司法學校二手房

㈠ 租客竟讓房主等20年後再入住

為了讓兒子就讀一所好學校，常州人王先生花重金在當地購買了一套房。沒想到的是，當他辦完一切購房手續後才知道，這套房子在此之前已被原房主租出，且租期長達20年。根據相關法律規定，租賃關系續存期間，房屋的買賣不影響租賃關系的存在。也就是說，照此規定，王先生要等20年才能住進自己的房屋。6月27日，記者從常州市鍾樓區司法局獲悉，目前，王先生已通過司法途徑解決此事。

交房後才知被原房主出租

為了讓兒子上個好學校，今年4月，王先生在鍾樓區買了套二手房。在簡單看完房子後，他很快就交付了購房款並辦理了房屋產權變更手續。王先生以為事情已經辦妥了，但隨之而來的問題卻讓他困惑不已。

5月上旬，當王先生一家滿心歡喜打算搬家時才發現，他們花了上百萬買來的這套 房 ，竟有人居住。對方向王先生出示了一份租賃協議，聲稱在房屋產權變更前，原房主就把房租給了他。

租客讓他等20年再入住

在對方出示的租賃協議上，王先生看到，房屋的出租時間為20年。對方告訴王先生，在這套房屋出售前，原房主從他手中借了40萬元貸款，房屋的20年租期是其中的一個交易條件。

王先生隨即聯系原房主，但對方電話始終無人接聽。無奈之下，王先生只好找租客進一步協商，然而，對方卻堅持要住到租期結束再搬出。而在相關法律規定中，確實有「買賣不破租賃」的說法。也就是說，在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。換句話說，若這份租賃協議是合法的，那麼王先生想要住進這套房屋，必須等到20年租期結束之後才行。

律師說法

若租賃關系合法，購房者只能起訴原房主維權

常強律師事務所高峰律師在了解王先生的遭遇後說，雖然法律規定「買賣不破租賃」，但並不意味著王先生沒法維權，對於此類糾紛應當具體問題具體分析。如果原房主與租客之間簽訂租賃協議系作為借款的擔保條件，那麼可以認定租賃協議無效。

「他是為了使出借的資金有所擔保，才簽訂了這份租賃協議，該租賃協議不是一般意義上為生活生產便利租用房屋而簽訂的，難以產生法律意義上的房屋租賃協議效力。」高峰稱，以租賃形式作為借貸的擔保不是我國法律確定的擔保形式，沒有法律依據，故認定租賃協議無效。王先生可向法院提起訴訟，確認租賃協議無效後即可要求對方搬離。

此外，假如原房主和租客之間簽訂租賃協議雖被作為借款的交換條件，但房子確實被用於生活生產便利，同時沒有惡意串通行為，則認定租賃協議有效。不過，在房屋交易過程中，原房主隱瞞房屋已出租的事實，則涉嫌欺詐。王先生可將原房主告上法庭。

6月27日，記者從鍾樓區司法局獲悉，目前，王先生已通過司法途徑解決問題。