共同建房合同法
1. 農村合作建房協議書怎樣寫
合作協議
甲方: 身份證號碼:
住址:
乙方: 身份證號碼:
住址:
丙方: 身份證號碼
住址:
甲、乙、丙三方就合作開發 土地一塊的相關事宜,經友好協商,達成如下協議:
一、甲方將以甲方名義從 購得的位於 的土地 平方米(以下簡稱「該地塊」)的土地使用權作價出資與乙、丙雙方合作建設房屋。
二、出資比例。甲方同意由乙、丙雙方按照2:1的出資比例共同分擔房屋建設資金投入。現經初步估算建設資金總投入為30萬元,乙方出資人民幣20萬元,丙方出資人民幣10萬元,用於在該地塊建設房屋一棟,房屋總建築面積暫定為 平方米,共 層(資金以乙、丙雙方實際投入為准,房屋總建築面積以最後測量為准)。
三、乙、丙雙方分期將各自出資額以轉賬方式繳交到甲方指定銀行賬號(賬號 ),由甲方妥善保管並全部用於房屋建設。
四、本協議簽訂之前,乙方已於2011年3月 日將肆萬元以轉賬的方式繳交給甲方,丙方已於2011年3月 日以轉賬的方式將貳萬元繳交給甲方。
五、三方同意指定甲方為代表,負責房屋的建設、監工、購買建築材料、支付建設費用、辦理報建等相關事項。
六、房屋建築面積如需增加或者減少,甲方需徵求乙丙雙方的意見,
七、房屋建成後,甲、乙、丙三方對房屋所有權及其有關收益約定按份共有,具體份額為:甲方擁有150平方米的建築面積,剩餘建築面積由乙、丙雙方按出資比例(即2:1)分割擁有。
八、如因國家政策徵收房屋,拆遷補償款的相關協議由甲方負責簽訂,但必須是在甲、乙、丙三方一致同意拆遷補償款的相關協議內容的前提下,甲方才可簽訂。
九、房屋因拆遷而取得的補償款按甲、乙、丙各自所擁有的建築面積分配,即甲方取得150平方米的補償款,剩餘建築面積的補償款由乙、丙雙方按出資比例予以分配。
十、若該房屋被徵收之前,因不可抗力、被政府部門認定為違章建築進行強拆、自身質量問題倒坍或其他因素滅失後,甲、乙、丙三方共同分擔風險。因政府徵收該地塊而取得土地補償款的,甲、乙、丙三方同意按以下方式分配:甲方獲得補償款總額的20%,乙方獲得補償款總額的50%,丙方補償款總額的30%。
十一、本協議簽訂前,該地塊如存在抵押、債權債務糾紛或其他客觀原因而導致本協議簽訂後無法在該地塊建設房屋的,甲方應將出資額如數返還給乙、丙雙方。
十二、本協議未盡事宜,由甲、乙、丙三方共同協商,並另行簽訂補充協議。
十三、本協議壹式叄份,甲、乙、丙三方各執壹份,均具同等法律效力。
十四、本協議經三方簽字後即生效。
甲方: 日期:
乙方: 日期:
丙方: 日期:
2. 合作建房協議有法律效應嗎
如果農村集體土地流轉制度不改革,按現行法律的規定,協議違法無效。
市區土地昂貴,能不能到農村買塊便宜地塊,由市民出錢、農民出地合作蓋房共同享受?很多城裡人都有這樣的夢想,按現行法律規定:市民和農民簽訂協議,在宅基地上合作建房,這樣的協議違法無效。
1、土地管理法的規定,城鎮居民不能到農村購買宅基地建設房子。另外根據我國合同法的規定,違反國家法律強制性規定的合同無效。
2、合作建房協議書無效,產生的損失應根據各自過錯的程度予以分擔。
由於簽訂合同時,雙方均知曉合同項下地塊的性質是農村集體土地,因此雙方對於合同無效負有同等的過錯,原則上,損失應由雙方平均分攤。
3、法院的認定:無論雙方所簽訂的合同文書形式如何,本質上是違反法律規定的,屬於試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的,不能得到法院支持的。
土地管理法規定,村民一戶只能擁有一處宅基地,禁止宅基地進入市場交易。而合作建房協議書,實際上是非法轉讓宅基地的協議。
3. 怎麼寫合作建房協議,
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合作建房協議
甲方:________________
地址:________________
電話:______傳真:_____
授權代表:____職務:_____
乙方:________________
地址:_______________
電話:______傳真:_____
授權代表:____職務:_____
第一條前言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關法律、法規的規定,基於:
1.甲方已於___年___月___日依法以招標(或拍賣、行政劃撥)方式取得位於___、編號為___的地塊的土地使用權,該地塊的規劃用途為______、容積率為___、計劃建築面積為___平方米、土地使用權年限自___年___月___日至___年___月___日止、土地使用權證(或用地紅線圖)編號為____;
2.乙方是經主管部門批准獲得房地產開發企業資質的具有獨立法人資格的房地產開發企業;
甲乙雙方在平等、自願、協商一致的基礎上,簽訂本合作建房合同。
第二條合作建房
甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權,乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金,雙方合作開發建成_____棟_____層的辦公(或商住、住宅)樓,並按本合同第六條的約定進行產權分成。
第三條建房資金
建房資金預計為人民幣__________元,全部由乙方提供,實際建築成本高於或低於該預計數額的部分由乙方承擔和享有。
建房資金指本合同生效後至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。
第四條報批手續
除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外,包括本合同在內的所有報批手續均由乙方負責辦理,但甲方有義務協助乙方辦理報批手續,包括毫不遲延地提供甲方持有的所需材料。
第五條設計、建築
工程設計和建築的招標、施工監督由甲方負責,但按本合同第條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可後方可報批並實施。
>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>2.
參與集資建房人:***,***,***, ***,***,*** 以全體參與者共同商議,達成協議如下:
一、本著自願參加,共同出資,享受同等權力,承擔同等義務的原則,參與者共同購買向陽南路縣國土局掛牌的48號土地(現水電局機關院內北端),擬建造8個商業門面,10套住宅。
二、籌資方式:凡參與者必須按時籌集自己所佔有股份的資金。2005年3月3日以前,每股必須繳款4.5萬元,用於購地和規劃設計等,商議動工前,繳款5萬元,用於購置材料和建房。
三、房屋設計,施工隊的確定,建房承包方案,工程驗收、材料的采購等重大事項必須召集所有參與者民主討論決定。民主推舉工程負責人,授權工程負責人……
4. 合作建房合同
享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房的,認定該合作建房合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式。
以劃撥方式取得土地使用權,當事人未按《城市房地產管理法》第39條的規定,辦理合建審批手續的,應當認定合作建房合同未生效;以出讓方式取得土地使用權的,當事人未辦理合建審批手續不影響合作建房合同的效力,但合同違反《城市房地產管理法》、《城市規劃法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律、行政法規強制性規定的除外。
以劃撥方式或以出讓方式取得的土地使用權,當事人在簽訂合作建房合同後未辦理土地使用權變更登記手續的,均不影響合作建房合同的效力。
合作建房合同的各方當事人約定共同成立專門的項目公司開發房地產,無論項目公司是否成立,以及土地使用權是否已經變更登記為該項目公司享有,均不影響合作建房合同的效力。
5. 合作建房協議合法嗎
合作建房(開發)合同的幾種如果農村集體土地流轉制度不改革,按現行法律的規定,協議違法無效。
市區土地昂貴,能不能到農村買塊便宜地塊,由市民出錢、農民出地合作蓋房共同享受?很多城裡人都有這樣的夢想,按現行法律規定:市民和農民簽訂協議,在宅基地上合作建房,這樣的協議違法無效。
1、土地管理法的規定,城鎮居民不能到農村購買宅基地建設房子。另外根據我國合同法的規定,違反國家法律強制性規定的合同無效。
2、合作建房協議書無效,產生的損失應根據各自過錯的程度予以分擔。
由於簽訂合同時,雙方均知曉合同項下地塊的性質是農村集體土地,因此雙方對於合同無效負有同等的過錯,原則上,損失應由雙方平均分攤。
3、法院的認定:無論雙方所簽訂的合同文書形式如何,本質上是違反法律規定的,屬於試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地的非法目的,不能得到法院支持的。
(5)共同建房合同法擴展閱讀
合作建房合同糾紛處理的具體注意事項:
1、 當事人請求分配需經有批准權的人民政府主管部門批准而未經批准、未取得建設工程規劃許可證或擅自變更建設工程規劃的房地產項目利益的,人民法院不予受理;已經受理的,裁定駁回起訴。
2、 利用宅基地合作建房合同被確認無效後,房屋歸宅基地"兩證一書"的申辦人所有;同時,由宅基地"兩證一書"申辦人將投資款及利息返還出資人。
3、 超出規劃建築面積的房產,補辦批准手續後合作雙方對該部分房產的分配協商不成的,一方當事人請求按合作合同約定的利潤分配比例分割的,應予支持;對該部分房產增加的投資額的承擔比例,協商不成的,應按約定的投資比例或利潤分配比例承擔。
6. 有關合作建房法律法規有哪些
最高院在來1995年12月27日公布源的《關於審理房地產管理法實施前房地產開發經營案件若干問題的解答》(下稱「解答」),該解答第18條規定:「享有土地使用權的一方以土地使用權作為投資與他人合作建房,簽訂的合建合同是土地使用權有償轉讓的一種特殊形式,除辦理合建審批手續外,還應依法辦理土地使用權變更登記手續。未辦理土地使用權變更登記手續的,一般應當認定合建合同無效,但雙方已實際履行了合同,或房屋已基本建成,又無其他違法行為的,可認定合建合同有效,並責令當事人補辦土地使用權變更登記手續。」
此外,在合作建房中,還可能適用到《合同法》以及《物權法》的相關規定。
7. 建房協議書範本
建房協議
甲方:xxxx
乙方:
為搞好建築起見,經甲乙雙方充分協商,商定如下:
一. 在施工中,甲方必須提供乙方煙,酒,中飯及菜水等供給。
二. 乙方施工如需材料,必須提前一天通知甲方。甲方必須密切配合,確保施工進度。
三. 乙方必須嚴格執行安全操作規程。確保萬無一失。如發生事故有乙方負責,與甲方無涉。
四. 在施工期間,甲乙雙方必須互相配合,按甲乙雙方面議執行。
五. 殼子板總工資 元。待工程結束一次性付清。
六. 本協議兩份,甲乙各執一份自簽字之日起生效。
協議人甲方:
乙方:
年 月 日
建房協議
甲方:
乙方:
1. 甲方委託乙方在公園南門基建A樓1單元14室的屋頂上加蓋平房兩間。經協商,乙方包工包料每平方造價410元(不包括水,電)房屋面積按實際測量計算。
2. 乙方在施工過程中要以「安全第一」為原則,時時刻刻注意安全問題,不安全,不施工。在施工過程中如發生任何安全問題甲方不承擔任何責任。(本條是此協議的重點,應謹慎閱讀,簽字後生效。)
3. 乙方在施工過程中不得偷工減料,以次充好,使用的建築材料應合格可靠,能保證安全住房的需要。
4. 乙方施工的項目包括:現有屋面(包括原放置水箱的混凝土梁,原保溫層)的清理,在原女兒牆上開一門留上下樓用,18牆體及內外粉刷,混凝土屋面及梁的澆注與防水。室內頂和地面的粉刷等(包括塑鋼窗和木門的安裝)。房屋的高度不低於2.9M-3.0M。在交付使用前應將垃圾全部清理出樓面運走。
5. 乙方在施工過程中如發生因甲方的原因不能施工(如城管,左右門鄰等)由甲方負責並解決。
6. 在簽訂本協議後由甲方付給乙方 元作為前期施工費乙方出具收條並開始安排施工,並在天氣合適的情況下應連續施工,不得拖延。房屋撐沿部分按半價計算,房屋粉刷前測量面積,以此為據付給乙方總房價60%費用,乙方出具收條,在房屋完工,驗收後,甲方付給乙方總房價95%費用,乙方出具收條,剩餘5%的費用在甲方使用房屋6個月後沒有質量問題由甲方一次付清。
7. 如發生其他問題雙方協商解決,本協議一式兩份簽字後生效。
甲方:
本協議本人已仔細閱讀 簽字人:
乙方:
甲方: ________________
地址:________________
電話:______ 傳真:_____
授權代表:____ 職務: _____
乙方:________________
地址: _______________
電話:______ 傳真:_____
授權代表:____ 職務: _____
第一條 前 言
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其 他有關法律、法規的規定,基於:
1.甲方已於___年___月___日依法以招標(或拍賣、行政劃撥)方 式取得位於___、編號為___的地塊的土地使用權,該地塊的規劃用途為 ______、容積率為___、計劃建築面積為___平方米、土地使用權年限自_ __年___月___日至___年___月___日止、土地使用權證(或用 地紅線圖)編號為____ ;
2.乙方是經主管部門批准獲得房地產開發企業資質的具有獨立法人資格的房 地產開發企業;
甲乙雙方在平等、自願、協商一致的基礎上,簽訂本合作建房合同。
第二條 合作建房
甲方同意提供依現狀上述第一條所指的地塊的土地使用權,乙方同意按本合同第三條的約定提供建房資金,雙方合作開發建成_____棟_____層的辦公(或 商住、住宅)樓,並按本合同第六條的約定進行產權分成。
第三條 建房資金
建房資金預計為人民幣__________元,全部由乙方提供,實際建築成本高於 或低於該預計數額的部分由乙方承擔和享有。
建房資金指本合同生效後至房屋經驗收合格且甲方取得房地產證時止所需的 一切成本、費用。該建房資金不包括甲方因招標、拍賣方式取得土地使用權而應 繳的土地使用費或因劃撥方式取得土地使用權而應補繳的地價款。
第四條 報批手續
除按規定應由雙方共同辦理的報批手續外,包括本合同在內的所有報批手續 均由乙方負責辦理,但甲方有義務協助乙方辦理報批手續,包括毫不遲延地提供 甲方持有的所需材料。
第五條 設計、建築
工程設計和建築的招標、施工監督由甲方負責,但按本合同第 條約定產權應分給甲方部分的設計圖紙須經甲方書面認可後方可報批並實施。
工程設計的招標工作應在本合同生效後第____天內完成,整個建築工程應在 本合同生效後第 天內開工,並在第 個月內完成竣工驗收工作。
第六條 產權分成
全部建築的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成:甲方擁有____棟____ 層房屋的產權,乙方擁有____棟____房屋的產權。
乙方應在工程竣工驗收合格後_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的 房地產證。
第七條 違約責任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、 或在本合同生效後第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作,甲 方有權解除合同,並有權要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外,如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證,乙方應按主管部門發布的指導租金價格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤,當拖延時間在____個月以 內時,乙方有權要求甲方應按主管部門發布的指導租金價格向乙方支付違約金; 當拖延時間超過三個月以上時,乙方有權解除合同,並有權要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議,雙方應友好協商,協商不成, 應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會,按照申請仲裁時該會實施的仲裁 規則進行仲裁,仲裁裁決是終局的,對雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門批准後生效。
甲方:_______________________ 乙方:_______________________
授權代表(簽字):____________ 授權代表(簽字):____________
日期:______________________________________________
地點:______________________________________________
全部建築的產權由甲、乙雙方按下列方式或比例分成:甲方擁有____棟____ 層房屋的產權,乙方擁有____棟____房屋的產權。
乙方應在工程竣工驗收合格後_____日內辦理完甲方應分得產權部分房屋的 房地產證。
第七條 違約責任
1.如乙方未能按本合同第五條第二款的約定時間完成工程設計的招標工作、 或在本合同生效後第____天內開工、或在第____個月內完成竣工驗收工作,甲 方有權解除合同,並有權要求乙方賠償損失。
2.除因甲方的原因造成延誤外,如乙方未能按第六條第二款約定的時間辦好房地產證,乙方應按主管部門發布的指導租金價格向甲方支付違約金。
3.如因甲方的原因造成報批手續或工程的延誤,當拖延時間在____個月以 內時,乙方有權要求甲方應按主管部門發布的指導租金價格向乙方支付違約金; 當拖延時間超過三個月以上時,乙方有權解除合同,並有權要求甲方賠償損失。
第八條 爭議解決
凡因本合同引起的或與本合同有關的任何爭議,雙方應友好協商,協商不成, 應提交中國國際經濟貿易仲裁委員會深圳分會,按照申請仲裁時該會實施的仲裁 規則進行仲裁,仲裁裁決是終局的,對雙方均有約束力。
第九條 合同生效
本合同自政府主管部門批准後生效。
甲方:_______________________ 乙方:_______________________
授權代表(簽字):____________ 授權代表(簽字):____________
日期:______________________________________________
地點:______________________________________________
8. 關於合夥建房
去年3月,為了進一步加強房地產稅收徵收管理,國家稅務總局下發了《關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(國稅發〔2006〕31號)文件,其中就合作建造開發產品的稅務處理問題進行了明確,解決了以前稅收征管過程中存在的執法認識不夠一致問題。新的稅收政策主要有以下兩方面的內容。
一是在以分配開發產品為目的的合作建房方面,強調了形式重於實質的原則。按照稅法規定,依據法律法規成立的房地產開發企業,從事房地產開發業務發生的應納稅收,應以房地產開發企業為法定的納稅人。因此,無論房地產開發企業與其他投資者如何合作,如果形式上沒有成立其他法人單位,或者投資者不通過法定程序增資擴股,成為企業法律形式上的真正股東,其投資額就不能在稅收上年認定為投資股本,納稅人也還是開發房地產的開發企業。
因此,國稅發〔2006〕31號文件規定,開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目,且該項目未成立獨立法人公司的,按下列規定進行處理:凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的,開發企業在首次分配開發產品時,如該項目已經結算計稅成本,其應分配給投資方(即合作、合資方)開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額;如未結算計稅成本,則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。從上述規定可知,由於合作各方在法律形式上沒有另外成立獨立的法人單位,因而現有開發企業分配給合作方的開發產品,要作為開發企業銷售產品進行稅收處理;房地產開發企業收到合作各方的投資額,不作為股東股本對待,而是作為銷售開發產品(分配的開發產品)取得的收入處理。如果開發產品成本已經確定,則將收入減成本差額視同實現的銷售利潤,計入當期應納稅所得額;如果開發產品尚未完工,尚未結算產品成本,則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
二是在以分配項目利潤為目的合作建房方面,強調了實質重於形式的原則。雖然合作各方沒有另外單獨成立法人公司,部分合作者沒有成為法律形式上的股東,但是由於雙方實質上是共同投資、共同承擔投資風險、共享利潤的投資行為,因此,所得稅上可以按照實質性投資收益進行稅收處理。如果稅收上不作為投資處理,那麼就只能作為資金借貸關系處理。合作方投資收回的利潤,視同借款利息收入;房地產企業就可以將分配的利潤,作為利息支出,按稅法規定稅前列支。
《通知》規定:開發企業應將該項目形成的營業利潤額並入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅,不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利,憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補繳企業所得稅。根據以上規定,先以開發企業為所得稅納稅人,按照規定繳納企業所得稅,剩餘稅後利潤才可以進行分配,即先稅後分。而且,作為房地產開發企業,不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。同樣,合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入,納入應納稅所得額征稅。
對合作者分配的利潤,盡管不是實際的法定股東投資者,但是還是作為股息所得征稅。按照《國家稅務總局關於企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》(國稅發〔2000〕118號)規定:凡投資方企業適用的所得稅稅率高於被投資企業適用的所得稅稅率的,除國家稅收法規規定的定期減稅、免稅優惠以外,其取得的投資所得應按規定還原為稅前收益後,並入投資企業的應納稅所得額,依法補繳企業所得稅。
9. 法院對合作建房合同糾紛案件一般是如何處理的
最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋:
第十四條 本解釋所稱的合作開發房地產合同,是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資,共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。
第十五條 合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的,應當認定合同有效。
當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的,應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的,應當認定合同有效。
第十六條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准,以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的,應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批准手續的,應當認定合同有效。
第十七條 投資數額超出合作開發房地產合同的約定,對增加的投資數額的承擔比例,當事人協商不成的,按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人的過錯無法確定的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條 房屋實際建築面積少於合作開發房地產合同的約定,對房屋實際建築面積的分配比例,當事人協商不成的,按照當事人的過錯確定;因不可歸責於當事人的事由或者當事人過錯無法確定的,按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條 在下列情形下,合作開發房地產合同的當事人請求分配房地產項目利益的,不予受理;已經受理的,駁回起訴:
(一)依法需經批準的房地產建設項目未經有批准權的人民政府主管部門批准;
(二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證;
(三)擅自變更建設工程規劃。
因當事人隱瞞建設工程規劃變更的事實所造成的損失,由當事人按照過錯承擔。
第二十條 房屋實際建築面積超出規劃建築面積,經有批准權的人民政府主管部門批准後,當事人對超出部分的房屋分配比例協商不成的,按照約定的利潤分配比例確定。對增加的投資數額的承擔比例,當事人協商不成的,按照約定的投資比例確定;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定。
第二十一條 當事人違反規劃開發建設的房屋,被有批准權的人民政府主管部門認定為違法建築責令拆除,當事人對損失承擔協商不成的,按照當事人過錯確定責任;過錯無法確定的,按照約定的投資比例確定責任;沒有約定投資比例的,按照約定的利潤分配比例確定責任。
第二十二條 合作開發房地產合同約定僅以投資數額確定利潤分配比例,當事人未足額交納出資的,按照當事人的實際投資比例分配利潤
第二十三條 合作開發房地產合同的當事人要求將房屋預售款充抵投資參與利潤分配的,不予支持。
第二十四條 合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險,只收取固定利益的,應當認定為土地使用權轉讓合同。
第二十五條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只分配固定數量房屋的,應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只收取固定數額貨幣的,應當認定為借款合同。
第二十七條 合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險,只以租賃或者其他形式使用房屋的,應當認定為房屋租賃合同。
(9)共同建房合同法擴展閱讀:
房地產聯建是較為多見的一種房地產開發形式,實踐中產生的問題也比較多,就存在的法律問題作以下詳解。
一、聯建的定義及特徵
所謂的聯建是指一方提供土地使用權,他方提供資金,進行合作建房,並對建成後的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協議、合作開發合同、聯合開發合同都屬於聯建合同。
從概念的界定我們不難發現聯合開發房地產屬於《民法通則》規定的法人聯營,具有如下特徵:
(一)、主體特定性。體現在聯合開發雙方中必須有一方以上具備房地產開發資質。最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條的規定,合作開發房地產,至少一方當事人必須具備房地產開發的資格,否則,聯建合同被認定為無效。
《房地產開發經營管理條例》對設立房地產開發企業限定了較高條件: 設立房地產開發企業,除應當符合有關法律、行政法規規定的企業設立條件外,還應當具備下列條件:
(1)有100萬元以上的注冊資本;
(2)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建築工程專業的專職技術人員,2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況,對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件作出高於前款的規定。以確保進入該領域的公司具備相應的開發能力。
(二)貫徹責、權、利統一的原則。
實踐中,有很多聯合開發行為就是因為違反了聯營個這一基本原則而被法院認定為無效。比如,甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中約定:甲公司僅負責提供建設用地,不參與項目的建設管理,不論項目是否贏利,乙公司均應向甲公司支付若干收益
。根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定,此類條款屬於聯營合同的「保底條款」,應認定為無效。
根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同不再直接認定無效而是作改性處理,即認定為借款合同。
需要指出的是,所謂的責權利統一,是從整個合同中雙方當事人的地位角度而言的,是指從宏觀上看,雙方權利和義務向統一,並非指在開發的任何環節雙方當事人都必須均等的付出和收益。
比如說,在項目的建設工程中,不具備房地產開發資質的公司往不參與具體管理工作(或者僅派人監督),而是由房地產公司全權負責,這並不意味著違反了該原則。
(三)法律關系復雜。
聯合開發房地產涉及多方當事人之間的法律關系,錯綜復雜。首先是合作雙方的關系,如上文所說應屬聯營關系,而聯營又分為法人型聯營和鬆散型聯營,組織形式和權利義務分配都需要仔細約定(文將詳細分析)。
其次是聯合體與政府主觀部門的關系,開發房地產的各個環節,立項、到規劃、開工、預售、驗收都離不開政府部門的監督,最直觀的表現就是要申請辦理若干個許可證或批准文件。
而聯合開發更需要向政府部門做好審批工作,辦理證件或批文都應以合作雙方的名義辦理,只要這樣聯合開發行為才能獲得法律的認可。由於沒有做好聯合開發的審批工作而導致某一方的權利受到損害或合作合同被法院認定無效的案例俯首皆是,教訓非常慘痛。
再次是聯合體與其他單位或個人的關系,包括與建築承包商、拆遷安置人員、購房業主、貸款和按揭合作銀行等。
二、房地產聯建的主要類型及其法律性質
在房地產聯合開發領域中,由於存在許多不規范的操作,聯建的類型則多種多樣,正確區分其類型則有利於判斷其法律性質,確認合同的效力。現就幾種常見類型的聯建合同及其法律性質分析如下:
第一、雙方共同提供建設用地,共同出資,共同辦理建房審批手續,共同負責建設施工,房屋竣工後,雙方按照合同的約定共同取得或分別取得竣工房屋的產權。
在此種類型合同中,因為規劃許可證是以雙方的名義取得,根據建設部《關於城鎮房屋所有權登記中幾個涉及政策性問題的原則意見》的有關規定,雙方可以按照合同的約定或投資的比例取得竣工房屋的產權,辦理產權登記。
從此類合同的具體權利義務內容可以看出,這類合同的主體雙方是為共同的事業而共同出資、共同經營、共享利益、共擔風險,這種房屋聯建行為實質上是一種經濟合作行為,其權利義務關系類似民事法律關系中的合夥關系。聯建合同,應認定為房屋合建合同。
第二、一方提供建設用地,另一方出資,雙方辦理了土地出讓及合建審批手續,共同負責建設施工,雙方按照合同約定的投資比例共享利益,共擔風險。此類合同因符合房地產經營開發的法定條件,則屬典型的房屋聯合開發形式。
第三、一方提供建設用地,以自己的名義取得了建房審批手續,另一方出資,並負責建設施工。雙方按合同約定的比例分別取得竣工房屋的產權。這種房屋聯建方式較為常見,主要發生在有地無錢和有錢無地的雙方之間。
在此類合同中,另一方是以投資方式參與一方的房地產開發,因規劃工程許可證等建房審批手續系一方領取,根據有關法律規定,這種方式實質上是一種房地產轉讓行為,房屋產權應首先歸持有建房審批手續的一方享有,只有一方在辦理了房屋權登記後,才能根據合同的約定將房屋產權轉移於另一方。
而根據我國《房地產管理法》第41條「房地產轉讓時,土地使用權出讓合同載明的權利義務隨之轉移的規定,一方在向另一方轉移房屋產權時,該房屋所佔土地使用權也隨之轉移。因此,此類合同不僅具有房屋轉讓的性質,且具有土地使用權有償轉讓的性質。
第四、一方提供建設用地和資金,以自己的名義領取建房審批手續,自行負責建設施工,另一方只是按照約定的單價和面積提供一定的資金,房屋竣工後,一方按合同的約定給另一方特定的房屋產權或高額回報。這種聯建方式也較為常見。
享有土地使用權的一方,在建房資金不足時,往往採取這種參建方式,吸引另一企業帶資參與「共同開發」,由於參建投資方取得特定房屋產權或高額回報是以不承擔任何經濟風險為前提的,且又有未辦理合建審批手續,沒有建房開發資格,未實際從事建房及房地產開發活動,因此,這種參建形式實質上是一種非法融資行為。
這類合同根據最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》的規定,屬於聯營合同的「保底條款」,本應認定為無效。但根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新的規定,這類合同再次被認定為改性合同,即融資借款合同.
總之,房屋聯建的形式多種多樣,但無論是何種形式的房屋聯建,都應根據合同的內容,正確把握其法律特徵,確認其法律性質,只有這樣,才能正確判斷合同的效力。
10. 合作建房協議書合法嗎
法律分析:不合法。土地管理法規定,村民一戶只能擁有一處宅基地,禁止宅基地進入市場交易。而合作建房協議書,實際上是非法轉讓宅基地的協議。
法律依據:《中華人民共和國土地管理法》 第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。
人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上,可以採取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。
農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得佔用永久基本農田,並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌並合理安排宅基地用地,改善農村村民居住環境和條件。
農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批准;其中,涉及佔用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。
農村村民出賣、出租、贈與住宅後,再申請宅基地的,不予批准。
國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。
國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
《中華人民共和國合同法》 第五十二條 有下列情形之一的,合同無效:
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益;
(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會公共利益;
(五)違反法律、行政法規的強制性規定。