合同法的劃撥

Ⅰ 請問:抵押土地權屬性質與使用權類型： 劃撥 是什麼意思

劃撥土地使用權，是指土地使用者經縣級以上人民政府依法批准，在繳納補償、安置等費用後所取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。劃撥，是指經人民政府批准獲得土地使用權，即以政府劃撥方式取得土地使用權，無需支付土地使用費的情形。

Ⅱ 購買或者租賃劃撥土地上的房產所簽訂的合同是否有效

個人受讓公司劃撥用地 征遷後無法獲得補償款

1993年7月，益律公司經廈門市政府批准，取得位於杏林區西環路東側、聯偉有限公司廠房西側的劃撥土地A（5228.258平方米），作為生產廠房建設用地，土地使用期限至二○四二年十二月十日止。
2004年11月，益律公司為轉讓人（甲方）、沈某等人為受讓人（乙方），雙方簽訂一份《房產轉讓協議》，約定乙方向甲方受讓坐落在廈門市集美區杏林西濱路五號的房產，經營性土地面積4906平方米，建築面積2346平方米，土地權屬為有償劃撥性質。雙方還約定交易價格、付款方式，以及若遇到政府徵收拆遷，相關拆遷賠償工作的處理以及賠償金的歸屬等。
協議簽訂後，沈某等人依約支付了轉讓款。隨著廈門島外開發建設步伐的加快，上述土地遇到政府征地拆遷，益律公司與相關征地單位簽訂拆遷補償安置協議書，並領取相關拆遷款，其中部分款項支付給沈某等人。沈某等人認為雙方簽訂的《房產轉讓協議》合法有效，益律公司應當返還全部的訟爭土地及房屋的征地補償款。益律公司不予認可，2014年5月雙方因此對簿公堂。
廈門中院審理後認為，該案主要涉及訟爭《房產買賣協議》的效力問題。訟爭土地使用權系通過有償劃撥方式取得，雖為有償，但仍屬劃撥性質，應按劃撥土地使用權進行管理。根據法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報有批准權的人民政府審批。其立法目的在於通過對劃撥土地流轉的限制，防止國家利益受損。本案雙方當事人簽訂的《房產買賣協議》未經有批准權的人民政府批准，應認定該協議無效。
■法官說法
劃撥土地使用權和地上建築物未經審批不得轉讓
本案承辦法官洪德琨解析，本案的焦點問題在於，訟爭房產轉讓合同是否有效。
根據城市房地產管理法以及城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例的規定，因訟爭房產所在的土地系劃撥性質，雙方當事人之間的《房產轉讓協議》並未辦理相應的批准手續，故該《房產轉讓協議》因違反法律的強制性規定而無效。
本案中，關於合同無效後如何處理的問題。根據合同法的規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。訟爭協議被確認無效後，益律公司應返還沈某等人購房款，沈某等人應相應返還訟爭房產，但不能狹義的認為，只需返還已付的購房款即可，應兼顧合同法公平原則並考慮雙方對協議無效的過錯責任，益律公司應當退還相應的購房款，並支付訟爭房產在簽訂合同時以及拆遷時的價值差部分。

取得改制公司房屋使用權 辦理過戶訴求獲法院支持

溪岸路11號房屋系廈門某建設公司（下稱建設公司）集體所有的房產，土地使用權類型為劃撥。2002年7月福建省政府頒布關於國有企業改革土地資產處置的意見，規定「企業改制涉及的土地使用權已經實行有償使用或需要轉為出讓或出租的，不再進行處置審批，可直接在市、縣國土資源管理部門辦理土地變更登記或有償使用手續」。2006年7月，廈門市建設局作出關於同意廈門建設公司改制的批復，同意建設公司按照上述改制方案進行改制。
2011年7月，梁某與建設公司簽訂一份《房屋買賣協議書》，約定建設公司出讓該房屋的永久使用權，待該房產具備交易條件可辦理過戶手續時，建設公司必須無條件給予配合。合同簽訂後，梁某依約向建設公司支付購房款並接收訟爭房屋。
2011年8月，以建設公司作為申請人向廈門市房產管理局申請辦理補交訟爭房產土地出讓金手續，房管局收件後至今未辦理。因建設公司不予配合辦理訟爭房產的相關過戶手續，故梁某向法院提起訴訟，請求確認梁某與建設公司所簽訂的《房屋買賣協議書》合法有效，建設公司立即協助梁某辦理該房屋的過戶登記手續。建設公司抗辯訟爭房產的土地系劃撥用地，根據相關法規，劃撥土地上的房屋轉讓受到嚴格的限制，只有經過有關部門的審批才能轉讓，現因轉讓合同未經批准，尚不符合房產過戶的條件。
廈門中院審理後判決，確認梁某與建設公司於2011年7月簽訂的《房屋買賣協議書》合法有效，建設公司立即協助梁某辦理該房屋的過戶登記手續。
■法官說法
企業改制後劃撥土地使用權出讓合法有效
本案承辦法官李向陽解析，本案的焦點問題在於，訟爭房產轉讓合同未經審批可否判決其辦理過戶手續。
首先是訟爭《房產買賣協議書》的效力問題。訟爭房產所涉土地雖系劃撥用地，但房產的所有權人建設公司已進行改制，根據省級人民政府的相關文件精神，企業改制後，土地使用權轉讓可通過補交土地出讓金予以辦理，無需進行審批手續。同時，根據查明事實，建設公司也以申請人的身份向房管局申請補交土地出讓金。因此訟爭《房產買賣協議書》雖涉及劃撥用地上房產的轉讓，但並不違反相關法律法規，應當認定有效。
其次是訟爭房產能否辦理產權過戶手續問題。根據前述分析，相關的政府文件已明確，訟爭房產可通過補交土地出讓金後，辦理過戶登記手續。訟爭房產過戶的前提條件已具備，因此建設公司應按照協議約定，協助梁某辦理訟爭房產過戶手續。

租學校辦公樓改建商場 被判租約無效並恢復原貌

2006年經廈門市規劃局核准，華天學院辦公樓等建設項目獲批取得《建設工程規劃許可證》，項目性質為文教用地。2012年1月，華天學院與王某簽訂一份《租賃協議書》，華天學院將其南側教工配套設施一期房產負一層、一層、二層及二層樓頂、靠西側圓形建築三層即教工活動中心及其樓頂，出租給王某經營使用。王某依約支付租金，並接收租賃物。
後王某擬將承租的建築物改為商場，在改建過程中，城市管理行政執法局函告華天學院，認為華天學院不得擅自變更建設工程規劃許可條件進行建設，不得擅自改變建築物使用功能，應嚴格按照建設工程規劃許可證規定的要求進行建設，並立即對改建部分自行整改。因華天學院和王某的合同已實際履行，雙方就租賃協議效力產生的爭議協商無果，華天學院遂向法院起訴，請求判令：確認王某與華天學院所簽訂的租賃協議無效，判令王某立即將該協議項下的建築物恢復原狀並交還華天學院。
廈門中院審理後判決，確認王某與華天學院簽訂的《租賃協議書》無效，王某立即將租賃的建築物恢復原狀並交還華天學院。
■法官說法
擅自出租劃撥土地上房屋並改變用途無效
廈門中院民五庭法官章毅分析指出，本案的焦點問題在於訟爭租賃協議的效力如何。
訟爭租賃房產的用地性質為劃撥用地，依據城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例之規定，國有劃撥土地上的建築物未經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，是不得轉讓、出租及抵押。
本案中，華天學院應嚴格按照建設工程規劃許可證規定的要求進行建設，不得擅自變更建設工程規劃許可條件進行建設，不得擅自改變建築物使用功能。鑒於《租賃協議書》對訟爭房產使用的約定已改變建築物的使用功能，依法不應許可。因此，相關職能部門已明確予以制止，要求整改。由於華天學院辦學屬公益性質，其建設用地的審批及建設工程許可均應嚴格規范。本案訟爭房產的租賃方已將租賃建築物改建為商場，而商場的使用功能與該建築物原設計用途為人防、餐廳、辦公、會議、休息的使用功能完全不同。鑒於對學校應嚴格管理和有利於學生的學習及安全保障，對王某將租賃建築物改建為商場將影響學校氛圍或損害社會公共安全應有所預見，並予限制，因此，雙方簽訂的《租賃協議書》應視為無效合同。依據合同法之規定，合同無效後，因該合同取得的財產，應當予以返還。故王某所取得訟爭租賃房產亦應予以返還。

Ⅲ 劃撥土地的房屋買賣合同有效嗎

劃撥土地房屋買賣合同依法成立有法律效力。買賣劃撥土地的房屋出賣人和買受人必須均是同一村的村民，買受人符合宅基地申請標准，所出售的房屋建造合法、符合當地標准，同時報經集體經濟組織批准同意。
【法律依據】
《土地管理法》第十一條
農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉農民集體所有的，由鄉農村集體經濟組織經營、管理。
第六十二條
農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

Ⅳ 農村房屋買賣是國有劃撥合同有效嗎

法律分析：根據我國法律相關規定，農村房屋在一定條件下可以進行買賣轉讓，在合同不違反法律、行政法規的情形下，應當認為其有效。

如該房屋土地屬於劃撥土地，關於劃撥土地上的房屋買賣合同的效力問題存在一定爭議，建議劃撥土地上房屋買賣合同對登記、審批的報批義務及未履行報批義務的違約責任等相關內容作出專門約定，以減少合同無效的法律風險。

法律依據：《中華人民共和國土地管理法》

第六十二條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上，可以採取措施，按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得佔用永久基本農田，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編制鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌並合理安排宅基地用地，改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地，由鄉（鎮）人民政府審核批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租、贈與住宅後，再申請宅基地的，不予批准。

國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

《中華人民共和國城市房地產管理法》

第四十條以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

第四十一條房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第十一條 土地使用權人未經有批准權的人民政府批准，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。但起訴前經有批准權的人民政府批准辦理土地使用權出讓手續的，應當認定合同有效。

Ⅳ 劃撥土地房屋買賣合同有效力嗎

法律分析：劃撥土地上房屋買賣協議的效力是如果沒有經過政府的批准就是無效的，因為以劃撥方式取得土地使用權的如果房產要轉讓，應該報有批准權的人民政府進行審批。 根據法律規定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應報有批准權的人民政府審批。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批准權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

Ⅵ 合同法對國有劃撥土地使用權出租有法規最高年限嗎

合同法規定租約合同有效期二十年。

Ⅶ 劃撥土地買賣合同具有法律效力嗎

對於劃撥土地房屋轉讓合同，如果合同內容真實合法，當事人均具有相應的民事行為能力，不違背公序良俗，不損害國家、集體、他人的合法權益的，是具有法律效力的。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第四百六十九條
當事人訂立合同，可以採用書面形式、口頭形式或者其他形式。
以電子數據交換、電子郵件等方式能夠有形地表現所載內容，並可以隨時調取查用的數據電文，視為書面形式。
第四百七十條
合同的內容由當事人約定，一般包括下列條款：
（一）當事人的姓名或者名稱和住所；
（二）標的；
（三）數量；
（四）質量；
（五）價款或者報酬；
（六）履行期限、地點和方式；
（七）違約責任；
（八）解決爭議的方法。
當事人可以參照各類合同的示範文本訂立合同。

Ⅷ 買了商品房，後得知是劃撥土地，我該怎麼辦

根據以上的信息，我們給予您的解答內容如下：《合同法》第五十四條規定：「下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。」因此，根據你介紹的情況，對方將劃撥取得土地當做商品房沒給您，且五證不全，已經構成了欺詐，您可以向人民法院起訴，要求撤銷合同，如果給您造成損失的，您有權要求對方賠償損失。但是任何訴訟都是有風險的，如果購房當時合同中已經講清了房屋的狀況，就不構成欺詐了。以上建議供您參考。

Ⅸ 關於國有劃撥土地出租相關法律

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十四條、第四十五條的規定：
國有劃撥土地使用權未經市、縣人民政府土地管理部門批准、登記，不得轉讓、出租和抵押。原告出租的土地屬國有劃撥土地，雙方簽訂合同時未按規定辦理批准登記手續。

《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：
違反法律、行政法規強制性規定的合同，應屬無效。
根據《中華人民共和國合同法》第五十六條的規定：
無效合同自始沒有法律約束力。被告繼續使用該宗土地已喪失了合法依據。
同時依據該法第五十八條的規定，合同無效後因該合同取得的財產應當予以返還，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。因此，被告應當將佔用的該宗土地返還給原告。