劃撥合同法

『壹』 關於房屋拆遷時土地性質為「出讓」和「劃撥」的區別

「出讓」和「劃撥」的區別：土地性質的定義，取得方式不同，權利義務關系不同。具體如下：

1、土地性質的定義：

在我國，國有土地使用權取得方式分為出讓和劃撥。出讓指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，使用者向國家支付土地使用權出讓金。

劃撥指土地使用者經縣級以上人民政府批准，在交納補償、安置等費用後所取得或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。它屬於行政行為，而非民事行為。在劃撥時，一般不設定土地使用權的期限，但設定了一定的限定條件，不得轉讓、出租和抵押。

2、取得方式不同：

出讓：商品房建設用地原則上應該以招標、拍賣、掛牌的有償方式取得，嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。

劃撥：縣級以上人民政府依法批准。

3、權利義務關系不同：

出讓土地是一種獨立的物權，使用權人具有法定范圍內任意的處置權，如轉讓、出租和抵押等。

劃撥土地的所有權人和使用權人的權利義務沒有明確界定，使用權人在行使財產權利時要受所有權人的控制或干擾，還不能成為一種完全意義上的獨立物權。

土地性質出讓和劃撥的共同點

1、都是土地的流轉；

2、土地的性質都是使用權而不是所有權；

(1)劃撥合同法擴展閱讀：

使用權劃撥

1、內涵：土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批准，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。即劃撥土地使用權不需要使用者出錢購買土地使用權，而是經國家批准其無償的、無年限限制的使用國有土地。但取得劃撥土地使用權的使用者依法應當繳納土地使用稅。

2、年限：以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，沒有使用期限的限制。雖然 無償取得劃撥土地使用權沒有年限限制，但因土地使用者遷移、解散、撤銷、破產或者其他原因而停止使用土地的，國家應當無償收回劃撥土地使用權，並可依法出讓。因城市建設發展需要和城市規劃的要求，也可以對劃撥土地使用權無償收回，並可依法出讓。無償收回劃撥土地使用權的，其地上建築物和其他附著物歸國家所有，但應根據實際情況給予適當補償。

3、以劃撥方式取得國有土地使用權的情形：根據《城市房地產管理法》第二十四條的規定，下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：

(1)國家機關用地和軍事用地；

(2)城市基礎設施用地和公益事業用地；

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

(4)法律、行政法規規定的其他用地。以劃撥方式取得土地使用權的，經主管部門登記、核實，由同級人民政府頒發土地使用權證。

4、轉讓、出租、抵押的限制性規定：劃撥土地使用權一般不得轉讓、出租、抵押，但符合法定條件的也可以轉讓、出租、抵押：即土地使用者為公司、企業、其他組織和個人，領有土地使用權證，地上建築物有合法產權證明，經當地政府批准其出讓並補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交出讓金。未經批准擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的，沒收其非法收入，並根據其情節處以相應罰款。

據此，《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條按照出讓土地的用途不同規定了各類用地使用權出讓的最高年限：

（1）居住用地70 年；

（2）工業用地50年；

（3）教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；

（4）商業、旅遊、娛樂用地40年；

（5）綜合或者其他用地50年。

資料鏈接：網路-土地使用權劃撥

『貳』 法律上對優先權是怎樣規定的

我國擔保法對債權的優先受償權作出了規定，抵押權人對抵押物權是有優先受償的權利，抵押物拍賣時，首先要對抵押權人受償。
《中華人民共和國擔保法》

第三十三條本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押物。
第五十五條城市房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押物。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。
依照本法規定以承包的荒地的土地使用權抵押的，或者以鄉(鎮)、村企業的廠房等建築物佔用范圍內的土地使用權抵押的，在實現抵押權後，未經法定程序不得改變土地集體所有和土地用途。
第五十六條拍賣劃撥的國有土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。
第六十三條本法所稱動產質押，是指債務人或者第三人將其動產移交債權人佔有，將該動產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規定以該動產折價或者以拍賣、變賣該動產的價款優先受償。
前款規定的債務人或者第三人為出質人，債權人為質權人，移交的動產為質物。

『叄』 借款合同糾紛法院要強制執行怎麼個執行f法

法院強制執行根據《民事訴訟法》第22章的規定，我國人民法院強制執行的通常方法和手段有以下幾種：
一、查詢、凍結、劃撥被申請執行人的存款。
查詢是指人民法院向銀行、信用合作社等單位調查詢問或審查追問有關被申請人存款情況的活動。
凍結是指人民法院在進行訴訟保全或強制執行時，對被申請執行人在銀行、信用合作社等金融單位的存款所採取的不準其提取或轉移的一種強制措施。
人民法院採取凍結措施時，不得凍結被申請執行人銀行賬戶內國家指明用途的專項資金。但被申請執行人用這些名義隱蔽資金逃避履行義務的，人民法院可以凍結。
凍結被申請執行人的存款的最長期限為六個月，需要繼續凍結的，應在凍結到期前向銀行、信用合作社等辦理凍結手續，否則，逾期不辦理，視為自動解除凍結。
劃撥是指人民法院通過銀行或者信用合作社等單位，將作為被申請執行人的法人或其他組織的存款，按人民法院協助執行通知書規定的數額劃入申請執行人的賬戶內的執行措施。劃撥存款可以在凍結的基礎上進行，也可以不經凍結而直接劃撥。
人民法院採取查詢、凍結、劃撥措施時，可直接向銀行營業所、儲蓄所及信用合作社提出，無需經其上級主管單位同意。外地人民法院可以直接到被申請執行人住所地、被執行財產所在地的銀行、信用合作社查詢、凍結和劃撥存款，不需經當地人民法院同意或者轉辦手續。當地銀行、信用合作社必須協助辦理，不得以扣收到期貸款或貸款利息等任何理由拒絕和搪塞。拒絕協助的，人民法院可以依照《民事訴訟法》的規定予以罰款，建議監察機關或者有關機關給予紀律處分。
二、扣留、提取被申請執行人的收入。
《民事訴訟法》第222條規定：「被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權扣留、提取被執行人應當履行義務部分的收入。但應當保留執行人及其所扶養家屬的生活必需費用。人民法院扣留、提取收入時，應當作出裁定，並發出協助執行通知書，被執行人所在單位、銀行、信用合作社和其他有儲蓄業務的單位必須辦理。」在執行實踐中，扣留、提取被申請執行人的收入是人民法院經常使用的一種執行措施。扣留和提取是緊密相聯的兩個執行措施，扣留是臨時性措施，是將被申請執行人的收入暫扣下，仍留在原來的單位，不準其動用和轉移，促使其在限定的期限內履行義務。如超過期限仍不履行的，即可提取該項收入交付申請執行人。
三、查封、扣押、拍賣、變賣被申請執行人的財產。
被申請執行人未按執行通知履行義務，人民法院有權查封、扣押、拍賣、變賣被申請執行人應當履行義務部分的財產。
查封是一種臨時性措施，是指人民法院對被申請執行人的有關財產貼上封條，就地封存，不準任何人轉移和處理的執行措施。
拍賣是人民法院以公開的形式、競爭的方式，按最高的價格當場成交，出售被申請執行人的財產。
變賣是指強制出賣被申請執行人的財產，以所得價款清償債務的措施。人民法院在 執行中需要變賣被申請執行人財產的，可以交由有關單位變賣，也可以由人民法院直接變賣。由人民法院直接變賣的，變賣前，應就價格問題徵求物價等有關部門的意見，變賣的價格應當合理。
人民法院扣留、提取的存款和收入，拍賣、變賣被申請執行人財產所得的金錢，應及時交付申請執行人，並結束執行程序。
四、搜查被申請執行人隱匿的財產。
在執行過程中，還會出現被申請執行人不僅逾期不履行法律文書確定的義務，而且還將財產轉移起來，拒不向人民法院交待自己真實的財產狀況。針對這些情況，《民事訴訟法》第227條第1款規定：「被執行人不履行法律文書確定的義務，並隱匿財產的，人民法院有權發出搜查令，對被執行人及其住所或者財產隱匿地進行搜查。」
在搜查中，如發現有應依法查封或者扣押的財產時，執行人員應當依照《民事訴訟法》的規定查封、扣押。如果來不及製作查封、扣押裁定的，可先行查封、扣押，然後在48小時內補辦。
五、強制被申請執行人交付法律文書指定交付的財物或者單據。
人民法院的判決書、裁定書、調解書以及應由法院執行的其他法律文書指定一方當事人交付財物或者票證的，執行人員應在做好被申請執行人思想工作的基礎上，傳喚雙方當事人到庭或到指定場所，由被申請執行人將法律文書交付的財物或票證應當直接交付申請執行人簽收。被申請執行人不願當面交付的，也可以將應付的財物或票證先交給執行人員，由執行人員轉交。對當事人以外的公民個人持有該項財物或票證的，人民法院應通知其交出。經教育仍不交出的，人民法院就依法強制執行並可按照《民事訴訟法》第103條的規定予以罰款，還可以向監察機關或者有關單位建議，給予其紀律處分。有關單位持有該項財物或票證的，人民法院應向其發出協助執行通知書，由有關單位轉交。有關單位和個人持有法律文書指定交付的財物或者票證，因其過失被毀損或滅失的，人民法院可責令持有人賠償。拒不賠償的，人民法院可按被申請執行財物的實際價值或者票據的實有價值裁定強制執行。
六、強制被申請執行人遷出房屋或者退出土地。
強制遷出房屋或退出土地，是指人民法院執行機構強制搬遷被申請執行人在房屋內或特定土地上的財物，騰出房屋或土地，交給申請執行人的一種執行措施。
七、強制執行法律文書指定的行為。
這是一種特殊的強制措施，由人民法院執行人員按照法律文書的規定，強制被申請執行人完成指定的行為。
八、強制加倍支付遲延履行期間的債務利息和支付遲延履行金。
加倍支付遲延履行期間的債務利息是指被申請執行人的義務是交付金錢，在依法強制其履行義務交付金錢的同時，對他拖延履行義務期間的債務利息，要在原有債務利息上增加一倍，按銀行同期貸款最高利率計付，從判決、裁定和其他法律文書指定交付日屆滿的次日起計算，直至其履行義務之日止。另一種情況是指被申請執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行非金錢給付義務的，因為拖延履行已給申請執行人造成損失，故應當支付遲延履行金。遲延履行金的數額可以由人民法院根據案件的具體情況另行決定。
人民法院依照《民事訴訟法》第220條發出的執行通知，除責令被申請執行人履行法律文書確定的義務外，並應通知交納遲延履行期間的債務利息或者遲延履行金。在這兩種措施中，既有給申請執行人補償損失的部分，也有對被申請執行人制裁的部分。
九、強制辦理有關財產權證照轉移手續。
《民事訴訟法》第230條規定：「在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理。」
「有關財產權證照」是指房產證、土地證、山林所有權證、專利和商標證書、車輛執照等不動產或特定動產的財產權憑證。在執行過程中，有些財產被執行後改變了權利人，只有辦理了財產權證的轉移手續才算徹底完成執行任務。人民法院的執行人員在辦理這些證照轉移手續時，需向有關單位發出協助執行通知書，說明具體要求，通知有關單位協助辦理，有關單位有協助辦理的義務。

『肆』 合同法對國有劃撥土地使用權出租有法規最高年限嗎

合同法規定租約合同有效期二十年。

『伍』 劃撥房辦土地證還要交錢

嚴格來講，劃撥抄土地建房一般不好辦土地證，所建房屋一般由單位內部職工住，房價相對於商品房來講要低得多。如果你所購買的房子價格較低，要辦土地證，讓你自己出點錢也可以，但如果所買的房子價格與其他商品房的價格相當，辦土地證時再讓你出錢就冤枉了。

『陸』 國有劃撥土地轉讓合同是否有效

一、所述的土地買賣應是土地使用權買賣。
有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納
二、如案件中的土地使用權買賣是已經經有審批權的人民政府的批准許可，受讓人依法對土地繳納出讓金，可適用物權的不動產善意取得制度，第三取得該土地使用權，理由如下：
1、乙方為國家一部門，其土地應為劃撥方式取得。
國土法 第五十四條
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
2、法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。因此，甲是基於有與該國家部門的有效合同佔有該土地，雖未辦理登記手續，但該土地已不具有民法上限制流通物的法律屬性，所以甲處分該土地時可適用民法上相關的法律規定。
3、所以甲與第三的人土地使用權買賣合同並沒有違反法律強制性規定，土地已不具有民法上限制流通物，適用物權法上的不動產善意取得制度。
附部分相關法律依據：
國土法 第五十五條
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳...一、所述的土地買賣應是土地使用權買賣。
有審批權的人民政府的批准許可，轉讓後受讓人依法對土地出讓金的繳納
二、如案件中的土地使用權買賣是已經經有審批權的人民政府的批准許可，受讓人依法對土地繳納出讓金，可適用物權的不動產善意取得制度，第三取得該土地使用權，理由如下：
1、乙方為國家一部門，其土地應為劃撥方式取得。
國土法 第五十四條
建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批准，可以以劃撥方式取得：
（一）國家機關用地和軍事用地；
2、法律規定轉讓劃撥土地使用權須經過法定機關批准，且繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。因此，甲是基於有與該國家部門的有效合同佔有該土地，雖未辦理登記手續，但該土地已不具有民法上限制流通物的法律屬性，所以甲處分該土地時可適用民法上相關的法律規定。
3、所以甲與第三的人土地使用權買賣合同並沒有違反法律強制性規定，土地已不具有民法上限制流通物，適用物權法上的不動產善意取得制度。
附部分相關法律依據：
國土法 第五十五條
以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標准和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用後，方可使用土地。
中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
第二十五條第二款土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准

『柒』 怎樣對付法院執行庭的法官

法院應該有辦法
如果有的話，可以先執行該部分。 1,找到被告住所地（起訴書或者保險合同），申請法院強制執行，可以搜查。
2，如果還找不到，法院有權利凍結被告人的銀行賬戶，並進行劃撥。
3，如果你們是被車撞了，可以要求保險公司按照第三者責任險先行賠付，之後保險公司可以向肇事人追償，但不能因為肇事人逃避而拒絕賠付。可以起訴保險公司。
4，可以考慮與執行有關的犯罪，拒不執行判決裁定罪，執行判決裁定失職罪。如果可以收集到相關證據，可以從側面督促該執行盡快完成。 可以向法院執行庭申請強制執行。 向法院執行廳申請強制執行。 1。向法院執行庭申請強制執行.
2。積極尋找被告可供執行的財產線索，比如：財產、銀行存款帳號等等
3。要求保險公司先行賠付，符合規定不陪，起訴保險公司 這種情況太多了
法院也是無能啊
他們就是欺負老百姓！！！！ 判決生效1個月後向法院執行廳申請執行。需帶的材料：身份證，判決書原件及復印件，執行費（原告先行墊付，後由被告交付），到法院當時再填寫一份申請執行文件即可 向法院執行廳申請強制執行，接下來諸如凍結被告帳戶上的資金等等一系列的事，法院有義務去執行。天網恢恢，壞人終有一天會招報應的，你不用太著急。 通緝他 你這個有點麻煩，又牽涉保險公司，只有向法院申請強制執行。先要墊付執行費，是根據你的索賠金額按一定比例交，執行後由被告人再還給你。不過這裡面太復雜，如果有熟人在法院就快些。我們前面打了一場官司，贏了，被告也不還錢，追了好多次，每次去他不是說沒有，要麼你一去他就跑了，沒法，我叫老公到執行庭申請強制執行，雖然有熟人也收了兩年多才擠牙膏似的收回了借款。現在欠錢的是大爺，憑你個人根本沒法，要麼你僱人打他，但這還是得花錢，出了人命，你還得負責，所以最穩妥的就是強制執行 繼續告他,起訴他。 你好！看了你的簡述我給你以下幾個提議：1. 向法院申請要求強制執行！
2. 如果被告跑了，你可以要求其直系親屬代為償還！（我記得好像法律條文中有那麼寫的，我也不能確定）3.你最好找個律師咨詢咨詢，因為他們比較專業對於此類案情也比較熟悉能替你討回公道！4.實在不行那就把保險公司也告上去，特別是對於他說的：『保險公司說是那被告的車子的剎車有問題，我們不予以賠償。」這句話根本就是不經大腦思考，一點專業水平也沒有！車輛保險是什麼呀？讓他回去再多念幾年書吧！以上建議僅供參考！！ 最有效的方法是向法院申請執行。 1.你可以向法院提供一些被執行人可供執行的財產,房產等. 2.如果判決書上的判決有涉及到保險公司的話,你可以申請執行保險公司,要沒有你就是找也不管事3.如果上面的兩條都行不 通的話你只有向法院提出申請,按拒不執行判決罪,讓公安機關介入對被執行人進行追捕.當然這也是需要時間,有個過程在里邊的. 向法院申請強自執行 1.到法院去要求用被告人的固定資產進行賠負!
2.如不夠可以請公安部門對被告人實施通緝! 1 .要求保險公司承擔應該承擔的賠付義務。
2。積極尋找被告可供執行的財產線索，比如：財產、銀行存款帳號等等
3。要求保險公司先行賠付，符合規定不陪，起訴保險公司 他肯定有固定資產，可以向法院申請強制執行。 由於你的描述不是很完整，所以我只能大概猜測你的情況：是不是被告撞了你，或者開車撞壞了你的什麼東西，總之是給你帶來不小的損失。不然被告不會跑的。 這種情況下，你首先 應該確認一下，你知道的被告有什麼固定財產，比如，房子、汽車。最好能了解一下他的財產狀況 ，方便法院強制執行。 另外，你也可了解一下相關保險法律。看看你的損失是不是應由保險公司賠付。當然，最好咨詢一下律師。期待你能找到被告，或者他良心發現主動回來。 可以找人揍他一頓 看他換簿環 先找律師咨詢一下，他們對此比較熟悉，跟法院也好打交道．
我記得我回答過這樣一個問題，真的沒辦法的，除非你有證據他在那裡有財產 根據婚姻法的規定,夫妻一方有債務,另一方對此有連帶清償責任.
你最好將保險合同拿到手,不然無法為你解答.是財產保險合同還是財產保險合同中的責任保險合同.如果是責任保險合同,在起訴時你就應將保險公司以第三人的名義同時提起訴訟;如果是商業保險,看一下保險條款中的除外責任. 現在的問題是你在起訴時有沒有將保險公司列為被告，如起訴時已列為被告的話，那保險公司也是被執行主體，那麼現在向法院申請強制執行了，法院可直接執行保險公司的。如沒列保險公司為被告那現在被告跑了你只能向法院提供被告的去向和可供執行的財產了。 你說的情況可能法院的判決書中只有被告沒有保險公司吧？
如果這樣的話，你只能申請法院強制執行被告的財產，如果被告跑了，你可以向法院提供他的財產下落。如果提供不出來，法院也查找不到他的財產的話，執行就很困難了。你要積極打聽和查找被告財產情況，包括他家庭財產的情況，都是執行的范圍，並經常向執行法官要求執行，現在全國范圍的執行難，說實在的，你找到財產下落了，再找法官找的勤了，有關系了，執行就快一些。
另外，實在沒有辦法的情況下你自己可以要求法院與保險公司協調，看能否符合保險賠付的情況，如果符合，先讓法院將賠付凍結。如果被告人長期不回，他的家人也不行使保險賠償權利的話，你也可以依合同法的規定代位行使權利。

『捌』 我買了一個平房土地證上是出讓但是沒有年限,有一補交價款的法票,沒有出讓合同請問拆遷只能算劃撥嗎

一個平房土地證上是出讓但是沒有年限,有一補交價款的發票,沒有出讓合同，拆遷可能算劃撥

『玖』 求幾個房地產法規方面的案例

國有劃撥土地使用權的出租、轉讓行為的效力問題案例
[案情]
上訴人（原審原告）沈陽某信號廠，住所地沈陽市鐵西區。

法定代表人張某，系該廠廠長。

被上訴人（原審被告）卜某，男，1970年6月1日出生，住沈陽市於洪區。

案件基本事實

經審理查明，原告投資設立了活性炭分廠。2000年，原告以大潘鎮企業公司活性炭廠的名義取得該地《國有土地使用證》，使用權類型為劃撥。2001年11月21日，原、被告雙方簽訂了《租賃協議》，約定將活性炭分廠整個廠區廠房租給卜某，租期為3年，即從2002年1月1日到2004年12月31日，年租金25,000元，合同第五條規定「上訴人如出賣房屋需在2個月前通知被上訴人，且不能在每年11月到第二年3月間的冬季進行，上訴人在承租期內出賣房屋要給予被上訴人動遷損失費4萬元。」2002年2月1日，上訴人廠長辦公會議決定出售位於馬貝村的活性炭分廠。4月25日上訴人電話通知被上訴人卜某同月27日要公開拍賣馬貝村活性炭分廠，被上訴人因要去外地，本人無法參加競買，表示委託他人參加競買。同月27日在拍賣會上，被上訴人內弟吳某以被上訴人名義參加了競買。經過10輪競拍，沈陽市中天生物柴油加工試驗廠以131萬元獲勝。被上訴人內弟吳某以被上訴人名義最高報價為127萬元。同日上訴人給被上訴人發出《通知》，告之活性炭分廠拍賣情況，要求被上訴人於同年6月30日前搬走。同月28日，上訴人（稱謂甲方）與沈陽市中天生物柴油加工試驗廠（稱謂乙方）簽訂了《轉讓協議》，約定甲方將活性炭分廠土地使用權及地上建築物轉讓給乙方，乙方於本協議簽訂後15日內將131萬元轉讓費付給甲方，甲方接到轉讓費60日內將廠區原承租單位清除出廠，把廠區完整交給乙方，否則第延期一個月甲方給付乙方4萬元補償。同年4月30日被上訴人給上訴人回函，表示不同意搬遷，如強行搬遷要求補償直接經濟損失人民幣80萬元。此後，雙方多次談判協商，同年6月14日被上訴人要求給付補償費降到365,000元，上訴人主張按簽訂的《租賃協議》執行。

[審判]

原審法院的認定與判決

一審法院認為，原被告簽定的租賃合同合法有效，合同中規定的原告可以終止合同的條件尚未成就，第五條規定「出租方的變更」實質為原告應履行的義務，而原告未能適當履行，即未在出賣前兩個月通知被告，只在出賣前兩天通知被告，違背了法律規定的合理期限，又未採取任何補救措施，使原告未能享有合法擁有的權利。租賃物出賣並不必然解除租賃合同，原告解除合同的要求顯屬不當。依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第二百二十四條、第二百三十條之規定，判決如下：一、原、被告所簽訂的租賃合同繼續履行；二、駁回原告的訴訟請求。

上訴人的上訴請求及被上訴人的答辯理由

宣判後，沈陽某信號廠以原審法院未查清事實，適用法律不當為由提起上訴。理由如下：上訴人已經履行了通知義務，符合合同解除條件。2002年4月25日上訴人電話通知被上訴人卜某同月27日要公開拍賣馬貝村活性炭分廠，被上訴人因要去外地，本人無法參加競買，表示委託他人參加競買。同月27日在拍賣會上，被上訴人內弟吳某以被上訴人名義參加了競買。因報價過低沒有竟買成功。之後上訴人有給了被上訴人兩個月的搬遷時間，符合合同解除條件。因此，請求二審依法判決解除合同。

被上訴人卜某認為，原審法院判決認定上訴人未盡到通知義務，判決合同繼續履行是正確的，要求維持原判。

二審法院的認定與判決

二審法院認為，雙方當事人於2001年11月21日簽訂的《租賃協議》合同有效。上訴人在轉讓該廠區廠房時是根據雙方簽訂的協議的內容而實施的，並及時通知了被上訴人，被上訴人委託內弟參加了該廠區廠房的竟買，在上訴人與竟買獲勝者簽訂《轉讓協議》時，給被上訴人留出了2個月的搬遷時間，符合雙方約定合同解除的條件，故應判決解除雙方簽訂的《租賃協議》。鑒於雙方當事人在《租賃協議》第5條第1款中約定「甲方出賣房屋需在2個月前通知乙方，且不能在每年11月到第二年3月間的冬季進行」，主要是因冬季不便進行土建施工安裝鍛造機器設備，因此，在確定解除時間應遵守雙方這一約定。綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第106條第1款、111條和《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第1款（3）項的規定，判決如下；一、撤銷於洪區人民法院（2002）於經初字第319號民事判決；二、本判決生效後於2003年4月15日前，被上訴人將雙方爭執的位於沈陽市於洪區大潘鎮馬貝村沈陽某信號廠活性炭分廠廠區廠房騰空交給上訴人，逾期未搬遷，按《中華人民共和國民事訴訟法》第232條和《最高法院關於適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見第295條執行，並給付廠區廠房使用費（從2002年11月21日起開始計算至將廠區廠房騰空交付給上訴人止，按年25,000元計算）；三、於本判決生效後15日內上訴人給付被上訴人搬遷費人民幣4萬元；四、駁回雙方其他訴訟請求。

[評析]

本案涉及當前房地產審判中一個十分敏感的問題——國有劃撥土地使用權的出租、轉讓行為的效力問題。

過去我們一直認為，按照《城市房地產管理法》第三十九條的規定，「以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。」未經審批擅自出租轉讓的行為，損害了國家的利益，應為無效合同。

筆者認為，新合同法實施後，在鼓勵和保護交易及交易安全的形勢下，仍將此類合同一概的認定為無效合同，不符合《合同法》保護當事人意識自治的原則和鼓勵交易的原則。而應實事求是地結合不同情況，區別對待。

首先，應將作為合同生效要件的「批准、登記」與合同標的物發生物權變動時的「公示登記」區別開來。按民法上的物權行為理論，物權在法律上屬於支配權，債權在法律上屬於請求權（當事人訂立合同後，會在當事人之間產生請求權的約束力）。中國社科院民法研究室主任孫憲忠 教授認為，「不動產登記是物權設定成功的表徵，登記之後，才能依法取得物權。當事人之間為轉移物權而訂立的合同，在當事人之間會產生請求權的約束力；但是也正是因為請求權只是在當事人之間產生約束力，所以這一合同成立以及有效不必以不動產登記作為必要條件，債權對第三人沒有約束力，所以合同的成立不必要進行公示，也就是說，合同完全可以因為當事人之間的意思表示一致而成立和有效。合同的成立有效，不是物權有效變動的充分必要條件，不能因為合同成立有效就自然發生的物權成立或者有效結果。」可見，作為物權變動公示效力的登記，並不直接影響合同的效力。未進行登記，當事人之間訂立的合同，只要不符合《中華人民共和國合同法》第五十二條規定的法定無效情形，不違反法律法規禁止性規定，就應為有效合同，受法律保護。不經登記的不動產轉讓合同，只是不發生對抗第三人的效力。

其次，要結合享有土地使用權主體的情況來確定合同的效力。按照《城市房地產管理法》對國有劃撥土地使用權主體進行了限定，該法第二十三條規定，「下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批准劃撥：（一）國家機關用地和軍事用地；（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；（四）法律、行政法規規定的其他用地。」。但是，實踐中因計劃經濟時期對國有劃撥土地使用權管理的不規范，歷史的原因造成享受國有劃撥土地使用權的主體已經遠遠超出了上述范圍，很多生產流通領域中經營性企業也享有國有劃撥土地使用權。這種使用權已經成為企業的一種財產權利，它的流通，有利於企業盤活資產，促進企業提高效益；有利於提高國有土地的利用價值，促進城市的綜合改造。因此，如果一概限制其流通，顯然是不切合實際的。

對於土地使用權人是公司、企業、其他組織的，其出租、轉讓土地使用權合同應認定為有效合同。《城鎮國有土地使用權轉讓和出讓暫行條例》第四十五條規定，「符合下列條件規定的情況的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其土地使用權和地上物的所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建築物、其他附屬物合法產權說明;（四）簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。」《城市房地產管理法》第五十五條也規定「以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。」可見，對於上述主體簽定的出租、轉讓合同，只要交納了土地出讓金，國家的利益並沒有受到損害，就應認定合同有效。當法院確認合同有效，雙方按合同履行時，受讓方要實現合同的目的，成為合法的土地使用權人，辦理有關批准、登記手續，履行物權轉移行為，必然要交納出讓金，從而使國家的利益得到保護。最高法院2003年法公布第2號二審判決，甘肅蘭州紅麗園商貿有限責任公司與甘肅誠信電線電纜有限責任公司房屋租賃合同糾紛上訴案，認定合同有效，就體現了這一精神。值得借鑒的是，最高法院該案的判決書反復強調，「由於租賃房屋座落的土地為國有劃撥土地，依據《城市房地產管理法》第五十五條規定以及建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關於國有土地使用權有償使用收入徵收管理的暫行辦法》和《關於國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規定》的規定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規定時，從其規定。據此，一審判決認定《房屋租賃合同》有效是正確的。」顯而易見，最高人民法院在本案判決，認定合同有效時已經充分考慮到了行政法規的有關規定，在提醒雙方當事人履行合同時，應將土地收益上繳國家。

審判委員會在討論本案時，認定沈陽鐵路信號廠與朴彪租賃合同合法有效，也是體現了上述法律精神。

對於土地使用權人是國家機關以及學校、醫院等具有社會公益性質的單位，其享有的國有劃撥土地使用權及地上建築，屬市政公用設施，帶有社會公益性質，未經批准擅自出租轉讓，其實質上改變了土地用途，違反了《土地管理法》強制性規定，損害了國家和社會公共利益，國有劃撥土地使用權出租、轉讓合同應認定為無效。最高人民法院2002年公布的「昆明公安消防隊與重慶墊江復合保溫材料總廠、昆明小林大酒店有限責任公司房屋租賃糾紛案」的二審判決，認定昆明公安消防隊將用於市政消防的公共設施，出租給重慶墊江復合保溫材料總廠成立昆明小林大酒店的協議無效，就體現了這一精神。

作者：張東波，沈陽市中級人民法院民二庭庭長。