合同法286條

A. 對《合同法》第286條的理解和適用應注意哪些問題

您好！

《合同法》第二百八十六條規定：發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

本條是關於發包人未支付工程價款的責任的規定。

發包人在工程建設完成後，對竣工驗收合格的工程應當按照合同約定的方式和期限進行工程決算，支付價款，在向承包人支付價款後接受工程。在實踐中，建設工程竣工後，承包人應當按照國家工程竣工驗收有關規定，向發包人提供完整的竣工資料和竣工驗收報告。發包人接到竣工驗收報告後，應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標准及時組織有關部門對工程進行驗收。竣工驗收合格後，發包人應當按照約定支付價款。在工程建設實踐中，當竣工報告批准後，承包人應當按照國家有關規定或合同約定的時間、方式向發包人提出結算報告，辦理竣工結算。發包人在收到結算報告後，應當及時作出批准或者提出修改意見，在合同約定的時間內將撥款通知送經辦銀行支付工程款，並將副本送承包人。承包人在收到工程款後將竣工的工程交付發包人，發包人應當接收該工程。發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款並承擔逾期付款的違約責任。

從90年代初到現在，隨著固定資產投資規模的過快增長，拖欠工程款的現象出現了大幅度增加的勢頭。不少地區的工程款拖欠數額龐大，有的工程拖欠付款無期限，問題已經相當突出，不僅嚴重地影響建設企業的生產經營，制約了建設企業的發展，也影響了工程建設進度，制約了投資效益的提高。為了確實解決拖欠工程款的問題，保障承包人價款債權的實現，本條規定了發包人未按約定支付價款，經承包人催告後在合理期限內仍不支付的，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。承包人按照本條規定行使優先受償權，應當注意以下幾點：

1. 發包人不支付價款的，承包人不能立即將該工程折價、拍賣，而是應當催告發包人在合理期限內支付價款。如果在該期限內，發包人已經支付了價款，承包人只能要求發包人承擔支付約定的違約金或者支付逾期的利息、賠償其他損失等違約責任。如果在催告後的合理期限內，發包人仍不能支付價款的，承包人才能將該工程折價或者拍賣以優先受償。

2. 承包人對工程依法折價或者拍賣的，應當遵循一定的程序。發包人對工程折價的，應當與發包人達成協議，參照市場價格確定一定的價款把該工程的所有權由發包人轉移給承包人，從而使承包人的價款債權得以實現。承包人因與發包人達不成折價協議而採取拍賣方式的，應當申請人民法院依法將該工程予以拍賣。承包人不得委託拍賣公司或者自行將工程予以拍賣。

3. 工程折價或者拍賣後所得價款如果超出發包人應付價款數額的，該超過的部分應當歸發包人所有；如果折價或者拍賣所得價款還不足以清償承包人價款債權額的，承包人可以請求發包人支付不足部分。

4. 根據本條規定，按照工程的性質不宜折價、拍賣的，承包人不能將該工程折價或者拍賣。如該工程的所有權不屬於發包人，承包人就不得將該工程折價。如國家重點工程、具有特定用途的工程等也不宜折價或者拍賣。

如能提出更加具體的問題，則可作出更為周詳的回答。

B. 合同法286條司法解釋怎麼申請法院執行

最高人民法院6月對286條進行了司法解釋：「一、人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。 二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。 三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。 五、本批復第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個月後施行。」 這四點的解釋對今後建築行業追討拖欠款將有很大的幫助。

C. 合同法第286條有關的司法解釋是什麼

承包人按照本條規定行使優先受償權，應當注意以下幾點：

1、發包人不支付價款的，承包人不能立即將該工程折價、拍賣，而是應當催告發包人在合理期限內支付價款。如果在該期限內，發包人已經支付了價款，承包人只能要求發包人承擔支付約定的違約金或者支付逾期的利息、賠償其他損失等違約責任。

如果在催告後的合理期限內，發包人仍不能支付價款的，承包人才能將該工程折價或者拍賣以優先受償。

2、承包人對工程依法折價或者拍賣的，應當遵循一定的程序。發包人對工程折價的，應當與發包人達成協議，參照市場價格確定一定的價款把該工程的所有權由發包人轉移給承包人，從而使承包人的價款債權得以實現。

承包人因與發包人達不成折價協議而採取拍賣方式的，應當申請人民法院依法將該工程予以拍賣。承包人不得委託拍賣公司或者自行將工程予以拍賣。

3、工程折價或者拍賣後所得價款如果超出發包人應付價款數額的，該超過的部分應當歸發包人所有；如果折價或者拍賣所得價款還不足以清償承包人價款債權額的，承包人可以請求發包人支付不足部分。

4、根據本條規定，按照工程的性質不宜折價、拍賣的，承包人不能將該工程折價或者拍賣。如該工程的所有權不屬於發包人，承包人就不得將該工程折價。如國家重點工程、具有特定用途的工程等也不宜折價或者拍賣。

(3)合同法286條擴展閱讀：

在司法實踐中，法定抵押權是依照法律規定直接設立的，不需要辦理抵押權登記。但是，有學者認為，法定抵押權成立的條件有以下五點：

1、建設工程已經竣工

建設工程未竣工，不發生法定抵押權。建設工程未竣工而中途解除建設工程合同的情形，也不發生法定抵押權。

2、必須是建設工程承包合同中所發生的債權。而且這里所說的建設工程承包合同僅指269條第2款所說的施工合同，勘察合同和設計合同不包括在內。

在訂立總承包合同後，再由總承包人訂立分承包合同，轉承包合同，僅總承包人享有法定的抵押權，分承包人、轉承包人沒有此權利。

3、其債權為依照建設工程合同所應支付的價款。這里的價款不是市場交易中的商品價款，而是發包人依照建設工程約定應支付給承包人的承包費。

包括承包人施工所付出勞動的報酬、所投入的材料和因施工所墊付的其他費用，以及合同發生的損害賠償。學者將其概括為報酬請求權，墊付款項請求權，損害賠償請求權。

4、法定抵押權的標的物為承包人施工所完成的，屬於發包人所有的建設工程（不動產）及其基地使用權，包括組裝或固定在不動產上的動產，不包括建設工程中配套使用並未組裝成固定在不動產上的動產。

5、必須是不屬於「不宜折價、拍賣的」建設工程。

所謂不宜折價、拍賣的建設工程，應當解釋為法律禁止的流通物，包括：公有物，如國家機關辦公的房屋建築物及軍事設施；公用物，如公共道路、橋梁、機場、港口，及公共圖書館、公共博物館等。但國家機關的員工宿舍不屬於公有物。

D. 執行中的優先權有哪些

法律分析：船舶優先權（依據《中華人民共和國海商法》第21、22、23、25條），

民用航空器優先權（依據《中華人民共和國民用航空法》第19、22、24條），

建築工程合同中承包人優先權（依據《中華人民共和國合同法》第286條）。

法律依據：《中華人民共和國憲法》 第二條 中華人民共和國的一切權力屬於人民。

人民行使國家權力的機關是全國人民代表大會和地方各級人民代表大會。

人民依照法律規定，通過各種途徑和形式，管理國家事務，管理經濟和文化事業，管理社會事務。

E. 合同法 286 條不宜折價，拍賣的建設工程指哪些內容

您好，根據《合同法》第286條規定，並非所有建設均可以折價、拍賣、版不宜折價，拍賣的建設工程是由其自身性質權決定的。建設工程不宜折價、拍賣的情況《合同法》 未作規定，最高人民法院也未予以解釋。但在實踐中普遍認為，不宜折價、拍賣的建設工程應僅限於二類：

一是軍事工程、保密工程、市政工程；

二是用於公益事業的建設工程 如橋梁、道路、學校等。

如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

F. 如何理解合同法第286條規定的建設工程優先受償權

最高院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》載明：
一、人民法院在審理房地產糾紛版案件和辦權理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》

第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。

二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先

受償權不得對抗買受人。

三、建築工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。

四、建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。
希望能幫到你

G. 如何保障建設工程價款優先受償權

如何保障建設工程價款優先受償權

對於建設工程價款優先受償權而言，除了堅持立法的目的——保障工程款債權的順利實現，還要在把握好各個法律概念具體含義的基礎上，當面臨權利沖突時，進行具體案件的具體分析，決不能僵化地適用法律，造成主體間權益的失衡

文 《法人》特約撰稿 陳鑫范

近來，各地頻現涉及建設工程價款優先受償權的爭議。作為建設工程承包人的重要權利，各方應在實踐中認真釐清相關法律關系。

《合同法》第二百八十六條以法律的形式明確賦予了承包人以建設工程價款優先受償權，之後出台的《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）又以司法解釋的形式對該條文做了進一步的細化。

但是，圍繞著該問題，實踐中仍存在著許多爭議，對於各類權利的沖突，法律至今也尚未做出明確的規定。

認清建設工程價款優先受償權的性質

對於建設工程價款優先受償權性質的定義，理論上一直存在著三種爭議，即留置權說、法定抵押權說和法定優先權說。

筆者認為，該優先受償權，性質上應當屬於法定優先權。理由有以下幾點：

首先，根據我國《物權法》規定，留置權的標的物僅限於動產，且要求留置權人實際佔有該動產，一旦喪失佔有，留置權也隨之消滅。而在建設工程中，標的物顯然為不動產，承包人也往往並不實際佔有該建築物。基於業務經營的需要，在完成施工後，建築物則交付給發包人，承包人喪失佔有。且時刻要求佔有對於承包人來說並不實際，在尚未收回施工欠款的情況下，還需為佔有建築物付出額外的管理費用，對於建築物的毀損滅失承擔風險，將其認定為是留置權對於承包人來說有失公允。

其次，對於法定抵押權說，有學者主張，《德國民法典》第六百四十八條第一款以及我國台灣地區民法第五百一十三條規定了建築工程中的法定抵押權，值得我國借鑒。但是，我國所規定的建設工程價款優先受償權，並不以登記作為必要的成立要件，而在德國以及我國台灣地區，登記為必要的成立生效要件。

這是一個本質的區分。即使在我國，不動產抵押也須登記才生效，而建設工程價款優先受償權並不滿足此要件。並且，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（下稱《批復》）第一條規定，「建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權」，從字面解釋的角度分析，法律有意區分優先受償權和抵押權。因此，將其認定為是法定抵押權並不十分妥當。

再次，工程價款優先受償權的成立無須雙方合意，自條件滿足時自動成立，因此性質上宜將其認定為是法定優先權。

多個承包人優先權發生沖突時的法律抉擇

在建設工程承發包的過程中，一項工程的完成往往會涉及多方主體。比如當承包人是在總包後再行分包的，除了總包人享有建設工程價款優先受償權外，分包人也享有可以獨立行使的優先受償權；抑或是，當存在主體工程承包人和各專業工程承包人時，發包人各自與其簽訂獨立的承包合同，此時，各個承包主體都擁有完整獨立的建設工程價款優先受償權。以上列舉的情況，都容易產生優先受償權的競合。

作為一種法定優先權，當發生建設工程價款優先受償權與一般抵押權或是其他債權的沖突情形時，出於對生存權的保護，《批復》第一條已明確規定了，建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權，這是符合立法本意的。

勞動者已將其勞動物化到建築物中，材料商供應的材料也已成為建築物不可分割的組成部分，但卻時常面臨著因發包人拖欠工程款而得不到相應報酬和材料款的局面，這嚴重影響了社會穩定，也不公平。因此，在一般情形下，即使發包人為獲得資金資助而將在建工程抵押於銀行等金融機構，法律也優先保護人們的生存權。

但是，當各個平等的建設工程價款優先受償權發生沖突時，各個工程的勞動人員、材料商等需要得到同等的保護時，法律卻沒有做出明確規定。學理上有主張根據權利設立的先後來進行財產的分配，「時間在先，權利在先」。筆者認為，此理論看似合理，卻忽視了建設工程價款優先受償權的實質意義。

實踐中，為盡快收回成本，建設工程在變現時往往出現賤賣的情形，造成建設工程的變現款少於承包人的應收款，如果此時承包人不止一個，按照權利設立先後的順序來清償工程款就會存在許多矛盾。即使設立建設工程價款優先受償權的初衷在於保護人們的生存權，但卻因為債權設立的先後而使相關權利人得不到平等的保護，不僅違背了立法的宗旨，也顯失公平。

筆者認為，此時應當按照債權比例的原則來進行公平清償。在債權平等的情況下，當出現建設工程的折價款不足以清償全部的債務時，將各個承包人位於同一清償序列，按比例原則平等受償。這樣，既擴大了清償比例，又符合了立法本意，使相關權利人得到了平等的保護。我國《破產法》也正是基於這樣的考慮，其第一百三十一條第二款規定：「破產財產不足以清償同一順序的清償要求的，按照比例分配。」

綜上，比例分配原則比時間順序原則更適合應用於多個承包人的優先受償權發生競合的情景，也更符合我國的國情，有利於緩解拖欠民工報酬的社會矛盾。

消費者范疇與「不可對抗」界定

根據《批復》第二款規定，「消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。」筆者認為，對於承包人的建設工程價款優先受償權和消費者的購房債權這對沖突的關系之間，應當進行詳細的梳理，在勞動者與消費者之間，達到利益均衡的保護。

首先應該明確消費者的范圍。

根據《消費者權益保護法》的規定，消費者是指「為生活消費需要購買、使用商品或接受服務」的主體。因此，有學者提出，《批復》第二條的適用范圍僅限於為「生活需要」而購買房屋的自然人，此時涉及的是購房人的生存利益，由此才能對抗勞動者的報酬獲得權。但筆者認為，該界定方法過於僵化，在實踐中容易淪為一紙空文。

在房產交易中，對於消費者購買房屋究竟是為了居住抑或是投資，有時界限十分模糊。僵化的劃分居住還是投資目的，容易與民眾的心理認知相違背。對於司法人員來說，設定該標准無疑給其增加了適用的負擔，對於交易雙方而言，勉強的區分也不符合交易的常識，損害了法律的權威。

筆者認為，對於「消費者」的范圍界定，完全可以將其放寬。第一，消費者必須是自然人；第二，只要交易的標的物是住宅型的房屋，且擁有的套數根據其個人情況（如家庭成員的數量）是在合理范圍內，就都應當認定其屬於《批復》第二條所規定的「消費者」。在此情形中，法官即可擁有自由裁量權，避免了僵化使用統一標準的尷尬，又符合了民眾的心理預期，使得在後續交易中加入的消費者也能得到平等的保護。

其次要明確「不得對抗」的概念界定。

由於建設工程價款優先受償權優於抵押權和其他債權，而消費者在滿足特定條件的情況下，又得以對抗承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權，根據排序，有人可能會當然地得出，特定情況下的消費者的權益優先於其他一切抵押權和債權。但筆者認為，這是一種體繫上的誤解，關鍵在於沒有理解清楚「不得對抗」的真正含義，將「不得對抗」和「優先」混為一談，從而人為地賦予了消費者的「最優」地位。

在承包人和消費者之間，法律之所以側重保護消費者，不僅是因為消費者購買住房涉及其生存利益，是一種基本人權的保障，更是考慮到，承包人作為一種經營組織具有更強的風險控制能力。並且，由於建設工程價款優先受償權屬於法定優先權，無須登記即可成立生效，消費者在窮盡注意義務後也不一定能認知該優先權的存在。在交付全部或者大部分款項後，即使此時消費者獲得仍只是債權，但法律賦予其增強地位，使其能對抗承包人的優先權。但此邏輯僅限於承包人和消費者之間，並不適用消費者和一般抵押權的關系。

從整個財產法的體系來看，消費者的普通債權，當然地落後於抵押權。當同一標的物上同時存在抵押權和消費者的普通債權時，抵押權恆優先於債權得以受償，不論消費者有無交付款項或已佔有房屋。在建設工程類糾紛中，消費者之所以能先於抵押權人獲得房屋，是因為建設工程優先受償權的「效力阻礙」。

從法律用語嚴謹性的角度分析，「不得對抗」的含義也絕不等同於「優先」。關於不得對抗的含義，最典型的即《最高人民法院關於擔保法司法解釋第五十九條中的「第三人」范圍問題的答復》（法函[2006]51號）中的解釋，將「抵押權不得對抗第三人」解釋為「此種抵押對抵押當事人之外的第三人不具有法律效力」，「不具有法律效力」也即無效，顯然區別於「優先」的含義概念。

因此，《批復》第二條的「不得對抗」應當理解為是買賣標的的商品房上的建設工程價款優先受償權對於支付了全部或大部分價款的買受人而言，不具有法律效力。筆者認為，具體又可分為幾種情形：

一是消費者購買商品房所支付的款項金額未達到《批復》第二條所規定的情形，此時不論消費者有無實際佔有房屋，都不足以對抗承包人的建設工程價款優先受償權。

二是對於所購買的商品房，消費者已辦理了過戶登記手續，取得了房屋所有權，此時不論消費者支付了多少份額的款項，承包人的建設工程價款優先受償權也不得再對抗買受人。

三是當消費者已交付了全部或者大部分的購房款後，不論工程處於尚未竣工的階段，或者雖然已經竣工但還未交付房屋，抑或是雖然已經交付房屋但還未辦理過戶登記，此時建設工程價款優先受償權對於買受人而言都不具有法律效力。

「預告登記」與「請求權」沖突之後

我國《物權法》第二十條規定了不動產預告登記所產生的效力，「預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力」。通常認為，此時預告登記人的債權取得了物權的排他效力。僅從理論上分析，在面臨與建設工程價款優先受償權的沖突時，尤其是在開發商瀕臨破產的情況下，預告登記所保全的請求權並沒有真正起到保障買受人的作用。

這是因為，根據我國《破產法》的規定，有兩類財產可以排除在破產財產之外，包括：特定物買賣中，尚未轉移佔有但相對人已完全支付對價的特定物；尚未辦理產權證或者產權過戶手續但已向買方交付的財產。但是在有些情況下商品房預售不屬於上述兩種情形中的任何一種，買受人的購房款不僅會因此而淪為普通債務，其經預告登記的住房也付諸東流，而承包人將可以通過主張建設工程價款優先受償權而直接獲得債務的清償，消費者無異於是在用自己的購房款來填補開發商的資金缺口。

筆者認為，理論得結合實際才能產生意義。從房屋預售的現實情況來看，一般情況下，雖然在首付款時，業主並沒有支付完大部分的購房款，但是通過房屋貸款，等到銀行的貸款資金發放完畢，業主就已經全額支付了購房款，其所剩下的只是業主與銀行之間的借貸關系。在此種情況下，買受人在預告登記之時，已經履行完畢了其與房產開發商之間的債權債務關系，使得自己的房屋可以排除於破產財產的范圍之外，預告登記對於大部分的小業主而言仍起到了實際性的保障作用。

理論上所擔憂的情形主要是以下兩種，一種是業主在支付完首付款並且辦理預告登記後，在銀行按揭貸款尚未發放的該段期間；另一種是業主採取分期支付購房款的情況下，在僅只支付了少部分價款而進行了預告登記，發生與建設工程價款優先受償權的沖突，但這兩種情形，於實踐而言，都不具有普遍性。

在現有的法律法規和司法解釋下，此時應優先保護承包人的權益，支持承包人的建設工程價款優先受償權。而買受人在既未取得所有權，也未滿足「支付全部或者大部分款項」要求的情況下，其購房款只能淪為普通債權，在開發商破產的情況下，等待與其他債權的平等受償。

［作者系盈科（杭州）律師事務所律師］

H. 房子抵工程款合法嗎

摘要 合法。