取了一定的合理保密措施。雖然具有這樣的特性,中介服務信息是否可以被官方機構認定為商業秘密,仍有很大爭議。中介委託的信息被泄露或利用而致損害的情形通常有兩種:一,「跳單」。即少數委託人利用中介機構的前期服務獲取具體交易信息後,撤銷委託,跳過中介私自成交或通過第三方成交。二,「飛單」。即少數經紀人為了謀取私利,利用職務之便,將中介機構(經紀人組織)的相關信息泄露給其他中介結構或個人。這兩種現象十分普遍,已經嚴重損害了中介機構的合法權益,擾亂了中介服務秩序。我們並沒有相應的政策規定,來約束或防範這些現象的發生。在司法實踐中,中介機構的損害賠償請求常常難以得到支持,這是非常令人擔憂的。筆者認為,無論中介服務信息是否構成商業秘密,基於公平和誠實信用原則,其損害賠償請求權應當受到法律的保護。
第三,格式化條款與約定賠償請求權的合法性。格式化條款主要有兩種,包括政府制定的格式合同條款(示範本)和經營者自行制定並向工商行政部門備案的格式合同條款。2003 年房地資源行政管理部門曾經推出居間合同的示範本,由於條款過於簡單、可操作性不強而沒有被市場普遍認同。但企業自行制定並經過備案的格式化合同,常常被指責加重了消費者的責任,被稱為「霸王合同」。在中介行業當中,經營者魚龍混雜,出於自身利益,不能排除加重消費者義務的格式化條款的存在,但也不能把消費者的任何義務條款或責任條款都認為是霸王條款。這需要我們對居間合同雙方的權利和義務有更加明確的規定,對明顯加重消費者責任和義務的條款內容應當有明確的界定。否則,在司法實踐中,是否是霸王條款,缺乏可依照的法律標准,不利於市場秩序的維護和監督。
約定賠償請求權條款,是大部分居間合同中的常見格式條款,也是最受爭議的條款。比如,議價成功後,買方或賣方單方面撤銷委託導致居間失敗的,約定違約方按照或參照傭金標准支付賠償金的條款。問題在於,第一,如何確定議價成功的法定標志;第二,委託人是否有權任意撤銷委託;第三,撤銷委託的,受託人是否有權請求賠償;第四,賠償標準是否可以按照或參照傭金的標准來確定。有一種意見認為,根據合同法的規定,「居間不成不得要求支付報酬」,因此,這樣的約定賠償條款加重了委託人的責任,應歸於無效。但筆者不贊同。因為合同法的這一規定,並未排斥委託人的過錯賠償責任,而報酬請求權和過錯賠償請求權是完全不同的兩個法律概念。這樣的約定只要符合公平與誠實信用原則,不違背國家的法律規定,應當確認其合法性,維護意思自治原則。
在產權轉移登記過程中如何確認產權的轉移
這個問題的產生,主要有兩大原因:第一,不動產交易,其產權交付和動產交易相比,由於產權登記取得制度和行政行為的介入,通常需要一個過程來完成;第二,從交易主體要求減少或避免交易風險的需求來看,我們需要不動產交易和動產交易一樣,在某一時刻能確認產權的轉移。這是一對矛盾。在房地產登記條例當中,對這個問題,已有相關的規定,但沒有完全解決問題。現有的規定,主要表現為兩點:第一,如果交易成功,以交易中心受理交易登記申請的時刻作為產權轉移的時刻;第二,交易是否成功,以行政管理部門在交易審核期內的審核結果為准,如果審核沒有通過,則產權並不發生轉移,或者說發生交易逆轉。換句話說,受理交易登記申請,並不代表產權已轉移,交易審核期也是產權轉移的風險期。那麼,在交易風險期內,買賣雙方應各自承擔什麼樣的風險,並未明確。這對買賣雙方的付款方式和金融機構的貸款服務模式產生了重要影響。
房屋的戶籍屬性對房屋交易的影響
在二手房交易實踐中,由於房屋的戶籍屬性或者說戶籍管理的房屋屬性而導致的戶口遷移問題越來越多。問題的焦點主要表現在三個方面:第一,房屋產權管理和戶籍管理是否可以分離;第二,法院是否可以對有關戶口遷移的訴請作出強制性判決;第三,在房屋產權轉讓過程中,在何種條件下,購房人可以對出售人及其親屬的戶口申請強遷。這些問題的存在,都有待於進一步研究和解決。上海市律師協會的刊物《上海律師》2004 年第5期,也曾刊文探討過類似問題,對上海市高院把有關戶口遷移的案件定性為非民事案件而不予受理,提出了商榷意見。筆者認為,問題的關鍵在於國家的戶籍管理政策。如果存在或設立一個類似於公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦,那麼法院是完全可以對戶口遷移案件作出處理的。
違規操作與交易欺詐的罪與非罪
民事欺詐是指交易相對方故意告訴對方虛假情況或者隱瞞真實情況,誘使對方作出對自己不利的民事行為,對此一般只需承擔民事責任。但近幾年來,因為違規操作或交易欺詐而涉嫌犯罪的情況越來越多。在罪與非罪的問題上,有很多爭議問題值得探討。例如,房產被法院查封或債務抵押以後仍然進行轉讓,挪騙第三方錢款後暫時無法償還的合同行為,是否構成詐騙罪?從理論上說,詐騙和普通的債務糾紛,根本的區別在於行為人是否有非法佔有他人財產的主觀目的,但在審判實踐中,這比較難確定;另外,經紀人利用職務便利進行「飛單」,並非法收受他人財物數額較大的,是否構成公司企業人員受賄罪?「飛單受賄行為」嚴重損害了中介機構的合法權益,但究其實質,是屬於勞動侵權糾紛還是非法受賄,值得探討。

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