合同法第273條

1. 承攬合同與承包合同的區別

承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人給付報酬的合同。具體包括：加工、定作、修理、復制、測試、檢驗等工作。承包合同是指承包人進行建設，發包人支付價款的合同，具體包括工程勘察設計施工，可見其完成工作的內容是不同的。承攬合同與承包合同的區別是：
1、合同形式上的差異。承攬合同既可以是書面的也可以是口頭形式，而且在定作人為自然人時多採用口頭形式。而建設工程施工合同屬要式合同，應當以書面方式訂立。這是國家對基本建設進行監督管理的需要，也是由建設工程合同履行的特點決定的。《合同法》第270條明確規定：「建設工程合同應當採用書面形式。」但法律對承攬合同並無規定。
2、訂立合同方式上的差異。一般承攬合同在訂立時經合同雙方協商達成一致即可成立。而根據《建築法》和《招標投標法》的規定，建設工程施工合同的訂立一般應當經過招標投標程序，還應接受有關行政監督部門依法對招標投標活動的監督。
3、合同內容上的差異。建設工程施工合同的內容比承攬合同的內容範圍更窄，專業性更強。前者是進行工程建設，從狹義上講只包括土木建築工程、安裝工程和裝飾裝修工程三類合同，但無論是土木建築工程、安裝工程，還是裝飾裝修工程，均需交由有相關資質的單位進行。而後者是加工、定作、修理、復制、測試、檢驗，其外延更為廣闊。承攬合同中，國家對承攬人的資質並無強制性的要求。
4、監理制度的差異。在合同的履行過程中，建設工程施工根據《建築法》第30條規定，「國家推行建築工程監理制度」的規定強制推行監理制度，而承攬合同不強制性推行監理制度。
5、標的物的質量標准要求的差異。承攬合同的雙方可以自行約定標的物質量，但作為建設工程施工合同來說，標的物的質量必須符合國家有關建設工程標準的要求。
6、標的物保修的差異。承攬合同法律沒有明確規定保修問題，由合同雙方自行約定是否保修，以及保修期限，而國家對建設工程保修，包括保修范圍和保修年限，都有明確的規定。
7、一方違約時的救濟方式不同。在承攬合同中，定作人解除合同後，承攬只能要求定作人賠償損失，而不能要求繼續履行;而在建設工程合同中，除特定情形外，一方違約時，對方當事人都可以要求其繼續履行。
8、合同解除的條件不同。根據法律規定，承攬合同的定作人享有解除權，可以隨時解除合同;而在建設工程合同中，除具備雙方約定或者法定的解除條件時，一般是不允許隨意解除合同的。

2. 跪求論無效合同的法律後果的論文提綱

合同無效的法律後果
一、普通合同無效的法律後果
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3. 合同法關於合同生效的規定有哪些

合同法第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。第四十五條當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就;不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。第四十六條當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。第四十七條限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必經法定代理人追認。相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。

4. 學習建築工程法規的意義有哪些

1. 學習法律法規就可以知道哪些事不能做，是犯法的，主要是保護自己。

2. 再一個各個部門也會經常檢查施工單位，按規章辦事才不會被罰。
   
   

5. 農村房屋買賣合同的效力及權屬認定

農村房屋買賣合同的效力及權屬認定

隨著時間的推移，人們運用到合同的場合不斷增多，合同是企業發展中一個非常重要的因素。那麼一般合同是怎麼起草的呢？以下是我為大家整理的農村房屋買賣合同的效力及權屬認定，僅供參考，大家一起來看看吧。

農村房屋買賣合同的效力及權屬認定 篇1

隨著社會經濟的發展，特別是市場經濟體制發展及城市化進程的加快，農村房屋買賣現象已相當普遍，且愈演愈烈。無論是經濟發達地區還是經濟欠發達地區，農村房屋買賣都已大量存在，特別是城鄉結合部是農村房屋買賣的主要區域。這就不可避免地產生了大量的農村房屋買賣合同糾紛。從審判實踐來看，主要涉及農村房屋買賣合同的效力和所有權的認定兩個問題。

一、農村房屋買賣合同的效力問題

目前我國法律未明確規定農村房屋買賣合同的效力問題。但是，農村房屋的買賣必然導致宅基地使用權的轉移。宅基地是農民的重要財產權利，我國法律、法規嚴禁宅基地進入市場進行交易 。 《土地管理法》第六十二條規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。

第六十三條規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。國務院辦公廳早在1999年就在《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》作出了「農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅」的規定。由於宅基地關繫到農民的基本居住條件，所以上述法律明確規定獲得農村宅基地要受農業人口身份上的限制，只有具有農村戶口的人才能在本集體所有土地范圍內申請宅基地。

因此，對於城市居民購買農村房屋和具有農民身份但雙方非同一集體經濟組織成員的情形，房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則。對於雙方均是同一集體經濟組織成員的情形，因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關於合同效力的要件，原則上應認定為有效合同。

二、農村房屋所有權的認定問題

《物權法》第九條規定 ：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。房屋固然屬於不動產，依照物權法的物權公示原則及相關規定，不動產是需要初始登記的，轉讓時則需過戶登記。但對於農村房屋，其不屬於商品房，自身具有特殊性。針對當前農村房屋的所有權大部分沒有登記的現狀，我國亦沒有強制性的規定要求農村房屋所有權的認定必須辦理初始和變更登記。

因此，當前農村房屋所有權的取得如果以登記為生效要件，未免脫離實際。登記的首要意義在於物權變動的公示與公信。在農村，由於國家對農村宅基地的申請人有著嚴格的規定，這樣在客觀上就限制了擁有農村房屋的人群大都是本集體經濟組織的成員，可以說人人都處在一個「熟人社會」，並且村民之間大多都參與彼此的房屋建設，相互之間僅通過佔有行為就已經能起到客觀公示作用。村民委員會的見證和記錄即完成了公示的作用，並不需要更大范圍的公示，即使登記其效果也不一定比村民之間的監督更有利。

對於當前農村房屋買賣的現狀，一方面對於合法有效的農村房屋買賣合同，所有權即使沒有進行變更登記，在滿足一定條件時，應確認買受人取得了房屋所有權。如：房屋買賣行為經過了村民委員會同意，買受人支付了房款並實際佔有。

另一方面，有條件的地區應開展集體土地房屋普查登記，建立較為詳細的產權產籍資料。房屋登記機構要積極開展工作，可以聯合國土、規劃等部門，依靠鄉鎮及農村基層組織對城鎮規劃區內的集體土地房屋進行普查。通過普查登記，建立起較為詳盡完整的產權產籍資料，為推進農房登記打好基礎。

農村房屋買賣合同的效力及權屬認定 篇2

近年，農村的房地產市場逐漸活躍，農民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的則是城鎮非農業戶口居民，在類似的房屋買賣中產生的糾紛也較多。該類案件訴至法院後，涉及的首要問題即是：合同是否有效。

一種意見認為，如果購房者能取得宅基地使用權，買賣合同不存在其他違法行為，則應認定合同有效。另一種意見認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，故合同應認定無效。

爭議產生的原因在於：《中華人民共和國土地管理法》（下稱《土地法》）規定：農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。盡管該條是針對宅基地申請而規定的，但從該法及該條的規定來看，農村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律並未予禁止，也未對該出售行為設置任何限制。

但農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權。而通過房屋的轉讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權一並轉讓，將宅基地使用權的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮戶口的居民。同樣，根據《土地法》的規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉讓只在集體組織內部成員之間進行，也有可能使購房者通過房屋的受讓而使自己擁有的.宅基地面積超過國家規定的標准。那麼，農村的房屋到底能否轉讓，這類合同的效力應如何認定就非常值得關注和思考。

對農村房屋買賣合同持審慎的態度，緣於國家對農村土地的一貫政策規定。《土地法》明確：珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。從八十年代以來，x多次行文，強調對耕地的保護。有關行政規章、文件對農村建房、宅基地的申請也規定了嚴格的審批程序。

xx年11月1日實施的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定：農村村民建房的，應先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請，經村民會議討論通過後，如果是需要使用耕地的，經鄉級xx審核、縣級xx建設行政主管部門審查同意，再向縣級xx土地管理部門申請用地，經縣級xx批准後，由縣級xx土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地，也應由鄉級xx根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批准。城鎮居民如需使用集體土地建房，還應經其所在單位或者居民委員會同意，再按上述兩種情況辦理審批手續。因此，有人認為，既然宅基地申請有嚴格的規定，村民轉讓房屋也涉及到宅基地使用問題，應從嚴掌握。只有在買受人按有關規定申請到所售房屋宅基地使用權後，才能認定購房合同有效。如果這種觀點成立，村民售房的權利將無從行使。

農村房屋買賣的出售方一般為農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：

一是集體組織內部成員，

二是集體組織以外的成員。

集體組織內部成員又有三種具體情況：

一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標准。

二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標准。

三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。

根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能得到批準的。對第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再申請到第二處宅基地。對第三種情況，申請宅基地必須經過法律、法規規定的程序。因此，即使是售房行為發生在村民集體組織內部成員之間，也將難以進行。售房者首先要審查購房者的具體情況，這無疑是不現實的。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規定適用於售房行為，購房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規規定，不難看出，國家對宅基地申請是嚴格控制的，而上述規定並不涉及村民已按規定申請到宅基地並按審批手續建造房屋，但關繫到在出售房屋問題上發生爭議如何認定。看待這一問題，究其實質是如何認定宅基地的權利x質，以及宅基地上的權利與地上建築物的權利關系。

我國土地所有權的主體分為國家和集體兩種。宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有佔有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。

作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬於宅基地使用權人。此時，房屋的所有權與土地的所有權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那麼村民因不享有土地的所有權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建築物或其他附著物享有佔有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地使用權人慾走出農村、到處面的世界開創一番事業，其宅基地上的合法建築只能通過出租來發揮物的效用。

無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，那麼此舉是否有礙集體經濟組織對土地享有的所有權呢？筆者認為，並不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上並不能行使更多的權利。

當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民並不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建築物的利益。因此，對集體經濟組織的經濟利益並不存在侵犯的問題。且允許農村房屋自由轉讓，將使農村的房屋發揮最大的效用。

物權法草案第十五章規定了宅基地使用權，從草案規定可看出，草案允許農村房屋出售。該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權抵押的，在實現該抵押權時，宅基地使用權同時轉讓。由此可見，草案對房屋所有權與宅基地使用權的關系采地隨房走。

應該說草案的規定是積極、合理並可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋所有權與農村村民的房屋所有權。城市居民出售擁有所有權的住房，法律並未設置特別的規定。城市的房改房與農村的房屋有一定的相似之處，房改房的售價中不含土地收益，因此建設部規定已售公房上市應當向國家或產權單位補交一部分土地收益。

國家對城市房地產二級市場持積極的開放政策。農村村民享有的住房所有權與城市居民的住房在所有權的權屬方面並無二致，如果對村民售房采限制x政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可考慮參照城市房改房上市的有關做法，由集體土地所有權人收取一定的土地收益。

作為村民，其無償使用宅基地是基於其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權的人如果不具有社員身份，完全可以通過向土地的所有權人交納一定的費用取得宅基地使用權。如果是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且達到國家規定的標准，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用。如果是沒有宅基地或達不到規定的標准，可以經過報批後，無須繳納一定的土地費用。如此考慮與國家的土地政策並不矛盾，國家對耕地的保護是採取嚴格的政策，而宅基地與耕地x質不同，經過合法報批，宅基地上已建造了建築物或附著物，一般不會再恢復到耕地x質，允許農村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策並無抵觸。

因此，對宅基地上住房的出售應當採用放開的政策。關於宅基地的控制應當在宅基地的申請上從嚴把關。「一戶只能擁有一處宅基地」建議改為「一戶只能申請一處宅基地」。總之，筆者認為，村民出售住房的合同，如果沒有其他違法行為，以認定有效為宜

農村房屋買賣合同的效力及權屬認定 篇3

一、房屋買賣合同效力認定的法律根據

房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇，其x質為民事法律行為，認定效力的目的在於解決是否受法律保護的問題，其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前，房屋買賣合同效力認定的根據主要是x發布的《城市私房管理條例》和我國立法機關頒布的《民法通則》。

其一、房屋買賣合同的形式要件問題，亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可，還是必須採用書面形式。根據《條例》第6條第（二）項規定，購買房屋辦理過戶登記時，「須提交房屋所有權x、買賣合同和契x」。顯然，買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成x合同，而非實踐x合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立並是有效的條件之一，不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防範作用。

其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題，亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據《民法通則》第50條之規定為：

第一、行為人具有相應的民事行為能力；

第二、意思表示真實；

第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見，一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了不可撤銷的特定權利和義務關系，任何一方不得隨意翻悔，若不履行便會產生法律的後果（或按違約制裁或按繼續強制履行處理）。

二、房屋買賣的實際履行問題

房屋買賣合同依法成立並有效並非就等於房屋買賣合同履行完畢。所以，合同的有效成立只是當事人履行的前提條件，只有認真全面履行了合同，當事人的權利才能實現。作為房屋買賣合同的標的物（房屋），其履行的標志目前是以x1988年發布的《城市私房管理條例》和1950年政務院發布的《契稅暫行條例》為准。也就是說房屋所有權的轉移應以是否辦理產權過戶手續和繳納契稅為必要條件。

其一、關於辦理產權過戶手續問題。辦理產權過戶手續，實際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對國家來講體現著國家對房產這一既是重要生活資料又是重要生產資料不動產的管理，對當事人來講則又是擁有房屋所有權的唯一合法根據。一般來說，既然有房屋買賣書面協議，就必然辦理房屋過戶手續。但實踐表明，由於種種原因當事人雖達成了房屋買賣書面協議卻並未辦理過戶登記。為此最高x法院曾頒布過至少三個司法解釋，以處理由此而產生的糾紛。

第一、1984年8月30日《關於貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》（第56條）。

第二、1988年4月2日最高x法院關於貫徹執行《中華x共和國民法通則》若干問題的意見（第85條）。

第三、1990年2月17日《關於公產房屋的買賣及買賣協議簽訂後一方可否翻悔問題的復函》。筆者認為，前兩個規定對當事人之間依法成立的房屋買賣協議是採取有條件承認其效力的辦法，對買賣房屋能否成立的限制x條件過多。

第三個規定卻又完全否認在當事人之間雖達成房屋買賣協議，但只要在未辦理產權轉移登記手續之前均可翻悔。這些規定不僅實踐中不易掌握，而且更重要的是不符合民法理論，違背了民事交易中的誠信和自願原則，為當事人翻悔提供了合法根據。所以，問題的實質是房屋買賣協議的有效成立與實際履行是兩個階段的問題，不能混為一談，履行過程中出現的問題應按履行法則處理，而不能以此否認合同成立的法律效力。

其二，關於契稅問題，根據《城市私房管理條例》和《契稅暫行條例》的規定，不僅辦理房產過戶手續須提交契x，而且房屋買賣、完納契稅，應於契約成立之後三個月內辦理完畢。逾期交納者，除照額補稅外，每月加收稅額的20％，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價。這些規定也只能說明房屋買賣的實際履行問題，與合同成立與否。

6. 賣房收了定金。因沒寫交易日期對方遲遲不交款怎麼辦

可以簽訂補充協議，正規的購房合同是需要備案的

7. 從事建築施工的人為什麼要學習建築法規

建築法》對建築施工企業的從業資格做了嚴格的限定，明確規定從事建築活動的建築施工企業取得相應等級的資質證書後，方可在其資質等級許可的范圍內從事建築活動。同時該法第二十六條規定，禁止建築施工企業以任何形式用其他建築施工企業的名義承攬工程。禁止建築施工企業以任何形式允許其他單位或者個人使用本企業的資質證書、營業執照，以本企業的名義承攬工程。國務院於2001年1月發布的《建設工程質量管理條倒》第二十五條規定：「施工單位應當依法取得相應等級的資質證書，並在其資質等級許可的范圍內承攬工程。禁止施工單位超越本單位資質等級許可的業務范圍或者以其他施工單位的名義承攬工程。禁止施工單位允許其他單位或者個人以本單位的名義承攬工程。」在實踐中，為規避建築立法對建設工程施工主體資質的嚴格限定，又為賺取建築市場高額回報，相當一部分不具備相應資質的施工單位通過各種方法借用具有法定資質的施工企業名義對外承攬工程。這一現象在起步規模小、資金不足的民營企業中顯得尤為突出。沒有資質的施工人使用具有法定資質建築施工企業的名義承攬工程的形式很多，在審判實踐中，出現的形式有：無資質的施工人掛靠具有資質的施工企業，無資質的施工人變相作為具有資質的施工企業的內部承包人，無資質的施工人與具有資質的施工企業在名義上的聯營等多種形式。對此類行為應予以嚴格禁止。

8. 農村住宅房屋前後多少米內是自己的

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（此論文獲2006山東律師論壇民事類三等獎）
[內容摘要]：
隨著社會的發展，人口流動現象成為普及，跟隨著的是流動人口居住用房需求的多樣化和多變化發展，在當前城市商品房市場機制已經逐步成熟的情況下，非商品住宅房屋流轉交易的問題日漸突出，特別是新形式下農村住宅房屋轉讓問題已經成為基層社會的關注焦點。在筆者從業的縣域范圍內，近年來發生了大量的農村住房的流轉交易情況，發生了許多糾紛，在該類糾紛的處理過程中，更是引發了各式各樣的爭議。筆者綜合現有法律法規和政策的規定，從理論和實踐兩個層面，對農村住宅房屋流轉問題進行探討，以求同仁和法律界的意見。
[主題詞]：宅基地權利、集體土地所有權、房屋所有權、宅基地使用權、流轉、物權、合同 一、農村住宅房屋流轉的現實原因分析
在人的「吃、穿、住、行」四大生存條件中，住宅作為 「住」之依託，是人們普遍關注的生活大事。在商品社會相對落後和人口流動相對較差的過去，人們基於生活水平的限制，不能在住房條件上有過多的選擇，所以，人們的基礎要求是「居有定所」，進而才是更好地解決住房條件問題，但即使是該目標仍然是世代人們付諸一生不變的主要追求之一——「安得廣廈千萬間，大辟天下寒士盡歡顏」。
社會已經步入經濟繁榮發展的階段，住房作為生活消費的必需品，更是受到人們的日益重視：追求居住的寬敞舒適，或者實用方便以及環境的安逸祥和，或者其它特色居住追求等等觀念，各式各樣，體現了人們居住生活目標追求的多樣化發展趨勢。城市人在商品房建設日益翻新的條件下，嚮往著農村田園牧歌式生活理想的實現，農村人則在富起來的基礎上又有著享受城市生活的祈望，城鄉住房各有需求和供給的現實條件，促動著城鄉之間居住觀念轉換的發展。特別是，基於人口流動日漸頻繁的原因，諸如：村民子女升學就業後由農村遷入城市；子女在城市定居後，父母隨子女共同生活而脫離農村；農民進城打工或做生意，購買城市商品房而舉家搬遷，脫離農村；偏遠鄉村村民到農村集鎮經商，選擇買房居住；村民生老病死，成員構成變動不居等等情況。產生了大量的農村住宅剩餘，任其價值浪費和損耗與社會財富規律相違背，迄需通過流轉而改變。而城市下崗工人上山下鄉，由工業工人變為農業工人甚至農場主者而遷居農村；或者城市人到山野鄉村定居尋找「回歸自然」，或者城市人在高商品房房價下轉移居住視線尋求農村住房以解經濟之困，以及農民戶口在農村間遷移等等情況又產生了對農村住宅的需求。農村住房讓與取的現實需求，使跨越原有地域或戶口身份限制的農村住宅房屋買賣交易流轉之勢，應運而生且日趨上升。
二、農村住宅房屋流轉的問題所在
作為公民之重要財產內容，房屋財產的變動，當然對人們的生活產生重大影響，由於利益關系而極易產生糾紛或爭議。對於農民購買城市商品房的問題，各項法律法規已經基本健全，比較容易處理；但是，對於城市人員或者農村居民另行購買農村住房的情況，基於現有法律法規和農村宅基地政策的理解和執行經驗，在糾紛處理過程中往往暴露出許多法律沖突問題難以合理界定和解決，究其根源，主要源於農村住房買賣合同的效力認定爭議的存在和農村住房登記制度缺陷。
（一）、關於農村住房買賣合同效力認定的爭議
對於農村住房買賣合同的效力認定問題，爭議的觀點有兩種。一種觀點認為，如果買賣合同屬於真實，不存在其他違法行為，購房者能夠取得宅基地使用權，合同應認定有效。另一種觀點認為，村民對宅基地只享有使用權，而無處分的權利，而出售住房的行為，實際上已處分了宅基地使用權，故合同應認定無效。該兩種觀點各有依據，相持不下。
前者的理論出發點主要在於：宅基地使用權從付諸住宅所有人時起，附屬於住宅房屋和歸屬於房屋所有人，房屋所有人行使房屋財產的處分權，是財產權利的體現，屬於民事意願自由范疇，只要意思表示真實自願，不應存在否決理由。法條參考有：《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。該規定肯定了農村村民可以出賣住房。物權法草案第十五章第272條規定：建造在宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。第273條：建造在宅基地上的住房所有權抵押的，在實現該抵押權時，宅基地使用權同時轉讓。從該上述規定可見，草案對農村房屋流轉是認同的。２００２年１２月九屆全國人大常委會第三十一次會議審議的《中華人民共和國民法（草案）》第二編物權法第169條規定：「宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。」這一規定，在２００４年１０月１５日《中華人民共和國物權法（草案）》委員長審議稿中未作修改，對農村住宅房屋的流轉也是確認許可的。
持後者觀點的理論則為：農村宅基地屬農民集體經濟組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權。而通過房屋的轉讓，將與房屋不可分割的宅基地使用權一並轉讓，使宅基地使用權的主體擴大到非集體組織成員、甚至是城鎮戶口的居民，有違宅基地的本位。1993年11月1日實施的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》規定：農村村民建房的，應先向村集體經濟組織或者村民委員會提出建房申請，經村民會議討論通過後，如果是需要使用耕地的，經鄉級人民政府審核、縣級人民政府建設行政主管部門審查同意，再向縣級人民政府土地管理部門申請用地，經縣級人民政府批准後，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內空閑地和其他土地，也應由鄉級人民政府根據村莊、集鎮規劃和土地利用規劃批准。城鎮居民如需使用集體土地建房，還應經其所在單位或者居民委員會同意，再按上述兩種情況辦理審批手續。因此，宅基地申請有嚴格的限制性規定，村民轉讓房屋涉及到宅基地使用問題，可能構成對村莊和集鎮建設規劃的破壞，應從嚴掌握。無宅基地申請權利的人無權買受宅基地上的房屋，只有在買受人按有關規定申請到所售房屋宅基地使用權後，才能認定購房合同有效。而且政府就禁止城鎮居民到農村購買宅基地或房屋的問題連續有多個文件向社會公布，所以城鎮居民購買農村住宅房屋不能認定有效。
現有實踐中，類似爭議的處理一般地採用後者觀點，在山東省高級人民法院2005年11月23日印發的《全省民事審判工作座談會紀要》中明確了「農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。」的精神。於是，大量的糾紛處理中均以合同無效認定，無論買賣交易發生的時間多麼久遠，中間過程發生了什麼變化（如財產添附、翻建、再轉讓等），都在認定無效的基礎上作出了相互返還的判定。而此種判定的出現，又進一步促發了一系列的交易反悔現象（原因問題不再具體闡述），以及因返還而索取房屋價值補償等糾紛，在法律規定和法理理解上形成了的激烈沖突和爭論。
（二）、農村住房登記制度問題
現有的法律規定，住房作為不動產，權屬的證明標準是產權登記。農村住房因屬於非國有土地上的建築物，原來由地方政府建設
行政機關管理，登記的主要依據為戶口戶籍和規劃建設文件，不在房地產登記管理機關的登記管理范圍。房地產登記管理機關從建設行政機關接手該職權後，尚沒有相應的管理規范出台，所以，除了新建房屋延用原來的登記程序和繼承變更登記之外，對於轉讓或買賣變更情況，尚沒有實際登記的規范依據，房屋管理部門對於農村住房的買賣變更的態度是，不評價交易的效力，也拒絕辦理變更登記，使出賣人在出賣房屋後，仍然享有所有權人身份，買受人支付了房款卻得不到權利公示認定，權利狀態始終處於不穩定狀態，由此造成了大量農村房屋實際所有人更換而無登記變更的現狀，登記公示形同虛設，而且已經成為影響流轉確認的重要原因之一。
三、農村房屋買賣問題之破解
諸如前述情況決定了農村房屋交易流轉的現實需求，流轉關系的出售方一般是農村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規定的宅基地標准。二是已有宅基地，但尚未達到國家規定的標准。三是已在集體組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據一戶村民只能擁有一處宅基地的規定，對已有宅基地且符合國家標準的村民，再申請宅基地是不可能的，通過購買方式取得第二處宅基地，與「只能擁有一處」的規定也是相抵觸的。對第二種情況的村民，因其已有一處宅基地，故如無法定理由，一般也不得申請第二處宅基地，購房者通過房屋的受讓也可能因使自己擁有的宅基地面積超過國家規定的標准而與規定抵觸。對第三種情況，申請宅基地必須經過法律、法規規定的程序。因此，售房者首先要通過行政程序審查購房者的具體情況，即使是售房行為發生在村民集體組織內部成員之間，也將難以進行。如果是村民集體組織外部成員申請宅基地建房，條件將更為嚴格。如果將這些規定適用於售房行為，購房者的資格待定，村民房屋出售將無法成就，期待取得農村住房者更是難於上青天，則現實之需求只能成為空中之月——可望而不可及。
筆者認為：基於農村房屋流轉的現實需求，對農村房屋流轉問題進行合理的剖析和界定，已經成為解決現實需求和穩定農村房屋管理的急需。允許農村住宅房屋通過合理的流轉方式進入流通領域，既能滿足客觀需求，又有利於充分發揮物產之社會價值和實現所有人最大權益，是社會發展之大勢所趨。設置合理條件的基礎上，確認農村住宅房屋轉讓合同關系的有效性，在法律上是可行的，在現實上是必須的。
首先，從宅基地權利的設定基礎來講，宅基地權利首先屬於用益物權，是與集體經濟組織成員身份密切關聯的集體土地使用權范疇，宅基地權利源於集體經濟組織成員對集體土地的所有者權益和生存居住權利，法理上可以稱為基於身份的即定民事權利，該權利的實現有賴於依程序規定的個人申請，但並非因申請而產生，該使用權一經讓予申請人建設住房，則該權利附屬於房屋所有權而不再單獨依靠於申請人身份的存在。現有法律只規定了宅基地申請取得權利的限制，沒有宅基地放棄或流轉的限制，也就是說，並沒有宅基地以及宅基地上房屋流轉的限定規定。《中華人民共和國憲法》第10條規定：宅基地屬於集體所有，土地的使用權可以依照法律的規定轉讓。《中華人民共和國民法通則》規定：公民的個人財產包括房屋在內，房屋財產權利又可以分為佔有、使用、收益和處分權利。租賃與轉租的實踐發展已經使傳統的所有權、使用權、處分權之間的獨立界限發生了相互融合的變化。《中華人民共和國土地管理法》第62條規定：農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准。
從合同法理論來看，農村住宅房屋買賣合同當然地應當屬於民事合同，受合同法規范的調整。在合同法里，判定合同效力的准則在於是否當事人真實意思表示以及是否有違法律法規禁止性規范規定。雖然農村住宅房屋的宅基地所有權歸屬於集體經濟組織而使房屋所有權無權轉讓土地所有權，但上述情況不應當成為農村房屋交易流轉不可逾越的屏障，試問城市商品房的交易什麼時候還存在過土地所有權的爭議呢？在房屋建設用地的情況下，又有多少土地所有權不是與土地使用權分離的呢？住宅房屋轉讓時附帶宅基地使用權的流轉，在城市商品房領域可行，在房改房上市領域可行，在農村領域也應該是可行的。因為，綜查現有法律法規的規定，根本沒有禁止已建房屋的宅基地使用權轉讓的規定，也就是說，在民事法律領域內，該轉讓是自由的，建立在該自由基礎上，認定農村住宅房屋買賣合同的效力，與符合合同法精神的。
從物權理論出發，雖然住宅所有人不享有完全的宅基地土地所有權，但使該土地使用權因住宅房屋的建成而限定於房權之內，是不爭的事實。該宅基地的土地使用權權益在申請人生存或者房屋存續期間，已經完全脫離宅基地的土地所有權人，所有權人在無法定事由的情況下不能收回使用權，即使在法定條件下收回，也應當支付房屋所有人的房屋財產價值補償，並對宅基地權利進行合理的補償安置。既然宅基地權利通過審批程序賦予了建房申請人，說明該申請人應當享有宅基地的受益權利，其受益方式和途徑就是通過建造房屋而實現房屋價值的享用，包括所有人的生活居住使用，以及不居住使用時的價值流轉受益，無原則的限制房屋流轉，當然是對房屋所有權人物權權益的侵害。
從宅基地政策因緣來看，對宅基地進行嚴格把關的主要原因是保護耕地和村鎮建設規劃，或者說是維護集體經濟組織土地所有權權益。那麼，是否放開房屋流轉的限定，就會破壞耕地和村鎮建設規劃，或者損害集體經濟組織土地所有權權益呢？筆者認為：首先，宅基地上已建造了建築物或附著物，一般不會再恢復到耕地性質，允許農村村民出售房屋與國家對耕地的保護政策並無抵觸。其次，根據「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」的規定，農村村民轉讓房屋時喪失了宅基地的再申請權利，所以不會引發宅基地的增加變化，也就沒有規劃影響可言。而宅基地一旦劃撥給村民建房使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上並不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民獲得的收益，主要是建築物的利益，買受人取得的是房屋存續期間的房產所有權益和宅基地使用權益，而不含有宅基地的所有權權益，因此，並不存在侵犯集體經濟組織的經濟利益或權益的問題。所以上述否定房屋買賣的政策因緣理由顯然是牽強的和不充分的。
當然，因為原申請人的人員死亡或增加以及所建房屋滅失的原因，可能產生宅基地權利主體消亡變化或者宅基地更換的情況，以及宅基地標准超出或不足的情況，造成宅基地權利在集體經濟組織內部的不均衡現象，可能影響到宅基地的設定目標和設定意義的實現。但是上述因素，應當是研究解決的課題，而不應 「因噎廢食」 的否決流轉而將問題束之高閣。
有理論探討者提出，在依法律嚴格控制宅基地的申請，和不影響原宅基地申請者房屋權利的基礎上，對村民售房可以借鑒城市房改房的經驗，或引用「宅基地的租賃」 理論，由集體土地所有權人收取一定的土地收益來保證所有者權益和規劃控制。該方案的提出，具有現實的探討和嘗試意義。
台灣地區民法債編１９９９年修訂後，增訂第425條之一，規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關系。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」（租賃期限不得愈二十年之限制）
上述所謂「土地及其土地上之房屋所有人相異時租賃關系之推定」，可稱為法定租賃關系，在土地與建築物並非一體而是各自獨立的不動產的框架下，實屬解決「房」「地」關系的一個可行的方案。
作為村民，其無償使用宅基地是基於其特定的社員身份，通過購房取得他人宅基地使用權的人如不具有社員身份，完全可以通過向宅基地權利人或土地的所有權人交納一定的費用取得宅基地使用權。如果是具有社員身份的人，再根據其是否已有宅基地和宅基地的標准權利是否充分而區別對待：其已有宅基地且達到國家規定的標准，可以購買他人的住房，但必須繳納一定的土地費用；如果是沒有宅基地或達不到規定的標准，可以經過報批後確認取得權利，在標准范圍內無須承擔繳納土地費用義務，超出標准則按照集體經濟組織確定的費用標准繳費。
如是處理，則既保護了房屋產權人的物權權利，又使宅基地設定的意義在宅基地地產權利領域內得到完整體現，不失為當前解決農村住房流轉爭議問題的良方。
基於上述理解，筆者認為在滿足以下條件和程序的情況下，農村村民出賣房屋以及發生在之後的房屋流轉，應當予以法律上的肯定：
（1）、農村村民擁有住房的宅基地權利，其出讓房屋存在房屋價值；
（2）、房屋所有人出讓房屋系出於真實意思表示，且作出放棄宅基地再申請的承諾；
（3）、購房者協商確定向出賣人支付宅基地使用費直至宅基地權利喪失時止，同時集體經濟組織享有同等條件下的優先購買權；
（4）、當出賣人宅基地權利因死亡喪失時，購房者應當承擔向集體經濟組織支付同等條件下的宅基地使用金，直至房屋滅失。
按照上述原則確定農村村民房屋流轉，肯定了房屋所有人對房屋財產的處分權，維護了宅基地的有序合理管理，對於充分發揮物產價值和保障正當權益，以及完善農村村民房屋流轉交易市場均能夠起到積極的作用。再附之以法律法規完善措施，健全相應登記管理規范和制度，如：「一戶村民只能擁有一處宅基地」的規定修改為「一戶村民只能無償擁有不超出標准范圍的宅基地」；以及明確宅基地有償流轉的辦法和程序等。則該前述流轉問題皆可迎刃而解。
總之，筆者認為，農村住宅房屋的流轉問題，應當隨著社會形勢的發展，用發展的眼光進行理性的研究，而不是停滯於固有的經驗和陳舊的規定。在實踐中發現問題，總結和探索解決問題的辦法，才是法治進步的表現，才能真正推進和諧社會的創建。
（全文總計6447字）
參考文獻：
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[4]、《宅基地的租賃與農村房屋的買賣》，作者： 清華大學法學院法學博士韓世遠 。 文章錄入：山東律協 來源：2006山東律師論壇獲獎論文<td <="td="></td>【列印此文】【關閉窗口】Copyright 2005 www.sdlawyer.org.cn, All Rights Reserved
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9. 哪些建設工程施工合同無效，合同無效如何處理

無效合同是指已成立，但因欠缺法定的有效要件，在法律上自始不發生法律效力的合同。
一、法律明確規定無效的情形
1.《合同法》第52條規定：「有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規的強制性規定。」
2.《最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第1條規定：「建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當根據合同法第52條第(5)項的規定，認定為無效：(1)承包人未取得建築施工企業資質或者超越資質等級的;(2)沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義的;(3)建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。」
《解釋》第5條規定，承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同，在建設工程竣工前取得相應資質等級，當事人請求按照無效合同處理的，不予支持。
因此需注意，當承包人在建設工程竣工前取得相應資質等級的，該施工合同按有效處理。
3.《解釋》第4條規定，承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建築施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。
二、法律未明確規定建設工程合同無效的其他情形
1.《合同法》第270條規定：「建設工程合同應當採用書面形式。
因此需注意：未採用書面形式訂立的建設工程合同，如果一方已履行主要義務，另一方予以接受，則合同仍然成立有效。除此之外，非書面形式訂立的建設工程合同是無效的。
2.《合同法》第273條規定：「國家重大建設工程合同，應當根據國家規定的程序和國家批準的投資計劃、可行性研究報告等文件訂立。」
因此，沒有按國際規定的程序和國家批準的投資計劃訂立的建設工程合同是無效的。