經濟法談樓市

❶ 明年適合買房嗎中央經濟工作會議定調2022樓市

中央經濟工作會議12月8日至10日在北京舉行。對於樓市，會議繼續強調「堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位」，同時提出「因城施策促進房地產業良性循環和健康發展」。這將對2022年的房地產市場產生哪些影響？

資料圖：市民從一樓盤前經過。 中新社記者 張雲 攝

目標！因城施策促進房地產業良性循環和健康發展

會議明確「因城施策促進房地產業良性循環和健康發展」。在鄒琳華看來，「因城施策」會促進房地產業良性循環和健康發展，地方房地產政策的自主權更大，政策目標更多元。

那麼何為「循環」？馮煦明解釋稱，房地產是國內經濟大循環中的一個重要子循環，而且房地產這個子循環會對經濟大循環中的其他環節產生重大影響。房地產市場的良性循環和健康發展，對宏觀經濟穩定具有系統重要性。

「住房消費也是內需的一個重要方面，支持滿足購房者合理需求，既有利於提升居民住房水平，也有利於促進經濟增長。」鄒琳華稱。

一個細節是，相比中央政治局會議「促進房地產業健康發展和良性循環」的表述，中央經濟工作會議則是把「良性循環」的表述放在前面，而「健康發展」放在了後面。

對此，嚴躍進解釋，當前房地產市場確實陷入了難以良性循環的矛盾和尷尬，這說明「市場—企業—居民家庭」之間的房地產要素流通不順暢，導致房地產運行效率不高、房地產風險明顯增大，只有這三者之間實現了良性循環，房地產才能真正迎來健康發展的空間。

總體來看，馮煦明認為，當前房地產良性循環和健康發展主要面臨短期風險和長效機制兩大問題：短期看，個別房企風險暴露，有關部門正在按照市場化、法治化原則妥善處置化解；長期看，當前我國房地產市場面臨的主要問題是供需結構不平衡。

「預計2022年房地產市場將逐步修復，不會出現硬著陸，持續發揮經濟運行中的『穩定器』作用。」許小樂認為，未來房地產在「良性循環」指引下，前期過緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放鬆對房企融資的管控，另一方面改善購房信貸環境。

「要守牢房地產發展底線，一是不能帶來金融風險，二是不能影響實體經濟發展。」樓建波表示，在此基礎上，不論發生怎樣的政策變動，都是正常的。

❷ 從法律經濟學角度分析我國目前的房屋限購令

國家出抄台房產調控措施襲，限制居民家庭的購房套數，超出的新購住房無法辦理產權登記。這是典型的疾病下猛葯，鹿死不擇音。從法律上來講，不予辦理產權登記是沒有法律依據的，而且侵害了購房者和賣房者之間的合同關系。然而，為顧全大局，管不了這些了。那麼，簽訂了購房合同，且無法辦理登記的房屋的法律狀態如何？
住房限購令的出台，不是房屋買賣合同當事人所能預料的，且動搖合同的基礎關系，因此屬於「情勢變更」。對此，購房者可以退房，也可以要求繼續履行。對於繼續履行，並實際交付房屋的，雖然無法辦理房屋登記，但購房人仍舊是實際的產權人，受到法律應有的保護。只是以後房屋的用途只能自住或租賃，而無法轉賣。房產新政在法律上，限制了產權人的買賣資格，也導致房屋產權的不確定性，會造成出賣人的「一房多賣」，以及無法以該房屋來抵押貸款等。

❸ 從經濟學的角度分析高房價合理不合理（800字左右）

政治試題就不能單單從經濟學角度分析，還要考慮政治因素。
經濟學角度可以增加房屋供給，包括普通商品房、保障房、廉租房等等，也可提高房貸利率以及房產稅等措施抑制需求，尤其是投機性需求。從政治角度考量，還有社會穩定、反腐、收入分配等原因，可採取短期性的強制措施，如限購。

❹ 經濟學家：房地產黃金十年已經過去，接下來房地產發展形勢會如何

接下來可能會向一個比較平穩的態勢發展，至少以後的房地產不會出現暴漲的情況了。

以前我們在談房價的時候都會覺得房價漲的特別快，很多地方甚至一年會漲10%以上，這個幅度讓很多人覺得特別誇張，以至於很多人都會參與到房地產投資當中，但是隨著社會的不斷發展，我們會發現現在房子越來越回歸到它本來的價值，房子是用來住的，不是用來炒的，這個概念也越來越深入人心。

房地產的黃金10年已經過去。

如果說過去10年最黃金的行業是哪個行業，很多人可能會說銀行業，有些人會說互聯網行業，但是房地產行業肯定不會缺席，因為過去10年是房地產行業的黃金10年。在過去的十年裡，多數一線城市的房價翻了一倍，很多二線城市的房價翻了一倍甚至兩倍，這個數字讓很多人驚掉下巴，簡直誇張透了。

❺ 住建部約談13城，樓市調控應滴水不漏

2021年以來，中國持續傳出嚴控樓市的信號。自1月下旬，中國住房和城鄉建設部赴深圳、上海調研。三個月內，住建部調研督導或約談了13個城市。

4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通5地負責人，要求切實提高政治站位，把思想和行動統一到黨中央、國務院決策部署上來，充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

最新約談為什麼是這5個城市?

數據顯示，從2020年5月至2021年2月，廣州新房、二手房均價已連漲10個月，平均環比漲幅分別為7.2%、9.7%;合肥則是從2020年6月開始新房連漲9個月、二手房連漲12個月;寧波近年更是一二手房均價連漲12個月。作為強三線城市的東莞和南通，近期土拍市場火熱也引起各方關注。

與此前「督導」的方式不同，本次住建部採用的方式是「約談」。在約談中，「切實提高政治站位」、「切實扛起城市主體責任」的表述，充分顯示中央對樓市調控的態度變得更加嚴厲。

當前的房地產和房地產調控，不僅是經濟問題，地方政府不能有絲毫馬虎。

也許有人會奇怪，廣州、東莞、合肥近期不是已經出手加碼調控了嗎?為什麼也會出現在約談的名單中?

實際上，住建部約談中對此有所肯定，認為「對穩定市場起到了一定作用」，但同時強調「要加強實施效果評估」，「增強工作的積極性、主動性，緊盯新情況新問題，及時採取針對性措施，精準調控，堅決遏制投機炒房」。

言外之意，「實施效果」尚不盡人意。地方政府調控樓市，不能只顧埋頭出政策，必須緊盯新情況新問題，以實施效果為唯一評價標准。換句話說，像過去那樣，房價越調越漲、樓市越調越熱，這是無法容忍的。

目前房地產調控中都出現了哪些新情況，近期曝光的深房理騙取經營貸炒房的事件頗能說明問題。

前不久，深圳公布了轄內經營貸違規炒房的排查結果：自2020年4月以來，監管共對轄內中資商業銀行15.4萬筆、1771.73億元經營貸進行全面排查，提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。數據一出，輿論嘩然，原因很簡單，排查結果顯示的5180萬，不過是深圳去年經營貸總額的0.2%，也就是半套深圳灣豪宅的價格而已。

如今，深房理的炒房產業鏈被揭示暴露出來。單純的炒房與法律無關，但通過騙取購房資格、非法集資、騙取信貸資金、虛假廣告、發布虛假信息等構成的炒房產業鏈。不僅是自己炒房，而且將炒房規模化、公司化，深房理的野蠻生長，讓調控政策顯得有些尷尬。

深房理逐步做大的過程，同時也是樓市調控逐步加碼的過程。如果沒有一封內部曝光的舉報信，深房理能否引起監管部門的注意?一個樓市火熱的城市，到底有多少個「深房理」?這些問題耐人尋味。

深房理事件引出七個監管部門出面調查，是否近於殺雞用了牛刀?答案是否定的。住建部約談釋放的信息很清晰：調控不能滿足於頭痛醫頭，必須做到滴水不漏。「政治站位」四個字的份量，值得地方政府認真掂量。

❻ 中央經濟工作會議定調2021年樓市

一年一度的中央經濟工作會議被看作是下一年經濟發展、政策制定的風向標。據新華社消息，中央經濟工作會議12月16日至18日在北京舉行。其中，在涉及房地產方面，相比於2018、2019年更多強調「房住不炒」，今年的中央經濟工作會議除了重申「房住不炒」外，更多筆墨體現在「租房市場」上，包括高度重視保障性租賃住房建設，規范發展長租房市場，土地供應要向租賃住房建設傾斜，探索利用集體建設用地建設租賃住房，對租金水平進行合理調控。
重申「房住不炒」，「因地制宜」避免一刀切
根據新華社消息，中央經濟工作會議關於明年重點任務中的第七條是，解決好大城市住房突出問題。其中指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
多位分析人士表示，今年中央經濟工作會議的一大亮點是，提出解決好大城市住房突出問題。貝殼研究院首席分析師許小樂認為，2020年在貨幣政策寬松背景下，資金不可避免地外溢到房地產市場，局部城市如深圳等大城市住房供需矛盾進一步激化，房價出現明顯上漲。城市住房供需矛盾大，房價過快上漲會在一定程度上對人口流入形成阻滯作用，不利於城市發展，所以將解決大城市住房問題提升到重要戰略地位上來。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，今年特別提到解決大城市住房問題，預計後續大城市房地產政策會有三個重要變化，一是短期打擊各種炒房現象，諸如之前深圳的「代持炒房」；二是土地供應繼續發力，增加住宅用地供應；三是繼續發展租賃市場，多渠道解決住房問題。
關於「房住不炒」，此次繼續貫徹了過去幾年中央房地產調控的整體思路，保持調控政策的連續性和穩定性。事實上，在2016年、2018年、2019年的中央經濟工作會議涉房內容中，也都提到了「房住不炒」。
中原地產首席分析師張大偉表示，中央經濟工作會議連續三年明確了房住不炒，代表了未來樓市政策將繼續打擊投機行為，保護真實居住需求。
而「因地制宜、多策並舉」的提法，在張大偉看來，這避免了調控政策一刀切，未來各地房地產調控依然將以地方主導、住建部與中央指導為主。許小樂稱，總結2020年下半年以來多地房地產調控政策，政策工具不僅僅是對需求端的限制，也增加了增加住宅用地供應，建設人才房、租賃房等供給端的政策以及促進區域協同發展等政策以平抑房地產市場波動。
重點強調租賃市場 業內：爆雷二房東或面臨強監管
除了重申「房住不炒」外，在今年中央經濟工作會議涉房提法中，更多文字用在了租賃市場上。
中央經濟工作會議提到，「要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。」
張大偉分析，租賃市場將成為政策重點，後續會大力發展租賃租房，但是頻頻爆雷的「二房東」也有望得到強監管。
具體來看，關於「加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利」的提法，在許小樂看來，會加快租賃市場賦權細則落地，有利於租賃市場制度的完善，真正將租賃作為一種長期居住選擇。
許小樂分析稱，「租購不同權」是影響租賃市場發展的首要障礙，我國現有戶籍制度與社會福利及社會保障掛鉤，由於不同城市的社會福利及保障差異較大，在哪個城市落戶就成為能否充分獲取社會福利的關鍵。目前我國落戶的政策與房屋掛鉤，在實際執行過程中是以「房屋所有權」為原則，這也就意味著「租房」獲得社會福利的優先順序較低，「租購歧視」現象存在，會影響城市租賃市場的發展。
關於「探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房」，許小樂解讀稱，隨著集體土地租賃住房項目的入市，大型租賃社區也會成為一種新的租住形態，一方面為租客提供更多元化的租住選擇，另一方面也會增加租賃住房的供給。
此外，關於「整頓租賃市場秩序，規范市場行為」，許小樂認為，對於租賃機構的經營監管將進一步加強，特別是對於經營風險的管控，加強事前、事中和事後監管。同時，對於租金水平進行調控，能防止租金過快上漲，影響居民的可支付能力。
附：中央經濟工作會議房地產相關表述
2020年
解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。
2019年
要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。
2018年
要構建房地產市場健康發展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。
2017年
加快建立多主體供應、多渠道保障、租購並舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
2016年
要促進房地產市場平穩健康發展。要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

❼ 從經濟學角度分析房地產價格變化及其影響因素

房地產價格上漲的原因、危害及對策
近年來，我國房地產市場持續高速發展，作為國家支柱性產業之一，對國民經濟的持續高速增長起到了重要作用。但是，由於我國房地產市場發展相對不成熟，房地產投資過熱、房價收入比過高、房價漲幅過快等問題逐漸暴露出來，不少城市出現了房價增長幅度與城市經濟發展水平不相符合、與城市居民收入水平不相協調的現象。從一方面來說，城市經濟發展水平是房地產價格的「催化劑」；但是，從另一方面，房地產價格增長速度過快卻會增加城市的生產、生活成本，阻礙城市經濟的發展，降低城市的競爭力。
一、房價上漲的成因分析
（一）供需不平衡。房屋的供應和需求力量的相互作用對房價的變動起著主導作用，但是房價的供應和需求同一般的商品相比還有其特殊的地方，如每年新增房產的數量只佔房地產市場總量很小的一部分，供應變化相對於其他許多商品較遲緩（從買地到銷售需2-3年），因此，從短期看，房產的價格更多的取決於需求數量而不是供應數量。伴隨著全國樓市回暖的大趨勢，素有火爐之城的武漢在房價上漲上也表現出相當火爆的勢頭。而造成江城「房地產盛夏」的原因，從供需方面來看主要有兩個：一是房地產開發商刻意營造「熱銷」氛圍。他們找來各種「房托兒」，進行瘋狂購買，擾亂了正常購房者的理性思考，造成需求競爭激烈的假象，從而為房價的量價齊升起到了推波助瀾的作用。二是購房者通脹預期強烈，消費者心理規律導致廣大住房需求者追漲勢頭強硬。
除開2010年2月，從2009年3月起，武漢樓市銷量已連續11個月過萬套。進入4月，40家樓盤捱過了「兩會」，在確定了政策方向後，加大了供應。供給量增大，投資方仍熱情不減，而剛性需求置業者則在做最後的掙扎。拋開表面的繁榮發現，今年3月，支撐樓市銷量絕大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的樓盤。根據億房網研究中心的數據，3月，全市商品房銷量佔比中，價格在5000-6000元/平方米左右的樓盤比例為28.18%，8000元/平方米以上的為24.06%。從數據組成不難發現，是剛性置業需求在尋求平價房源，而投資型需求在中心城區搏殺。長城建設錦綉龍城、百步亭世博園等，這些地處三環線以內，價格相對較平的樓盤，受到剛性需求置業者的追捧；另—方面，福星惠譽國際城、融科天城等高價樓盤，也迎來投資客的瘋搶。但也應理性地看到，由於房價虛高，隨著自住型需求的急劇萎縮，其崩盤的危險，也日益膨脹。需求方加入了另一個新的購房群體———炒房團。與以往不同的是，以炒房著稱的溫州投資者，此次將主力轉向了二三線城市。這批購房者是從上月底開始陸續進入武漢樓盤的。目前國家只對境外人士購房有限制，如一人只能買一套等，對境內炒房者能夠採取的應對措施不多。炒房團的加入，不論是給普通自住房性購房者，還是住房投資者都帶來了不小的壓力，使原本就激烈的需求競爭變得更加緊張。而炒房團引起的更巨大的需求，不僅在保持房價高漲上發揮了相當大的作用，同時也使地產商們的資金流動性更大，這在一定程度上也加速了商品房的投資速度和供給量。一般來說，房產的需求越大，則房產的價格越高，而房產的供應越大，則房產的價格越低。從2009年以來，市場持續旺銷，需求量不斷加大，但供應量下降幅度較大，因此，新增供應量與需求量的差距不斷被拉大。2009年，武漢商品住宅累計供應面積與成交面積的比值為1:2.11，新增需求量遠遠超過了新增供應量，供需矛盾更為激化。
（二）城鎮居民人均可支配收入的影響。城鎮居民的收入水平是衡量居民購買力的重要指標，同時也是支撐房地產價格的重要指標。
城鎮居民年可支配收入一直處於快速增長中，並一直處於商品銷售價格和住宅銷售價格之上，城鎮居民收入和支出支撐著房地產價格的上升。從這一角度看，我市的房地產價格以居民收入的增長為支撐，居民收入水平不斷提高，對房地產的有效需求相應增加，房地產的價格也隨之上漲。
（三）通貨膨脹因素。根據近幾年國際上的部分國家和城市情況可看出，投資房地產是抵禦通貨膨脹的一個很好的途徑。越是在物價上漲的時期，房地產越能體現其保值性，也就是說，在物價上漲的時期里，持有房產是比較理想的，正因為這樣，真實的通脹率和預期的通脹率一般會對房價產生正面的影響，通脹率越高，人們對房地產的投資就越多，房價上漲的也就越快。
蓬勃發展的房產推動著我國房地產及相關行業的迅猛發展，這幾年，房地產等行業連續幾年以超過20%的增速運行，對房屋的需求大量增加，使得相關原材料價格穩步升高，特別是與建築業密切相關的鋼鐵價格大幅上升，增加了房地產的開發成本，繼而導致了住房價格的上升。
（四）政策因素。適度寬松的貨幣政策及信貸的擴張給開發商提供了強有力的資金支持，使開發商資金緊張程度降低；另外，存貸款利率的下調，購房首付款的壓力減小，使得投資投機型和自住型需求同時擴大。在供給彈性較小甚至有所減少的情況下，需求量的擴大必然就引起了房價的上漲。與此同時，由於擔心國內外銀行向市場注入的大量流動性資金，加上國內經濟形勢開始好轉，投資者對未來通脹的預期也越發強烈，在金融市場發展緩慢、投資渠道有限的情況下，我國富有階層資產保值增值的首要選擇即是置業買房大量購入固定資產以尋求保值。再者，中央採取了增加稅收的措施，其原意本是控制房地產投資過快增長，而實際上卻將增加的稅費轉移到消費者頭上，使得房價不跌反而上漲；再加上，十多年前的分稅制改革，使得地方事權、財權不對等，財政缺口大，政府就通過把土地高價賣給房地產來彌補財政缺口，進而在一定程度上推動了房價的上漲。
（五）投機因素。在房價剛剛起來，而大量的投機資金還沒有進入房地產時，開發商開始自買自賣，通過假按揭來套現。開發商利用假按揭，提前收回成本，變現利潤，把風險和包袱悉數丟給銀行，自己進退自如，完全占據主動。由於房價估值越高，假按揭從銀行套取的資金越多，開發商越傾向於提高價格。這正是房價與房屋成交量同步上升的根本原因。從2008年11月開到2009年6月，國家投放了8萬多億資金，龐大數量的投入帶來了一種非常強烈的通貨膨脹預期。為了規避通脹帶來的經濟損失，在通脹期間，但凡有點經濟實力的理性人為了使自己手中的資產保值甚至增值，就會去購買能保值增值的商品。但由於我國投資渠道十分有限，投機客覺得在貨幣貶值的情況下，房價肯定有獲利空間，導致投機客們大量湧入房地產。據武漢房地產業內人士介紹，2009年武漢就來了一批溫州「炒房團」，在武昌繁華地段的幾個樓盤里，一出手就是半棟樓，並以現金付款，當時以均價4000元/平方米買下，幾個月後，房價就開始上漲。在房價肆長的情況下，一些自住型購房者也就恐慌了。擔心房價沒完沒了的漲，越等下去住房成本越高。自住型購房者的這種盲從心態使得他們也進入了房地產。這樣三波力量導致前期房價非理性上漲。武漢市房地產市場信息網統計，到2010年3月底，全市商品房成交均價為6321元/平方米，漢口、武昌、漢陽三大中心城區的商品房成交均價分別為9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的「小陽春」，三大片區中，價格最高的漢口中心區成交均價只有6982元/平方米，價格漲幅驚人。
二、房價上漲產生的危害
第一，房價上漲過快使得居民購房負擔過重，抑制了居民的其他消費。2009年武漢市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增長10.0%，其中，食品支出5109.70元，增長4.7%；房地產投資增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅達41%。由於預期房價將會繼續大幅上升，因此許多家庭會為了積攢首付款和支付月供款，減少在其他方面的消費，住房的需求明顯擠出了工薪階層的其他消費需求。在金融形勢嚴峻的今天，這無疑削弱了我市刺激內需的政策效果，成為擴大居民消費需求的絆腳石之一。
第二，房價上漲過快導致社會財富向富人轉移，擴大了貧富差距。居民的財富可以分為三個部分：當期收入、不動產和動產。不動產包括房屋、土地等，動產包括銀行存款、家用電器、汽車、衣物、傢具等，而房地產在居民的財富中佔了很大的比例。中國人擁有個人住房的比例超過了80%，大部分人在房改過程中付了有限的費用之後將公房變成個人所有，還有相當比例的窮人沒有自己的住房，或者說居住在比較簡陋的房屋裡，越富裕的家庭擁有的住宅價格越高，那麼高收入家庭的資產總量將迅速增長，加大了低收入者家庭之間的差距。
第三，高房價推動下的房地產業容易形成經濟泡沫，從而降低社會生產和資源配置效率，威脅金融市場的秩序。在發展中國家，資金屬於稀缺資源，再加上經濟泡沫的存在，房地產佔用了相當大的資金，如2008年武漢市房地產投資占社會固定資產投資的26%，從而無效或低效的使用著稀缺資源，嚴重扭曲了資源配置，從整體上降低了社會生產效率。
第四，房價的過快增長將影響城鄉統籌發展。加快城市化步伐是我市經濟結構調整的重要內容之一。房價增長過快，提高了農村剩餘勞動力向城鎮轉移的成本，從而抑制了城市化發展的進程，不利於解決「三農」問題。
第五，房價的過快上漲提高了我市城市整體的運行成本，降低城市的綜合競爭力。由於高昂的房價加大了自住房和商務用房的成本，在一定程度上阻礙了優秀人才向大城市的聚集，減少了外資的投入數量，降低了出口產品的競爭力，不利於城市經濟的長期發展。
三、緩解房價上漲的政策建議
第一，抑制不合理住房需求，增加住房供應，並實現其模式的多樣化。武漢市政府可以通過提高住房貸款利率水平和購房首付款比例，抑制投資性購房，同時制定出引導消費者合理住房需求的政策，調整住房供需結構，加大保障性住房供給。同時政府還應該鼓勵住房建設多元化，無論是開發商、住房合作社還是個人，只要其住房開發與建設符合政府的城市發展規劃和相關的法律、法規，都應該得到允許和鼓勵。
第二，逐步完善住房金融體系，促進總消費增長。居民為了能夠購買合適的住房，重儲蓄、輕消費成為消費率持續走低的主要原因，在消費不足的環境下，充分發揮住宅價格的財富效應，促進城鎮居民的消費，保證經濟穩定增長，為使住宅價格帶來的財富效應能順利實現，必須有發達的住房二級市場，只有這樣，消費者才可能比較容易地進行住房交易，順利地實現房屋的價值，進而刺激家庭的消費支出。
第三，控制住房抵押貸款風險，防範因投機行為對宏觀經濟造成的負面影響。同時，房地產商可以通過拓寬融資渠道，實現企業融資方式的多元化來為企業的發展壯大找到強有力的資金支持。

❽ 我國政府實施的與房地產相關的經濟政策，並闡述我國房地產市場發展的趨勢

] 隨著我國經濟的持續增長，我國各大中城市的房地產價格快速上漲。本文針對上漲原因，提出不斷完善房地產價格調控的措施，如改善房地產市場的供應結構,完善住房保障體系；重視土地供應政策對土地價格的調控作用,完善土地儲備制度等，以期促進房地產市場健康發展。
[關鍵詞] 房地產調控 房價上漲 宏觀調控

房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業，由於其產業相關度高，帶動性強，和人民生活聯系緊密，因而其價格波動會直接影響到整個國民經濟的正常運行。房地產價格快速上漲使得大量資金向部分地區集聚，加劇了我國貧富差距，而且房價的長期趨高，容易造成價格信號失真，引發房地產市場的虛假繁榮，出現房地產泡沫，增大銀行的金融風險，危及金融安全。房價問題已經成為社會廣泛關注的熱點問題。與此同時，我國中央政府各有關部門不斷出台政策法規，以穩定房價，加強對房地產市場的宏觀調控。但是，在市場經濟中，穩定和調控房價是一項非常復雜的工程，只有在深入研究房地產價格上漲的各種原因的基礎上，不斷完善調控措施，才能促進房地產市場健康發展。
一、我國房地產價格上漲的原因分析
1.政府管理的缺位是房地產價格上漲的重要原因
政府管理部門的缺位造成了房地產市場缺少公開、公平、公正的市場機制。由於開發企業和中介機構的市場准入制度不完善, 出現了大量的商品房違法違規銷售行為如虛構買賣合同, 囤積房源；發布不實價格和銷售進度信息, 惡意哄抬房價, 誘騙消費者爭購;以及不履行開工時間、竣工時間等。而面對這些違規現象, 各級政府的有關管理部門沒有採取及時有效的措施給予行政干預, 致使房地產市場存在嚴重的信息不對稱, 沒有給消費者創造一個透明有序的房地產市場。加之，許多地方政府為追求政績，或明或暗地支持房地產開發商投資，而對投資方向不加限制和引導，以至於近年來我國房地產市場出現了結構性供求失衡，造成一部分中高端房地產商品積壓，而有需求量大的普通商品房則供給不足，形成價格攀升的態勢。
2.成本增加是房地產價格上漲的內在原因
在市場機制下,住房價格的確定還取決於房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發中, 房屋的建築成本不斷攀升。而導致住房建築成本升高的因素主要有三個: 一是土地成本升高。目前在房屋的建築成本中, 土地所佔的比例為25%左右, 部分地區更高。由於我國國民經濟發展和城市化建設的需要，對土地需求量日益加大，使得地價飛速上漲，地價的上漲必然導致整個房價開發成本的提高, 進而推動房價的快速上漲。二是建築材料漲價。近年來, 水泥、鋼筋、鋁合金等建築材料的價格上漲幅度比較大, 成為房價上漲的一個推動因素。三是城市建設配套費用和稅收不斷增加。這也在一定程度上提高了房屋開發成本, 推動房屋銷售價格上漲。
3.消費者的預期是房地產價格上漲的根本原因
在市場經濟條件下,真正決定房價的並不是開發商要賣多少房子,或者居民的消費需求需要多少房子,而是社會普遍的經濟預期。經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。近年來我國宏觀經濟不斷向好, GDP快速增長,人均收入不斷提高，人們普遍看好未來的經濟預期。因此，房地產價格持續上漲也使得購房者預期今後房價將更高，從而決定及早購買，而政府的政策如通過銀行收緊房地產開發項目的貸款供應,嚴格控制農用地轉為建設用地的規模,從緊控制房地產開發的土地供應等宏觀調控措施,也進一步提升了消費者的預期，造成對房地產商品的需求出現擴張，使得房地產價格出現事實上的上漲。
4.需求量大是房地產價格上漲的直接原因
房地產的需求主要分為消費需求和投資需求。從消費需求來說,近年來隨著中國經濟的發展、城市化進程的加快、舊城改造的加速,以及20世紀80年代的出生高峰導致最近幾年結婚人口大量增加,形成了對房地產市場巨大的需求。同時收入的提高和住房按揭政策的實行,使得他們的買房願望完全可能變成現實,並成為樓市上的消費大軍。同時隨著城市化的進一步推進,大量人口湧入中心城市，以及城市建設征地、拆遷等因素,也必然會創造大量的剛性消費需求。
從投資性需求來說,近年來隨著我國經濟健康快速發展,居民可支配收入提高,民間資金雄厚,大量資金需要尋找投資渠道,而股票、期貨、基金等投資工具的收益又缺乏保障,再加上長期低利率的因素,且房價不斷上漲的示範效應使得投資性購房快速增長,並保持了較高的比例,部分普通市民也把積蓄用於購置房屋,以保值增值。而外資大規模湧入我國房地產市場也加大了房地產的投資性需求。
二、完善房地產價格調控的建議
1.改善房地產市場的供應結構,完善住房保障體系
首先，大力發展經濟適用房和廉租房。政府必須通過科學規劃、相關政策的引導,適度控制高檔商業用房、高檔公寓、別墅的開發建設,保證對普通商品房、經濟適用房和廉租房的用地供應，提高普通商品房、經濟適用房和廉租房的供應比例。同時，不斷健全和完善經濟適用房、廉租住房的相關供給政策, 強化政府的住房保障職能,確立經濟適用房的供給對象, 落實各項優惠措施, 嚴格控制住宅戶型和建設標准,審定住房銷售價格,加強購買和售後環節的監督, 使得住房價格與大多數居民家庭的住房支付能力相適應,特別是著力解決中低收入家庭的住房問題。
其次，加快二手房市場的建設和房屋租賃市場的發展。目前我國二手房市場和房屋租賃市場還不是十分發達。通過進一步簡化交易手續,推進存量住房的流通, 有利於穩定房價,滿足廣大中低收入家庭的住房需求。通過競爭和降低出租成本等方式降低出租房屋的租金, 鼓勵中低收入者租用房屋以解決居住問題。
2.重視土地供應政策對土地價格的調控作用,完善土地儲備制度
通過土地收購儲備制度的實施,合理調控土地供應和市場價格,健全土地交易市場公開性與透明度,完善相關的法律法規,建立必要的監督機制,合理分配政府和原土地使用者之間的利益。土地收購儲備中心應根據經濟發展目標和市場的需求,及時掌握市場信息和調控土地的供應總量。對高檔商品房的開發,應在土地供給總量上給予適度限制；對面向廣大居民的商品房和經濟適用房的用地開發應予適當放寬,並給予稅費政策的優惠,使政府、廣大老百姓,以及房地產開發商都成為真正受益者。因此,重視並有效利用土地供應政策, 加強對土地價格的調控作用，完善土地儲備制度, 將有利於合理高效利用稀缺的土地資源和整個房地產市場的有效運行。
3.完善房地產稅費制度的改革,加強房地產信貸的控制
對於土地使用費的支付,可以採取按年收取物業稅的方式,這樣不僅減輕房地產開發商和消費者的負擔,而且也能促進政府財政收入持續、穩定的增長。對稅費的設置也可以根據市場狀況的變化進行調整，借鑒國外「寬稅基,少稅種,低稅率」的稅收政策,逐步強化不動產稅和財產稅,減輕房地產的流轉稅，以促進房地產的流通與消費。與此同時，繼續改善住房信貸政策,大力發展住房公積金和商業性貸款相結合的組合貸款業務, 充分發揮住房公積金支持個人住房貸款的作用。並且，切實加強房地產貸款的監管, 完善住房公積金管理體制和個人住房抵押貸款監督機制, 分散和降低房地產市場的投資風險, 為城鎮居民購房提供全方位、高質量的金融支持和服務。
4.擴展民間資本的投資途徑，加強對外資進入我國房地產市場的管理
在住房價格上漲的浪潮中, 一些民間資本和部分外資參與住房的倒賣、炒作，對住房價格的上漲也起到了推波助瀾的作用。因此，對於民間資本，政府應當積極採取措施, 激活民間資本在其他領域的投資，通過調整民間資本的市場准入政策, 進一步放寬投資領域, 拓寬投資渠道。對於外資進入我國房地產市場，應從維護國家經濟安全和防止國民財富流失的角度高度重視其對房地產市場的影響，要制定相應的對策，限制外資參與短線炒作, 促使其參與我國房地產行業的長期開發，真正促進我國房地產行業的健康發展。
5.加強市場監管和信息化建設，建立公開、透明、規范的房地產市場交易環境
加強對房地產行業管理的思路轉變, 由原來項目的前期審批變為全程服務和監督,加大市場整頓力度，開展房地產市場專項整治工作, 嚴肅查處房地產開發、交易、中介服務中的各種違規行為, 對違規企業給予曝光和必要的懲罰。建立和完善房地產信用體系,強化輿論監督,懲戒市場失信主體,促進市場的公平競爭, 建立公開、透明、規范的房地產市場交易環境。此外，加快推進房地產市場信息系統的建設, 增加市場信息服務功能, 注重市場信息系統生成數據的分析, 科學地反映和評價各類房價，及時變動信息以及市場發展態勢, 通過全面、及時、准確地向房地產開發商和消費者提供市場信息, 避免對房價的投機炒作行為,引導市場的理性發展。