立法打擊小產權房

Ⅰ 小產權房野蠻生長屢見糾紛 如何整治考驗政府智慧

整治小產權房考驗政府智慧
自然資源部再次為小產權房定調 不得通過登記將違法用地合法化
● 小產權房因成本和價格較低廉受到歡迎，但與現行法律相悖。如何妥善對待和處理小產權房問題，成為各級政府亟須解決的一個難題，考驗政府管理智慧和執政能力
● 購買小產權房會帶來一些後續的法律糾紛，如建築質量、消防安保、售後維護和物業管理難以保障，存在違建、爛尾的風險，無法辦理抵押貸款，沒有轉讓、繼承、處分、拆遷收益等權利
● 解決小產權房問題，根本上還是要進一步推進集體土地改革，使集體土地使用權能夠進入市場，和國有土地一樣，同地同權，在同一基礎上公平競爭
□ 本報記者 王 陽
□ 本報見習記者 白楚玄
近日，自然資源部發布《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》稱，在工作中，對亂佔耕地建房、違反生態保護紅線管控要求建房、城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
這一「官宣」，讓很多購買了小產權房的置業者的幻想徹底破滅。
「小產權房」其實並非法律概念，是人們約定俗成的稱謂。通常是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以有時也叫「鄉產權」。
如是研究院的一份數據顯示，包括小產權房在內的全國所有城鎮住房面積為298億平方米，其中小產權房面積為73億平方米，佔比達到24%，僅次於佔比38%的商品房面積。
接受《法制日報》記者采訪的專家認為，在普通商品住宅價格高企的今天，小產權房因成本和價格較低廉受到歡迎，但與現行法律相悖。然而，如果將小產權房項目都拆除，不但浪費資源，還會激化矛盾。如何妥善對待和處理小產權房問題，成為各級政府亟須解決的一個難題，考驗政府管理智慧和執政能力。
小產權房野蠻生長
法律糾紛屢見不鮮
因兒子要結婚，來自陝西省西安市的孔女士經人介紹，購買了西安市昆明路銘景新城小區一套128平方米的房子，總價僅53萬元。因為是小產權房，所以價格便宜，孔女士沒多做考慮就買了。之後，孔女士去售樓部領鑰匙，卻獲知房子被同時賣給了別人。
西安另一處小產權房也產生了糾紛。
西安灃東新城三橋街道辦紅光路社區賀家村加貝花園小產權房，因為小區沒有五證，自來水公司無法接接通管線，因此一直使用黑井水。置業者對此頗有微詞。
《法制日報》記者梳理公開資料發現，類似場景曾在全國多地上演。
房價長期快速上漲，遠遠超出了當地一般就業人員的收入水平，而在經濟適用房、廉租房無法滿足住房需求的時候，小產權房如雨後春筍般出現。然而，圍繞小產權房買賣、確權和徵收等糾紛也時常發生。
2019年11月，深圳市龍華區法院開庭審理一起侵權責任糾紛案。選用某小產權房的陳某某，請求非法佔有該房屋的史某騰空房屋並進行侵權賠償。審理後，因陳某某無證據證明其合法享有涉案房產的產權，且無證據證明其實際佔有使用該房產，法院最終裁定駁回陳某某的起訴。
實際上，在政策層面，有關部門一直維持對小產權房違法的界定。
從1999年到現在，有關部門三令五申，集體土地不得用於商品住宅開發，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房，並要求各地堅決制止、依法嚴肅查處。
然而，小產權房並沒有因為政策的高壓而偃旗息鼓，各地小產權房的規模反而越來越大。
據北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群介紹，小產權房久禁不絕，反映了中國房地產市場某種不能自圓其說的扭曲狀態。目前，一些城市的房價已經完全脫離了居民真實的購買力，導致人們對合法建築望「房」興嘆。因此，價格遠低於商品房的違法小產權房，也就成了一些低收入群體無奈的選擇。
有業內人士稱，雖然國務院住房建設管理部門三令五申，要求各級地方政府加快處理小產權住房問題。由於小產權房中有很大比例是鄉、村政府組織開發的，因為有基層政府參與其中，處理起來也非常棘手。如果沒有基層政府參與默許，小產權房的開發、建設、交易、轉手等環節不會如此順利。
北京律師肖東平說，不少人私下裡買賣小產權房，但無論是買方還是賣方，所簽訂的合同契約根本就不算數，碰上打官司連立案都難。除了不能得到法律的保障外，購買小產權房還會帶來一些後續的法律糾紛，如建築質量、消防安保、售後維護和物業管理難以保障；存在違建、爛尾的風險；無法辦理抵押貸款；沒有轉讓、繼承、處分、拆遷收益等權利。
「轉正」傳言此起彼伏
「違法」界定至今未變
據媒體報道，小產權房在深圳、東莞、北京的總量佔全國的60%以上。
對於大多數購買了小產權房的人來說，他們一直希望小產權房能夠盡快「轉正」。
事實是，關於小產權房「轉正」的傳說一波又一波，最終卻都是臆想。
2013年11月12日，十八屆三中全會審議通過《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)。《決定》指出，建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。
此後，關於小產權房「轉正」有望的消息引發社會廣泛關注。但隨後的事實證明，這是人們對《決定》的誤讀。
安徽財經大學法學教授張運書認為，盡管《決定》明確農村集體經營性用地是允許被出讓、租賃、入股的，但並不意味著小產權房「轉正」的曙光已經出現。因為根據上述《決定》，能進行交易的僅僅為經營性用地，而更多的小產權房是農村宅基地，並不屬於經營性用地。
2017年8月28日，國土資源部和住房城鄉建設部公布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，決定在全國第一批13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點。
此次集體建設用地建設租賃住房試點，被部分人視為小產權房「轉正」的一種信號。
但實際上，兩部門試點方案說得很清楚，集體建設用地建設的租賃住房，需要履行項目報批程序，健全集體建設用地規劃許可制度，推進統一規劃、統籌布局、統一管理，統一相關建設標准，全套手續幾乎跟商品房開發建設相近。
2019年8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關於修改《中華人民共和國土地管理法》的決定，新土地管理法於2020年1月1日起施行。
新土地管理法刪除了原法第四十三條關於「任何單位和個人進行建設，需要使用土地，必須使用國有土地」的規定，破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。
有人解讀稱，國家主動放棄對土地交易一級市場的絕對壟斷，中國的房產從此沒有「大產權房」和「小產權房」的區別，小產權房的問題迎刃而解。
如今，自然資源部在5月14日下發的《關於加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》中，重申小產權房不能通過登記將違法用地合法化。
如此一來，購買了小產權房的置業者的幻想徹底破滅了。
同地同權公平競爭
違法行為不能免責
近兩年，拆除整治違法建築的風暴席捲全國，城市干凈多了，也亮堂多了，很多集貿市場被拆掉了，街邊的私搭亂建也沒有了。
但是對小產權房的整治，除了部分山區的小別墅群被推光之外，大量的城區小產權房還沒有什麼動靜。
在中南財經政法大學教授郭澤強看來，小產權房問題，拖不過去、繞不過去，已經到了必須解決的地步。解決小產權房問題，既要尊重法律，也要照顧歷史和現實，還要面向中國房地產市場以及土地制度的未來，要有大智慧和大格局，而不是重復過去嚴厲而無用的老調。從技術層面而言，只解決「存量」，不再產生新的「增量」，通過彌補相關手續的方式，讓這些「非法建築」正式進入主流的住房體系。
《法制日報》記者采訪得知，補繳土地出讓金，解決小產權房的歷史遺留問題，並非沒有先例。
日前，在南京市大型小產權房項目七彩星城小區，多位業主接到通知，可更換購房合同及辦理銀行按揭等手續。由於該項目在開盤建設時土地性質是集體土地，這也意味著小產權房順利實現「轉正」。
中國政法大學不動產與金融研究中心執行主任席志國認為，解決小產權房的問題，根本上還是要進一步推進集體土地改革，使集體土地使用權能夠進入市場，從而能夠和國有土地一樣，同地同權，在同一基礎上進行公平競爭，這樣小產權房的基礎就不存在了。
事實上，新土地管理法已經允許集體建設用地使用權出讓。席志國建議，下一步應當就集體土地使用權如何出讓進一步完善，徹底解決小產權房問題。
對於已經建設的小產權房，席志國主張依照不同的情形進行處理。
「對於那些嚴重違法，建立在集體農業用地上的未辦理過農用地轉建設用地相應審批程序的，必須要予以嚴格處理，即通過拆除恢復土地原狀的方法予以糾正，絕對不能將其進行合法化，否則不但嚴重違反了國家保護耕地的基本政策，而且也會使法律形同虛設，失去了法律的權威。」席志國說，「對於那些符合國家建設總體規劃，使用的也是建設用地所建造的小產權房，則在符合新土地管理法的條件下予以合法化，對其進行相應的產權登記，但是由於其在建造時行為的違法性則不能予以免責，仍然應當通過行政處罰等方式予以處罰。」

Ⅱ 法院怎麼處置小產權房

法律分析：一、小產權的房子無房產證，只有合同，可以憑合同進行買賣，但是由於無房產證，無法備案，不受法律保護。
1、「小產權房」的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即「宅基地」上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，外村農民不能購買；另一種是在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。
2、小產權房一般是違法佔地，屬於違建，無房產證，不受法律保護。商品房是經國家批准後修建，有房產證，有70年產權，受法律保護。
二、根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農村宅基地屬於集體所有，村民對宅基地也只是享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。 由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這並不是說小產權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的，只能在集體成員內部轉讓、置換。 (2)立法打擊小產權房擴展閱讀：小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。
法律依據：《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》 第一條 農村集體土地確權登記發證是對農村集體土地所有權和集體土地使用權等土地權利的確權登記發證。農村集體土地使用權包括宅基地使用權、集體建設用地使用權等。

Ⅲ 小產權房最新政策2020

1、禁止新建與銷售小產權房。深圳政府嚴格審核以農村集體名義申報的住宅建設項目，嚴格執行「一戶一宅」的規定，在深入調研的基礎上，從源頭上禁止「小產權」項目。

2、合理處置已建成與已售出的小產權房。在今年的兩會意見中，深圳處置小產權房的大致思路轉化為將其轉變為保障性住房－對於已建成與已出售的小產權房，滿足申請保障性住房條件的家庭，可為其辦理保障性住房房產證明。

3、不滿足申請保障性住房條件的家庭，但收入偏低，且購買小產權房只用來自住，那麼就讓他們補繳土地出讓金、稅費等一系列費用，並按商品房為其辦理產權證明。

(3)立法打擊小產權房擴展閱讀

依據《最高人民法院關於轉發住房與城鄉建設部<關於無證房產依據協助執行文書辦理產權登記有關問題的函>的通知》(法[2012]151號)，對於國有建設用地上建造的無證房屋可以處置。

執行法院應就該房屋是否可轉化為有證房屋徵求行政機關意見，並作為確定無證房屋價值的參考。處置未辦理初始登記的房屋，具備初始登記條件的，執行法院處置後應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》。

暫時不具備初始登記條件的，執行法院處置後應當向房屋登記機構發出《協助執行通知書》，並載明待房屋買受人或承受人完善相關手續具備初始登記條件後，由房屋登記機構按照《協助執行通知書》予以登記。

不具備初始登記條件的，原則上進行「現狀處置」，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現狀，買受人或承受人按照房屋的權利現狀取得房屋，後續的產權登記事項由買受人或承受人自行負責。

Ⅳ 現在最高院是不是有文件規定，小產權房糾紛各級法院不受理

最高院規定法院對於民事訴訟實行登記制度，即使是小產權房也需要登記立版案

《最高人民法權院關於人民法院登記立案若干問題的規定》
第一條 人民法院對依法應該受理的一審民事起訴、行政起訴和刑事自訴，實行立案登記制。
第二條 對起訴、自訴，人民法院應當一律接收訴狀，出具書面憑證並註明收到日期。
對符合法律規定的起訴、自訴，人民法院應當當場予以登記立案。

Ⅳ 國家現在關於小產權房的政策該怎麼處理

2018小產權房最新政策

1《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》早前發布，其中明確了相關工作的重大政策問題。

前不久，國土資源部召開通氣會表示，將力爭在明年年底前基本完成全國農村集體土地的確權登記發證工作，並明確制定出小產權房最新政策，小產權房不得登記發證。目前，農村集體土地的確權登記已完成70%-80%。

2《意見》提出，要嚴格規范農村集體土地確權登記發證行為，嚴禁搞虛假土地登記，嚴禁對違法用地未經依法處理就登記發證。

3《意見》明確規定，「對於借戶籍制度改革或者擅自通過『村改居』等方式非經法定徵收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或『小產權房』等違法用地，不得登記發證。對於不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規范造成嚴重後果的，嚴肅追究有關人員責任」。

4對於在確權登記中出現的土地糾紛矛盾，朱留華稱，農村集體土地確權登記的原則是糾紛矛盾不調解完，將不予以登記發證。朱留華稱，目前在全國范圍來看，城鄉接合部的土地登記確權發證工作做得很好，將為農民合法維權提供依據。

5《意見》規定，對於「撤村建居」後，未徵收的原集體土地，只調查統計，不登記發證。調查統計時在新建單位名稱後載明原農民集體名稱，以給國家下一步出台相關法律政策後妥善處理該問題提供依據。

拓展資料：

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。

「小產權房」不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，「小產權房」不得確權發證，不受法律保護。

產權解釋

對小產權的解釋歸納起來主要有3種解釋，面臨整治的小產權房，指的是下面的第三種。

第一種解釋是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。

第二種解釋是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。

第三種解釋是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。

第一種和第二種解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金就可以自由買賣（經濟適用房需房屋產權證自發證日起滿5年才可上市交易），其法律規定較為明確。而第三種解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，而且拿不到真正法律意義上的產權證。

特徵

從價格看，小產權房價格只有同樣位置商品房價格的40%至60%。

從住房形態看，一樣是普通住宅。

從買賣手續看，沒有繳納商品房買賣的契稅。

從使用成本看，物業費便宜、水電費便宜、採暖費便宜。

從物業管理看，由鄉政府指定的開發商成立物業管理機構進行管理或是沒有物業管理等，服務管理水平不是很高。

有些單位自籌資金建的房子，也是小產權。約有30%左右的消費者購買小產權項目是出於投資的考慮。

業內人士傅碩指出，雖然表面看小產權項目由於沒有產權證而無法交易，但在實踐中，其二手房交易也比較活躍，此時一般採用的是雙方當事人默認原則。只是這樣一種交易缺乏法律上的公信力，一旦出現交易糾紛，在尋求法律保護時會遇到更多障礙。

Ⅵ 小產權房國家新政策

小產權房最新政策的規定是：嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃；嚴格實行土地用途管制制度；堅決遏制在建、在售「小產權房」行為，凡是小產權房不予確權登記。
【法律依據】
《小產權房專項清理整治方案》第四條第四款
堅決查處打擊。國土資源、住房和城鄉建設部門一定要以「零容忍」的態度，旗幟鮮明地堅決叫停和依法查處「小產權房」問題。要立足於抓苗頭、抓源頭，嚴格執行《土地管理法》、《城鄉規劃法》和《房地產管理法》等法律法規，切實履行職責，加強土地利用和城鄉規劃管控，強化執法巡查，從源頭上打擊違法、違規用地的行為，有效預防和及時堵住「小產權房」開發建設的源頭，對借新農村建設、合村並鎮、舊村改造等名義即將開建「小產權房」要及時予以制止，對違法佔地建設「小產權房」要予以拆除復耕，堅決維護土地管理和房地產市場健康發展秩序，維護群眾合法權益和社會穩定。

Ⅶ 中央對小產權房最新政策

中央對小產權房最新政策是農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者_租用於非農業建設；但是符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」該款法律條文明確指出，除符合土地利用總體規劃並依法發生了土地使用權轉移之外的所有農村集體土地不得出讓、轉讓或者_租用於非農業建設。
所謂的「小產權房」，是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府頒發的，亦稱「鄉產權房」；它不是一種法律概念，而是一種約定俗成的稱謂。按照現有的國家相關法律、法規的規定，小產權房不得確權發證，不受法律保護。
【法律法規】
《中華人民共和國土地管理法（2019年修訂）》
第二十三條 各級人民政府應當加強土地利用計劃管理，實行建設用地總量控制。
土地利用年度計劃，根據國民經濟和社會發展計劃、國家產業政策、土地利用總體規劃以及建設用地和土地利用的實際狀況編制。土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。土地利用年度計劃的編制審批程序與土地利用總體規劃的編制審批程序相同，一經審批下達，必須嚴格執行。第三十二條 省、自治區、直轄市人民政府應當嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用年度計劃，採取措施，確保本行政區域內耕地總量不減少、質量不降低。耕地總量減少的，由國務院責令在規定期限內組織開墾與所減少耕地的數量與質量相當的耕地；耕地質量降低的，由國務院責令在規定期限內組織整治。新開墾和整治的耕地由國務院自然資源主管部門會同農業農村主管部門驗收。
個別省、直轄市確因土地後備資源匱乏，新增建設用地後，新開墾耕地的數量不足以補償所佔用耕地的數量的，必須報經國務院批准減免本行政區域內開墾耕地的數量，易地開墾數量和質量相當的耕地。

Ⅷ 法院能對小產權房查封嗎

摘要 不能

Ⅸ 小產權房有沒有房產證，如果有律師所公證一下可以嗎

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱「鄉產權房」。「小產權房」不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證，所以小產房是沒有房產證的。

Ⅹ 小產權房違反哪些法律

法律分析：「小產權房」目前尚無規范的定義，通常是指農村集體經濟組織在村集體的土地上建築的向社會公眾銷售的房屋。小產權房不屬於商品房，因而小產權房的購買者不能得到法律的有效保護，反而構成違法。小產權」其實就是「鄉產權」「集體產權」，它並不真正構成嚴格法律意義上的產權。說的再直白一些，「小產權房」是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的「商品房」。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》 第六十三條 土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。前款規定的集體經營性建設用地出讓、出租等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院制定。