住房保障立法
1. 建議將城鎮基本住房保障列入立法調研
在今年年初舉行的北京市十五屆人大四次會議上，金焱等12名人大代表提出了關於加快北京市城鎮基本住房保障立法的議案。議案交付市人大城建環保委員會審議。
5月26日，在市十五屆人大常委會第三十一次會議上，市人大城建環保委員會主任委員郝志蘭報告了審議結果，建議將該項目列為常委會立法調研項目。
現狀
北京已經形成住房保障供應體系
住房保障政策實施以來，北京曾先後推出了廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房、自住型商品房、共有產權房等多種保障性住房。2014年以來，經過廉租房與公租房並軌，經適房、限價房、自住房等各類政策性住房與共有產權房並軌，為保障家庭提供市場租房補貼等一系列政策調整，目前北京基本形成了「一租一購一補」的住房保障供應體系，其中，「一租」即公租房，「一購」即共有產權房，「一補」即市場租房補貼。
其中，公租房從優先面向北京城鎮中低收入住房困難家庭配租，逐步擴大至京籍無房職工和在京穩定就業的非京籍無房職工；共有產權房主要面向符合北京住房限購條件的無房家庭，並可用於滿足產業園等區域范圍內人才居住需要；市場租房補貼的准入條件放寬至家庭人均月收入不高於4200元，補貼標准也提高至每月1000至3500元等六檔。
截至今年2月，全市累計建設籌集公租房20萬套，推出共有產權房項目75個，可提供房源約7.9萬套，向符合條件的3.84萬戶中低收入家庭發放租金補貼約16億元，保障群體的住房困難逐步得到解決和改善。
問題
部分城區共有產權房供不應求
審議意見提出，北京住房保障工作在規劃建設、市區統籌、管理運營等方面也面臨一些問題，主要表現在：供需矛盾突出，供地規模不足、質量不高、選址偏遠等。
「十三五」時期，北京全市尚有公租房輪候家庭11.8萬戶，每年新增備案家庭超2萬戶，同時還存在大量新市民、青年人的住房需求。區域供求也不平衡，朝陽、海淀、豐台、石景山等區域共有產權房供不應求，尚有近10萬戶家庭未得到選房機會。房山、大興、延慶、平谷等區域，部分共有產權房因位置偏遠、基礎設施欠缺，銷售進度緩慢。
此外，監管約束退出機制不完善，現有政策側重於對資格的准入審核及分配規范，對於日常使用監管特別是違規查處、強制退出等有效約束不足。郝志蘭表示，立法是推動相關問題解決，提升北京住房保障規劃建設管理水平，完善長效工作機制的重要方式。
意義
優化住房保障政策有利於留住人才
國家「十四五」規劃和2035年遠景目標綱要，從「有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策」「擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題」「完善住房保障方式，健全保障對象、准入門檻、退出管理等政策」方面，對住房保障工作提出了具體要求。
審議意見認為，北京加強「四個中心」功能建設，特別是加快建設具有全球影響力的科技創新中心，人才是關鍵。優化完善住房服務保障政策措施，形成穩定的制度安排，解決好人才「安居」的後顧之憂，有利於吸引人才、留住人才，為首都經濟社會高質量、可持續發展提供充足的智力支持。
同時，審議意見認為，北京作為超大城市，解決好為城市運行提供基本公共服務人員「住」的問題，對提升城市治理能力和治理水平，加快建設國際一流的和諧宜居之都，也具有十分重要的意義。
■ 建議
保障房政策仍待完善運營實踐有待深化
審議意見認為，總體上看，國家層面明確了擴大保障性租賃住房供給和因地制宜發展共有產權房的大方向，但具體實施路徑、管理政策措施還在不斷探索過程中。
2017年以來，住建部相繼在北京、上海、浙江等地就共有產權房、公租房運營管理服務等工作的試點，仍處於推進階段。據了解，目前住建部正在草擬支持發展保障性租賃住房的意見，公租房和政策性租賃住房的適用范圍、支持政策、建設模式等也面臨調整，保障性住房相關政策機制有待進一步實踐完善。
建設實施方面
北京保障性住房土地供應機制尚不完善，建設方式上是採取集中建設還是通過項目配建插建也缺乏穩定性，保障性住房供應波動較大。
運營模式方面
北京公租房主要採取市、區平台公司持有並管理運營的模式，與承租人簽訂租賃合同並約定以協商和民事訴訟的方式解決糾紛，但是按照2020年施行的《最高人民法院關於審理行政協議案件若干問題的規定》，政府投資的保障性住房的租賃、買賣等協議均為行政協議，屬行政法律關系，有必要進一步釐清既有運營模式下政府、平台公司、承租人三者之間的法律關系以及相應糾紛解決機制。
管理措施方面
部分保障性住房的具體管理機制尚未形成，比如北京缺乏關於共有產權房的代持機構管理、出租管理等政策規范，尚未建立對違規使用和處置保障性住房的有效約束機制，立法的實踐支撐有待進一步夯實。
城市建設環境保護委員會認為，基本住房保障立法十分重要，有必要推進相關工作開展，建議將該項目列為常委會立法調研項目。建議市政府有關部門加強與國家相關主管部門的溝通聯系，密切關注國家城鎮住房保障最新政策導向與立法進展，進一步梳理提煉北京住房保障工作經驗及需要解決的突出問題，參考國內外立法實踐，就住房保障工作繼續開展深入調研，為立法做好前期准備。
2. 基本住房保障法的出台意義
出台《住房保障法》，從法律的高度規定和保障公民住房的基本權利，這在群眾為高房價所苦的今天，具有重要的意義，值得期待。但是，住房保障立法如何切實保障公民的居住權，能否落實到具體的規定和措施當中，卻值得思量。在我看來，住房保障立法不妨引入法國的「可抗辯住房權」制度。
2007年1月17日，為解決法國居民的住房問題，法國政府部長會議通過了「可抗辯居住權」法案，承諾增加住房建設投入，在法國基本實現人人有房住。法案規定，從2008年12月1日起，在住房申請沒有收到滿意答復的情況下，5類住房困難戶——無房戶、將被逐出現住房且無法重新安頓者、僅擁有臨時住房者、居住在惡劣或危險環境中的人以及與未成年子女同住且住房面積不達標的人，可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
3. 福建省住房保障政策
法律分析：福建省住房和城鄉建設廳聯合4部門印發《福建省農村低收入群體等重點對象住房安全保障實施方案》，明確將農村低收入群體所居住的C級或D級，納入住房安全保障范圍。同時，將對農村低保邊緣家庭和未享受過農村住房保障政策支持且依靠自身力量無法解決住房安全問題的其他脫貧戶給予支持。保障對象（一）鞏固拓展脫貧攻堅成果方面。農村住房安全保障對象主要是農村低收入群體，包括農村低保戶、農村分散供養特困人員、農村易返貧致貧戶，以及因病因災因意外事故等剛性支出較大或收入大幅縮減導致基本生活出現嚴重困難家庭（簡稱「突發嚴重困難戶」）等。（二）接續推進鄉村振興方面。為保持農村危房改造政策和農村住房救助政策的延續性，對農村低保邊緣家庭和未享受過農村住房保障政策支持且依靠自身力量無法解決住房安全問題的其他脫貧戶（簡稱「其他脫貧戶」）給予支持。以上統稱農村低收入群體等重點對象（以下簡稱「重點對象」），屬無房戶或其住房經鑒定屬C級或D級的，納入住房安全保障范圍。
法律依據：《中華人民共和國立法法》
第八十條 國務院各部、委員會、中國人民銀行、審計署和具有行政管理職能的直屬機構，可以根據法律和國務院的行政法規、決定、命令，在本部門的許可權范圍內，制定規章。
部門規章規定的事項應當屬於執行法律或者國務院的行政法規、決定、命令的事項。沒有法律或者國務院的行政法規、決定、命令的依據，部門規章不得設定減損公民、法人和其他組織權利或者增加其義務的規范，不得增加本部門的權力或者減少本部門的法定職責。
4. 房炒不住有什麼立法去保障
堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，讓全體人民住有所居。可採取以下措施：
1、出台相關法律法規確保房地產市場健康穩定發展，嚴厲打擊開發商囤地居奇而不建房、捂盤惜售、夥同其他組織哄抬房價、拒絕住房公積金貸款、搞所謂的全款優先、暗中勾結炒房分子製造假銀行流水單或收入證明而騙貸、勾結金融組織騙取消費貸而拼湊首付款等擾亂市場的違法違規行為。
2、合理限購。針對房地產市場供應緊張的熱點城市，採取嚴格的限購措施，對於手中已持有2套及以上住房的家庭，取消購房資格；針對為騙取購房資格而假離婚、假分戶等違法行為，加大處罰力度。針對房地產市場供應嚴重過剩的城市，可適當採取鼓勵農民進城購房等措施去庫存，同時要適當減少當地住房土地供應。
3、合理限售。針對房地產市場波動較大的熱點城市，嚴格採取限售措施，凡取得兩證未滿兩年或更長年限的房屋不得交易過戶。嚴厲打擊組團搶購、勾結金融機構倒買倒賣、吸收社會存款集資炒作房地產等違法行為，必要時出台相關法律法規，加大處罰力度。
4、合理限價。針對房地產市場價格急劇上漲的熱點城市，可採取合理限價措施，嚴格實施房屋交易過戶價格備案限制措施，即交易過戶價格不得高於上次交易過戶備案價格。嚴格篩查大額消費貸、信用貸的資金真實流向，禁止流向房地產市場，避免次貸風險產生。
5、鼓勵有條件的企業合理商改住以供應市場；加快建立健全還建房、保障房、經濟適用房、公租房等住房保障制度；加大加快熱點城市土地供應，土地供應緊張的城市要增加租賃房土地供應(新建房屋面向市場只租不售)。
要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，推進房地產長效機制建設，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等措施保證讓全體人民住有所居。
5. 上海市共有產權保障住房管理辦法(2019修正)
第一章總則第一條（立法目的）
為了規範本市共有產權保障住房管理，改善中低收入住房困難家庭居住條件，制定本辦法。第二條（適用范圍）
本辦法適用於本市行政區域內共有產權保障住房的建設、供應、使用、退出以及監督管理。
本辦法所稱的共有產權保障住房，是指符合國家住房保障有關規定，由政府提供政策優惠，按照有關標准建設，限定套型面積和銷售價格，限制使用范圍和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權，面向符合本市規定條件的中低收入住房困難家庭供應的保障性住房。第三條（管理職責）
市人民政府設立市住房保障議事協調機構，負責共有產權保障住房的政策、規劃和計劃等重大事項的決策和協調。
市住房保障行政管理部門是本市共有產權保障住房工作的行政主管部門。
區人民政府負責組織實施本行政區域內共有產權保障住房的建設、供應、使用、退出以及監督管理等工作。區住房保障行政管理部門是本行政區域內共有產權保障住房工作的行政管理部門。
鄉（鎮）人民政府和街道辦事處負責本行政區域內共有產權保障住房的申請受理、資格審核以及相關監督管理工作。
本市發展改革、規劃資源、財政、民政、公安、稅務、金融、國資、審計、統計、經濟信息化等行政管理部門按照職責分工，負責共有產權保障住房管理的相關工作。第四條（住房保障實施機構）
市住房保障行政管理部門、區住房保障行政管理部門、鄉（鎮）人民政府和街道辦事處分別明確相應機構（以下稱「住房保障實施機構」），承擔共有產權保障住房的事務性工作，所需經費由同級財政予以保障。第二章建設管理第五條（規劃和計劃編制）
市住房保障行政管理部門應當會同市發展改革、規劃資源、財政等行政管理部門和區人民政府，根據共有產權保障住房需求、城鄉規劃實施和土地利用現狀等因素，編制本市共有產權保障住房發展規劃內容，並納入市住房發展規劃。市住房發展規劃報經市人民政府批准後，向社會公布。
區人民政府應當根據市住房發展規劃，組織編制區共有產權保障住房年度實施計劃，經市住房保障行政管理部門會同市發展改革、規劃資源、財政等行政管理部門綜合平衡，並報市人民政府批准後組織實施。第六條（土地供應）
共有產權保障住房建設用地納入本市土地利用年度計劃管理。市和區規劃資源行政管理部門應當在安排年度用地指標時，單獨列出共有產權保障住房建設用地指標，並予以優先供應。第七條（項目選址）
共有產權保障住房建設項目的選址應當根據城鄉規劃，統籌規劃、合理布局，結合開發建設的條件和成本，在交通較便捷、生活設施較齊全的區域優先安排。第八條（項目認定）
共有產權保障住房建設項目，由區住房保障行政管理部門向市住房保障行政管理部門申報項目認定。申報材料應當明確用地范圍、規劃參數、建築總面積、套型面積和比例、配套條件、建設項目招標價格和開發建設方式等事項。
市住房保障行政管理部門在收到申報材料後，應當會同市發展改革、規劃資源、財政等行政管理部門對項目進行認定。第九條（建設方式）
共有產權保障住房採用單獨選址、集中建設和在商品住宅建設項目中配建的方式進行開發建設。
單獨選址、集中建設的，由區人民政府指定的建設管理機構通過項目法人招標投標方式，確定具有相應資質和良好社會信譽的房地產開發企業開發建設；或者由區人民政府直接組織開發建設。本市發展改革、生態環境、規劃資源、住房保障和建設等相關行政管理部門應當優先辦理共有產權保障住房建設項目的相關手續。
在商品住宅建設項目中配建的，應當按照規定在國有土地使用權出讓文件中，明確配建比例和建設要求，並與商品住宅同步建設和交付。建成後，配建的共有產權保障住房應當按照土地出讓合同約定，無償移交給區住房保障實施機構。第十條（建設項目管理）
共有產權保障住房的開發建設單位確定後，區人民政府指定的建設管理機構應當與開發建設單位簽訂共有產權保障住房建設項目協議書。建設項目協議書應當作為國有土地使用權劃撥決定書的附件。
6. 基本住房保障法
住房和城鄉建設部認為，住房保障法的起草已經列入十一屆全國人大常委會立法規劃和國務院2010立法計劃，並已經形成基本住房保障法徵求意見稿。
具體如下：
1、住房和城鄉建設部認為，住房保障法的起草已經列入十一屆全國人大常委會立法規劃和國務院2010立法計劃，並已經形成基本住房保障法徵求意見稿。該稿規定了城鎮基本住房保障的標准、范圍、方式，保障性住房的規劃、建設和管理，住房租賃補貼，土地、財政、稅收與金融支持，基本住房保障的組織落實，農村住房保障制度。
目前，正在徵求各方意見，對徵求意見稿進行修改、完善。亟待完善城市房地產管理法，住房和城鄉建設部認為，房屋是我國公民最重要的財產，住房質量問題是重要的民生問題，目前規范房屋質量的法律法規主要是消費者權益保護法和《建設工程質量管理條例》，今後需要進一步完善城市房地產管理法、工程建設的國家標准和行業標准等相關法律法規或法律文件；
2、從法律的高度規定和保障公民住房的基本權利，這在群眾為高房價所苦的今天，具有重要的意義，值得期待。但是，住房保障立法如何切實保障公民的居住權，能否落實到具體的規定和措施當中，卻值得思量。在我看來，住房保障立法不妨引入法國的「可抗辯住房權」制度；
3、2007年1月17日，為解決法國居民的住房問題，法國政府部長會議通過了「可抗辯居住權」法案，承諾增加住房建設投入，在法國基本實現人人有房住。法案規定，從2008年12月1日起，在住房申請沒有收到滿意答復的情況下，5類住房困難戶到無房戶、將被逐出現住房且無法重新安頓者、僅擁有臨時住房者、居住在惡劣或危險環境中的人以及與未成年子女同住且住房面積不達標的人，可向主管部門要求解決住房問題，如問題得不到解決，可向行政法院提起訴訟。
法律依據
《經濟適用住房管理辦法》
第二十五條 城市低收入家庭申請購買經濟適用住房應同時符合下列條件：具有當地城鎮戶口；家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標准；無房或現住房面積低於市、縣人民政府規定的住房困難標准。
7. 保障性住房的法規規定
退出機制已經成為各地房管部門探索住房保障制度的一個新方向。
2011年12月1日開始實施的北京市公租房新規中明確，公共租賃住房租賃合同期限由雙方約定，一般為3年，最長不超過5年。這一內容為租賃對象在適當條件下退出提供了政策支持。
中國網2014年6月5日訊國務院新聞辦公室昨天下午就棚戶區改造和保障性住房建設情況舉行發布會。住建部總經濟師馮俊在會上表示，保障房退出（准入）機制的設計要有一定的寬容度，「退出機制並不是說一定要退出保障房，而是要退出原來的福利機制。針對收入提高後的退出機制設計一定要實事求是，要有一定的寬容度，要允許一定的收入增長，要有一定的穩定時期。」馮俊介紹，隨著大量保障房竣工投入使用，針對確保保障房的公平分配、合理使用的准入問題，住建部目前也已建立了一套監管機制。 2014年5月20日，北京市法制辦公布了2014年市政府立法工作計劃，涉及55項內容。在2014年力爭完成的12項立法項目中，包括備受關注的基本住房保障條例(草案)、控制吸煙條例(草案)、軌道交通運營安全條例(草案)、居住證管理辦法等。
《基本住房保障條例(草案)》擬規定，申請保障房不再審核收入情況，而以有無房產作為申請依據。同時，非京籍人群擬納入保障房申請范圍。
8. 住房政策
所謂住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同於產業政策，也不同於行業管理政策。我國的住房政策設計，必須從自己的基本國情出發，建立有中國特色的住房政策體系。我國住房政策體系應包括四個基本部分：累進制的房地產稅收制度，政策性住房金融制度，廉租房制度，以及以貨幣工具為主 的房地產市場調控政策。
折疊編輯本段具體內容
住房政策
住房政策
●鑒於我國人地矛盾越來越突出的國情，統一的房地產稅稅率應該採用累進制，關鍵是稅率和容積率調整系數的確定。在具體的政策設計上，可按以下步驟操作：第一，明確基本居住面積的合理標准；第二，確定基準稅率；第三，確定基本容積率的合理標准；第四，確定容積率調整系數。
●住房消費總是與社會信用、尤其是消費信貸緊密結合的。為此，必須建立規范的政策性住房金融制度。首先，積極推進住房公積金向政策性住房金融轉變；其次，還可以通過招標方式允許相關商業銀行開展政策性住房金融業務。
●廉租房是以「租」的方式來解決低收入人群的住房問題，它不具備保值增值的功能，更適合我國國情。因此，必須進一步加強和規范廉租房制度建設，主要應做好以下工作：首先是要增加供給；其次是要完善相關制度；第三是要完善運行機制和管理體制；第四是要保障資金供應。
●政府有責任保持住房市場的穩定。政府應通過相繼抉擇的貨幣政策對房地產市場進行調控。政策工具除了常規的利率政策、總量政策、金融監管以外，還應保持貨幣政策信息的透明、連續、明確，穩定社會心理預期，切斷「漲價－預期漲價－再漲價」的鏈條。同時，政府還應保持廉租房政策和住房金融政策的穩定性，確保低收入家庭不會受到房地產市場調控的影響，中等收入家庭較少受到影響。
折疊編輯本段突出問題
住房政策
住房政策
當前，社會反響強烈的住房問題主要集中在以下幾個方面。
商品住房供不應求。與市場結構性問題相比，供給總量不足的矛盾是當前房地產市場面臨的主要矛盾。2004年以來，我國無論是土地總供給還是房屋總供給，其增速都呈下降趨勢。但城鎮化的進程卻持續快速推進，新增城鎮人口、需對原有住房條件進行改善的人口、因城鎮建設的需要而被動拆遷的人口、新就業等著成家的人口、投資性購房的人口等幾方面的需求，導致商品住房市場供不應求狀況進一步加劇。
商品住房價格上漲過快，特別是大中城市房價漲幅過大。2007年5、6、7月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格漲幅同比達到6.6%、7.4%、8.1%，11月份已達到10.5%。房價上漲過快已成為當前各方面關注的一個熱點問題。
住房保障機制一度不健全，措施不到位。我國住房制度改革的基本原則是：對不同收入的家庭實行不同的住房供應政策，給不同收入的家庭提供不同的解決住房問題的途徑。但是，長期以來，我們過多地強調了市場對住房供應的調節作用，忽視了對部分城市低收入家庭的住房保障作用。目前，我國新建住房中，94%為商品房，「經濟適用住房」只佔6%，廉租住房制度更是因各地的財力不同尤其是西部地區財政困難而相對滯後，直至今年，國家才出台較為具體的政策扶持措施。同時，經濟適用住房制度不夠完善，政策措施還不配套。
房地產市場宏觀調控尚未達到預期目標。2005年5月，針對房地產市場發展中的有關問題，國家出台了兩個「國八條」對房地產市場進行宏觀調控，2006年5月，國家又出台了「國六條」進一步對房地產市場進行宏觀調控，上述調控措施的出台，對房地產市場的持續健康發展起到了一定的作用。但部分政策的執行不力、操作不便，使房價還是普遍上漲，人們對某些宏觀調控政策措施的有效性產生了疑慮。客觀來看，雖然一再調控，但住房建設與管理中存在的矛盾和問題並未得到根本解決，調控尚未達到預期目標。
住房市場秩序比較混亂。虛假廣告、預售監管、拆遷資金的監管還不到位；任意修改已經審定的規劃和設計圖紙的情況還大量存在；開發商為偷稅逃稅亂例開發成本的問題還未得到有效遏制。
折疊編輯本段原因分析
住房政策
住房政策
對房地產政策和住房政策的混淆認識，導致長期的住房政策缺失。
長期以來，我國用房地產政策代替了住房政策，對住房和住房問題的特殊性認識不足，片面強調通過房地產市場來調節需求，解決住房問題。
從政策屬性上看，房地產政策是一種經濟政策，它歸根到底主要著眼於市場效率；住房政策則應包括社會公共政策，更注重社會公平和居民的基本住房訴求，它要解決的問題是用什麼手段，使不同收入狀況的居民住有所居。住房屬於生活必需品，擁有住房服務是每一個人的基本權利，即使是最低收入家庭，也需要住房消費，這是住房與一般消費品最大的區別。同時，在市場經濟條件下，住房又具有商品屬性，它是每個居民都希望擁有的資產。因此，政府在研究制定住房政策時必須考慮民眾對住房的雙重需求。多數國家的經驗證明，住房供應既要靠市場手段，也要依靠大量的公共政策手段。然而，我國混淆了這兩個表面相似而又有實質區別的問題，忽視了普通民眾最基本的住房需求，住房保障職責缺位或不到位。
過度強調住房的經濟發展功能忽視了住房的保障功能。
由於歷史的原因和經濟發展的原因，我國住房制度改革從實施之初就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。「房地產是國民經濟的支柱產業」，被地方政府推至極致並演變成畸形的
增長模式。地方政府熱衷於批租土地，包括徵用農用地用於大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，並通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。過於功利性地重視房地產對「經營城市」的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。在經濟增長的沖動下，一些城市政府忽視了住房的保障功能。
住房政策
住房政策
片面強調調控供給，忽視調控需求，導致房地產市場宏觀調控成效不佳。
考慮到資源的有限性、環境承載力和可持續發展等問題，2005年以來的幾次房地產市場宏觀調控，是以調控供給為主。提出「90平方米以內的住宅要佔70％」。把這作為一項符合中國國情的住宅建設模式和住宅消費模式的戰略任務，無疑是正確的，但實施效果並不理想。究其原因，除了住房建設一般需要2年左右的開發周期（有的因拆遷問題需要更長時間）使效應滯後，還存在對中小戶型的認識不統一，開發商對銷售中小戶型特別是小戶型商品房存在滯銷後積壓資金影響下一步土地的有效取得存在著不同程度的擔心。據對40個重點城市的統計數字測算，到2007年上半年，在批准預售的商品住房供應中，套型建築面積90平方米以下的住房面積佔比雖逐月有所增加，但還不到25％，套型佔比還不到40％；新建商品住房套均面積為107.8平方米，主力戶型以100－130平方米/套居多。
導致房地產市場宏觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了採用經濟手段從需求方進行調控。從需求方面看，一是人民幣升值、流動性過剩，大量資金流向房地產市場；二是在CPI居高不下的背景下，投資性資金進入樓市，家庭擁有多套住房的數量增加；三是人們對住房價格上漲的預期，提前進入消費，而且消費主流是較大戶型；四是中心城市不斷提升的城市品質，吸引了更多的外地（含境外）機構和個人購房。五是一些金融機構沒有嚴格執行個人住房抵押貸款的相關規定，客觀上支持了住房消費需求的增長。
過分強調「無形的手」的作用，忽視「有形的手」的作用，導致住房保障體系缺失。
在我國實施住房商品化政策的過程中，新房供給結構主要由開發商提供，而開發商的住房供應結構是根據當期利益最大化的原則決定的。完全把住房問題推向市場，讓市場自身去調節和完善，過分強調市場這只「無形的手」的作用，忽視了政府這只「有形的手」的作用，導致了保障性住房體系的缺失和長期滯後。
住房政策
住房政策
從國外來看，可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段，往往採取不同的住房政策。在經濟發展的初期，由於物資匱缺、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自有產權住房，這時公房比例往往較高；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現中產階級佔主流時，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高。但即使如此，政府也沒有忘記為中低收入者提供保障性住宅。然而，我國在目前經濟尚不充分發達，社會收入分配差距較大的發展階段，一度把住房制度改革的重點放在了產權私有化上，把住房市場化簡單地等同於住房產權私有化，直接把「居者有其屋」變成了「居者有其產」，在認識上存在較嚴重的偏差。因此，十七大報告中提出了「住有所居」，而不是「住有其產」，就是對我國現階段住房狀況科學的判斷和深刻的把握。
土地出讓制度存在缺陷，導致住房價格的快速上漲。
在現行體制下，由土地產生的資產（源）性收益和大部分稅費基本上歸地方所有。加之我國實行財政「分灶吃飯」的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區已成為典型的「第二財政」。據調查，2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，占同期地方本級財政收入15092億元的1/3還強。而且我國還普遍沿襲以GDP增長率論政績的幹部考核體系。也使得地方政府在政績沖動下，或明或暗地支持土地出讓金的持續上漲。再有，現行的土地出讓制度把70年土地使用權一次性出讓給開發商，開發商再把這筆費用轉嫁到購房者身上。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發商在有意無意中結成了利益共同體，共同推高地價從而推高房價。
經濟適用房制度定位模糊，管理監督失控，導致保障政策的落實不到位。
一是經濟適用房政策定位不明確。老政策規定的受益群體是中低收入群體，2007年三季度出台的新政策調整為低收入群體；二是新政策的出台又將更廣大的中等或中等偏低收入的工薪階層推向了市場、無論從事何種職業，統一劃定面積標准也似有欠妥；三是部分人群隨著收入的增加，超出了應享受經濟適用住房政策的規定而不能退出。
由於政策上的模糊和不穩定，在實際操作中，政府有關管理部門也很難有效地核實購房者的實際收入水平，致使一些中等偏高或高收入群體也享受了購買經濟適用住房的政策。經濟適用住房政策的實際受益人並不能與政策初衷完全相吻合。
二手房市場發育不完善，導致我國一二級住房市場的發展嚴重失衡。
一個成熟的住房市場構成包括一級市場、二級市場、租賃市場，而且二級市場的交易規模通常會遠大於一級市場。目前發達國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交，租賃市場也相應發達。就是在經濟發達的美國，租房住的人也較高。二級市場、租賃市場的存在，應該使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優化配置得到滿足。而目前我國的住房市場結構過度倚重一級市場。「十一五」發展規劃及「國六條」中提出了「積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件」。但是，目前我們對二手房市場的政策指引不夠，缺少有關的法規制度，特別是針對二級市場發展的有關經濟政策更是嚴重缺失。
可見，目前我國住房領域存在的突出矛盾和問題，是經濟發展階段性特徵、住房改革進程以及市場發育水平的集中反映，也與當前宏觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期看，這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制、創建和諧社會的過程中逐步加以解決。
折疊編輯本段建議
住房政策
住房政策
摸清家底，為制定住房政策提供依據。自1985年全國第一次城鎮住房普查以來，我國已經有近23年沒有進行過住房普查了。在這近23年中，城市人口、家庭及其住房狀況、城市住房數量、質量和分布等，都發生了巨大變化。究竟我們的城市中，每100個家庭擁有多少套住房、每個居室居住幾口人等最基本的數據，沒有一個人能說清楚。所以，應該通過全國城鎮住房普查活動，掌握清楚當前的居民家庭及其住房狀況。
根據調查數據和我們所處的經濟發展階段及城市化進程，結合我國政府能力及未來發展，確定我國住房政策的發展目標。制定公開透明的近期和中長期住房建設計劃、尤其是公共住房建設計劃是當務之急。
完善政策法規，為住房政策提供法律支持。住房政策作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規。因此，應盡快出台相關法規，為住房政策實施提供法律支持。建議優先考慮出台《住房保障條例》，從法規上規定住房保障的對象、保障標准、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立，以及對違法違規行為的懲處措施等內容，待時機進一步成熟後再開展《住宅法》立法工作。從長期看，一部立法層面較高的《住宅法》出台，不僅是住房保障的客觀要求，也是住房市場持續、穩定、健康發展的主觀需要。
在政策法規中，要明確城市低收入家庭、參加過房改以後還想改善居住條件的人、剛就業的人、進城務工的農村人口等的住房政策，也就是說，政策法規要覆蓋低收入、中等收入、高收入的各類群體。特別要提出的是，在全國統一的政策中，應當規定以當地的房價收入比例來界定各類群體的住房政策。
住房政策
住房政策
加強對我國住房保障政策的落實力度。前面已經談到，單純依靠市場機制無法解決我國所有階層的住房問題。政府應對住房供需政策、總量和結構進行引導和調控，在保持房地產市場的健康持續發展的同時，解決中低收入家庭的住房問題。各級建設 (房地產)、發展改革、土地、財政、金融、稅收等部門，都必須在落實政府住房政策目標中，積極扮演相應的角色，做到目標一致、相互配合，形成合力，按十七大報告提出的「住有所居」、「健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難」，全面落實我國住房政策。
用經濟手段對住房供需雙方進行調控。前面已提到，導致房地產市場宏觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了採用經濟手段從需求方進行調控。為此，建議調整稅收政策，實行差別稅率。對大戶型和別墅徵收高稅率。如對90平方米以下的住房可享受優惠的稅收政策，91-120平方米之間的住房按現行稅收政策，121平方米以上的住房和別墅按差額稅率加重徵收。
修訂房屋租賃市場的經濟政策。目前我國房產租賃市場不管是住房還是商業用房和工業用房執行的房產稅是統一的稅率政策，加之監管不力，偷、漏稅和避稅現象四處存在。為此，應針對住房租賃制定不同的房產稅，並規定凡不是產權人自己居住的均要納稅，以活躍房屋租賃市場並避免以各種理由偷、漏稅和避稅。
建立聯網產權登記制度。各城市應按每戶所有人口建立計算機聯網產權（使用權）登記制度，並與稅務部門協作。一可避免偷、漏稅和避稅現象的發生，二可利用計算機網路技術核查一邊有房改房、商品房，還在申購經濟適用住房甚至廉租住房的現象發生。
調整住房土地供應政策。一是對經濟發達地區財力增長較快而房價又畸高的城市，可探索由購房戶分期支付土地出讓金的辦法來建設特定商品房；二是對宗地的出讓面積應加以控制並限期開發完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出讓前必須要有規劃控制指標，在修建中不得突破，防止「暗箱操作」；四是在《物權法》實施之後，各地應盡量採取熟地出讓的方式出讓土地；五是國土、建設等部門要嚴格執行有關法規，對到期不進行開發的土地應收回土地使用權。
繼續規范房地產市場秩序。要加強對房地產開發的全過程監管，嚴格執行資本金制度和開發項目手冊制度，嚴肅處理無資質開發、違反規劃、虛假廣告、合同欺詐等行為，重點查處囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作等行為。要健全房地產中介服務規則，加強經紀機構及人員管理，堅決打擊各類侵害消費者權益的行為。
總之，住房問題是一個長期問題，同時也是一個復雜的系統工程，困繞政府，牽動民心。對住房問題解決的成敗得失，考量著一個執政黨的執政能力和執政水平。面對百姓的呼聲和需求，政府惟一能做而且也必須做的是：鐵肩擔道義，奮筆寫春秋。
土地出讓制度存在缺陷，導致住房價格的快速上漲。
在現行體制下，由土地產生的資產（源）性收益和大部分稅費基本上歸地方所有。加之我國實行財政「分灶吃飯」的政策，各地政府在財政收入不足的情況下，只有利用土地出讓籌集地方建設資金，土地收益在一些地區已成為典型的「第二財政」。據調查，2005年，全國土地出讓金總價款高達5505億元，占同期地方本級財政收入15092億元的1/3還強。而且我國還普遍沿襲以GDP增長率論政績的幹部考核體系。也使得地方政府在政績沖動下，或明或暗地支持土地出讓金的持續上漲。再有，現行的土地出讓制度把70年土地使用權一次性出讓給開發商，開發商再把這筆費用轉嫁到購房者身上。在目前這種土地出讓制度下，地方政府與開發商在有意無意中結成了利益共同體，共同推高地價從而推高房價。
經濟適用房制度定位模糊，管理監督失控，導致保障政策的落實不到位。
一是經濟適用房政策定位不明確。老政策規定的受益群體是中低收入群體，2007年三季度出台的新政策調整為低收入群體；二是新政策的出台又將更廣大的中等或中等偏低收入的工薪階層推向了市場、無論從事何種職業，統一劃定面積標准也似有欠妥；三是部分人群隨著收入的增加，超出了應享受經濟適用住房政策的規定而不能退出。
由於政策上的模糊和不穩定，在實際操作中，政府有關管理部門也很難有效地核實購房者的實際收入水平，致使一些中等偏高或高收入群體也享受了購買經濟適用住房的政策。經濟適用住房政策的實際受益人並不能與政策初衷完全相吻合。
二手房市場發育不完善，導致我國一二級住房市場的發展嚴重失衡。
一個成熟的住房市場構成包括一級市場、二級市場、租賃市場，而且二級市場的交易規模通常會遠大於一級市場。目前發達國家中每年住房交易總量中八成以上是二級市場的成交，租賃市場也相應發達。就是在經濟發達的美國，租房住的人也較高。二級市場、租賃市場的存在，應該使人們的住房需求在很大程度上可以通過存量資源的重新優化配置得到滿足。而目前我國的住房市場結構過度倚重一級市場。「十一五」發展規劃及「國六條」中提出了「積極發展住房二級市場和房屋租賃市場，引導居民通過換購、租賃等方式，合理改善居住條件」。但是，目前我們對二手房市場的政策指引不夠，缺少有關的法規制度，特別是針對二級市場發展的有關經濟政策更是嚴重缺失。
可見，目前我國住房領域存在的突出矛盾和問題，是經濟發展階段性特徵、住房改革進程以及市場發育水平的集中反映，也與當前宏觀經濟乃至全球經濟的影響密切相關。從中長期看，這些問題需要在全面建設小康社會、完善社會主義市場經濟體制、創建和諧社會的過程中逐步加以解決。
折疊編輯本段建議
住房政策
住房政策
摸清家底，為制定住房政策提供依據。自1985年全國第一次城鎮住房普查以來，我國已經有近23年沒有進行過住房普查了。在這近23年中，城市人口、家庭及其住房狀況、城市住房數量、質量和分布等，都發生了巨大變化。究竟我們的城市中，每100個家庭擁有多少套住房、每個居室居住幾口人等最基本的數據，沒有一個人能說清楚。所以，應該通過全國城鎮住房普查活動，掌握清楚當前的居民家庭及其住房狀況。
根據調查數據和我們所處的經濟發展階段及城市化進程，結合我國政府能力及未來發展，確定我國住房政策的發展目標。制定公開透明的近期和中長期住房建設計劃、尤其是公共住房建設計劃是當務之急。
完善政策法規，為住房政策提供法律支持。住房政策作為一項重要的社會政策，需要有效的法律支持。我國目前還沒有專門的公共住房政策法規。因此，應盡快出台相關法規，為住房政策實施提供法律支持。建議優先考慮出台《住房保障條例》，從法規上規定住房保障的對象、保障標准、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立，以及對違法違規行為的懲處措施等內容，待時機進一步成熟後再開展《住宅法》立法工作。從長期看，一部立法層面較高的《住宅法》出台，不僅是住房保障的客觀要求，也是住房市場持續、穩定、健康發展的主觀需要。
在政策法規中，要明確城市低收入家庭、參加過房改以後還想改善居住條件的人、剛就業的人、進城務工的農村人口等的住房政策，也就是說，政策法規要覆蓋低收入、中等收入、高收入的各類群體。特別要提出的是，在全國統一的政策中，應當規定以當地的房價收入比例來界定各類群體的住房政策。
住房政策
住房政策
加強對我國住房保障政策的落實力度。前面已經談到，單純依靠市場機制無法解決我國所有階層的住房問題。政府應對住房供需政策、總量和結構進行引導和調控，在保持房地產市場的健康持續發展的同時，解決中低收入家庭的住房問題。各級建設 (房地產)、發展改革、土地、財政、金融、稅收等部門，都必須在落實政府住房政策目標中，積極扮演相應的角色，做到目標一致、相互配合，形成合力，按十七大報告提出的「住有所居」、「健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難」，全面落實我國住房政策。
用經濟手段對住房供需雙方進行調控。前面已提到，導致房地產市場宏觀調控成效不佳的另一個重要原因是忽視了採用經濟手段從需求方進行調控。為此，建議調整稅收政策，實行差別稅率。對大戶型和別墅徵收高稅率。如對90平方米以下的住房可享受優惠的稅收政策，91-120平方米之間的住房按現行稅收政策，121平方米以上的住房和別墅按差額稅率加重徵收。
修訂房屋租賃市場的經濟政策。目前我國房產租賃市場不管是住房還是商業用房和工業用房執行的房產稅是統一的稅率政策，加之監管不力，偷、漏稅和避稅現象四處存在。為此，應針對住房租賃制定不同的房產稅，並規定凡不是產權人自己居住的均要納稅，以活躍房屋租賃市場並避免以各種理由偷、漏稅和避稅。
建立聯網產權登記制度。各城市應按每戶所有人口建立計算機聯網產權（使用權）登記制度，並與稅務部門協作。一可避免偷、漏稅和避稅現象的發生，二可利用計算機網路技術核查一邊有房改房、商品房，還在申購經濟適用住房甚至廉租住房的現象發生。
調整住房土地供應政策。一是對經濟發達地區財力增長較快而房價又畸高的城市，可探索由購房戶分期支付土地出讓金的辦法來建設特定商品房；二是對宗地的出讓面積應加以控制並限期開發完成、限期上市，防止囤地和囤房；三是土地出讓前必須要有規劃控制指標，在修建中不得突破，防止「暗箱操作」；四是在《物權法》實施之後，各地應盡量採取熟地出讓的方式出讓土地；五是國土、建設等部門要嚴格執行有關法規，對到期不進行開發的土地應收回土地使用權。
繼續規范房地產市場秩序。要加強對房地產開發的全過程監管，嚴格執行資本金制度和開發項目手冊制度，嚴肅處理無資質開發、違反規劃、虛假廣告、合同欺詐等行為，重點查處囤積土地、捂盤惜售、惡意炒作等行為。要健全房地產中介服務規則，加強經紀機構及人員管理，堅決打擊各類侵害消費者權益的行為。
總之，住房問題是一個長期問題，同時也是一個復雜的系統工程，困繞政府，牽動民心。對住房問題解決的成敗得失，考量著一個執政黨的執政能力和執政水平。面對百姓的呼聲和需求，政府惟一能做而且也必須做的是：鐵肩擔道義，奮筆寫春秋。
9. 住房保障制度的住房保障制度的產生和演變
構建政治規則層面上的住房保障制度框架國家應在更高的政治規則層面保障公民的住房需求，通過立法保障公民的住房權利，盡快出台《住房法》，立法保障應該涵蓋五個方面內容：一是按照不同的需求層次確認公民有選擇合適住房的權利，同時賦予公民有自由表達住房需求的權利，通過制定保障公民住房權利的政治規則來降低公民獲得合適住房的交換成本。二是通過立法明確人大、政府、司法、社會、公共組織和個人的責任和權利，降低住房保障制度的「依從成本」（意味著要有辦法來識別那些違反規則的行為，衡量其違反的程度，並且能識別出是誰在違規）。三是按照事權與財權相對應的原則，明確中央政府與地方政府的責權利，在同一的立法目標下實現合作，降低制度的實施成本。四是推動政府職能轉變，實現由政策制定、實施、監督三者合一到政策制定者的角色轉變，同時推動非營利組織和私營部門積極參與住房保障制度的實施，提高效率。五是明確住房保障的資金來源、支出管理、政策措施，鼓勵社會資本積極進入保障性住房供應體系。構建基於責任政府的激勵機制構建基於責任政府的激勵機制，讓地方政府真正成為服務大眾的責任政府：一是改革政府官員政績考核體系，將維護人民權益、關心群眾疾苦、解決公共領域問題作為考核地方政府的主要內容，促使各級政府樹立正確的政績觀。二是改變保障性住房建設用地以劃撥方式的供應模式，變為以政府標准價出讓供應，同時合理增加中央財政在住房保障領域的支出，增加部分用於支付廉租住房、公共租賃住房建設用地的土地出讓價格，彌補部分地方政府因土地劃撥方式供應而減少的土地收益。三是通過立法將土地出讓金收益按比例建立全國性住房保障基金，以獎勵項目建設的方式返還地方用於保障性住房建設。四是將保障性住房支出納入地方各級人大的監管范圍，對保障性住房支出的年度預算和決算實行單獨審查並向社會公開。構建全社會廣泛參與的第三方實施的非人際關系化交換住房保障制度實施的關鍵就是對代理人的監管問題，政府因其具有糾正市場失靈的職能，如果再參與保障性住房的生產和供應環節將不可避免地導致對住房產權無法清晰界定，而監管和實施的成本將會非常高。因此在設計住房保障制度框架時應該向構建社會廣泛參與的第三方實施的非人際關系化交換方向發展，改變政府既是規則制定者又是規則實施者的局面，從而降低實施和監督成本。一是將政府職責定位為住房保障政策的制定者和政策實施的指導者，由政府所屬的行政主管部門負責。二是將現有的政府所屬的實施機構如直管公房管理中心或廉租住房管理中心從政府職能部門剝離，成為住房保障制度的第三方實施機構，主要轉變為兩類互不隸屬的社會非營利組織，一類為審查認定組織，負責組織社會廣泛參與保障對象資格審查認定、保障方式確定工作；另一類為項目實施組織，負責保障性住房項目的建設和管理工作。三是在國家立法的鼓勵下，個人、公共組織或私營部門組建非營利組織參與保障性住房項目的建設和管理。構建信息化管理平台規范准入退出機制構建住房保障制度框架的主要目標是糾正住房市場失靈以及防止因政府職責缺位和效率低下而導致的政府失靈，其核心是通過公共財政政策實現國民收入的再分配，使不同收入階層能夠獲得合適的住房。但是在保障性住房與市場住房之間由於政府的干預而形成巨大的利差，由此住房保障准入與退出的社會公平便成為制度框架構建的焦點。然而，交換雙方信息的不對稱對保證制度實施的公平將產生巨大影響，保證住房保障對象的信息完整性成為了社會公平的關鍵。隨著信息技術的不斷發展，整合構建完整的信息共享平台已完全可能實現，對降低住房保障制度的「依從成本」將產生積極影響。第一，通過構建涵蓋勞動保障、稅務、銀行、證券、公安、民政、房產等部門信息共享的平台，實現對住房保障對象家庭的收入、資產和住房狀況全面掌握，構建公平的資格准入機制。第二，構建針對不同收入、無房時間等因素的排隊輪候機制，實現差別化的住房保障體系。第三，運用價格機制規范保障性住房的退出機制，一是對已享受廉租住房保障的家庭在收入提高後實行逐步調高租金的方式或逐步減少租賃補貼，直到租金調整為市場租金或停發補貼；二是對經濟適用住房方式保障的家庭在購買其他住房後實行由保障實施機構折價回購方式退出保障，回購的住房由保障實施機構向其他符合條件的家庭出租或出售；三是公共租賃住房的租金按略低於市場租金標准確定，為市場租金的80%～90%，一旦公共租賃住房保障對象通過市場購房便執行市場租金直到承租人退出；四是對租賃型保障對象在保障期間購買市場住房的給予一次性購房補貼，在承租人退出該房後才將購房補貼撥付售房企業，保障對象將補貼購買的市場住房再次上市交易時，必須將購房補貼款退還政府，同時按購房時補貼款所佔比率提取售房時所獲取的利潤。構建科學的信息收集體系全國房屋普查所涵蓋的信息非常廣泛，從城鎮到農村，內容包括房屋狀況、居住狀況、產權人及家庭情況等，同時由於城市的發展，房屋基本信息變更迅速，增加了信息收集的難度。構建科學的信息收集體系不僅可以增加信息的准確度，還可以提高信息收集的效率，對分析和制定住房公共政策極為重要。首先，明確組織機構，將全國房屋普查工作納入到行政機構的重要日常職能。其次，固定房屋普查時間，將房屋普查工作常態化，一是在國家制定五年規劃的前一年開展全國性的房屋普查工作，為制定下一個住房建設及住房保障五年規劃提供准確的決策數據；二是其他年份通過抽樣調查修正數據，為制定年度住房保障計劃和保障性住房土地利用計劃提供依據。再次，建立以社區、村委會為基礎的房屋檔案信息系統，對住房情況及時修改更新。最後，對所有竣工的新建房屋由建設部門提供統一編號的「身份證明」，並通過網路建立新建房屋信息系統，便於查詢和管理。