立法法房地產

1. 司法部、建設部關於房產登記管理中加強公證有關通知的規定

被告適用法律錯誤導致行政行為不合法。理由如下：
一、被告的行政依據《聯合通知》已經廢止和失效。
《聯合通知》是1991年8月31日下發的部門規章（規范性文件），它的制定依據是1982年4月13日發布的《公證暫行條例》第二章第四條（二）證明繼承權。《公證法》2006年3月1日起施行後，《公證暫行條例》已經被（國務院516號令）廢止。制定依據已被廢止了，皮都沒有了，毛往哪裡依附呢？
根據2010年10月10日《國務院關於加強法治政府建設的意見》（國發〔2010〕33號）規定「對規章一般每隔5年、規范性文件一般每隔2年清理一次，清理結果要向社會公布。」根據2008年5月12日發布的《國務院關於加強市縣政府依法行政的決定》（國發〔2008〕17號）和2010年04月29日國務院發布的《關於做好規章清理工作有關問題的通知》(國辦發〔2010〕28號)規定「清理後，要向社會公布繼續有效、廢止和失效的規范性文件目錄；未列入繼續有效的文件目錄的規范性文件，不得作為行政管理的依據。」 根據2010年12月15日中華人民共和國司法部公告《關於公布現行有效司法行政規章目錄的公告》第101號，認定現行有效司法行政規章目錄68件，及2011年1月26日中華人民共和國住房和城鄉建設部公告《關於公布住房和城鄉建設部規范性文件清理結果目錄的公告》第894號，認定繼續有效的規范性文件877件。均沒見有《聯合通知》，證明其已經廢止和失效。被告把已經廢止和失效的文件作為行政管理的依據不履行法定職責，違背了合法行政的基本原則，損害了原告的合法權益，應當依法予以糾正和在一定期限內履行法定職責。
二、被告依據的《聯合通知》與《繼承法》有不符之處
原告在申請辦理繼承房屋所有權轉移登記手續時向被告提供了身份證復印件、公證遺囑原件、死亡戶口注銷單、商品房買賣合同及有關房屋轉移登記材料的證據，能形成完整的證據鏈，且遺囑在形式要件和內容上都符合法律規定，該經遺囑公證有效，證明原告是「房」的合法繼承人，被告應履行法定職責。關於被告提出應按《聯合通知》」第二項，即「遺囑受益人須持公證機關出具的「遺囑公證書」和「遺囑繼承權公證書」的規定執行，因該《聯合通知》與《繼承法》第一章 總 則、第二章 法定繼承、第三章 遺囑繼承和遺贈的規定，有不符之處。《繼承法》第一條開宗明義：「根據《中華人民共和國憲法》規定，為保護公民的私有財產的繼承權，制定本法。」 宣示這是國家在繼承方面的專門法律。按繼承法第二章 法定繼承、第三章 遺囑繼承和遺贈的規定，「繼承權」是指公民依照法律的直接規定或依被繼承人生前所立下合法有效的遺囑指定而取得遺產的權利。遺囑繼承權優先法定繼承權。《聯合通知》的性質屬於部門規章（規范性文件），並非法律也非法規，按《立法法》第七十九條規定其效力低於《繼承法》。另一方面，原告申請辦理繼承房屋所有權轉移登記的手續，是形式要件審查，被告無權也無需對遺囑公證書的效力進行認定。本案中，原告父母的公證遺囑並未經民事法律關系確認為無效，按《公證法》第三十六條規定「經公證的民事法律行為、有法律意義的事實和文書，應當作為認定事實的根據，但有相反證據足以推翻該項公證的除外。」因此，被告以《聯合通知》的規定為由，拒絕為原告履行職責，是直接否定了原告父母立下的經公證遺囑的效力、其做法不妥。

2. 開發商在沒有開盤之前收取購房定金是否違法

在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區別的。定金是一個規范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自願約定的一種擔保形式。商品房交易中，買家履行合同後，定金應當抵作價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金，發展商不履行合同的，應雙倍返還定金。我國《擔保法》還規定：定金應以書面形式約定，不得超過主合同標准額的20%。當事人一旦以書面形式對定金作了約定並實際支付了定金，即產生相應的法律後果。

另一方面，定金作為合同履行的一種擔保，《擔保法》中規定：擔保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無效，定金條款無效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無效，定金條款亦無效，收受定金的一方應返還定金。如一方過錯造成主合同無效，過錯方應承擔相應的民事責任，而不是沒收或雙倍返還定金了。

訂金並非一個規范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，並不具備擔保性質。商品房交易中，如買家不履行合同義務，並不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若發展商不履行義務亦不須雙倍返還訂金，但這並不意味著合同違約方無須承擔違約責任。

值得一提的是，簽訂正式的房屋預售契約之前，買賣雙方簽訂的有關認購書(或稱意向書)並不是房屋買賣契約，不具備房屋預售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認購書中有定金條款，則若購房者在簽訂認購書後反悔，發展商有權沒收購房者的定金；若發展商違約，不與購房者簽訂正式的預售合同，則購房者有權要求發展商雙倍返還定金。如果認購書中約定的只是訂金，那麼就不具備定金的法律後果了。

由此可見，定金與訂金無論是從內容上還是法律後果上都有明顯不同，在簽訂購房合同時，購房者應對此有充分的理解，並根據自己的實際情況慎重行事。

這里有幾個限定條件：第一，收取定金的時間，是在開發商取得商品房預售許可之前；第二，簽訂的協議不是商品房買賣合同，而是訂購協議定金。

我們知道，根據司法解釋，開發商在取得商品房預售許可之前簽訂的商品房買賣合同是無效的，但在起訴前取得的，合同可以有效。但訂購協議定金不是商品房買賣合同。這種訂購協議是一種預約合同，固定雙方意思表示一致的一定合同內容，並在約定的時間來進一步協商簽訂內容更為詳盡的商品房買賣合同。而為這個訂購協議支付的定金則是對雙方已達成意思表示一致內容的擔保：擔保按已固定的合同內容簽訂商品房買賣合同，擔保在約定的時間來簽訂商品房買賣合同。如果雙方中一方沒有按訂購協議履行，對已達成一致的內容反悔，則要承擔擔保的定金責任。如果當事方按訂購協議簽訂了商品房買賣合同，而開發商又沒有取得預售許可，那就應當適用司法解釋第二條了。如果當事方按訂購協議履行磋商義務後，基於各自利益考慮就已固定的條款之外的其它條款無法達成一致而沒有簽訂商品房買賣合同，是不可歸責於雙方的原因，因此預約合同解除，定金當返還。

所以，從法律的角度分析，只要符合《合同法》規定簽訂的訂購協議本身是有效的，訂購協議定金的收取也是有效的。最高人民法院公報案例《戴雪飛訴華新公司商品房訂購協議定金糾紛》持的就是這樣的態度。

只是，由於行政部門管理的需要，出台了一些部門規章對定金收取進行調控，維持的是一種行政管理秩序。如建設部《關於進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》（建住房〔2006〕166號）第二條「未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相預售商品房」。先不說這個通知是否符合《合同法》對合同效力的規定，也不說對通知確認下來的違法行為的處理是否符合《行政處罰法》、《立法法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的處罰行為、方式和幅度。要說的是，如果開發商以收取定金的形式被行政處罰了，那它承擔的是行政責任，而預訂協議是有效，這是一個民事責任問題。

3. 目前為止針對房地產企業的相關法律文件有哪些

房地產相關法律法規目錄
***為全體人員熟練掌握**為根據不同崗位人員掌握*為了解掌握
國 家 法 律
序號 頒發時間 名 稱 備 注
1 2004/08/28 中華人民共和國土地管理法
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2 2004/08/28 中華人民共和國公司法
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3 2004/07/01 中華人民共和國行政許可法
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4 2004/03/14 中華人民共和國憲法(2004年修訂)
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5 2003/09/01 中華人民共和國環境影響評價法
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6 2002/12/01 中華人民共和國測繪法
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7 2002/11/01 中華人民共和國安全生產法
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8 2001/10/01 中華人民共和國信託法
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9 2000/01/01 中華人民共和國招標投標法
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10 2000/07/01 中華人民共和國立法法
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11 1999/10/01 中華人民共和國行政復議法
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12 1999/03/15 中華人民共和國合同法
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13 1998/09/01 中華人民共和國消防法
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14 1998/03/01 中華人民共和國建築法
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15 1997/08/01 中華人民共和國合夥企業法
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16 1997/03/01 中華人民共和國環境雜訊污染防治法
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17 1997/01/01 中華人民共和國拍賣法
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18 1996/10/01 中華人民共和國行政處罰法
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19 1995/01/01 中華人民共和國城市房地產管理法
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20 1995/01/01 中華人民共和國國家賠償法
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21 1990/04/01 中華人民共和國城市規劃法
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22 1989/12/26 中華人民共和國環境保護法
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國 務 院
序號 頒發時間 名 稱 備 注
1 2004/10/21 國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定
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2 2004/07/16 國務院關於投資體制改革的決定
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3 2004/07/12 國務院辦公廳關於進一步規范招投標活動的若干意見
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4 2004/07/01 國務院對確需保留的行政審批項目設定行政許可的決定
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5 2004/06/06 國務院辦公廳關於控制城鎮房屋拆遷規模,嚴格拆遷管理的通知
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6 2004/02/27 國務院辦公廳對《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》第五條的解釋的復函
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7 2004/02/01 建設工程安全生產管理條例
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8 2003/09/19 關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知
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9 2003/09/01 物業管理條例
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10 2003/08/12 國務院關於促進房地產市場持續健康發展的通知
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11 2002/03/24 住房公積金管理條例（修訂）
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12 2001/11/01 城市房屋拆遷管理條例
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13 2001/05/01 房產測繪管理辦法
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14 2000/09/25 建設工程勘察設計管理條例
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15 2000/01/30 建設工程質量管理條例
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16 1999/12/01 建築工程施工許可管理辦法
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17 1999/10/22 國務院關於國土資源部《報國務院批準的建設用地審查辦法》的批復
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18 1999/04/22 國務院辦公廳關於批准建設部《城市總體規劃審查工作規則》的通知
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19 1999/02/13 國務院辦公廳關於加強基礎設施工程質量管理的通知
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20 1999/01/01 基本農田保護條例
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21 1999/01/01 中華人民共和國土地管理法實施條例
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22 1998/11/29 建設項目環境保護管理條例
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23 1998/07/20 城市房地產開發經營管理條例
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24 1997/10/01 中華人民共和國契稅暫行條例
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25 1992/08/01 城市市容和環境衛生管理條例
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26 1992/08/01 城市綠化條例
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27 1991/11/16 國有資產評估管理辦法
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建設部房地產與建築規章
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2005/06/01 城市建築垃圾管理規定
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2 2005/05/01 城鎮廉租住房租金管理辦法
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3 2005/01/12 建設工程質量保證金管理暫行辦法
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4 2004/12/01 建設工程項目管理試行辦法
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5 2004/12/01 建設部關於納入國務院決定的十五項行政許可的條件的規定
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6 2004/11/23 關於實施《房屋建築和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法》有關問題的通知
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7 2004/09/06 建設部關於印發《業主臨時公約（示範文本）》的通知
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8 2004/09/06 建設部關於印發《前期物業服務合同（示範文本）》的通知
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9 2004/08/27 建築施工企業安全生產許可證管理規定實施意見
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10 2004/08/23 房屋建築和市政基礎設施工程施工圖設計文件審查管理辦法
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11 2004/07/20 城市商品房預售管理辦法（修正）
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12 2004/07/20 城市房屋白蟻防治管理規定（修正）
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13 2004/07/05 建築施工企業安全生產許可證管理規定
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14 2004/07/01 建設行政許可聽證工作規定
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15 2004/05/13 經濟適用住房管理辦法
*
16 2004/05/01 住房公積金行政監督辦法
*
17 2004/05/01 物業管理企業資質管理辦法
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18 2004/04/01 房屋建築和市政基礎設施工程施工分包管理辦法
*
19 2004/03/01 城市房屋拆遷行政裁決工作規程
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20 2004/02/12 關於清理和控制城市建設中脫離實際的寬馬路、大廣場建設的通知
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21 2004/02/11 建設部建築節能試點示範工程（小區）管理辦法
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22 2004/02/01 城市紫線管理辦法
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23 2004/01/30 關於加強住宅工程質量管理的若干意見
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24 2004/01/01 城市房屋拆遷估價指導意見
*
25 2004/01/01 物業服務收費管理辦法
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26 2004/01/01 關於印發《建築安裝工程費用項目組成》的通知
**
27 2003/11/01 城市抗震防災規劃管理規定
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28 22003/10/22 工程勘察設計咨詢業知識產權保護與管理導則
*
29 2003/09/01 建設部關於印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知
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30 2003/08/05 工程質量監督工作導則
*
31 2003/07/01 建設工程質量責任主體和有關機構不良記錄管理辦法
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32 2003/06/26 建設部關於印發《業主大會規程》的通知
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33 2003/05/23 建設部關於加強建築意外傷害保險工作的指導意見
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34 2003/05/01 工程建設項目施工招標投標辦法
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35 2003/04/17 建築工程預防高處墜落事故若干規定
*
36 2003/04/17 建築工程預防坍塌事故若干規定
*
37 2003/02/01 建設工程勘察質量管理辦法
*
38 2003/01/09 建造師執業資格制度暫行規定
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39 2003/01/01 房屋建築工程施工旁站監理管理辦法（試行）
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40 2003/01/01 經濟適用住房價格管理辦法
*
41 2002/12/01 外商投資建築業企業管理規定
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42 2002/12/01 外商投資建設工程設計企業管理規定
*
43 2002/11/01 城市綠線管理辦法
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44 2002/10/16 城市綠地系統規劃編制綱要（試行）
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45 2002/10/01 建設部建築業新技術應用示範工程管理辦法
*
46 2002/09/09 建設領域安全生產行政責任規定
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47 2002/09/06 建設部推廣應用新技術管理細則
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48 2002/09/01 住宅室內裝飾裝修管理辦法
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49 2002/09/01 超限高層建築工程抗震設防管理規定
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50 2002/07/18 商品住宅裝修一次到位實施細則
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51 2002/03/27 關於房屋建築面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知
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52 2002/03/20 小城鎮（鄉）環境規劃編制導則
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53 2002/03/20 房地產統計指標解釋（試行）
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54 2002/03/01 關於加強建築工程室內環境質量管理的若干意見
*
55 2002/01/31 國家計委、建設部關於規范住房交易手續費有關問題的通知
*
56
57
2002/01/01 全國建築裝飾裝修工程量清單計價暫行辦法
*
57 2001/12/07 國家康居示範工程管理辦法
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58 2001/12/01 建築工程施工發包與承包計價管理辦法
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59 2001/12/01 城市房地產權屬檔案管理辦法
**
60 2001/11/14 工程監理企業資質管理規定實施意見
*
61 2001/08/29 工程監理企業資質管理規定
*
62 2001/08/15 城市房屋權屬登記管理辦法（修訂）
**
63 2001/08/15 建設部關於對城市異產毗連房屋管理規定
*
64 2001/08/15 城市房地產轉讓管理規定
**
65 2001/07/25 建設工程勘察設計企業資質管理規定
*
66 2001/07/05 評標委員會和評標方法暫行規定
**
67 2001/07/04 城市建設檔案管理規定(修正)
**
68 2001/07/04 建築工程施工許可管理辦法(修正)
*
69 2001/07/01 建築業企業資質管理規定
***
70 2001/07/01 關於印發《建築業企業資質等級標准》的通知
***
71 2001/06/01 中華人民共和國商品房銷售管理辦法
***
72 2001/06/01 房屋建築和市政基礎設施工程施工招標投標管理辦法
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73 2001/05/28 建築業企業資質管理規定實施意見
***
74 2001/04/20 國家重點風景名勝區規劃編制審批管理辦法
*
75 2001/01/17 建設工程監理范圍和規模標准規定
**
76 2001/01/09 建築裝飾設計資質分級標准
*
77 2000/12/18 房地產經紀人員職業資格制度暫行規定
*
78 2000/12/13 建築工程設計事務所管理辦法
*
79 2000/12/13 建築工程專業設計事務所資質標准
*
80 2000/12/06 建設工程質量監督機構監督工作指南
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81 2000/10/18 建築工程設計招標投標管理辦法
*
82 2000/10/16 建築施工附著升降腳手架管理暫行規定
*
83 2000/10/01 民用建築節能管理規定
*
84 2000/09/26 房屋建築工程和市政基礎設施工程實行見證取樣和送檢的規定
*
85 2000/08/25 實施工程建設強制性標准監督規定
*
86
87
2000/08/22 房屋建築工程質量保修書（示範文本）
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87 2000/08/01 建設工程勘察質量管理辦法
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88 2000/06/30 輕型房屋鋼結構工程設計專項資質管理暫行辦法
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89 2000/06/30 建築幕牆工程設計專項資質管理暫行辦法
*
90 2000/06/30 房屋建築工程質量保修辦法
***
91 2000/06/30 房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規定
***
92 2000/06/07 建築工程施工圖設計文件審查有關問題的指導意見
**
93 2000/05/25 全國物業管理示範住宅小區、大廈、工業區標准及評分細則
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94 2000/05/12 房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表
**
95 2000/05/11 住房置業擔保管理試行辦法
*
96 2000/04/17 中國建築工程魯班獎(國家優質工程)評選辦法
*
97 2000/04/07 房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法
**
98 2000/03/29 房地產開發企業資質管理規定
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99 2000/03/10 建設工程勘察設計合同管理辦法
**
100 2000/01/14 建設部、國家工商局關於印發《建設工程委託監理合同（示範文本）》的通知
**
101 2000/01/01 物業管理企業資質管理試行辦法
**
102 1999/12/07 建設部關於加強建築工程施工許可管理工作的通知
**
103 1999/12/01 商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則
***
104 1999/12/01 建築工程施工許可管理辦法
*
105 1999/10/04 建設部關於印發《前期物業管理服務協議》(示範文本)的通知
**
106 1999/02/03 建設行政處罰程序暫行規定
**
107 1998/11/09 住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法
**
108 1998/10/19 建築智能化系統工程設計和系統集成專項資質管理暫行辦法
*
109 1998/10/19 建築智能化系統工程設計和系統集成執業資質標准（試行）
*
110 1998/09/04 施工現場安全防護用具及機械設備使用監督管理規定
*
111 1998/09/01 商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定
***
112 1998/08/07 建設部關於進一步加強工程招標投標管理的規定
**
113 1998/06/09 關於對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見
*
114 1998/04/20 建設部關於做好城市規劃工作促進住宅和基礎設施建設的通知
*
115 1998/04/03 關於加強城市地下管線規劃管理的通知
*
116 1998/01/01 城市房屋權屬登記管理辦法
**
117 1997/06/01 城市房地產抵押管理辦法（修訂版）
*
118 1996/11/12 建設部國家工商行政管理局關於印發建築裝飾工程施工合同示範文本的通知
**
119 1996/10/01 中華人民共和國注冊建築師條例實施細則
*
120 1996/09/22 城建監察規定(修改本)
*
121 1996/07/25 建設部、國家工商行政管理局關於印發《建設工程勘察設計合同管理辦法》等文本的通知
**
122 1996/01/16 建設部關於統一印發建設項目選址意見書的通知
*
123 1996/01/01 工程建設監理規定
*
124 1995/05/01 關於加強電梯管理的暫行規定
*
125 1995/05/01 關於加強電梯管理的暫行規定實施細則
*
126 1994/12/01 建設工程抗禦地震災害管理規定
*
127 1994/08/13 工程建設項目報建管理辦法
**
128 1994/06/16 住宅工程初裝飾竣工驗收辦法
*
129 1994/01/01 城市綠化規劃建設指標的規定
*
130 1994/01/01 城市地下水開發利用保護管理規定
*
131 1993/12/01 城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法
*

國 土 局

序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2004/12/01 土地利用年度計劃管理辦法
**
2 2004/12/01 建設項目用地預審管理辦法
***
3 2004/11/01 國土資源部關於發布和實施《工業項目建設用地控制指標（試行）》的通知
*
4 2004/05/01 國土資源聽證規定
*
5 2003/10/13 土地開發整理若干意見
**
6 2003/08/01 協議出讓國有土地使用權規定
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7 2003/04/16 國家投資土地開發整理項目實施管理暫行辦法
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8 2003/04/10 省級土地開發整理規劃審批暫行辦法
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9 2003/03/01 土地登記資料公開查詢辦法
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10 2003/03/01 土地權屬爭議調查處理辦法
***
11 2003/01/21 國家投資土地開發整理項目竣工驗收暫行辦法
*
12 2002/07/01 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定
***
13 2002/05/09 出讓國有土地使用權審批管理暫行規定
***
14 2002/01/01 徵用土地公告辦法
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15 2001/10/22 劃撥用地目錄
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16 2001/07/27 國土資源行政復議規定
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17 2001/05/29 企業改制土地資產處置審批意見（試行）
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18 2001/05/29 土地估價報告備案辦法（試行）
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19 1999/10/14 《限制供地項目目錄》、《禁止供地項目目錄》（第一批）
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20 1999/09/17 關於貫徹執行《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》若干問題的意見
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21 1999/08/22 報國務院批準的建設用地審查辦法
*
22 1999/01/01 各類用地報批會審辦法
*
23 1999/07/17 規范國有土地租賃若干意見
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24 1999/04/28 閑置土地處理辦法
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25 1999/03/02 建設用地審查報批管理辦法
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26 1999/03/02 土地利用年度計劃管理辦法
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27 1998/09/29 土地估價結果確認及處置方案會審辦法
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28 1998/03/01 國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定
*
29 1996/02/01 土地登記規則（修正）
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30 1995/05/01 確定土地所有權和使用權的若干規定
*
31 1994/09/28 清產核資中土地估價實施細則
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32 1993/02/23 關於變更土地登記的若干規定
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33 1992/05/13 國家土地管理局關於地籍管理幾個問題處理的意見
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34 1992/02/24 劃撥土地使用權管理暫行辦法
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財政部
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2005/01/01 行政事業性收費項目審批管理暫行辦法
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2 2004/10/20 建設工程價款結算暫行辦法
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3 2004/08/03 財政部國家稅務總局關於國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知
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4 2004/07/23 財政部 國家稅務總局關於房屋附屬設施有關契稅政策的批復
**
5 2001/10/01 財政部、國家稅務總局關於社會力量辦學契稅政策問題的通知
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6 2001/09/01 財政部、國家稅務總局關於明確《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十一條有關問題的通知
**
7 1995/01/01 財政部關於企業房地產開發與交易若干財務處理問題的通知
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8 1993/07/01 施工、房地產開發企業財務制度
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工商局
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2005/01/01 廣告管理條例施行細則
*
2 2002/03/25 關於進一步加強房地產廣告管理的通知
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3 1997/11/03 合同爭議行政調解辦法
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4 1997/11/03 合同鑒證辦法
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國資局
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2004/02/01 企業國有產權轉讓管理暫行辦法
*
2 1998/02/09 國家國有資產管理局關於國有資產產權糾紛調處工作有關政策問題的通知
*
3 1995/01/27 國家國有資產管理局關於土地使用權評估等有關問題的復函
*
4 1994/05/01 國家國有資產管理局關於國有企業辦理抵押貸款若干問題的批復
*
5 1993/12/21 國家國有資產管理局國有資產產權界定和產權糾紛處理暫行辦法
*
6 1993/03/29 國家國有資產管理局國家土地管理局關於國有資產產權登記中有關土地資產登記工作的通知
*

環保局
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2003/10/08 專項規劃環境影響報告書審查辦法
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2 2002/02/01 建設項目竣工環境保護驗收管理辦法
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3 2001/02/17 國家環境保護總局關於公布《建設項目環境保護分類管理名錄》（第一批）的通知
*
4 2000/07/01 飲食業油煙排放標准（試行）
*
5 1999/08/06 環境保護行政處罰辦法
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6 1998/12/08 環境保護法規解釋管理辦法
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7 1994/12/31 建設項目環境保護設施竣工驗收管理規定
**
8 1992/07/07 環境保護行政處罰辦法
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計 委
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2003/04/01 評標專家和評標專家庫管理暫行辦法
***
2 2003/01/01 招標代理服務收費管理暫行辦法
*
3 2002/05/01 國家計委、財政部關於規范房屋所有權登記費計費方式和收費標准等有關問題的通知
*
4 2002/02/01 國家重大建設項目招標投標監督暫行辦法
*
5 2002/01/31 國家計委、國家環境保護總局關於規范環境影響咨詢收費有關問題的通知
*
6 2001/07/05 評標委員會和評標方法暫行規定
*
7 2001/04/16 國家計委、財政部關於全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知
*
8 2000/07/01 招標公告發布暫行辦法
**
9 2000/07/01 工程建設項目自行招標試行辦法
**
*
10 2000/06/30 國家計委關於指定發布依法必須招標項目招標公告的媒介的通知
*
11 2000/05/01 工程建設項目招標范圍和規模標准規定
*
12 1999/07/29 國家計委關於重申嚴格執行基本建設程序和審批規定的通知
*
13 1996/09/18 建設用地計劃管理辦法
*

稅務局
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2004/10/01 耕地佔用稅契稅減免管理辦法
*
2 2004/09/02 國家稅務總局關於繼承土地、房屋權屬有關契稅問題的批復
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3 2004/06/07 國家稅務總局關於住房專項維修基金征免營業稅問題的通知
*8
4 2003/07/15 國家稅務總局關於房產稅、城鎮土地使用稅有關政策規定的通知
*
5 1989/08/07 國家稅務局對《關於中、小學校辦企業征免房產稅、土地使用稅問題的請示》的批復
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最高人民法院
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2005/01/01 最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定
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2 2005/01/01 最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋
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3 2004/03/01 最高人民法院等關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知
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4 2003/06/09 最高人民法院關於土地轉讓方未按規定完成土地的開發投資即簽定土地使用權轉讓合同的效力問題的答復
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5 2003/06/01 最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
***
6 2003/04/18 最高人民法院關於破產企業國有劃撥土地使用權應否列入破產財產等問題的批復
*
7 2002/10/01 最高人民法院關於行政訴訟證據若干問題的規定
*
8 2002/07/20 最高人民法院關於民事損害賠償案件當事人的再審申請超出原審訴訟請求人民法院是否應當再審問題的批復
*
9 2002/06/20 最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復
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10 2002/04/01 最高人民法院關於民事訴訟證據的若干規定
*
11 2002/01/01 最高人民法院案件審限管理規定
*
12 2000/12/13 最高人民法院關於適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋
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13 2000/11/21 最高人民法院關於修改《最高人民法院關於逾期付款違約金應當按照何種標准計算問題的批復》的批復
*
14 1999/12/29 最高人民法院關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)
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其 它
序號 頒發時間 名 稱 備注
1 2005/03/01 工程建設項目貨物招標投標辦法
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2 2005/01/01 拍賣管理辦法
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3 2004/10/01 物業服務收費明碼標價規定
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4 2004/08/01 工程建設項目招標投標活動投訴處理辦法
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5 2004/01/01 建築安全玻璃管理規定
*
6 2003/08/01 工程建設項目勘察設計招標投標辦法
*
7 2003/05/23 國家安全生產監督管理局關於印發《安全驗收評價導則》的通知
*
8 2000/01/25 國家質量技術監督局關於停止執行《商品房銷售面積測量與計算》和《商品房銷售面積計量監督管理辦法》的通知
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9 1999/06/07 中華人民共和國檔案法實施辦法
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10 1999/02/05 建設項目（工程）勞動安全衛生預評價單位資格認可與管理規則
*
11 1998/05/29 國家電力公司關於對新建居民住宅供電設施收費及管理的意見
*
12 1998/02/05 建設項目（工程）勞動安全衛生預評價管理辦法
*
13 1997/07/28 城市建設檔案歸屬與流向暫行辦法
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14 1997/03/01 建築工程消防監督審核管理規定
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15 1997/01/01 建設項目（工程）勞動安全衛生監察規定
*
16 1992/05/06 建設項目（工程）檔案驗收辦法
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17 1992/10/12 高層居民住宅樓防火管理規則
*
18 1992/05/06 建設項目（工程）檔案驗收辦法
*
19 1990/01/01 城市消防規劃建設管理規定
*
20 1989/01/01 停車場規劃設計規則（試行）
*
21 1982/11/12 建築面積計算規則
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4. 《立法法》的修訂將對工程建設領域產生哪些影響

通過建設工程合同的管理和現場各方面工作的協調，實現質量、工期和投資的控制，達到建設項目順利而高效進行的目的。

5. 房產糾紛發生在物權法實施之前，是適用舊法還是物權法

物權法明確不溯及既往的，一般來說法只適用於生效後發生的行為。我國的法律主要採用從舊專兼從屬輕原則，但是在特殊情況下也可以溯及既往，但是物權法沒有明確規定，就說明對生效前的行為不適用的。
賣給乙的行為是有效的。那個行為是違法了，法律保護善意第三人，乙如果不知道開放商之前已經銷售過該房屋，那麼乙在當中就是善意第三人，他不知道開發商的行為。 所以開發商和乙之間的交易是受到保護的，甲只能向房開商索取賠償。

6. 婚姻法-關於房產-分割的新舊解釋的適用性問題：

我感覺樓主沒有看清楚解釋本身。「以個人財產支付首付款並在銀行專貸款，婚後用夫妻屬共同財產還貸」——這個說的是在領證之前就以個人財產買了房產，只是婚後共同還貸款。
而你說的情況「新解釋出來之前就領-了證，然後貸-款買了房（男方出首付）」——你這里最關鍵的是「領證（結婚證）」在先，然後才買的房——所以這種情況肯定是共同財產了（除非你倆有特別約定！）。
如果你也是在解釋出來前先買的房；然後再領取結婚證，那麼還是算個人的財產，因為這個解釋第19條：本解釋施行後，最高人民法院此前作出的相關司法解釋與本解釋相抵觸的，以本解釋為准。本解釋自2011年8月13日起施行。
可是樓主的情況顯然是，在結婚證領取後才買的房，那就沒辦法算夫妻一方的了！！

7. 當地方性的房地產法規與國家頒布的法律規定相沖突,該以哪部法律為准,為什麼

以國家法律法規為准，根據立法法規定，法律位階高於地方性法規

8. 中國的房地產法律體系由哪五個層次構成

中國的房地產法律體系由（建設法律、建設行政法規、建設部門規章、地方性建設法規和規章）五個層次構成。
擴展：
根據《中華人民共和國立法法》的規定，具體是：
1. 建設法律指由全國人民代表大會及其常委會制定頒行的屬於國務院建設行政主管部門主管業務范圍的各項法律，是建設法規體系的核心和基礎。如 《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）、《 中華人民共和國城鄉規劃法》（以下簡稱《城鄉規劃法》）、《中華人民共和國建築法》（以下簡稱《建築法》）等。
2. 建設行政法規指由國務院制定頒行的屬於建設行政主管部門主管業務范圍的各項法規，其效力低於建設法律，在全國范圍內有效。行政法規的名稱常以「條例」、「辦法」、「規定」、「規章」等名稱出現。如 《 建設工程勘察設計合同條例 》 、 《 建設工程質量監督管理規定 》 等。
3. 建設部門規章指由國務院建設行政主管部門或其與國務院其他相關部門聯合制定頒行的法規。
4. 地方性建設法規指由省、自治區、直轄市人民代表大會及其常委會結合本地區實際情況制定頒行的或經其批准頒行的由下級人大或其常委會制定的，只能在本區域有效的建設方面的法規。地方性建設法規促進了本地區建設業的發展，同時也為國家建設立法提供成功的經驗。
5. 地方建設規章指由省、自治區、直轄市人民政府制定頒行的或經其批准頒行的由其所在城市人民政府制定的建設方面的規章。其中，建設法律的法律效力，層次越往下的法規法律效力越低。法律效力低的建設法規不得與比其法律效力高的建設法規相抵觸，否則，其相應規定將被視為無效。以上供參考。

9. 一房二買！一方先買的房子交付使用！一方有預告登記！法院能判給誰！法院能強制第三方的房子嗎

「一房二賣」是我國房產制度改革中出現的突出問題，在我國住房制度改革以前，雖然存在，但問題並不突出。這緣於我國當時住房大部分為公房，私房相對較少，從而導致私房買賣較少。各個單位建造的是公房，企業擁有的是公房，職工分配的是公房，公房的所有權人是國家或者單位，流轉非常緩慢，並且流轉多為國家或者單位分配的一種利益流轉，買賣較少。住房制度改革後，我國的住房向私有房發展，「一房二賣」才變得日益突出。近年來，隨著我國房價的不斷走高，不少人為牟取更高的經濟利益，將自己所有的商品「一房二賣」、「一房多賣」，這帶來的一系列法律問題正日益引起我們法官的深思。

一、「一房二賣」的法律效力

房屋買賣，是指當事人雙方約定，一方交付房屋並轉移房屋所有權於對方，對方受領房屋並支付價款的合同行為。「一房二賣」是指房屋產權人先後與兩個人（包括自然人和法人）簽訂房屋買賣合同，將其所擁有的房產賣給兩個人。原先，很多人對此存在認識上的誤區：一是同一房屋，已登記的賣房行為有效，未登記的賣房行為無效。二是同一房屋，簽訂在先的賣房合同有效，簽訂在後的賣房合同無效。這一認識誤區很長一段時間左右著我們對「一房兩賣」行為的判斷，甚至左右著我們一些法官的判斷。筆者認為，對「一房兩賣」合同效力的判別標准應當以《中華人民共和國合同法》為依據。

（一）未登記的房屋買賣，合同是有效的

《中華人民共和國合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記手續等手續生效的，依照其規定。」《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條規定：「依照合同法第四十四條第二款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批准手續或者辦理批准、登記手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批准手續的，或者仍未辦理批准、登記手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記後生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。」法律或行政法規並未將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記。我國《城市房地產管理法》第三十五條規定：「房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。」但並未規定登記與合同效力之間的關系。雖然建設部1994年8月13日發布的《關於貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》規定：「凡房地產轉讓或變更的，必須按房地產法第六十條第三款規定的程序先到當地房地產管理部門辦理交易手續和申請變更登記，然後憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，不按上述規定程序辦理的，其房地產轉讓或變更一律無效。」但是，依照我國《憲法》第八十九條和《立法法》第五十六條和第七十一條的相關規定，行政法規只能由國務院制定，建設部的規定僅僅是規章，而規章對於房屋買賣合同的效力，是無法構成影響的。可見，我國並沒有什麼法律或行政法規將房屋買賣過戶登記規定為生效性登記，因此即使當事人沒有辦理過戶登記，也不會導致其房屋買賣合同無效。

（二）未登記的房屋買賣，前後兩個合同都是有效的

第一個買賣合同沒有辦理過戶登記，因此房屋的所有權還保留在賣方的手中，賣方當然享有包括處分權在內的所有權的四項權能。與第二個買方簽訂買賣合同，無非是賣方行使處分權的體現。至於第一個買方，未過戶登記意味著其尚未取得所有權，而僅僅享有對房屋的債權。而按照民法原理，債權是不能對抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權的對象，只能是具有對世性的絕對權如物權、人身權等。我國《合同法》第一百二十一條之所以規定：「當事人一方因第三人的原因造成違約的，應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規定或者按照約定解決。」而未規定由第三人直接向合同中的受害方承擔侵權責任，原因就在於債權不具有對世性從而不能成為侵權的對象。一房二賣案件中的第一個買方，由於尚未取得房屋的所有權，因此不能聲稱第二個合同侵犯了其所有權。第二個合同既然不屬於侵犯他人合法權利的合同，當然不應被認定為無效。

因此，「一房二賣」的各份合同依法均為有效。對於「一房二賣」的買房人而言，均能夠得到有效合同的保護。

二、「一房二賣」合同的履行

正因為「一房二賣」中兩份合同均為有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同則目的落空，買房人只能向賣房人追究違約責任。這種情況下，哪一份合同應該得到履行，哪一份因得不到履行而可以向賣房人追究違約責任。

要解決這一問題，首先應該債權與物權的關系問題。債權與物權有著明顯的不同，債權為對人權，相對權，不能對抗合同外的第三人；而物權是對世權，絕對權，可對抗第三人。當事人訂立合同會引起合同之債，這是一種債權行為，而房屋過戶則是一種物權行為，引起房屋產權的轉移，對外則起著公示和對抗的效力。因此哪一份合同應該得到履行，應當區別情況予以分別處理。

（一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標的房屋尚未交付的情況，屬於兩份合同均處於未實際履行的狀態，應當以簽訂在先的合同優先得到履行為優先履行判定標准。對於合同倒簽等欺詐行為，若有證據足以證明合同倒簽，該合同應認定無效，若無充足證據證明合同倒簽，則應認定為有效合同，仍對簽署時間在前的合同作優先履行，而合同未得到履行的買房人可以從賣房人處得到的違約賠償來補救合同未實際履行所產生的後果。

（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標的物房屋交付。其中一份合同得到實際履行，體現了賣房人的意願，這種履行也是合法履行，這時，我們應當遵從合同的實際履行原則，維護已完成的交易。

（三）合同中一份房屋已進行了過戶登記，其它未作登記，且房屋未轉移。因房屋的過戶登記是物權變更范疇，既然已過戶，房屋的產權人就已發生變更，再要求原賣房主履行合同已不可能，這時我們應按物權公示及對抗性原理，確認已辦理過戶登記手續的合同的效力。

（四）兩份合同中，有一份已過戶登記，有一份已交付房屋。這種情況下較難處理，主要是實際審判工作中難以協調三方關系。我們還應按物權公示性及對抗性原理來解決這一問題，這是符合法理的。因此，無論房屋是否交付，對於已登記的房屋所有權效力任何人都無法對抗。我們只能認定已登記過戶的房屋實際履行的效力，而排除其它合同的履行。

三、「一房二賣」中買房人的法律保護

在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當然無從履行，這時，購房者要想得到法律上的保護，只能通過追究賣房者的違約責任來維護自己的利益。這又會出現兩種情況，下面我們分別探討。

（一）房地產開發企業違約的處理及法律適用

首先，應當明確，房地產企業與買房人訂立的數份買賣合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而導致另一份合同不能履行的情況下，可根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定予以處理。該解釋所針對的商品房買賣合同就是指的房地產開發企業。該司法解釋第一條規定：「本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。」

該司法解釋規定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請求權，包括懲罰性賠償請求權，又分先買者的請求權和後買者的請求權，都是不超過已付購房款一倍的賠償責任。先買者的懲罰性賠償請求權規定是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定：「商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人」，「導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任」。後買者的懲罰性賠償請求權則體現在第九條的規定：賣方「故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實」，「導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任」。

其次，惡意串通的情況下先買者的無效請求權。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規定：「買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同並將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。」剛才我們談及的前後兩個合同都有效是在雙方沒有惡意串通的情況下，這個司法解釋將雙方惡意串通作為合同無效的一個事由體現了與合同法的相互銜接，我國合同法第五十三條第（二）項規定：「惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；」是「合同無效」的法定事由之一。

通過以上可以看出，房地產開發企業違約應當依據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關規定進行處理。

（二）一般賣房者違約的處理與法律適用

我們所講的一般賣房者是指非通過買賣房屋進行經營的房地產企事業，而是自已生活居住使用或者經營所有的房屋因生活需要或者經營所需而將房屋賣出變現的個人或者企業。一般賣房者若違約，不能適用《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，因為該解釋是特指房地產開發企業；也不能適用《中華人民共和國消者權益保護法》，因為該法所特指的專指經營者與消費者之間出現的爭執，而一般賣房者是不能算為經營者的。這種情況下，爭議的處理應以合同法作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償，即不超過已付購房款一倍的賠償責任，而只能主張返還購房款及利息，賠償損失。

以上探析只是表面的、浮淺的論述，「一房二賣」是一個較為復雜的課題，筆者僅以此拋磚引玉，以期引起法官同仁和學者們注意，更想聆聽高論。

（作者單位：山東省墾利縣人民法院）