居間立法

① 期貨居間人的管理研究

1、鑒於自然人居間人法律含義上的模糊以及在其實踐中所存在的種種問題和隱患，從未來發展的角度來看，應將其納入資格管理序列。建議由中國期貨業協會（以下簡稱「中期協」）作為自然人居間人的管理機構，負責有關自然人居間人資格管理的具體操作規則的制定，建立並更新自然人居間人誠信資料庫，以及自然人居間人資格的考試、審核以及向社會公布、年檢、培訓、監督檢查、處罰等事宜。
2、在自然人居間人的資格標准方面，建議應採取區別制，即在立法上對單純從事居間業務的居間人和代理客戶從事期貨交易的居間人設定有區別的資格條件。兩種資格可以兼獲，但需要分別進行核准。
（1）單純從事居間業務的居間人的資格條件。對於單純從事居間業務的居間人的要求可以相對寬松，具體應包括：首先，為其設定自然條件（包括國籍、行為能力等內容）和學歷條件；其次，明確居間人是否必須為專職；再次，為其設定身份禁止，即其不可是證監會、期貨交易所、期貨業協會以及期貨公司工作人員等規定；最後，在一定期限內，沒有一定程度或一定性質的違法、違規行為以及不良誠信記錄。
（2）代理客戶從事期貨交易的居間人的資格條件。對於代理客戶進行期貨交易的居間人的要求須更為嚴格。一是要求更高專業水準。應為該類居間人設定較高專業水平的資格證書，確保其具有足夠的期貨知識和分析能力代理客戶做出合理投資決策。二是從業經歷要求。如具有期貨從業經歷5年以上等。三是專職代理要求。為確保居間人能夠做出並執行有益於客戶利益的投資決策，必須保證其能夠有充足的工作時間和專注的精力以隨時跟蹤行情、分析走勢。四是嚴格禁入條件。如可將無不良誠信記錄的范圍擴大到證券、期貨領域之外的其他金融領域、自由職業領域（會計師和律師）等。此外，還可以在制定規章時考慮是否根據期貨業務的種類設置不同的要求，如對於從事金融期貨交易代理的自然人居間人要求再嚴格一些。 鑒於機構居間人合法性的模糊以及其在實踐中所存在的種種問題和隱患，從未來發展來看，應將其納入資格管理序列。
機構居間人的業務資格應由證監會及派出機構核發。將機構居間人納入資格管理序列，並根據不同的業務范圍劃分類別，核發相應的資格。如分居間業務、代理業務、自營業務、期貨基金業務、境外期貨業務等，設定不同的資格限制和監管方式。在此基礎上，也可以考慮按照商品期貨、金融期貨等業務進行進一步區別。 機構居間人在實踐中所存在的問題主要分為三類：
1、法律上的困境。機構居間人尚缺乏明朗的法律支持。雖然司法解釋中提到居間人可以是法人，但沒有明確非法人機構居間人是否可以存在（如合夥企業），是否所有具有法人資格的經營機構都可以從事期貨居間，以及機構居間人是否必須為專門從事居間業務的機構等。因此，期貨公司在與機構居間人進行合作時存在著一定的顧慮。
2、財務及納稅環節的困惑。如果機構充當居間人，傭金自然應當直接匯到機構居間人賬戶中，但期貨公司不能確定該筆費用應如何進行賬務處理，以及在稅務方面是否可以稅前列支，機構居間人的居間收入的財務及納稅方面也無相關規定。
3、機構居間人自身的問題。首先，機構居間人的規模較小（如咨詢類司的注冊資本通常較低），抗風險能力也較弱。其次，很多從事期貨居間業務的機構專業程度不高，從事居間業務的工作人員不具備期貨從業資格，開戶後的服務質量還有待提高。再次，缺少規范的監管模式及制度安排，容易產生全權委託或向客戶承諾盈利等問題。 機構居間人除為客戶和公司提供訂約機會外，其工作人員可能會存在代理客戶進行交易的行為。有的機構居間人還為客戶提供行情信息、交易設備或投資咨詢。此外，機構居間人也可能存在私下與客戶簽定獲利承諾或收益分配協議，或接受全權委託等現象。
身份轉化問題
與自然人居間人一樣，在實踐中也無法嚴格杜絕機構居間人由居間身份向客戶代理人身份的轉化，可能會出現客戶將機構居間人的工作人員填入期貨經紀合同的有關授權條款的情況。一旦客戶與居間人之間發生爭議，監管部門或法院很難認定接受委託的工作人員是代表公司代理客戶進行交易的，機構居間人可能會因此規避法律責任。
所以，如允許機構居間人同時成為代理交易人，在今後制定規范性法律文件或合同指引時，應對有關的操作細節進行明確規定。
代理行為的區別
在允許機構居間人從事代理業務的情況下，機構居間人的居間業務與期貨公司的經紀業務以及二級代理行為的區別
在允許機構居間人從事代理業務的情況下，機構居間人的代理交易業務與期貨公司經紀業務仍然存在差異。首先，機構居間人與其開發的客戶之間不可締結期貨經紀合同。其次，機構居間人不可為客戶在本機構開立資金賬號。再次，機構居間人不能成為期貨交易所會員，因此只能藉助期貨公司的交易系統將交易指令傳送到交易所的交易平台撮合成交。最後，機構居間人無結算資格，期貨交易所也不能直接對機構居間人結算。
期貨行業曾經出現的二級代理是指，期貨公司以外的機構以自己的名義在期貨公司開戶，並將其直接向客戶收取保證金存入該賬戶用於交易，同時，該機構代理客戶下單，並直接對客戶進行結算。機構居間人在可以從事代理交易業務的情況下，與二級代理的區別在於：首先，機構居間人開發的客戶直接與期貨公司簽訂期貨經紀合同。其次，客戶在期貨公司擁有專門的資金賬號，資金不通過居間人劃撥。再次，期貨公司直接對客戶進行結算。最後，機構居間人不具備獨立的交易系統。
與其他市場主體的協調
機構居間人與其他市場主體的協調及是否存在非法理財問題
1、機構居間人與期貨公司的關系協調。機構居間人與期貨公司之間是一種業務合作的關系，即居間關系，可以通過證監會及中國期貨業協會制定的規范性文件或雙方達成的居間協議，確定兩者之間的權利義務關系。
2、機構居間人與投資咨詢機構、資產管理機構等的關系協調。通過證監會制定的規范性文件，規定機構居間人的主體資格，從而明確投資咨詢機構、資產管理機構或者信託理財機構是否可以成為機構居間人。
在現實中，機構居間人很可能存在通過讓其員工接受客戶全權委託或與客戶約定利益分成方式進行非法理財的行為。此外，一些機構居間人很可能直接以自己的名義在期貨公司開戶，將從客戶處集資所得款項用於期貨交易。
異地管理
相對於自然人居間人，期貨公司對異地機構居間人的管理應更嚴格。機構居間人應由期貨公司統一管理。期貨公司應直接與機構居間人簽訂居間協議，從而確保公司總部能夠清楚地了解機構居間人的必要信息，並通過協議明確規定身份告知、風險揭示、傭金比例、合作期限等重要事項，從而避免以後可能發生的不必要爭議。公司總部對機構居間人的管理還應包括傭金的核算與發放等方面。
機構居間人作為期貨公司的營銷終端與非法經營期貨網點的區別在於：第一，機構居間人是合法成立的經營機構，應在合法的營業場所內開展業務，其具有證監會或協會頒發的居間業務許可證和工商行政管理部門頒發的營業執照。而非法網點則無此二證照。第二，機構居間人必須在人員上與期貨公司隔離。第三，為了區別於非法網點，居間人必須在法規所許可的范圍內進行協助辦理期貨業務，不可代理客戶辦理開戶手續。一旦在有關的立法中將「期貨居間人」改為「期貨經紀人」、且將期貨經紀人的業務范圍擴展到代理交易的情況下，則可考慮允許機構居間人業務范圍包括向客戶提供期貨行情信息、交易設施。
利益構成和來源方式
機構居間人的利潤構成和自然人居間人基本一致。在機構居間人的利潤來源方式上，有關的法規應對機構居間人的傭金實現方式以及計稅等有關問題予以規定。

② 居間法是怎麼意思

第四百二十四條居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。 【釋義】本條是對居間合同概念的規定。1.居間合同的概念居間合同是指當事人雙方約定一方接受他方的委託，並按照他方的指示要求，為他方報告訂立合同的機會或者為訂約提供媒介服務，委託人給付報酬的合同。在居間合同中，接受委託報告訂立合同機會或者提供交易媒介的一方為居間人，給付報酬的一方為委託人。居間作為中介的一種形式，其宗旨是把同一商品的買賣雙方聯系在一起，以促成交易後取得合理傭金的服務。無論何種居間，居間人都不是委託人的代理人，而只是居於交易雙方當事人之間起介紹、協助作用的中間人。居間合同的主體：委託人可以是任何公民、法人;而居間人只能是經過有關國家機關登記核準的從事居間營業的法人或公民。居間業務根據居間人所接受委託內容的不同，既可以是只為委託人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委託人與第三人訂立合同進行介紹或提供機會的媒介居間，也還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂報告訂約機會，是指居間人接受一方委託人的委託，尋覓、搜索信息報告委託人，從而提供訂立合同的機會。德國民法典、瑞士債務法等稱此類居間人為報告居間人或指示居間人;所謂提供訂立合同的媒介服務，是指介紹雙方當事人訂立合同，居間人不但要向委託人報告訂約的機會，而且還要進一步周旋於委託人與第三人之間，努力促成其合同成立。德國商法典、日本民法典等稱此類居間人為媒介居間人。兩種情況，只有中介活動成功，促成合同成立，居間人才能取得合同約定或者法律規定的報酬。居間制度源於古希臘、古羅馬帝國時期，當時的社會發展處於簡單商品經濟形態，任何人都可為居間活動。到了歐洲中世紀，居間活動受到了一定的限制，從自由經營主義轉為干涉主義，國家對其行業進行了控制，使居間人帶有公職人員的性質。如法國商法典把居間人分為二種，一種是特權居間人，此等中間人須經政府的任命，居於公務員的地位，具有特殊的權利及義務，而另一種是除第一種以外的居間人。英國的居間人須經地方官署許可才可以執業;德國舊商法規定，居間人是一種官吏。到了近代，隨著社會的進步及商品生產與流通領域的飛速發展，居間活動又開始興旺，很多國家都對居間活動採用了完全自由經營主義來調整居間法律關系。德國民法典首先把居間活動作為民事合同的一種作了規定。以後大多數國家的民商法典和民商法理論上都承認居間合同為一種獨立的典型合同。在大陸法國家的立法上，采民商分立的國家，一般以商法調整媒介居間，以民法調整指示居間;在採取民商合一的國家，則不作媒介居間與指示居間的區分。我國採取不作區分的立法體例。

③ 分析代理商、居間商、行紀商的最本質區別

(一)代理商
「代理商是指一種獨立的商事經營者，他接受委託，固定地為其他企業主促成交易，或以其他企業主的名
義締結交易。」——(德國商法典N084．1y
特點：•(1)代理商的職責是促成交易或締結交易。
(2)代理商必須固定地從事受他人委託的、促成交易或締結交易的活動。
(3)代理商是一種獨立的商事經營者。
類型：．(1)總代理(全權代理)
(2)獨家代理：通過協議約定代理人在特定地區、特定時期內享有代理銷售某種商品的專營權。
(3)一般代理：在同一地區、同一時期內，被代理人可以建立多家代理關系。
(4)單一商號代理商
(5)區域代理商：與獨家代理區別：區域代理的成立，並不排除被代理人自己在該地區內締結交易的合
法性。
(6)特許代理商：專門處理單項事務的特別代理人。
(二)居問商
在大陸法系國家商法中，居間商是指為獲取傭金而從事契約締結之促成活動的商人。
居間是一項重要的商行為，大陸法系國家商法典對居間商及其行為都有專門規定。我國至今沒有關於居間商的專門立法，只是新合同法中對居間合同作出了簡要規定，這些規定確定了處理居問行為的一般規則。
(三)行紀商
在大陸法系國家，行紀商是一個獨立的商主體，它是指以自己的名義為他人(委託人)購買或銷售貨物、
有價證券，並以其作為職業性經營的人。
我國《合同法》中關於行紀的定義與大陸法系中關於行紀的定義基本相同。但是，我們對行紀的研究主要局限於對行紀行為的研究，還很少對行紀主體即行紀商進行研究。

④ 案由居間合同糾紛解釋有哪些案由，相關的法律

您好，
居間在經濟生活領域通常又被人稱作「中介」，居間合同在《合同法》頒布實施以前，屬於無名合同，其主要由《民法通則》中最類似的條款加以調整，而在《合同法》中，設專章對居間合同加以規定，明確了其作為獨立有名合同的法律特徵，這對調整我國日益發達的居間活動起了重大的促進作用。
《合同法》第四百二十四條的規定，居間合同是居間人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。根據該法條，可以看出居間合同通常只有兩方當事人，即為他方提供報告訂約機會或提供交易媒介的居間人，以及給付報酬一方的委託人，在少數情況下會有訂立合同的第三人作為共同訴訟當事人參加訴訟。在審判實踐中，有可能產生的居間合同糾紛不外乎二大類，即因酬金而引起的糾紛，另一種為賠償性糾紛。
一、因酬金支付而引起的居間合同糾紛。
從居間合同的定義來看，其具有有償、諾成、不要式合同的特徵。在此類型糾紛中，一般情況下，居間人是作為原告參加訴訟，而被告通常是委託人。根據《合同法》第四百二十六條規定，居間人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。第四百二十七條還規定居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用。
通過對上述法條的分析我們不難看出，在此類居間合同糾紛中，作為原告的居間人只要舉證證明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少則可以依據約定或者公平合理原則加以確定。假使沒能促成合同成立的，也可以要求委託人支付從事居間活動支出的必要費用，所以在此類糾紛中，原告的舉證責任合符「誰主張誰舉證」的原則，並且作為原告的居間人也容易舉出是否促成合同成立的證據，在訴訟中，其舉證權利和義務是一致的;對於作為被告的委託人，如要提出抗辯，同樣只要舉出合同是否訂立的證據就行，也合符「誰主張誰舉證」的原則，在此不累述。
下面著重談談另外一類居間合同糾紛。
二、因賠償而引起的居間合同糾紛
在這類居間合同糾紛中，往往是委託人作為原告，居間人作為被告參加訴訟。作為原告方的訴訟請求及理由也多半是以居間人提供的合同訂立的機會有誤，雖然委託人與第三人訂立了合同，但該合同的履行卻造成委託人損失，例如介紹空車配載信息，承運人將委託人的貨物運走後卻下落不明;房屋中介中，委託人在締結合同後並在履行義務中才發現對方根本無權處分房屋，而委託人為此卻已經付出了一定的代價，等等……。由於第三人有意或無間逃避承擔法律責任，往往下落不明，一去不返，在此情況下，作為委託人往往只好找到居間人要求賠償，而作為居間人的不願賠償或為賠償標准無法形成一致意見，從而引起糾紛。根據《合同法》第四百一十五規定，居間人應當就有關訂立合同事項向委託人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。《合同法》明確地列舉出居間人要承擔損害賠償的要件，即要有證據證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，居間人才會承擔損害賠償責任。但在審判實務中，作為委託人很難取得證據來證明居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，假如有，也只
是一些表面或片面的現象，嚴格說來都有不算有效證明，很難得到審判人員的認同，在此情況下，作為原告方的委託人就相當尷尬了，一方面基於對居間人的信任，接受了其提供的指示或媒介服務，而另一方又卻因訂立了合同造成了損失，又沒法證明居間人明顯過錯或重大過失，而依照「誰主張誰舉證」的原則，通常情況下應由作為原告方的委託人舉證，由於無法提交充分證據證明其訴訟請求，從而喪失索賠的機會。對此，律師認為，作為《合同法》的立法本意，「誠實信用」、「公平合理」原則是體現在整部法律之中的，如在此類賠償性居間合同糾紛中片面地強調「誰主張誰舉證」，律師認為是有悖於立法本意的，其理由如下：1、居間合同的訂立是以委託人和居間人之間的相互信任為前提的，委託人讓居間人給其提供訂立合同的機會，是基於相信以居間為職業的居間人具有在該類居間行為中具有超越常人的辨別能力，其能為委託人訂立合同提供真實而便捷的途徑，故居間人的居間活動應體現出誠實信用原則;2、居間合同是有償合同，作為居間人提供訂立合同機會，如能促成合同訂立是能取得酬金的，作為委託人付酬當然是想居間人認真履行職責，而居間人為取得報酬也理應盡職為委託人服務;3、居間合同要求居間人應當就訂立合同的事項向委託人如實報告。綜前所述，律師認為在處理這類居間合同糾紛中，除強調原告方即委託人的舉證責任的同時，還應要求被告即居間人舉證證明其在居間活動中，已經做到了必要的注意義務。具體而言，在前面所述的空車配載信息居間活動中，居間人應提供其已充分注意到了承運人的身份證明，貨車所有權屬及車況，並以書面方式加以轉載或復印留檔的證據;在房屋中介中，居間人已經核對了當事人所提交的房屋所有權證明原件，並將其復印留檔備查的證據。也只有這樣，律師認為才能真正體現作為有償合同中的居間人是否盡了注意義務，如不能舉證證明其已盡善良行為人的注意義務，即為過失，就應對委託人因此所受的損害，負賠償責任，這也是符合權利和義務相一致的原則。假如居間人在居間活動中充分盡到注意義務，是減少該類糾紛，維護居間活動正常秩序的有效途徑，並且居間人將其在居間活動中所盡的注意義務加以記載形成書面證據，並未加重居間人的義務，相反，對其更好從事和開展該項經濟活動是有益的。件的審理中，審判人員不僅僅強調「誰主張誰舉證」，還要在由損害賠償而引起的居間合同糾紛中，強調由居間人來舉證證明其已盡注意義務，其在居間過程中無重大過失，如不能證明，就應承擔賠償責任，而不是單純的要求委託人舉證證明居間人的故意行為，這才有利於體現誠實信用原則，更利於規范居間活動。

⑤ 自然人作為居間人從事中介行為似乎不違法法律，但工商局的執照中都註明不含中介服務。如何看待

法律關系按照體現的社會內容的性質可以分為基本法律關系、普通法律關系和訴訟法律關系。基本法律關系是由憲法或憲法性文件所確認或創立的、直接反映該社會經濟制度和政治制度基本性質的法律關系。普通法律關系是依據憲法以外的法律而形成的，存在於各類權利主體和義務主體之間的法律關系。
法律分析
普通法律關系與基本法律關系的區別如下：確立法律不同，基本法律關系是由憲法或憲法性文件所確認或創立的法律關系，普通法律關系是依據憲法以外的法律而形成的法律關系。所體現的社會內容不同，基本法律關系直接反映該社會經濟制度和政治制度的基本性質，貼合於國家的意識形態；而普通法律關系則主要存在於各類權利主體和義務主體之間，是對國家生活中某一方面的規定所產生的關系，更貼近於公民的實際生活。具有的法律效力不同，基本法律關系依託於憲法，因而其具有最高的法律效力；而普通法律關系的基礎是憲法以外的法律，法律效力低於憲法所確定的基本法律關系。普通法律關系的實現不得違背基本法律關系。法律通常是指由社會認可國家確認立法機關制定規范的行為規則，並由國家強制力（主要是司法機關）保證實施的，以規定當事人權利和義務為內容的，對全體社會成員具有普遍約束力的一種特殊行為規范（社會規范）。基本法律和普通法律是兩者是不同的劃分標准所對應的劃分類別，法律既可以分為基本法律和一般法律（非基本法律、專門法）兩類，也可以劃分為憲法性法律和普通法律。
法律依據
《中華人民共和國民法典》 第九百六十一條 中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

⑥ 居間和中介的區別

法律分析：中介合同，又稱「居間合同」。新頒布的《中華人民共和國民法典》第961條至第966條，立法者取消了拗口的「居間合同」一詞，將其全部變更為「中介合同」。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第九百六十一條 中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

⑦ 居間人與居間人之間的協議應該怎樣擬定，有沒有迥

委託律師，根據自己的實際情況書寫，參考如下
居 間 合 同
合同編號：
委託人： （以下簡稱「甲方」）
居間人： （以下簡稱「乙方」）
甲乙雙方經平等協商，以互惠互利為原則，就乙方作為甲方居間人事宜訂立協議如下：
第一條 委託事項及居間業務
乙方接受甲方委託，為甲方 介紹客戶，促成甲方與客戶間就前述委託事項簽訂合同。 第二條 服務區域和排他性
1.乙方居間服務的區域為 地區。乙方若需增加區域，須提前書面通知甲方並得到甲方書面同意。如有違反，甲方有權隨時取消本合同。 2.乙方所介紹之客戶經甲方書面確認後，甲方亦不得以直接方式繞過乙方就委託事項簽訂合同，除非乙方同意或乙方已放棄該客戶。
3.未經甲方書面同意，乙方在合同期限內不得推薦、介紹、代表、製造或銷售與第一條同類或相似的委託事項給甲方以外的任何第三方。 第三條 服務內容
1.乙方推薦委託事項和介紹客戶給甲方，甲方視乙方要求協助接觸洽談。 2.乙方對其介紹之客戶提供： （1）售前委託事項解說；
（2）合同達成簽署流程指引。
3.甲方向乙方提供的任何資料屬於甲方的財產，乙方不得為非履行本合同目的而使用。本合同終止時，乙方應主動歸還剩餘資料給甲方。 第四條 委託事項瑕疵

1.由甲方交付之委託事項若有瑕疵，由甲方自行對客戶負責，與乙方無關。 2.乙方介紹客戶之委託事項若有瑕疵，由乙方對其承擔連帶擔保責任。 第五條 付款
1.經乙方介紹成交的，甲方於合同成立並完成交易後_____日內支付乙方傭金 元。
2.乙方履行本合同及居間活動所需要的一切費用，由乙方自行承擔。 第六條 違約責任
1.乙方就其介紹客戶的合同履行向甲方承擔連帶責任，其中任一方對甲方的違約均視為乙方及其介紹客戶的共同違約，甲方有權任意選擇一方或幾方進行追償。
2.乙方履行本合同過程中（包括簽訂本合同前）所獲得的甲方任何經營或技術信息均屬甲方商業秘密。一旦乙方泄密，應向甲方賠償違約金人民幣_____萬元，另甲方保留進一步索賠的權利。
3.無論何種情況下，乙方均不是甲方的代表或員工，與甲方不存在勞動關系；乙方在履行本居間合同過程中應當明確告知相關客戶，否則，乙方應承擔一切由此造成的損失。 第七條 合同期限
1.本合同有效期限自 年 月 日起至 年 月 日止。 2.合同期滿前 個月內雙方均無終止合同書表示時，且期滿後雙方均繼續實際履行本合同事宜的，本合同自動順延。
3.正常情況下，若任一方有特殊原因，欲提前終止本合同時，應於 個月前，以書面形式通知對方，並在得到對方書面同意後，終止本合同。 第八條 爭議的解決
本合同各方當事人對本合同有關條款的解釋或履行發生爭議時，應通過友好協商的方式予以解決。當和解或調解不成時，選擇下列第 種方式解決： （1）將爭議提交 仲裁委員會仲裁； （2）依法向 人民法院提起訴訟。 第九條 條款獨立性
如本合同包含的某一條款或某些條款無論在任何方面由於任何原因被認為無效、非法或不可執行，則這種無效性、非法性或不可執行性將不影響本合同中任何其它條款及整個合同的有效性。法律另有明確規定的除外。 第十條 變更與補充
1.本合同中如有未盡事宜，由雙方當事人共同協商一致，簽訂書面補充協議，書面補充協議與本合同具有同等法律效力。
2.除法律本身有明確規定外，後繼立法（本合同生效後的立法）或法律變更對本合同不應構成影響。各方應根據後繼立法或法律變更，經協商一致對本合同進行修改或補充，但應採取書面形式。 第十一條 通知
1.本合同要求或允許的通知或通訊，不論以何種方式傳遞均自被通知一方實際收到時生效。
2.前款中的「實際收到」是指通知或通訊內容到達被通訊人（在本合同中列明的住所）的法定地址或住所或指定的通訊地址范圍。
3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起 日內，將變更後的地址通知另一方，否則變更方應對此造成的一切後果承擔法律責任。 第十二條 不可抗力
1.在本合同履行過程中，如因不可抗力導致活動終止或帶來損失，甲乙雙方各自承擔自己損失，互不承擔違約責任。
2.任何一方因遇到不可抗力致使全部或部分不能履行或遲延履行本合同的，應自不可抗力事件發生之日起 日內，將不可抗力情況以書面形式通知另一方，並自不可抗力發生之日起 日內，向另一方提交導致其全部或部分不能履行或遲延履行的證明。
第十三條 合同附件
1.本合同附件包括但不限於：
（1）各方簽署的與履行本合同有關的修改、補充、變更合同； （2）甲乙雙方的營業執照、身份證復印件及相關的各種法律文件。 2.任何一方違反本合同附件的有關規定，應按照本合同的違約責任條款承擔法律責任。
第十四條 合同生效
1.本合同經甲、乙雙方簽字蓋章後生效。
2.本合同一式 份，甲乙雙方各持 份，具同等法律效力。
3.本合同於 年 月 日在 省 市 區（縣） 簽訂。
甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：
授權代理人（簽字）： 授權代理人（簽字）： 單位地址： 地址：
郵政編碼： 郵政編碼： 聯系電話： 聯系電話： 傳 真： 傳 真： 電子信箱： 電子信箱： 開戶銀行： 開戶銀行： 賬 號： 賬 號：

⑧ 中介合同與居間合同的區別

法律分析：中介合同，又稱「居間合同」。新頒布的《中華人民共和國民法典》第961條至第966條，立法者取消了拗口的「居間合同」一詞，將其全部變更為「中介合同」。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第九百六十一條中介合同是中介人向委託人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委託人支付報酬的合同。

第九百六十二條中介人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得請求支付報酬並應當承擔賠償責任。

第九百六十三條中介人促成合同成立的，委託人應當按照約定支付報酬。對中介人的報酬沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的，根據中介人的勞務合理確定。因中介人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔中介人的報酬。中介人促成合同成立的，中介活動的費用，由中介人負擔。

第九百六十四條中介人未促成合同成立的，不得請求支付報酬；但是，可以按照約定請求委託人支付從事中介活動支出的必要費用。

第九百六十五條委託人在接受中介人的服務後，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。

第九百六十六條本章沒有規定的，參照適用委託合同的有關規定。

⑨ 房屋買賣居間合同無權處分的法律後果是怎樣的

(一)無權處分

無權處分一般是指對涉案房屋(房屋A)無處分權的人(甲)，對外(丙)以自己(甲)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。從「無權處分」的概念來看，無權處分有這樣一些特徵：1.房屋的出售人不享有房屋所有權，這是無權處分最根本的特徵。無權可能是根本沒有所有權，也可能是只享有部分所有權。2.出售房屋的人對外以自己的名義，這是無權處分的形式特徵。無權處分雖然不享有涉案房屋的所有權，但是房屋出售人卻是以自己的名義而非房屋實際所有人的名義對外進行出售。3.出售房屋實際分為兩個階段的行為，這也是學界和實務界最引起爭論之所在。無權處分一般先是為就涉案房屋的處分簽訂房屋買賣合同，之後再依據房屋買賣合同就涉案房屋進行物權轉移。

前述案例中，案例一、三、四中甲均構成無權處分，但是案例一中的甲屬於事實上的無權處分，為最典型的無權處分;案例三、四中的甲屬於法律上的無權處分，為最常見的無權處分。

(二)無權代理

無權代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)對外(丙)以房屋所有權人(乙)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。無權代理與無權處分的本質區別在於房屋出售人究竟是以誰的名義進行處分行為。從這一點講，無權代理不能等同於狹義的無權處分，但是我們也要注意到，在無權代理出售房屋的情形下，出售行為並非房屋所有權人真實意思表示的體現，因此也屬於廣義上的無權處分。

前述案例二即屬於這種無權代理。

(三)無權處分的效力

根據前述，無權處分實際上有兩個階段，第一階段是為實現物權轉移的債權行為，第二個階段才是本質意義上的處分行為。因此探討無權處分行為的效力，對這兩階段的行為的效力均需要作出判斷。按照《物權法》的立法精神，已經將債權行為和物權行為做了分離，兩者之間的效力不直接互相否定，即債權行為的效力不以物權行為的效力為前提，同樣物權行為的效力也不以債權行為的效力為前提。

房屋物權的轉移需要登記，該物權行為的操作實際上還有行政主管部門的把關審核，在實踐中發生的糾紛較少，更多的是集中在債權行為。關於無權處分合同的效力，《合同法》第五十一條如此規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」反面解釋即權利人未追認或一直未取得處分權的，合同無效。該條規定被稱譽稱為中國民法上的「精靈」，在理論界和實務界都引發了極大的爭論。如果將無權處分作廣義的解釋，那麼無權處分合同的無效結論將會嚴重擾亂房屋交易秩序。在未對無權處分合同的概念作出明確的界定情況下，立法者在《物權法》設置了善意取得制度進行彌補。但是善意取得制度有著嚴格的條件限制，故最高院又進一步突破，在《買賣合同司法解釋》中明確法院不支持無處分權合同無效。故實踐中，無權處分合同的效力已經被認可。

(四)善意取得

善意取得制度是《物權法》設置的保障善意第三人的一個制度。善意取得的成立，需要滿足三個條件：1.受讓人是善意的，這是善意取得制度的制度根源。無權處分的結果導致物權轉移給第三人，如果該第三人沒有任何過錯，從保護交易秩序和第三人的角度出發，均應當確認善意第三人取得物權的合法性。2.受讓人支付了合理的價格對價。該條件其實是對第1個條件的細化，何從判斷主觀善意?內心的意思往往無法探知，只能從客觀的行為去判斷。交易的一個重要因素就是價格，如果以低價購進，則很難認定買受人的善意。3.物權轉移已經完成。這是一個實踐性的要求。善意保護制度是在平衡實際權利人和買受人的權益。當物權轉移已經完成，交易的事實已經成就，推翻現狀讓實際權利人取回物權，對整個交易秩序是大的破壞，因此不應當支持;而在物權未發生轉移的情況下，無權處分的行為只完成了一半，保持原有的權屬關系更利於整個社會秩序。

(五)相關法律規定

通過前面論述，我們再從法律規定的角度重新梳理一下有關無權處分的法律處理問題：

第一，《合同法》對無權處分和無權代理合同的效力規定。無權處分合同和無權代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四條第一款規定：「行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。」第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

第二，《物權法》規定的善意取得制度是對無權處分行為的規制和救濟。《物權法》第一百零六條第一、第二款規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。」

第三，最高院在司法解釋中對無權處分合同處理的規定。《最高院買賣合同司法解釋》第三條規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」

三、無權處分的房屋買賣合同的法律處理

(一)「甲賣乙物」合同的法律處理

這種情形最為常見的是拆遷安置房交易，因為拆遷安置過程中一家基本會分得多套房，並且房主從簽訂拆遷安置協議到拿到房屋再到辦理產證需要一段較長的時間。在這段漫長的時間內，房主將其中一套房屋交易流轉出去也是非常普遍的現象。案例一就是該情形的一種抽象表達。

案例一中甲系無權處分人，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據《最高院買賣合同司法解釋》的規定，甲與丙簽訂的合同雖屬無權處分合同，但是該合同不具備《合同法》第五十二條規定的無效情形，因此合同合法有效。第二，甲與丙簽訂的合同能否履行需要具備一定條件。這個條件就是甲與乙完成安置房的交付和所有權轉移登記。否則，甲因為未取得對房屋A的登記所有權而無法實現向丙轉讓物權。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有權。丙對甲不享有房屋A的物權是明知的，雖然支付了合理的價格對價，但是丙並未實際取得房屋所有權登記，因此丙未取得房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張相應的合同責任。因合同無法實際履行導致丙簽訂合同的目的無法實現，並且過錯責任在甲，因此丙有權選擇行使法定解除權並要求甲賠償相應的損失。

這里需要說明一點的是案例一中甲是因為未積極與乙辦理交房事宜而導致無法取得房屋所有權。實踐中因為房價的上升導致許多「甲」故意不去拿房，此時丙就無法實現拿房的目的而只能選擇解除合同並要求賠償。等丙解除合同後，甲立即與乙辦妥交房手續並轉手出售獲得差價。如此一來，丙會陷入非常被動的地步，不但拿房的合同目的無法實現而且可主張的賠償數額因為沒有統一標准而無法量化和期待。

(二)無權代理合同的法律處理

在目前實踐中無權代理處分合同應當說是比較少見的，主要是這樣操作的成本和難度都太大。一般買受人都有相當的謹慎意識，未見到房屋所有權人的親自授權，或該授權未經公證，是不太會憑一紙簡單的書面授權就與代理人簽訂買賣合同。案例二是經抽象後的一個典型無權代理合同。

案例二中甲系無權代理人(廣義的無權處分人)，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的合同合法有效。這個有效有一定的前提，即合同內容絕對有效，合同主體待定。如果乙對合同內容予以追認，則合同對乙和丙有效;如果乙拒絕對合同內容追認，則合同對甲和丙有效。從案例描述來看，乙是不願意對合同內容追認的，那麼合同在甲和丙之間有效。第二，買賣合同無法實際履行。因為乙不對合同內容追認，而甲又不實際享有房屋A的所有權，根據合同內容丙享有的權利則成了水中月。此時甲的無權代理轉化成了案例一中所說的無權處分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有權需要考察丙是否盡到了善意第三人的注意義務。案例二中丙並未辦理房屋與所有權轉移登記，因此丙仍不享有房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張違約責任。

(三)「甲賣與乙共有物」的法律處理

這種法律糾紛多發於婚姻家庭關系中，我國婚姻法對夫妻財產采共有制為原則、分別制為例外的原則，因此只要是婚後所得財產，均屬夫妻共同所有而不論登記為誰。這就為交易糾紛的發生埋下了伏筆。

案例三中的房屋買賣合同合法有效，甲構成無權處分也無異，丙是否能取得房屋所有權則需要取決丙是否滿足善意取得制度。如果甲丙在乙發覺此事之前就已經完成辦理了過戶手續，那麼房屋所有權轉移事實已經成就，乙只能向甲主張侵害物權的責任。

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案例四中實際區分了三種類型，其中類型1的本質與案例三一致，故不在此贅述。類型2與類型3的無權處分又與表見代理制度相關聯。根據我國婚姻法的相關規定，夫妻對共有財產有同等處置權利。那麼在類型2和類型3中能否運用表見代理制度來進行說明?根據目前司法實踐的操作，夫或妻未經對方同意單方處分夫妻共同財產的，不能簡單地認為可以構成表見代理。第一，甲處分夫妻共同財產的行為構成無權處分，但該處分合同屬合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有權。房屋未登記在甲的名下，雖然甲與乙系夫妻關系，但在重大財產處理上應當有夫妻雙方的共同處分意思，在僅有甲單方意思表示的情況下，丙受讓房屋A不能認定為善意。第三，丙與甲在此次交易過程中均有過錯，雙方按照各自的過錯情節對違約責任承擔各自的責任。