收益法學習
A. 為什麼鋼鐵企業估值不用剩餘收益法
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B. 如何學資產評估公式很難記
資產評估學習主要是財務管理思想的應用。如財務現值的應用，體現在收益法上。很大程度同現在的注冊會計師財務管理學科。
評估主要內容是三大方法的學習，如成本法、收益法、市場法是基礎，到於各章中的公式是在前三者的基礎上延伸。所以說，評估公式要用理解方式去記憶。實在不行，就死記硬背了。好多時候，學習得先死記硬背後，才能靈活應用。
C. 收益計算公式是什麼
投資利潤率=年息稅前利潤或年均息稅前利潤 / 項目總投資*100%（息稅前利潤=銷售收入-變動成本-固定成本=凈利潤/（1-所得稅稅率）+利息費用=凈利潤+所得稅費用+利息費用=利潤總額+利息費用）
作用意義
投資收益率反映投資的收益能力。當該比率明顯低於公司凈資產收益率時，說明其對 外投資是失敗的，應改善對外投資結構和投資項目；而當該比率遠高於一般企業凈資產收益率時，則存在操縱利潤的嫌疑，應進一步分析各項收益的合理性。
(3)收益法學習擴展閱讀
息稅前利潤
1、利潤率
息稅前營業利潤率=（凈利潤+所得稅+財務費用）/營業收入
2、變動率
息稅前利潤變動率=普通股每股收益變動率÷財務杠桿系數
息稅前利潤變動率=經營杠桿系數×銷售量變動率
D. 資產評估到底是個什麼樣的專業
資產評估，是指評估機構及其評估專業人員根據委託對不動產、動產、無形資產、企業價值、資產損失或者其他經濟權益進行評定、估算，並出具評估報告的專業服務行為。一般來說，在公司不需要了時，因為注銷公司手續繁雜、耗時較長等一系列問題，大多數人都會選擇轉讓公司，轉讓公司也可以最大程度減少企業所有者的損失。不過公司轉讓的費用卻是交易雙方很難達成一致的問題，那麼在轉讓公司時我們應該怎麼去評估價值呢?據悉，目前為止國內尚未出台任何稅務法規以明確如何評估各類企業重組中涉及資產的公允價值。實際中常用的評估方法主要包括成本法、市場法和收益法幾個大的方式。然而成本法和市場法的使用有較大的局限性。比如，成本法對於企業財務數據的質量要求較高，市場法要求有活躍市場及充足的市場交易價格數據，而這一條件往往很難具備。相比之下，收益法是國際公認的且在實務中廣泛應用的一種評估無形資產和企業價值的方法。
E. 長期股權投資收益法
可辨認凈資產公允價值及賬面價值的總額均為7 000萬元*取得B公司30％的股權-初始投資成本為2 000萬元=
營業外收入100
F. 收益法全部公式是什麼
一 收益法中的必須死記的兩個公式：
F=P×(1+i)n。
P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金現值公式)。
二 需要巧記的公式：
等比現值公式：P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [當i≠s時]。P=nA/(1+i) [當I=s時]。
G. 房地產估價中比較法、收益法、成本法、假設開發法的區別
摘要 常見的拆遷評估的方法有：市場法、收益法、成本法、假設開發法四種。市場法又叫市場價格比較法，是指通過比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，並將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值的一種資產評估方法。市場法是一種最簡單、有效的方法，因為評估過程中的資料直接來源於市場，同時又為即將發生的資產行為評估。成本法又稱成本估價法、原價法，是將房地產價格的各個組成部分逐項合成，最後加總的方法。主要適用於新近開發建造、計劃開發建造或者假設重新開發建造的房地產的價值評估。收益法是預計被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點後進行累加，以此估算被拆遷房的客觀合理價格或價值的方法。假設開發法指預計被拆遷房屋開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算被拆遷房屋的客觀合理價格或價值的方法
H. 如何用收益法評估房屋租金
收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。收益法評估房屋租賃價格的關鍵仍然是年凈收益的計算和報酬率的選定。租賃凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金等四項稅費。
收益法適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產。這個就以基準日的周邊市場同類型房地產的平均租金為基礎，測算委估房地產示來收益年限中的年收益狀況，可以為一個固定的年收益額度，也可以為一個以適當比例遞增或遞減，最終測算評估結果。
定義
收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。
收益法的雛形是用若干年的年地租（或若干倍的土地年收益）來表示土地價值的早期購買年法。
企業價值評估中的收益法，是指通過將被評估企業預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的評估思路。
收益法中常用的兩種具體方法是收益資本化法和未來收益折現法。
I. 在線讀書,<<新舊會計准則的比較>>哪裡有
正好我剛收集到,與你分享吧.
2007年1月1日即將實施的新會計准則與舊版內容的不同比較
一、《企業會計准則——基本准則》
（一） 仍然稱為基本准則，所有企業均須執行，未按照國際慣例使用「財務會計概念框架」（CF）一詞。
（二）明確了會計目標。財務會計報告的目標是向財務會計報告使用者提供與企業財務狀況、經營成果和現金流量等有關的會計信息，反映企業管理層受託責任履行情況，有助於財務會計報告使用者作出經濟決策。從理論上講，我國的會計目標兼具受託責任觀和決策有用觀。但是，我國會計目標顯然將受託責任觀放在第一位，強調會計信息的可靠性，與國際上普遍強調會計信息的相關性有一定差別。
（三） 刪除了會計核算的一般原則，而代之以會計信息的質量要求。會計信息的質量要求包括可靠性、相關性、清晰性、可比性、實質重於形式、重要性、謹慎性和及時性等八個方面。
（四） 權責發生制融合在基本假定中，歷史成本體現在會計要素計量部分。
（五） 會計要素定義遵照《企業財務會計報告條例》的規定，但收入與費用的定義部分地引入了資產負債觀，這主要是借鑒了國際會計准則理事會（IASB）《編制財務報表的框架》的相關條款。
（六） 引入利得和損失兩個概念。同時，對於利得和損失又區分為直接計入所有者權益的利得和損失、直接計入當期利潤的利得和損失。在理論上，前一種利得和損失實質上尚未實現，後一種利得和損失已經實現。
（七） 首次規范會計計量屬性。規定了歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值和公允價值五種計量屬性，而且強調企業在會計計量時，一般應採用歷史成本。國際會計准則委員會《編報財務報表的框架》中規定，財務報表的計量屬性包括歷史成本、現行成本、可變現價值和現值。
（八） 取消了會計記賬須用中文以及劃分資本性支出與收益性支出的要求。
二、 《企業會計准則第1號——存貨》
（一） 符合條件的存貨發生的借款費用可以資本化。這一規定體現在《企業會計准則第17號——借款費用》中，即借款費用資本化的范圍擴大到某些存貨項目，也就是那些需要相當長時間才能夠達到可銷售狀態的存貨（如造船廠的船舶）。因為象大型船舶這樣的存貨，造船廠僅靠自有資金根本完不成，必須藉助於銀行借款，而企業取得的銀行借款又分不清專門借款與非專門借款，原准則規定只允許專門借款的借款費用資本化的規定不夠合理。
（二） 取消了後進先出法。一是因為改進後的《國際會計准則第2號——存貨》取消了後進先出法；二是因為後進先出法不能反映存貨流轉的真實情況。
（三） 取消了移動加權平均法。因為移動加權平均法實質上是加權平均法的一種形式，國際會計准則也沒有移動加權平均法。
（四） 明確了低值易耗品和包裝物採用一次轉銷法或者五五攤銷法進行攤銷。
三、 《企業會計准則第2號——長期股權投資》
（一） 縮小了適用范圍。與原《企業會計准則——投資》相比，本准則僅規范長期股權投資的核算，短期投資、長期債權投資由《企業會計准則第22號——金融工具確認和計量》規范，這一規范與國際會計准則完全一致。
（二） 對於企業合並形成的長期股權投資，分別同一控制下的企業合並和非同一控制下的企業合並，採用不同的方法確定其投資成本，這主要是與《企業會計准則第20號——企業合並》相協調。
（三） 重新規范了成本法與權益法的適用范圍。成本法適用於投資企業能夠對被投資單位實施控制的長期股權投資，權益法適用於投資企業對被投資單位不具有共同控制或重大影響，並且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股權投資，上述規定與國際會計准則完全一致。也就是說，對於納入合並范圍的子公司，母公司應以成本法核算，編制合並財務報表時，應當按照權益法進行調整，即俗稱的「表上權益法」，完全不同於我國原來使用的「賬上權益法」。關於成本法與權益法適用范圍的變化，與相關國際會計准則協調一致。
（四） 取消了長期股權投資差額。長期股權投資的初始投資成本大於投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，不調整長期股權投資的初始投資成本；長期股權投資的初始投資成本小於投資時應享有被投資單位可辨認凈資產公允價值份額的，其差額應當計入當期損益，同時調整長期股權投資的成本。
四、 《企業會計准則第3號——投資性房地產》
（一） 投資性房地產須單獨列報。企業持有的土地、房產中專門用於投資而非自用的部分，應按本准則的規定核算，並在會計報表中單列「投資性房地產」項目。
（二） 規定投資性房地產的後續計量可以採用成本模式或公允價值模式，但以成本模式為主導。對投資性房地產採用成本模式進行後續計量時，與固定資產（或無形資產）類似，應提取折舊（或攤銷）及減值；在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產採用公允價值模式進行後續計量，此時不再對該部分投資性房地產進行折舊或攤銷。已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。但是，國際會計准則對投資性房地產的計量以公允價值模式為主。
五、 《企業會計准則第4號——固定資產》
（一） 首次定義了固定資產的各組成部分。固定資產的各組成部分具有不同使用壽命或者以不同方式為企業提供經濟利益，適用不同折舊率或折舊方法的，應當分別將各組成部分確認為單項固定資產。
（二） 取消後續支出的確認原則。固定資產發生後續支出的確認原則與固定資產初始確認的原則相同，即該資產包含的經濟利益很可能流入企業、該資產的成本能夠可靠地計量。也就是說，後續支出如果進行資本化，必須符合資產確認的條件。
（三） 規定了未來棄置費用的會計處理。固定資產預計棄置費用等於未來處置固定資產所發生費用的現值，其應計入固定資產的成本並計提折舊。此類費用對於核電站、海上石油鑽井平台等大型固定資產尤為重要。企業確認的棄置費用應計入固定資產成本，同時確認一項負債。
（四） 重新定義預計凈殘值。一是強調預計凈殘值應是現值，而不是終值；二是在企業准備出售固定資產時，應復核預計凈殘值（通常等於公允價值減去處置費用後的凈額），這一規定類似於《國際財務報告准則第5號——持有待售的非流動資產和終止經營》的相關規定。
（五） 明確規定固定資產使用壽命、預計凈殘值和折舊方法的改變均屬於會計估計變更。
（六） 將發生的固定資產後續支出計入固定資產成本的，應當終止確認被替換部分的賬面價值。
六、 《企業會計准則第5號——生物資產》
（一）明確了生產特產的分類。生物資產分為消耗性生物資產、生產性生物資產和公益性生物資產。國際會計准則第41號對生物資產並沒有明確的分類要求。
（二） 規定企業應採用成本模式計量生物資產。但有確鑿證據表明生物資產的公允價值能夠持續可靠取得的，應當對生物資產採用公允價值進行計量。而國際會計准則第41號要求全面採用公允價值計量生物資產。
（三） 要求生產性生物資產計提減值准備，而且計提的減值准備不得轉回，但公益性生物資產不得計提減值准備。
七、《企業會計准則第6號——無形資產》
（一）無形資產的定義發生了變化。新准則規定無形資產是指企業擁有或者控制的沒有實物形態的可辨認非貨幣性資產，把可辨認作為無形資產的基本特徵，從而將商譽排除在無形資產准則之外；取消了無形資產必須是「長期資產」的限制，與國際會計准則的無形資產定義相同。
（二）允許外購無形資產借款費用的資本化。購買無形資產的價款超過正常信用條件延期支付，實質上具有融資性質的，無形資產的成本以購買價款的現值為基礎確定。實際支付的價款與購買價款的現值之間的差額，除按照《企業會計准則第17號——借款費用》應予資本化的以外，應當在信用期間內計入當期損益。
（三）改革研究開發費用的會計處理。新准則規定對企業在研究開發過程中發生的費用進行區別對待：研究過程中發生的費用應予以費用化；研究達到一定的階段而進入開發程序後發生的費用，如果符合相關條件，允許資本化。我國關於研究、開發費用的會計處理與國際會計准則一致，但美國會計准則規定所有研究開發支出均資本化，但這一規定並沒有完全貫徹到所有準則中去。
（四） 根據無形資產使用壽命是否能夠確定分別采有不同的攤銷方法。使用壽命確定的無形資產，在其使用壽命內進行攤銷；使用壽命不確定的無形資產，不進行攤銷。
（五） 取消了「企業為首次發行股票而接受投資者投入的無形資產，應以該無形資產在投資方的賬面價值作為入賬價值」的規定。
八、《企業會計准則第7號——非貨幣性資產交換》
1. 非貨幣性資產交換取得的資產，分別採用賬面價值和公允價值計量。交易具有商業實質且換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠計量的，以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益；否則，應當以換出資產的賬面價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，不確認損益。
2. 交易是否具有商業實質是判斷非貨幣資產交換公允性的基本標准。判斷一項非貨幣交易是否具有商業實質，主要考慮兩項因素：一是換入資產與換出資產在產生現金流量時間、金額、風險方面是否發生變化，以及換入資產與換出資產的預計未來現金流量現值是否不同，以及其差額與換入資產和換出資產的公允價值相比是否重大；二是交易的雙方是否具有管理關系——存在關聯方關系的情況下，非貨幣交易一般不具有商業實質。這一規定與國際會計准則基本一致，與美國最近修訂的第154號准則完全相同。
3. 改變了非貨幣交易損益的處理方式。對於具有商業實質的非性資產貨幣交易，按換出資產的公允價值來計量換入資產的入賬價值，同時確認資產處置損益和非貨幣交易損益；對於不具有商業實質的非貨幣交易，按換出資產的賬面價值來計量換入資產的入賬價值，交易的雙方均不確認損益。
九、《企業會計准則第8號——資產減值》
（一）單列准則規定資產減值的會計處理。准則主要對固定資產、無形資產、使用成本計量的投資性房地產的減值會計處理進行了規范。
（二）引入的資產組及資產組組合。資產組是指企業可以認定的最小資產組合，其產生的現金流入應當基本上獨立於其他資產或者資產組產生的現金流入，這一規定與定義與國際會計准則一致。資產組組合，是指由若干個資產組組成的最小資產組組合，包括資產組或者資產組組合，以及按合理方法分攤的總部資產部分。資產組在國際會計准則中稱作現金產出單元，而對資產組組合則沒有單獨定義。
（三） 明確資產減值跡象的判斷。只有資產存在減值跡象時，才需要估計其可收回金額，但對因企業合並所形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在減值跡象，每年都應當進行減值測試。
（四） 詳細規定了可收回金額的計量。可收回金額應當根據資產的公允價值減去處置費用後的凈額與資產預計未來現金流量的現值兩者之間較高者確定。資產賬面價值小於可收回金額時，資產即發生減值。
（五）明確計提的減值准備不得轉回。主要是為了防止利潤操縱，這也是我國新會計准則體系與國際會計准則的實質性差異之一，但與美國公認會計准則的相關規定相同。必須注意的是，根據該准則的規定，不得轉回的減值准備只包括固定資產減值准備、無形資產減值准備和按成本計量的投資性房地產的減值准備；根據《企業會計准則第5號——生物資產》規定，消耗性生物資產和生產性生物資產提取的減值准備不得轉回；根據《企業會計准則第22號——金融工具確認和計量》規定，在活躍市場中沒有報價且其公允價值不能可靠計量的權益工具投資，或與該權益工具掛鉤並須通過交付該權益工具結算的衍生金融資產的減值損失，不得轉回。根據《企業會計准則第2號——存貨》規定，存貨跌價准備可以轉回；根據《企業會計准則第22號——金融工具確認和計量》規定，以攤余成本計量的金融資產減值損失可以轉回，計入當期損益；可供出售權益工具投資發生的減值損失，不得通過損益轉回；對於已確認減值損失的可供出售債務工具，在隨後的會計期間公允價值已上升且客觀上與確認原減值損失確認後發生的事項有關的，原確認的減值損失應當予以轉回，計入當期損益。
（六） 單獨規定商譽減值。企業合並所形成的商譽，至少應當在每年年度終了進行減值測試。商譽難以獨立於其他資產為企業單獨產生現金流量，應當結合與其相關的資產組或者資產組組合進行減值測試。國際會計准則也規定商譽只能進行減值測試，不得攤銷。
十、《企業會計准則第9號——職工薪酬》
（一） 規范了職工薪酬所涵蓋的內容。職工薪酬是企業付給職工的所有報酬。值得注意的是，新准則規定非貨幣性福利也屬於職工薪酬的范圍，意味著企業必須確認職工帶薪休假等類似福利所產生的負債。
（二） 統一了各項社會保險支出的列支渠道。目前，對於醫療保險費、養老保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金等，有些企業全部計入管理費用，有些企業根據職工崗位分別計入成本費用。本准則規定所有的職工薪酬均應根據職工崗位分別計入成本或費用。
（三） 單獨規定企業與職工解除勞動關系相關支出的會計處理。對於滿足一定條件的解除勞動關系的相關支出，企業應確認因解除與職工的勞動關系給予補償而產生的預計負債，同時計入當期費用。
十一、《企業會計准則第10號——企業年金基金》
1. 鑒於我國法律法規的限制，我國企業年金基金會計只規定了類似於國際會計准則第26號中的設定提存計劃退休福利的會計處理，這也是我國會計准則與國際會計准則的實質性差別之一。
2. 企業年金是一個獨立的會計主體，委託人、受託人、賬戶管理人以及投資管理人的資產與賬戶要與企業年金基金的資產分開管理，分別核算。
3. 企業年金基金形成的投資按公允價值計量，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。
4. 企業年金基金的財務報表由資產負債表、凈資產變動表和附註組成。
十二、《企業會計准則第11號——股份支付》
（一）明確了股份支付會計規范的范圍。股份支付，是指企業為獲取職工和其他方提供服務而授予權益工具或者承擔以權益工具為基礎確定的負債的交易。企業為獲得商品而發行股份，不屬於本准則規范的內容，而國際會計准則所規范的股份支付包括通過發行股份而獲得商品的交易。
a) 股份支付均以公允價值計量。以權益結算的股份支付，其公允價值變動計入資
本公積；以現金結算的股份支付，其公允價值計入當期損益。
十三、《企業會計准則第12號——債務重組》
（一） 重新規范債務重組的含義，將讓步作為判斷債務重組的基本標准。新准則關於債務重組的定義與2001年修訂後債務重組准則相比變化較大，但與1998年最初發布的債務重組准則基本一致。
（二）允許確認債務重組損益。債務人應確認債務重組利得，債權人應確認債務重組損失。同時，對於以非貨幣資產進行的債務重組，債務人還要確認資產轉讓損益。
（三）債務重組形成的資產按公允價值計量。
（四）債務人應當確認或有應付金額，但債權人不得確認或有應收金額。
十四、《企業會計准則第13號——或有事項》
（一）企業不應當確認或有負債和或有資產，但由或有事項導致的符合條件的現時義務，應確認為預計負債。
（二）預計負債的計量引入了中間值、概率及貨幣時間價值等因素。
（三） 首次明確變成虧損合同的待執行合同的會計處理。如果待執行合同變成虧損合同，該虧損合同產生的義務滿足預計負債條件的，應當確認為一項負債。例如，企業原簽訂的合同明確，企業將向購買方按每單位100元銷售一批商品，但在資產負債表日，該商品的進價已經達到110元，企業履行該合同必定虧損，企業應對履行上述合同可能產生的虧損計提預計負債。該規定與國際會計准則相一致。
（四） 企業不應當就未來經營虧損確認為預計負債，但可以為符合條件的重組確認預計負債。
十五、《企業會計准則第14號——收入》
（一）收入定義變化。新准則規定，收入是指企業在日常活動中形成的、會導致所有者權益增加的、與所有者投入資本無關的經濟利益的總流入。該定義引入要素定義的資產負債觀，表明我國會計准則制定部分地轉向了資產負債觀，與國際會計准則逐漸趨同。
（二） 明確銷售商品的合同價或協議價與公允價值差額的會計處理。合同或協議價款的收取採用遞延方式，實質上具有融資性質的，應當按照應收的合同或協議價款的公允價值確定銷售商品收入金額。應收的合同或協議價款與其公允價值之間的差額，應當在合同或協議期間內採用實際利率法進行攤銷，計入當期損益。這一規定實質上引入了貨幣時間價值概念，可以有效地劃分商品（或勞務）收入與利息收入。
十六、《企業會計准則第15號——建造合同》
本准則與原《企業會計准則——建造合同》差異不大，在此不予贅述。(續)
十七、《企業會計准則第16號——政府補助》
（一） 政府補助全面採用收益法進行會計處理。我國原來許多法律法規規定，企業獲得的政府補助應採用資本法進行會計處理，即將政府補助計入資本公積。而《國際會計准則第20號——政府補助的會計和政府援助的披露》規定，政府補助均採用收益法，即將政府補助均計入收益。本准則與國際會計准則全面趨同，要求採用收益法核算政府補助。
（二） 將政府補助分為與資產相關的政府補助和與收益相關的政府補助。與資產相關的政府補助，應當確認為遞延收益，並在相關資產使用壽命內平均分配，計入當期損益。但是，以名義金額計量的政府補助，直接計入當然損益。與收益相關的政府補助，用於補償企業以後期間的相關費用或損失的，確認為遞延收益，並在確認相關費用的期間，計入當期損益；用於補償企業已發生的相關費用或損失的，計入當期損益。
（三） 已確認的政府補助需要返還的，應當作為會計估計變更處理。
十八、《企業會計准則第17號——借款費用》
（一） 擴大了借款費用資本化的資產范圍。「符合資本化條件的資產」，包括需要經過相當長時間才可以達到可使用狀態或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨，從而將存貨納入符合資本化條件的資產。例如，船舶、飛機等製造時間非常長，相關借款費用允許資本化，這一規定與國際會計准則一致。
（二） 擴大了可以資本化的借款范圍。新准則規定，可以資本化的借款，不再僅僅局限於專門借款，還可以包括為生產、製造「符合資本化條件的資產」而發生的一般借款。國際會計准則第23號也允許一般性借入資金借款費用的資本化。
（三） 取消了借款溢折價攤銷的直線法。新准則規定，借款存在折價或溢價的，應當按照實際利率法確定每一會計期間應攤銷的折價或者溢價金額，調整每期利息金額，不再使用直線法進行攤銷，而國際會計准則對此沒有明確規定。
十九、《企業會計准則第18號——所得稅》
（一） 禁止採用應付稅款法，規定採用資產負債表債務法核算所得稅費用，而不是財政部1994年制定的《企業所得稅會計處理的暫行規定》（財會字〔1994〕第025號）規定的損益表債務法。資產負債表債務法以資產負債表為基礎確認和計量遞延所得稅資產和遞延所得稅負債。
（二）用暫時性差異取代時間性差異。這是採用資產負債表債務法的結果，也是與國際會計准則第12號趨同的結果。暫時性差異是資產/負債的賬面價值與其計稅基礎的差異，所有的時間性差異均是暫時性差異，但某些暫時性差異並非時間性差異。資產的計稅基礎，是指企業收回資產賬面價值過程中，計算應納稅所得額時按照稅法規定可以自應稅經濟利益中抵扣的金額，即資產的計稅基礎=未來可稅前列支的金額；負債的計稅基礎，是指負債的賬面價值減去未來期間計算應納稅所得額時按照稅法規定可予抵扣的金額，即負債的計稅基礎=賬面價值-未來可稅前列支的金額。
（三） 暫時性差異分為應納稅暫時性差異和可抵扣暫時性差異。應納稅暫時性差異產生遞延所得稅負債，可抵扣暫時性差異產生遞延所得稅資產。
（四）稅率變化時，要求相應調整遞延所得稅資產和遞延所得稅負債。
（五） 禁止對對遞延所得稅資產和遞延所得稅負債進行折現。
（六） 要求在資產負債日對遞延所得稅資產的賬面價值進行復核。如果未來期間很可能無法獲得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資產利益，應當減記遞延所得稅資產的賬面價值。在很可能獲得足夠的應納稅所得額時，減記的金額應當轉回。
二十、《企業會計准則第19號——外幣折算》
（一）明確了記賬本位幣和境外經營記賬本位的確定方法。記賬本位幣的確定要考慮企業收入、支出及融資活動的所使用的主要貨幣；境外經營記賬本位幣的確定要考慮經營活動的自主性、企業交易占境外經營交易的比重、現金流量是否存在限制以及取得的現金流量是否足夠償還可預期的債務。
（二）在資產負債表日，對貨幣性項目和非貨幣性項目按採用的計量模式分別折算。外幣貨幣性項目，採用資產負債表日即期匯率折算，因資產負債表日即期匯率與初始確認時或者前一資產負債表日即期匯率不同而產生的匯兌差額，計入當期損益；以歷史成本計量的外幣非貨幣性項目，採用交易發生日的即期匯率折算。該規定與企業會計制度關於期末對外幣賬戶按期末匯率進行折算的要求有所不同，與國際會計准則第21號規定相比，新准則沒有規定以公允價值計量的外幣非貨幣性項目的折算方法。
（三）首次規定 惡性通貨膨脹條件下境外經營外幣報表的折算。企業在並入處於惡性通貨膨脹經濟中的境外經營的財務報表時，應首先對資產負債表項目運用一般物價指數予以重述，對利潤表項目運用一般物價指數變動予以重述，然後再按照最近資產負債表日的即期匯率進行折算。
（四） 明確了處置境外經營時相應外幣折算差額的結轉方法。企業在處置境外經營時，應當將資產負債表中所有者權益項目下的、與該境外經營相關的外幣財務報表折算差額，自所有者權益項目轉入處置當期損益；部分處置境外經營的，應當按處置的比例計算處置部分的外幣財務報表折算差額，轉入處置當期損益。
二十一、《企業會計准則第20號——企業合並》
（一） 明確了企業合並的定義。企業合並，是指將兩個或者兩個以上單獨的企業合並形成一個報告主體的交易或事項。企業合並還包括業務合並（如聯想集團購買IBM的PC電腦業務）。
（二） 規定了企業合並的兩種類型及其相應的合並會計處理方法。根據參與合並的企業合並前後是否受同一方或相同多方的最終控制，把企業合並分為同一控制下的企業合並和非同一控制下的企業合並。
1．同一控制下的企業合並是指參與合並的各方在合並前後均受同一方或相同的多方控制且該控制並非暫時性的（判斷是否屬於同一控制下的企業合並，要運用實質重於形式的原則），應按權益結合法進行會計處理，即按賬面價值核算所取得的長期股權投資。合並方取得的凈資產賬面價值與支付的合並對價賬面價值(或發行股份面值總額)的差額，應當調整資本公積；資本公積不足沖減的，調整留存收益。美國公認會計原則及國際會計准則均禁止使用權益結合法，由於我國的企業合並大多涉及同一控制下的國有企業合並，加之我國市場發不完善，此類合並所支付的對價一般不夠公允，按權益結合法進行會計處理容易抑制企業對利潤的操縱。
2．非同一控制下的企業合並指參與合並的各方在合並前後不屬於同一方或多方最終控制的情況下進行的合並，屬於非關聯企業之間所進行的合並，對此要求採用購買法進行會計處理，按公允價值進行核算，相關規定與國際會計准則一致。
（三） 對於形成母子關系的企業合並，要求編制購買日的合並財務報表。同一控制下的企業合並形成母子關系的，在購買日須編制合並資產負債表、合並利潤表和合並現金流量表，被購買企業的可辨認資產和負債均以賬面價值計量，被購買企業的自合並期初實現的利潤及現金流量均應納入合並；非同一控制下的企業合並形成母子關系的，在購買日只編制合並資產負債表，被購買企業的可辨認資產和負債均以公允價值計量。
二十二、《企業會計准則第21號——租賃》
（一） 取消了承租人未確認融資費用的直線攤銷法和年數總和法，要求承租人分攤未確認融資費用時，採用實際利率法。
（二） 取消了出租人未實現融資收益分攤的直線法和年數總和法，要求出租人採用實際利率法計算確認當期的融資收入，將未實現融資收益在租賃期內各個期間進行分配。
二十三、《企業會計准則第22號——金融工具確認和計量》
（一） 明確金融資產和金融負債的分類。金融資產分為四類：一是以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產（包括交易性金融資產、指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產），二是持有至到期投資，三是貸款和應收款項，四是可供出售金融資產；金融負債分為兩類：一是以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債（包括交易性金融負債、指定為以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融負債），二是其他金融負債
J. 跪求房地產估價中 比較法 收益法 成本法 的公式
沒有具體公式
1、市場比較法在實際應用中的一點體會
市場比較法是比照在近期發生交易的類似房地產的已知價格，修正得出估價對象房地產的價格的一種估價方法。其理論依據是資產的市場價格反映資產的價值，價格圍繞價值上下波動。一般而言，如果某項房地產存在活躍的市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明，則相同或類似房地產同一時點的交易價格會調整到相同或相當的價位上。市場法具有簡單易行、直觀易懂的特點，在《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)第5.14條指出：有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。可見，市場比較法在房地產估價方法中的重要性，同時，也是運用最多的估價方法之一。
而在實際工作中，我們也發現市場比較法受其評估過程的限制，由其求出的評估價格（比准價格）在某些市場條件下具有其局限性。因房地產價格不僅受其內在價值的影響，還受其他因素如供需狀況、國家有關房地產調控政策、稅收政策以及人們的心理預期等的影響。房地產價格的大幅波動會影響市場法評估結果的可靠性和穩定性。例如，自2005年以來，國家有關部門雖頻頻出台房地產宏觀調控政策，但廣州市房地產市場價格走勢並未受到有效的控制，區域內很多二手住宅價格兩年內上漲幅度高達30%，該類房地產交易活躍，買賣雙方信息對稱，市場透明度高，交易效率也較高，完全符合運用市場比較法的條件，我們首選市場法，而我們在運用市場法評估時，是對其在某一個估價時點的價值進行評估，並且一般選定報告有效期為一年。而在廣州這兩年的市場環境中，在一年的有效期內，該評估價格顯然會逐漸背離市場價格。因為我們對於該類房地產的評估大多以抵押貸款為目的，若報告有效期內房地產價格快速攀升，則銀行等金融機構的風險逐漸降低，反之，若報告有效期內房地產價格快速下跌，則會導致金融機構的風險大幅上升，以上兩種情況都會影響評估報告的使用效果，故本人認為，在房地產市場大幅波動階段，我們在運用市場比較法計算時，最好同時對同類房地產在過去兩年內的發展趨勢及影響因素作較全面地了解，並據此分析其內在關聯，對該類房地產在報告有效期內價格走勢作一個定向預測，或在規范允許的范圍內減短報告有效期。這就要求我們平時注意觀察、學習，互相交流，增強職業敏感性，積累足夠的信息。但如果在市場因素復雜、難以預測的情況下，也可在報告中做出重要提示。
由以上一點分析可以看出，市場比較法內涵豐富，在運用中，除應嚴格按照《房地產估價規范》執行，還要結合市場情況和估價人員經驗，靈活運用，不斷完善，嚴格估價過程，把關估價結果，提高估算精度。
2、收益法在實際應用中的一點體會
收益法是運用適當的資本化率，將預期的估價對象房地產未來各期（通常為年）的正常純收益折算到估價時點的現值，求其之和得出的估價對象房地產價格的一種估價方法。它是基於預期原理，即未來收益權力的現實價值。收益法考慮的是未來收益（現金流量），與房地產的過去、現在無關。而房地產之所以有價值，歸根結底是由於房地產能給持有者帶來未來收益，因此未來收益是房地產價值的源泉。
在評估實務中，我們首選市場比較法，在不具備市場比較法運用條件的情況下，即考慮該房地產未來收益能否可靠預測和計量，若能，則選擇收益法，故收益法也是我們評估工作中最常用的方法之一。對於能夠可靠測定未來收益的房地產項目如酒店、商場、寫字樓等商業房產，採用收益法比較適當。
以廣州市區內估價對象為例，我們較容易獲得它的收益年限和帶租約期間收益，而難以把握的是資本化率、租約期之後的收益、收益率的變化等參數。目前我們通常是採用直接選取法來確定資本化率，其實質也就是理論中的行業基準收益率加物價指數調整法的簡化，以這種方法確定房地產的資本化率前提是把房地產作為一種投資來看待，對於目前廣州地區的房地產投資市場，因其歷經二十年的發展已漸趨成熟，該種方法具備良好的可操作性。關於行業基準收益率的確定會遇到以下問題，是取該區域房地產投資行業的平均投資報酬率還是取特定投資者的投資報酬率？本人認為對於一般估價對象而言，我們無疑應取區域房地產投資者的平均投資報酬率，而對於擁有成熟經驗的大房地產投資商，因其本身具備豐富的投資經驗，並已形成一套成功的經營模式，從而可在一定的水平上保證較穩定的投資收益，故在評估這類公司擁有的房地產項目時可使用其自身在該區域的房地產投資平均報酬率作為基準收益率，這種確定方法在成本法及假設開法法的計算過程中也同樣適用。另外，不同的評估目的可能從不同的角度來確定折現率，採用收益法評估房地產價值時，首先應注意依據評估目的確定未來收益口徑，再根據未來收益口徑及其風險確定折現率。比如酒店企業改制評估房地產價值時，如果從投資者（股東）的角度計算未來現金流量即用營業現金收入減去營業現金支出（包括利息與稅費），則折現率取酒店行業的投資者要求的平均投資報酬率或平均權益資本成本率較為妥當。對於未來非租約收益年限內收益額的預測是一種復雜的過程，此收益額不是歷史數據，也不是現實數據，而是未來數據，需要通過預測獲得，需要評估人員具備良好的統計學、計量經濟學以及市場營銷學等方面的相關知識，同時應注意定性分析和定量研究、評估指標與評估環境等的結合。例如，在我們評估某大型專業市場時，除需要考慮商業房地產的區域因素、個別因素等一般因素外，還要根據大型專業市場的特點，特別注意當地政府對於該類市場有否出台或計劃出台限制性或鼓勵性政策，還有可替代物業的規劃、建設情況等，因為這些因素對該類房地產的未來收益具有重大的影響。
3、成本法在實際應用中的一點體會
成本法是指以當前條件下重新構建相同的被評估房地產或類似房地產所需各項費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，扣減其已損耗的價值，確定被評估房地產價值的方法。
由以上定義可以看出，用成本法估價只考慮有形資產價格，沒有考慮無形資產的價格，從一定意義上說成本法是房地產抵押評估中最能體現「保守原則」的評估方法。成本法一般採用房地分離、綜合計價的估價技術路線。在對舊有房地產進行估價時，舊有房地產的價格=土地重新取得價格+舊有建築物價格。其中，土地重新取得價格通常採用基準地價系數修正法求得；舊有建築物價格=房屋重置價×新舊程度(1+各項調節系數)×建築面積。在對新建房地產進行估價時，價格主要包括：土地取得費用、前期工程費、建築安裝工程費、管理費、貸款利息、利潤、稅金。無論是舊有建築物還是在建建築物，運用成本法計算時常遇到這樣的問題：我們估價人員根據當地建築工程的社會平均造價水平測算出的建築物的重置成本與其建設方的實際投入相差較大，例如，本人曾同時對某區域內的兩棟結構、層高、面積、用材基本相同的兩棟新建大型廠房進行評估，參照本地建安工程經濟指標測算出建築物的重置單價約為1500元/平方米，而根據其中一個委託方提供的數據顯示其實際成本為1300餘元/平方米，另一個委託方的實際成本則超過2000元/平方米，後者對我們的評估結果表示難以接受，站在委託方的角度，其資產評估價值低於其剛剛投入的成本，提出質疑是可以理解的，但我們必須把握成本法的原則，以社會平均水平為計算依據，有必要的話，可以幫助委託方認真分析超額成本的原因，某區域內現實生活中房地產價格多取決於效用，而非花費的成本。再例如，在同一供求圈，如果多數房屋採用了普通條形基礎，而評估對象由於特殊地質，採用了深樁基礎，而其效用並無特殊，則在計算成本時，應扣除採用樁基礎較採用普通條形基礎多花費的部分造價。即房地產成本的增加並不一定說明其價值的增加，因此，我們在日常工作中，應注意有些房地產開發者在投資建設過程中，會將隨之發生的各種費用計入成本，我們需注意剔出其非必要的部分，只採用「各項必要費用」即客觀費用而非實際費用。
以上為本人在工作中的點滴體會，在日常的評估實務中，因估價對象千差萬別，而且房地產市場條件也在不斷發展變化，我們會隨時產生各類疑問，這也說明要做好房地產評估工作，還需我們不斷地更新相關知識、信息，也需要更深入地研究、探討。