不動產立法

⑴ 不動產登記暫行條例的條例解讀3

明晰法律責任 規范登記行為——《不動產登記暫行條例》解答三
尹 飛中央財經大學不動產法研究所所長、教授
《不動產登記暫行條例》業已經國務院通過，並將於2015年3月1日起施行。《條例》的頒布，對於統一不動產登記機構和登記規則、規范登記行為、保障交易安全、維護權利人合法權益具有重要意義。
《條例》充分貫徹了全面推進依法治國的時代要求，適應依法行政的要求，規范、明晰了登記機構職責，合理建構了登記程序，尤其是按照「權責統一」的要求，以專章（第五章）規定了「法律責任」。雖然「法律責任」一章條文僅有四條，但其涉及的內容遍及《條例》各章節，涵蓋了不動產登記全過程中登記機構的職權與責任，對於規范不動產登記機構和登記人員的登記行為，有效實現《條例》的立法目的，具有十分重要的意義。
一、明晰登記機構及其工作人員職責是實現統一登記的必然要求
《條例》第一條開宗明義明確了其立法目的，即「整合不動產登記職責，規范登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益」。可見，整合不動產登記職責、規范登記行為，是《條例》制定的直接目的。
規范登記行為，就需要明晰登記機構及其工作人員的職責。之所以如此，是登記行為作為行政行為的性質所決定的。在《物權法》制定過程中，對於登記行為究竟是行政行為還是民事行為存在爭論。但從《物權法》的規定來看，雖然其賦予了民法上的法律效果，究其本質，仍然是將登記作為行政行為來對待的：《物權法》明確講了不動產統一登記的要求，強調統一登記的范圍、登記機構以及登記辦法由法律、行政法規規定，這就賦予了登記機構辦理登記的法定許可權和職責；《物權法》對登記的基本程序進行了規范；還對不動產登記導致不動產物權變動或者對抗的法律效力進行了規定。從這些規范來看，登記機構作為行政機關，其許可權或者說職責來自於法律的賦予，行使權力也要遵循法定的程序，體現了依法行政的要求。在《物權法》等法律規定的基礎上，《條例》對不動產的概念進行了界定，對登記類型以及依法可以辦理登記的不動產權利進行了列舉，從而明確了不動產統一登記的范圍；《條例》還明確要求登記機構應當是縣級以上地方人民政府的組成部門，這就進一步確認了不動產登記行為作為行政行為的法律性質。
明晰登記機構及其工作人員的職責，是依法行政的必然要求。既然登記行為是行政行為，必然要堅持依法行政，實現「機構、職能、許可權、程序、責任法定化」。由於不動產登記的法律效果在《物權法》中已經有了比較全面的規定，這就決定了不動產登記法本質上是行政程序法，其規范的重心在於不動產登記機構辦理登記的程序以及相關的許可權。無論是對登記范圍的列舉還是對登記機構的確認，根本目的都是為規范登記機構辦理登記程序而服務的。從《條例》來看，其明確將不動產登記界定為「不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載於不動產登記簿的行為。」《條例》著重規范了不動產登記的具體程序，明晰了在不動產登記的發起、受理、審核、記載等階段以及相應的信息共享與保護等環節，不動產登記機構及其工作人員相應的職權，從而為登記機構依法行政奠定了堅實的法律基礎。
明晰登記機構及其工作人員的職責，是不動產統一登記的目的之所在。之所以要對不動產進行統一登記，主要目的在於改變目前多頭登記的現狀，避免當事人到多個部門辦理和查閱登記、增加交易成本、損害交易安全。這就必然要求整合現有各不動產登記機構的職責，將登記職責統一到一個機構中去；使用統一的登記簿冊，遵循統一的登記規則，建立統一的信息平台。因此，統一登記就意味著登記機構和登記人員職責的統一和明晰。這有利於減輕人民群眾負擔，簡化辦事程序，降低登記成本，提高登記效率。
二、《條例》對登記機構及其工作人員的職責進行了全面規范
「規范登記行為」的立法目的決定了《條例》將明晰登記機構和登記人員的職權與責任作為其基本內容貫穿於《條例》的始終。從《條例》的規定來看，登記機構的職責大致包括以下幾個方面：
一是登記職責，即登記機構在依法辦理登記的過程中應當履行的職責。具體包括：登記機構受理登記申請時的形式審查職責和依法受理職責；登記機構受理登記申請時對登記申請材料的查驗職責；法定情形下登記機構的實地查看職責；符合登記條件時，登記機構及時准確予以登記的職責；以及不符合登記條件時，依法不予登記的職責。
二是完成登記輔助行為的職責。這主要是指登記機構在辦理登記之外依法承擔的登記輔助行為中的相關職責。具體包括：登記機構依法設立、製作、保管登記簿的職責；登記機構完成登記後，依法核發、換發、補發權屬證書和登記證明的職責；依法收繳偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的職責；登記機構將其登記的信息及時納入統一的不動產登記信息管理基礎平台、確保登記信息實時共享的職責；登記機構依法向權利人、利害關系人、有關國家機關提供查詢、復制不動產登記資料的職責，等等。
三是登記機構作為行政機關所承擔的一般職責。具體包括：第一，辦理事項公開的職責，例如不動產登記機構應當在辦公場所和門戶網站公開申請登記所需材料目錄和示範文本等信息。第二，通知、告知的職責，例如不動產登記機構不予受理或者不予登記的，應當書面通知申請人並告知其救濟方式。第三，便民利民的職責。例如，不動產登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交。再如，申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場一次性告知申請人需要補正的全部內容。第四，保護國家秘密、個人隱私的職責。
此外，登記機構還應當承擔雖然《條例》並未直接規定，但在相關法律中規定的職責。根據《物權法》，登記機構不得要求對不動產進行評估；不得以年檢等名義進行重復登記；不得進行超越登記職責范圍的其他行為。例如，不得擅自將相關稅費的收取作為登記的前置條件；不得隨意依職權啟動登記程序，等等。
三、登記機構及其工作人員未盡職責應當依法承擔法律責任
十八屆四中全會《決定》強調：要「建立權責統一、權威高效的依法行政體制 」，「行政機關要堅持法定職責必須為、法無授權不可為」。對於未盡職責、超越職責以及濫用職權的行為，則應當依法承擔法律責任。
因此，對於前述各項職責，無論是登記職責、登記輔助行為職責還是作為行政機關的一般職責，登記機構及其工作人員都應當恪盡職守、認真履職。對於公權力而言，職權也就意味著職責，「有權必有責」。如果登記機構及其工作人員玩忽職守、未盡職責，則要依法承擔相應的法律責任。
對於法律沒有授權、尤其是法律明確禁止的事項，例如超越登記職責進行虛假登記，損毀、偽造不動產登記簿，擅自修改登記事項，串通他人進行虛假登記等等，登記機構及其工作人員則要恪守本分，絕不越線。
還要強調的是，即便登記機構及其工作人員不缺位、不越位，完全依據法定許可權履行職責，登記機構及其工作人員也應當在許可權范圍內合理審慎地行使自由裁量權，嚴防權力濫用。否則，也同樣要承擔相應的法律責任。
《條例》對登記機構及其工作人員的法律責任的方式也進行了比較全面的規定，包括行政處分責任、行政處罰責任以及民事賠償責任乃至刑事責任。對於登記機構工作人員而言，其濫用職權、玩忽職守的，依法給予處分；給他人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。對於登記機構而言，其登記錯誤給他人造成損害的，也應當依據《物權法》的規定承擔相應的賠償責任。這充分體現了「侵權要賠償」的要求。
四、登記申請人、相關單位和個人也要依法承擔法律責任
《條例》中法律責任的規定雖然以登記機構和登記人員的規范為重點，但不動產登記也需要登記當事人以及相關單位和個人的通力協助。結合不動產登記實踐中的問題，《條例》也對登記當事人、相關單位和個人的義務與法律責任進行了規定，具體包括：
第一，《條例》明確強調申請人應當對申請材料的真實性負責。對於提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的當事人，應當承擔賠償責任。
第二，為了維護不動產權屬證書、不動產登記證明的權威性，避免登記錯誤，《條例》對於偽造、變造或者買賣、使用偽造、變造的不動產權屬證書、不動產登記證明的行為，規定了收繳、沒收違法所得等行政處罰，並可依法追究民事賠償責任以及刑事責任。
第三，對於不動產登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產登記資料的單位和個人，《條例》也明確了其保密義務。如果其違反國家規定，泄露不動產登記資料或者登記信息，給他人造成損失的，依法承擔賠償責任，對有關責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

⑵ 我國《物權法》對不動產登記制度有何規定如何理解

《物權法》以18個條文(第九條至第二十六條)的篇幅，確立了我國不動產登記的基本結構，為將來不動產登記法的制定，提供了整體的框架和結構。

第九條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當登記；未經登記，不發生物權效力，但法律另有規定的除外。 依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

此條規定不動產登記的法律效力。不動產物權登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。

認為不動產物登記並非不動產物權變動的必須程序。不動產物權的變動依當事人的意思表示而發生法律效力，但非登記不能對抗第三人。日本國采此立法例。

二是登記要件主義。

認為登記是不動產物權變動的要件，不動產物權變動除了當事人之間的合意外，還要進行登記，非經登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不發生法律效力。德國、瑞士采此立法例。

三是地券交付主義。

又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強制一切土地都必須申請所有權他項權利登記。

但如申請不動產物權登記，則登記是不動產物權變動的生效要件。

(2)不動產立法擴展閱讀：

第一章基本原則

第一條為了維護國家基本經濟制度，維護社會主義市場經濟秩序，明確物的歸屬，發揮物的效用，保護權利人的物權，根據憲法，制定本法。

第二條因物的歸屬和利用而產生的民事關系，適用本法。

本法所稱物，包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的，依照其規定。

本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

第三條國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

國家鞏固和發展公有制經濟，鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

第四條國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第五條物權的種類和內容，由法律規定。

第六條不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓，應當依照法律規定交付。

⑶ 什麼是不動產

實物可以分為不動產（unbewegliche Sache）和動產（bewegliche Sache）。對於不動產的概念，存在兩種立法例，一種規定僅土地為不動產，定著物為土地的組成部分，另一種規定土地和土地上的定著物皆為不動產。我國法律採用後一種立法例，但是能夠作為不動產的土地定著物的范圍仍不明確。房屋、其他工作物是不動產沒有疑問，從《擔保法》第42條、《擔保法解釋》第52條看，林木和未受獲的農作物也是獨立的不動產。不動產以外的其他物為動產。區分二者的意義很多，如於物權移轉的方式不同、訴訟的地域管轄不同

⑷ 不動產變動的法律規則

法律分析：1、 不動產物權變更實行登記主義原則;動產物權變更實行交付主義原則。

2、如果是房屋等不動產，不但需要簽訂買賣合同，還需要到房屋管理部門辦理產權變更登記，這樣物權才轉移;動產如桌子，只要當事人付了簽，賣貨人把桌子給了買的人，物權就變動了。

3、 不動產要到不動產登記中心去辦理登記手續;動產只需把動產交給對方就可以了，對動產交付在立法上採取的是交付要件主義，即以移轉佔有為物權變動的生效要件。在移轉佔有前，物權的變動不僅不能對抗第三人，在當事人之間也不產生效力，又分為簡易交付、佔有改定、指示交付、擬制交付。

法律依據：《民法典》第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

⑸ 什麼是不動產

不動產是指土地和土地上的定著物。包括各種建築物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等等；生長在土地上的各類植物，如樹木、農作物、花草等，需要說明的是，植物的果實尚未採摘、收割之前，樹木尚未砍伐之前，都是地上的定著物，屬於不動產，一旦採摘、收割、砍伐下來，脫離了土地，則屬於動產。 動產是指不動產以外的財產。如機器設備、車輛、動物、各種生活日用品等等。 不動產的特點是，與土地不能分離或者不可移動，一旦與土地分離或者移動將改變其性質或者大大降低其價值。例如，建築物一旦移動或離開土地就不成其為建築物，其價值將大大降低。而動產則可以隨意移動，其價值不受影響。

⑹ 不動產部分按照國家法律,法規之規定處理是什麼意思

應該是有一些人 不論場 沒有人要的話 就上著國家班 這個就是這個處理唄

⑺ 不動產登記暫行條例的條例解讀1

不動產登記「四統一」的重要法制保障——《不動產登記暫行條例》解答一
樓建波（北京大學法學院房地產法研究中心主任）
《不動產登記暫行條例》（以下稱《暫行條例》）的出台，對貫徹落實《物權法》、推進不動產統一登記制度的實施具有十分重要的意義。落實不動產統一登記制度，核心是必須實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台的「四統一」。《暫行條例》簡潔明了，重點突出。緊緊圍繞上述「四統一」進行制度創建，為不動產統一登記提供了法律上的指引和保障，對下一步各地具體實施不動產統一登記制度提出了規范要求。
一、 登記依據的統一是前提
不動產統一登記的前提是登記依據的統一。不動產登記依據的統一至少有兩個層次：一是在物權實體法層面上的統一，二是在物權登記程序上的統一。我們不能想像，土地、房屋、林地、草地、海域等各種不動產在登記時適用各種不同的規則。《暫行條例》在程序方面做了統一規定。從規定可以看出，《暫行條例》借鑒吸收了現行土地登記、房屋登記的成熟做法，在此基礎上進行提煉和總結。《暫行條例》是不動產登記最重要的依據，為下一步實際開展登記工作制定了重要規矩。但《暫行條例》的頒布，並不意味著不動產登記程序統一的完成。不動產登記程序十分復雜，亟需國土資源部根據《暫行條例》第二十九條的規定會同有關部門制定實施細則進行具體化。一些技術細節，更是需要通過登記規程等規范性文件進行明確。
二、 登記機構的統一是關鍵
不動產登記的具體落實靠機構。現實情況是，不同的不動產分散在不同的部門進行登記。因此，要落實不動產統一登記制度，登記機構的統一是關鍵。不動產登記立法的細化、登記簿冊的統一和統一的信息平台的建立，都離不開一個強有力的、覆蓋全國的統一的登記機構。《暫行條例》緊緊抓住了機構統一的「牛鼻子」，明確將機構統一寫入條例中。《暫行條例》第五條明確國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，在國家層面上確定了不動產統一登記的指導和監督機關。同時，《暫行條例》要求縣級以上地方人民政府確定一個部門負責本行政區域不動產登記工作，並接受上級不動產登記主管部門的指導和監督，從基層層面落實了具體的不動產登記機構實行統一歸口。這一規定抓住「兩頭」，對創建不動產登記機構體系、理順不動產管理和登記職責具有十分重要的意義。
目前國家層面地機構建設已經基本完成:國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局牌子，負責擬訂全國地籍管理和不動產統一登記相關法律法規；中國土地礦產法律事務中心（國土資源部土地爭議調處事務中心）更名為國土資源部不動產登記中心（國土資源部法律事務中心），配合不動產登記局的工作。這兩個機構的設立，為不動產統一登記的實施提供了有力的機構保障。在地方層面，許多地方已經設立或正在籌建統一的登記機構。相關工作也在開展。筆者認為，要落實《暫行條例》，地方必須根據條例的規定，加快開展職能整合工作，在市縣級層面明確一個機構從事不動產登記工作。
需要強調的一點是，地籍管理與權屬登記關系密切。在大多數國家和地區，地籍管理與權屬登記都在一個部門，地籍管理局與不動產登記局合署辦公，較好地解決了地籍管理與權屬登記的銜接問題。地方整合不動產登記機構時，也應該注意這一問題。
三、 登記簿冊的統一是抓手
登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據。登記簿冊是實現「四統一」的一個重要抓手。登記簿的統一，既是統一登記的應有之義，又是統一的信息平台建設的基礎。《暫行條例》改變了現實生活中各部門分設登記簿的狀況，《暫行條例》第八條對登記簿冊的統一設立做了明確規定，同時對登記簿應當記載的事項進行了明確，從法規制度層面上實現了登記簿冊的統一。
在設計統一的登記簿冊時，要注意各種不動產權利登記的銜接，把土地權利的登記作為土地上的其他不動產登記的基礎，把所有權、基礎用益物權的登記作為其他用益物權和擔保物權登記的基礎。
特別需要強調的一點是，登記簿冊的設計既要考慮紙質填寫的需要，更要為登記薄的電子化、數據化處理創造條件。
四、 統一信息平台的建設是目標
統一的信息平台主要有兩方面的作用，一是為不動產登記機關依法登記提供信息基礎，為不動產登記查詢提供便利，從而為不動產交易（包括融資擔保）及更有效率的利用提供保障；二是通過對登記信息的整合，為不動產登記資料查詢、不動產（土地、房屋和其他自然資源）管理等提供信息基礎，為宏觀調控和其他社會治理提供數據支撐。《暫行條例》設專章（第四章）對登記信息共享與保護做了規定。
《暫行條例》要求不動產登記有關信息與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門審批、交易等信息實時互通共享（第二十二條第一款），並明確不動產登記機構能夠通過互通共享取得的信息，不得要求不動產登記申請人重復提交（第二十二條第三款），既方便了當事人，又為登記機關依法登記提供了信息基礎，有利於登記機關提高登記效率和准確性。《暫行條例》第二十三條第一款按照《物權法》的規定，明確了權利人、利害關系人依法查詢、復制不動產登記資料的權利，正是物權公示的應有之義，為不動產交易的安全提供了保障。
《暫行條例》要求國務院國土資源主管部門會同有關部門建立統一的不動產登記信息管理基礎平台，國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享（第二十一條）；國土資源、公安、民政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門加強不動產登記有關信息互通共享（第二十二條第二款）。這種信息的縱（國家、省、市、縣四級登記信息的共享）橫（各部門間）共享將極大地促進政府相關調控和管理的科學性和及時性。《暫行條例》第二十三條第二款規定有關國家機關可以依照法律、行政法規的規定查詢、復制與調查處理案件有關的不動產登記資料，為有權機關對不動產登記資料的使用創造了條件。
相信隨著統一信息平台的建立，我國的不動產物權登記公示的效率，政府管理土地、房屋及其他自然資源的科學性將大大提高。