土地上需要解決的立法問題

❶ 土地法的主要內容是什麼

《中國土地法大綱》共計16條，內容主要表現在以下5個方面：

(一)廢除封建土地制度，實現耕者有其田

《大綱》第一、二、三條規定：「廢除封建半封建剝削的土地制度，實行耕者有其田的土地制度」，「廢除一切地主的土地所有權」，「廢除一切祠堂、廟宇、寺院、學校、機關及團體的土地所有權」。

(二)廢除封建債務，剝奪地主的其它生產資料

《大綱》第四條規定：「廢除一切鄉村中土地制度改革前的債務」，將農民從封建社會中的累累債務中解放出來。因為土改前的債務並不全是封建債務，還有勞動人民之間的正常借貸等，所以，後來對這一條進行了補充和修正。對於地主依仗土地多年盤剝所積聚起來的財富，《大綱》第八條規定，「鄉村農會接收地主的牲畜、農具、房屋、糧食及其它財產，並徵收富農上述財產的多餘部分」。

(三)平分的原則和辦法

關於如何廢除封建土地制度，《大綱》規定了平分的原則，即將「鄉村中一切地主的土地及公地，由鄉村農會接收。連同鄉村中其它一切土地，按鄉村全部人口，不分男女老幼，統一平均分配，在土地的數量上抽多補少，質量上抽肥補瘦，使全村人獲得同等的土地，並歸個人所有」(第六條)；將接收和徵收來的其它財產，「分給缺乏這些財產的農民及其他貧民，並分給地主同樣的一份。分給個人的財產歸本人所有，使全鄉村人民均獲得適當的生產資料及生活資料」(第八條）。「地主及其家庭，分給與農民同樣的土地及財產」(第十條)。

《大綱》的第四個方面是貫徹群眾路線，發動群眾自己解放自己；第五個方面是強調保護和發展新民主主義經濟。

《中國土地法大綱》為在全國消滅封建剝削制度提供了一個戰斗綱領，推動了各解放區土地改革的發展

❷ 按照新修訂的土地管理法規定

新修改的《土地管理法》的主要內容
現行《土地管理法》於2004年8月28日實施，共八章86條，本次修正案共修改19條、增加6條、合並7條、刪除2條。
（一）將土地督察制度上升為國家法律，土地督察進入依法督察新階段
第一條到第五條未修改，增加一條作為第六條：國務院授權的機構對省、自治區、直轄市人民政府以及國務院確定的城市人民政府土地利用和土地管理情況進行督察。
土地督察制度溯源於國辦發〔2006〕50號文《關於建立國家土地督察制度有關問題的通知》，旨在有效解決土地管理中存在的地方政府違法高發多發的問題。經過多年實踐探索，土地督察制度正式入法。
（二）明確土地所有權和使用權的登記，依照不動產登記的法律、行政法規執行
將第十一條、第十二條、第十三條合並，作為第十二條：土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
2014年我國正式推進不動產統一登記制度，旨在結束不動產登記由不同部門各自負責的「九龍治水」局面，提高登記的效率和公信力，進一步強化產權保護，維護市場秩序。《不動產登記暫行條例》及其實施細則隨即出台，《不動產登記法》也已納入立法規劃。
（三）對「承包地」的內涵和外延進行了法律界定，明確了承包期
第十三條：農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地，採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家大檔庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期滾並亂為三十年至七十年；耕地承包期屆滿後再延長三十年，草地、林地承包期屆滿後依法相應延長。
明確四荒地可採取家庭承包方式之外的其他方式承包，取得承包經營權。明確耕地承包期為三十年，屆滿後再延長三十年。為保持農村土地承包關系長期穩定，也應解決草地和林地承包期限及屆滿後延期的問題。故規定草地承包期為三十年至五十年，林地承包期為三十至七十年，屆滿後依法相應延長。
（四）將國土空間規劃體系在法律上作了明確規定，為」「多規合一」改革預留法律空間
將國土空間開發保護、土地用途管制納入土地利用總體規劃。明確經依法批準的國土空間規劃是各類開發、保護、建設活動的基本依據。已經編制國土空間規劃的，不再編制土地利用總體規劃和城鄉規劃。
建立國土空間規劃體系並監督實施，實現「多規合一」是黨中央、國務院作出的重大戰略部署。隨著國土空間規劃體系的建立和實施，土地利用總體規劃和城鄉規劃將不再單獨編制和審批，最終將被國土空間規劃所取代。考慮到「多規合一」改革正在推進中蔽岩，新土地管理法為改革預留了法律空間。
（五）對土地利用年度計劃的內容進行了拓展
明確土地利用年度計劃要對集體經營性建設用地作出合理安排。打破了原來只對國有建設用地擬定年度計劃。
（六）對耕地佔補平衡指出了「數量和質量」的法律要求
在耕地總量不減少的基本要求上，新增耕地質量不降低的要求，耕地保護制度更加完善。
（七）明確了對基本農田進行永久保護的制度
實行最嚴格的耕地保護制度，確保國家糧食安全是土地管理法的核心和宗旨。
為了提升全社會對基本農田永久保護的意識，新土地管理法將基本農田提升為永久基本農田，明確永久基本農田經依法劃定後，任何單位和個人不得擅自佔用或者改變用途。永久基本農田必須落實到地塊，納入資料庫嚴格管理。各省（自治區、直轄市）劃定的永久基本農田一般應當占本行政區域內耕地的80%以上，具體比例由國務院根據各省（自治區、直轄市）耕地實際情況確定。
（八）對耕地休耕和耕作技術保護制度用法律加以明確
第三十六條：各級人民政府應當採取措施，引導因地制宜輪作休耕，改良土壤，提高地力，維護排灌工程設施，防止土地荒漠化、鹽漬化、水土流失和土壤污染。
（九）將原《土地管理法》43條刪除
原土地管理法除鄉鎮企業破產兼並外，禁止農村集體經濟組織以外的單位或者個人直接使用集體建設用地，只有將集體建設用地徵收為國有土地後，該幅土地才可以出讓給單位或者個人使用。這一規定使集體建設用地的價值不能顯化，導致農村土地資源配置效率低下，農民的土地財產權益受到侵蝕。
刪除該條規定，破除了集體經營性建設用地直接入市的障礙。
（十）為了適應審批制度改革和改革需要，進一步下放了用地審批權，合理劃分中央和地方審批許可權
原土地管理法對新增建設用地規定了從嚴從緊的審批制度，旨在通過復雜的審批制度引導地方政府利用存量建設用地。但長期以來，地方對建設用地審批層級高、時限長、程序復雜等問題反映強烈。
新土地管理法適應「放管服」改革的要求，對中央和地方的土地審批許可權進行了調整，按照是否佔用永久基本農田來劃分國務院和省級政府的審批許可權。今後，國務院只審批涉及永久基本農田的農用地轉用，其他的由國務院授權省級政府審批。
法律依據
《中華人民共和國土地管理法實施條例》
第八條國家實行佔用耕地補償制度。在國土空間規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內經依法批准佔用耕地，以及在國土空間規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍外的能源、交通、水利、礦山、軍事設施等建設項目經依法批准佔用耕地的，分別由縣級人民政府、農村集體經濟組織和建設單位負責開墾與所佔用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，專款用於開墾新的耕地。
省、自治區、直轄市人民政府應當組織自然資源主管部門、農業農村主管部門對開墾的耕地進行驗收，確保開墾的耕地落實到地塊。劃入永久基本農田的還應當納入國家永久基本農田資料庫嚴格管理。佔用耕地補充情況應當按照國家有關規定向社會公布。
個別省、直轄市需要易地開墾耕地的，依照《土地管理法》第三十二條的規定執行。
第九條禁止任何單位和個人在國土空間規劃確定的禁止開墾的范圍內從事土地開發活動。
按照國土空間規劃，開發未確定土地使用權的國有荒山、荒地、荒灘從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的，應當向土地所在地的縣級以上地方人民政府自然資源主管部門提出申請，按照省、自治區、直轄市規定的許可權，由縣級以上地方人民政府批准。
第十條縣級人民政府應當按照國土空間規劃關於統籌布局農業、生態、城鎮等功能空間的要求，制定土地整理方案，促進耕地保護和土地節約集約利用。
縣、鄉（鎮）人民政府應當組織農村集體經濟組織，實施土地整理方案，對閑散地和廢棄地有計劃地整治、改造。土地整理新增耕地，可以用作建設所佔用耕地的補充。
鼓勵社會主體依法參與土地整理。
第十一條縣級以上地方人民政府應當採取措施，預防和治理耕地土壤流失、污染，有計劃地改造中低產田，建設高標准農田，提高耕地質量，保護黑土地等優質耕地，並依法對建設所佔用耕地耕作層的土壤利用作出合理安排。
非農業建設依法佔用永久基本農田的，建設單位應當按照省、自治區、直轄市的規定，將所佔用耕地耕作層的土壤用於新開墾耕地、劣質地或者其他耕地的土壤改良。
縣級以上地方人民政府應當加強對農業結構調整的引導和管理，防止破壞耕地耕作層；設施農業用地不再使用的，應當及時組織恢復種植條件。

❸ 征地制度中存在的問題及改革對策

土地是人類生存的基礎，是一切基本建設的源頭。因此，依法徵得土地，工作的快慢直接影響到經濟建設的全程，由此可見，征地工作在土地管理和經濟建設中佔有十分重要的地位。但嚴格的征地制度和繁多的征地材料也的確使征地工作步履艱難。

本文結合土地管理工作實踐，就征地范圍、征地工作程序、征地補償制度、征地安置制度等四方面中存在的一些突出矛盾進行闡述，並提出相應對策。

1 征地范圍方面

1.1 征地權使用范圍過寬的問題

為了公共利益的需要而行使征地權，這是國家和政府的—項特殊權利，是國家強制力的體現。這在現代世界各國法律中都有相應的規定，但在對「公共利益」概念的理解上，各國之間有所不同，也就導致行使征地權的范圍也不同。但有一點是相同的，即「公共利益」就是廣泛性的大眾的利益。就是說這種建設應是帶有「公益性的」，不以盈利為主要目的的建設事業，如國防建設、環境保護、市政建設、交通運輸、水利事業、公共衛生事業、科教文化等社會福利事業以及國家機關、安居工程等以公共利益為目的的建設。

但從我國現行法律條款中可以看出，在我國實行的土地社會主義公有制條件下，不論是「公共利益的需要」，還是「任何單位和個人進行建設」，都可以通過國家徵用「原屬於農民集體所有的土地」而取得土地使用權，都可以將集體土地（特別是耕地）轉為國有土地（建設用地）。因此，徵用土地就成為將農民集體土地轉為國有土地，將耕地轉為建設用地，為各項建設提供國有土地的唯—途徑。這就從法律上模糊了「公共利益」與「非公共利益」的概念，把征地范圍擴大到了所有經濟建設用地，使得國家征地權使用范圍過寬。

征地權使用范圍寬，就不同程度地侵犯了農民集體土地所有權權益的享有。由於國傢具有至高的強制力，徵用土地是國家行政機關基於本身單方面的意志表示，不需要被征地方的同意。在征地實踐中，國家徵用土地是為了「公共利益」的需要，比如城市綠化用地、公路道路、建設水庫、建設校舍、醫院等城市基礎設施，這些造福於人民大眾，有利於國民經濟的持續發展和民族整體素質提高的工程，代表了廣大人民群眾的利益，也包括當地農民的利益，這時群眾對征地比較認同，一般都能服從國家需要。但是，如果政府徵用集體土地是為了出讓給投資者進行盈利性建設，並從徵用土地中獲取巨大利潤，而國家的征地補償仍使用與「公共利益」征地相同的標准和范圍，實際上是剝奪了農民能夠從集體土地中獲得利益的一部分，同時把它轉讓給了某些單位和個人，無形中侵犯了農民的集體土地所有者權益，形成了新的社會分配不公平。從一定意義上說明，在征地過程中，由於農民集體土地所有權始終處於弱勢地位，造成農民利益遭受嚴重侵犯的現象普遍存在。農民集體土地所有權權益遭到嚴重侵犯，這也是造成部分地區征地難的直接原因。例如，滑縣縣城開拓的四條大道佔用耕地800多畝，每畝補償均不超過1萬元，但沒有因為征地發生一起糾紛，時間僅用三個月便全部落實。同時，滑縣2000 年度第一批次城市建設用地徵用耕地180多畝，每畝土地補償費為4.6～6.5 萬元，安排項目為人民保險公司職工住宅、電信公司辦公樓、商業住宅小區和一個別墅區，由於群眾對征地用途不認可，不接受國家征地補償，在落實中遇到很大阻力，尤其別墅區用地至今無法進地施工。

1.2 豐富制度，健全機制

從長遠看，在征地制度改革過程中，應對國家征地權行使的范圍進行調整，將其限制在狹義的公共利益用地范圍內，並按集體土地被徵用後土地利用和經營行為的性質，將征地分為兩類：一是公益性非贏利類徵用，即公益非贏利性用地；二是經營類征購，即公益性經營用地和非公益性經營用地。

需要說明的是，劃分征地類型的主要依據是看用地單位使用土地是否以盈利為目的，若屬非贏利性的，則劃為徵用類；若屬贏利性的，則劃為征購類。而建設項目的投資來源，則不作為劃分征地類型的主要依據。其原因是隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立及投融資體制的改革，投資主體呈現多元化趨勢，投資主體與經營性質（用地性質）之間的相關性日趨減弱，因此從發展的趨勢看，建設項目投資來源不應作為劃分征（購）用土地類型的主要依據。

1.2.1 征購

征購是指：在符合土地利用總體規劃和年度計劃的前提下，在城市規劃區范圍內又符合城市規劃，任何單位和個人以贏利為目的的建設用地需要經土地行政主管部門按市場評估價格收購集體土地的行為。

征購范圍：從土地用途上講包括工業用地，商業、旅遊、餐飲娛樂、住宅、醫療衛生、文化教育等經營性行業用地。從分布地域上講包括城鎮規劃區內零星布置、拋荒、閑置或具有其他更高開發價值的集體農用地和集體建設用地，允許實施征購，這樣既有利於土地國有化，又避免城市市區中長期存在「都市村莊」的不正常現象。但必須嚴格遵守「佔一補一，占補平衡」的耕地保護政策，基本農田保護區的耕地禁止佔用。

1.2.2 徵用

徵用是指：在符合土地利用總體規劃和年度計劃的前提下，在城市規劃區內又符合城市規劃各級人民政府為非贏利性項目建設的需要，向農民集體徵收土地的一種強制性行為，同時應對被征地集體和個人進行公平合理的補償。

徵用范圍：①國家機關和軍事用地；②城市基礎設施和非贏利性公益事業用地；③國家重點扶持和為公眾服務的能源、交通、水利、環境保護、文物遺跡保護等用地；④法律、行政法規規定的非經營性的劃撥用地。徵用土地的目的必須為非贏利性的公共利益服務，公共利益的概念應是狹義的，徵用土地的范圍應是嚴格的。

徵用的強制性：政府在征地之前應先發布預征地公告，舉行聽證會聽取公眾及被征地單位意見，由公眾認定征地的非贏利性和公共利益性。一旦認定征地是為公眾服務，經政府批准後，徵用土地就具有了強制性，法定征地機構可以行使土地徵用權，要求個人服從公眾利益，必要時征地機構可以請求法院強制執行。征地權的強制行使必須是法定征地機構，只能用於公共目的且給予被征者合理補償，三者缺一不可。

2 征地補償制度方面

2.1 征地補償范圍窄、標准不合理的問題

縱觀日、英、德等各國的立法和實踐，征地補償的原則隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變，不同時期也有不同的規定，大致經歷了完全補償——不完全補償——相當補償的過程。土地補償范圍和補償標准雖然都存在差異，但大體都包含以下幾項：土地補償、殘餘地、連接地損害補償、地上物補償、經營損失補償、遷移費補償等，基本上把能夠舉證的具體損失和可以預見的利益都列入補償范圍。從世界的整體發展趨勢看，對於國家合法行為造成的損失，其補償范圍與標准均呈日漸放寬之勢，對農民所遭受的損失給予更充分、更完全的補償。而我國征地現採用的補償原則只能算是不完全補償原則，征地補償范圍僅限於土地補償、農業人口安置補助、青苗和地上物補償。也就是說我國征地補償范圍僅限於與被征地客體直接相關的經濟損失。而對與被征地客體間接關聯以及因此延伸的其他附帶損失未規定予以補償，如殘餘地、連接地損害補償，經營損失、租金損失等內容都沒有列入補償范圍。與世界各國相比，我國的征地補償不僅范圍窄，而且標准也不合理。世界大多數國家的土地補償費都是以公開市場的土地市價為標准，而我國的土地補償費，僅以土地的原用途給予—定補償，即以被徵用前三年的平均年產值乘以一定倍數計算，年產值大小的確定在實際操作中難度很大，往往使補償結果與實際情況不相適應，很多地方無法從根本上保證被征地農民的生活水平不因征地而下降，這是征地制度改革必須正視的現實。

由於我國規定的征地補償標準是採用征地前三年耕地年產值的若干倍，就不可避免出現征地方和被征地方在年產值、倍數等問題上存在爭議，從而加劇了征地雙方矛盾，這樣一方面給上級部門增加了協調工作難度，另一方面為雙方以後的長期相處埋下了不安定的隱患，產生社會不穩定因素。如2001年安陽市政府徵用郊區東郊鄉土地時，蔬菜辦統計的前三年菜地年產值為每畝1800～3700多元，郊區統計部門統計的前三年菜地年產值為每畝4491元，前三年糧地年產值每畝820～880元，農民上報的前三年土地年產值為每畝3000～5000元，使征地部門難以確定標准，也為征地雙方製造了矛盾，妨礙了正常征地工作的進行。

從土地資源經濟學上講，我國目前實行的土地補償最多達到對被征地方生存權的補償，而沒有考慮土地作為重要生產資料，土地所有權（包括農用土地使用權）也是一種財產權，應該按客觀評估的市價進行補償，這也從又一個方面說明在征地過程中，農民集體土地所有權始終處於弱勢地位，權能得不到完全顯化。

2.2 區別兩種方式，遵循市場原則，力求科學合理

考慮到我國實行土地徵用制度時間尚短，尤其是在征地補償方面還不夠科學，因此，應該積極的借鑒發達國家的先進合理經驗，結合我國的實際情況，並充分利用農用土地定級評估理論和實踐成果，確定科學完善的征地補償標准。同時，要適應我國社會主義市場經濟體系的建立，在征地過程中應該逐步引入市場機制，遵循市場原則，區別徵用和征購土地兩種方式，使征地補償做到公平合理。

2.2.1 征購價格標准

地價應由具有土地資產評估資格獨立的評估機構來評估。應根據當時的市場價格，按該地塊城市規劃的最高和最佳用途評估。即該地塊土地利用現狀是村辦企業，但確定城市總體規劃的最高最佳用途是商業用地，則按商業用地評估補償，補償金的價值內涵是「農地級差地租Ⅰ+農地級差地租Ⅱ+絕對地租（農用）+絕對地租（非農）」的資本化。同時，在城市（鎮）規劃區內，要進一步完善區域的功能分類，確保規劃的嚴肅性和實施的連續性，不能隨意變動，避免因功能劃分隨意變化，造成征地的困難，尤其影響地價評估的科學性和准確性，致使征地補償價格不合理，引起被征地單位的強烈不滿。

2.2.2 徵用補償標准

徵用土地費是國家為獲得公益性非贏利類用地而徵用集體土地時付給土地所有者和使用者的補償費，以保障被征地農民生活水平不降低為基本標准，由徵用地價款、地上附著物和青苗的補償費構成。其中地上附著物和青苗的補償費如實補償；建議改革徵用地價款測算標准，取消倍數及年產值。徵用地價款以農地地價為標准測算，其中農地地價（農用土地定級評估理論評估確定）是在農地本身的自然條件（如光、溫、水、熱及土壤肥力等）、社會條件（如土地制度、農地政策、人口狀況等）、經濟條件（如經濟發展水平、經濟政策、經濟發展規劃等）下，農地所有權（使用權）在未來年期收益的資本化區域平均價格，其價值內涵是「農地級差地租Ⅰ+農地級差地租Ⅱ+絕對地租（農用）」的資本化。

地、市級土地行政主管部門應定期對農地地價進行調整和向社會公布，使之在一段時期內相對穩定，但在較長的時期內具有動態性。

2.2.3 征購（用）土地費按下列原則在被征購（用）土地的集體經濟組織和農民之間分配

地上附著物和青苗補償費屬被征購（用）土地地上附著物和青苗的所有者。

征購（用）土地費中屬於被征購（用）土地農民的數額應包括：被征購（用）土地的承包經營權（或使用權）的價值、被征地者在使用土地過程中的對土地的投入以及被征購土地的所有權價值中應分攤的部分（徵用土地情況下不含這部分）等。

征購（用）土地費中支付給被征購（用）土地農民個人用於安置就業，其數額應至少能夠保證其生活水平與被征購（用）土地前生活水平相當。

剩餘部分屬被征購（用）土地的所有者即土地所屬各鄉（鎮）、村、組農村集體經濟組織所有。

3 征地工作程序方面

3.1 征地工作中存在的問題及對策

實踐證明，新的土地管理法規是當前依法管地、依法用地的正確選擇，它所確立的各項制度和措施是切實可行的，符合我國土地管理事業發展的實際需要。

但與此同時，現行的征地制度的確存在不少問題，這些問題可用6句話24個字來概括：程序繁瑣，報件復雜，資料臃腫，耗時過長，工作量大，成本太高。無論是批次用地還是項目用地，均需要花費大量的人力、物力、財力。這些問題應引起高度重視。

3.1.1 征地程序透明度不高

征地是社會城市化過程中的必然，隨著城市化進程推進，征地現象也將不斷發生。目前征地程序的不透明主要表現在：一是征地行為的透明度不高，由於土地行政部門征地對象針對農村村委會，因此，被徵用者中僅有個別人了解情況，如村委會主任，支部書記等，而廣大的共有人——農民對此了解很少或不了解；二是土地徵用是政府行為，批准征地方案之前基本沒有考慮被征地者的意見，被征地者也無法通過正規渠道知道土地將被徵用，沒有形成一定的制衡機制；三是兩公開制度，村一級組織往往由於某種利害關系，在許多地方沒有很好地落實執行。不少地區征地補償沒有依法進行，低於或高於法定補償標准，公告怕群眾意見大，索性不公開。

3.1.2 預征土地，完善程序，均衡權利

筆者建議：當用地單位向土地管理部門提出征地申請後，土地管理部門應在當地報紙上連續三周通告有關征地內容及事項。任何與徵用有關的土地所有者可以在接到正式通知或第一次通告30日內，向土地管理部門提出書面申請，要求舉行預征地聽證會，土地管理部門根據申請人多少情況，決定是否舉行預征地聽證會。如果舉行聽證會，由土地管理部門負責從社會上特邀一些與這次征地無切身利害沖突並具有良好品質和社會信譽的調查人員，成立調查委員會。在舉行聽證會前，調查委員會要准備有關資料並到現場查看做出必要記錄作為正式清點時的參考依據。調查委員會就採用哪種征地方式，征地的公平、正確、合理必要性等，綜合雙方的證據、意見，向土地管理部門提交報告。在土地管理部門收到調查委員會報告之後的30日內向爭議雙方（用地單位和被徵用土地涉及到的所有者）和當地人民政府以書面形式提交會議紀要，由同級人民政府根據會議紀要和調查委員會的報告決定是否批准征地或修改徵地計劃。

法定征地機構必須在批准征地後的30日內在被征地所在的鄉（鎮）、村予以第一次征地公告（或以書面形式向被征地所有者下達征地通知書），土地所有者可以在通知下達的15日內，持土地權證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記，並以書面申請補償事宜，選定補償評估日期。征地機構徵得土地所有者同意後，可以進入現場進行補償評估，擬訂征地補償標准和方案實施第二次公告。被征購土地者對補償標准有爭議的，由用地戶和被征地者（單位）自行協商解決。被徵用土地者對補償標准有爭議的，由本級地方人民政府協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁定，並由相關部門協助強制執行此裁定。然後依次辦理其他相關手續。

3.2 征地審批制度、征地報件中存在的問題及對策

3.2.1 征地過程太復雜

新《土地管理法》頒布後，各地採取了一系列措施，認真學習和貫徹，普遍加強了耕地保護工作，農用地轉用、土地徵用等建設用地審批秩序明顯改觀。但與此同時，征地工作出現了新的特點，第一是征地批准權上收，報批過程加長。新《土地管理法》規定，征地制度將征地批准權上收到中央和省級人民政府。即縣級政府新征任何一宗土地，都至少要經縣、市、省三級人民政府審查。這一程序繁瑣、報件復雜、耗時過長的馬拉松式報批過程對急於開工建設的項目顯然是不適應的。同時，到國務院、省政府、市政府報件所需的交通費用、招待費用及活動費用等都增加了征地成本。第二是技術要求過高。上級有關部門對征地勘測和圖件繪制都做了規范性要求。安陽市所轄各縣目前的測繪力量尚沒有一家能達到所要求的資質條件，大都邀請的是外地市的測量隊伍，這就導致一旦測量有誤或《勘測定界報告書》格式不符或內容不詳、用章有錯等小問題就需要外地的測量人員重新來測或到外地測量機構所在地進行修改。

3.2.2 抓大放小，新舊結合，加強監督

新《土地管理法》將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管制制度，上收審批權，雖然防止了分級限額審批制度「化整為零」的漏洞，改變了追求短期效益和局部利益的土地利用方式，強化了土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的效力，加強了對農用地、特別是耕地的保護，但同時也產生了諸如程序繁瑣等多種弊端。因此，建議國務院或省政府要嚴抓各地市土地利用總體規劃的落實和加強「佔一補一，占補平衡」執法監察力度，建立類似土地年度計劃實施備案制度的農用地轉用備案制度，在年度計劃范圍內，由市、縣人民政府具體實施，即對規劃區內用地，尤其是近郊區的農用地和市區內的零星農用地、插花地建設用地等，市、縣（市）政府應具有一定限額的農用地轉用、徵用審批權，這樣也有利於「都市村莊」土地的「國有土地所有權」實現，還可以降低征地工作成本。轉用後土地利用現狀圖報有法定批准許可權的部門備案，檢查是否符合規劃、是否占補平衡。這些部門將主要精力放在抓基本農田保護和重點項目上，以此精簡審批層次，降低征地成本。同時從中央到地方各級政府和土地管理部門要健全執法網路，加大執法力度，查處各類違反土地利用總體規劃，違反用途管制制度的土地違法行為，重點查處亂占濫用耕地、擅自改變原審批用途、私下轉讓炒賣土地等違法行為，為合法征地提供強有力的法律監督保障。

4 征地安置制度方面

4.1 對被征地農民安置補助辦法不適用的問題

我國在改革開放之前，對被征地單位的農民通過安置轉為城市戶口，享受商品糧，並由勞動部門安置，改變職業當了工人，有了新的收入途徑，從而保證了他們的生活水平不會降低。隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和戶籍制度、勞動用工制度的改革，原有的勞動力安置辦法和農轉非的辦法，在實踐中已失去意義。因為以上辦法會使被安置農民的生活面臨許多危機：一是用工企業效益不好，甚至倒閉，農民可能重新失去工作，失去生活來源；二是由於農民的自身文化素質、勞動技能等方面的劣勢，在市場競爭中容易被淘汰等等。鑒於以上問題，近幾年又採用了直接補償的辦法，即把安置補助費直接以現金形式一次性補償給失去土地的農民。這種補助形式的出發點是不錯的，但是，新的問題又隨之出現：一是補償標准低，並且常常難以及時到位；二是受農民長期習慣和本身素質的制約，其理財辦法、投資風險性預測以及長遠計劃能力等等方面往往會出現偏差，致使安置補助費用得不到很好利用，甚至有的會很快消費掉，這樣農民以後的生活將重新陷入困境。因此，從某種意義上說，耕地作為農民的基本生活來源和保障是任何形式的補償都難以相比的，農民一旦失去賴以生存的土地，其生活將面臨許多不穩定因素的困擾。這就需要探討一種穩定性好且能最大限度地補償的安置補償辦法，以確保農民基本生活水平不因征地而下降。

4.2 建立農村社會保障機制和地產基金，對征地資金實現有效監督和管理，為征地工作提供寬松的社會環境

當前農村土地除擔負產出農產品的經濟功能以外，還擔負著農民的社會保障功能。近年來，市區醫療、勞保、喪葬、撫恤、退休金等社會保證制度正逐步建立完善，而農村社會保障機制建設卻顯得相對落後。這就決定了農民不能輕易放棄土地。這已成為土地徵用的顯著障礙。要解除農民的後顧之憂，使廣大農民從土地中解放出來，就必須改革和健全社會保障制度，將農村社會保障納入社會保障的大范圍之內，擴大農村社會保障的覆蓋面，完備農村社會保障項目，加強農村社會保障管理，從而推進農業生產力的提高、農村經濟發展和徵用土地的順利進行。

政府可以利用宏觀調控的手段，由政府相關機構出面協調提留部分安置費用投入保險，不僅可以解決被安置人員的後顧之憂，更體現黨和政府對被安置人員的關心和社會主義的優越性，真正做到老有所養，病有所醫，頤養天年，保險是社會的穩定器，要充分發揮其作用，為征地工作上一份保險。

建立地產基金，利用金融工具為征地工作服務。地產基金在融資過程中可以吸納部分農民的征地補償費和安置補助費，農民可以隨時將地產基金證券到指定金融機構將其兌現或到年底進行分紅，這樣使被征地後的農民能取得經常性的土地收益，避免一次性徵地的短期行為。它也是政府壟斷土地一級市場獲取穩定土地收益的基本手段，是建立一套行之有效的土地征購、徵用、整理、儲備和供應體系的有效途徑。在實施城市規劃、調控房地產市場和提高土地資源配置效率方面發揮積極作用。