合同法224條說明

1. 我們租業主的房子，然後轉租給承租人

轉租的房子，不通過房東，最好別租，轉租是需要經過出租人同意的，否則出租人有權專解除租賃合同。
法律後屬果：
(1)承租人與次承租人之間的關系。同意轉租中的承租人為轉租人，其與次承租人之間的關系與一般租賃關系並無區別。[
(2)出租人與承租人之間的關系。出租人與承租人之間的關系不因轉租而受影響，承租人就次承租人應負責的事由所產生的損害向出租人負賠償責任，出租人的租金請求權以及解約權應向承租人行使。《合同法》第224條第1款規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。」
(3)出租人與次承租人之間的關系。出租人與次承租人之間並不存在直接的權利義務關系，次承租人不能直接向出租人履行義務，出租人也不能直接向次承租人行使權利。

2. 租客擅自轉租，轉租合同是否有效

《中華人民共和國合同法》第224條規定：「

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經同意轉租的出租人可以解除合同。」

• 不能因為轉租合同未經出租人事先同意而當然地認定為無效。因為合同法明確規定認定合同無效必須有法律和行政法規的強制性規定，對於擅自轉租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律並沒有一概禁止轉租。

• 不能因為出租人不同意轉租而認定轉租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉租合同均有效，只不過轉租合同只約束轉租人和轉承租人。即使出租人解除了合同，轉租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉承租人可以根據轉租合同的約定要求轉租人承擔賠償責任。

• 出租人不同意轉租而主張解除合同只導致轉租合同從出租人提出該主張起終止。轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉租人有承租權。隨著原租賃關系的解除，承租人就不再有承租權了，就無法履行轉租合同了，轉組合同就失去了存在的基礎。但這只意味著轉租合同的終止，並非無效。

3. 如何理解合同法224條

法律分析：《合同法》（自2021年1月1日起廢止，相關內容由《民法典》規定）第二百二十四條

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第七百一十六條 承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

4. 未經出租人同意的轉租合同是否有效

討論未經出租人同意的轉租合同是否有效的問題，不妨先來看一下經出租人同意的轉租的租賃合同的效力，也是日常所說的合法轉租。

未經出租人同意的轉租合同是否有效

討論未經出租人同意的轉租合同是否有效的問題，不妨先來看一下經出租人同意的轉租的租賃合同的效力，也是日常所說的合法轉租。《合同法》第224條規定， 承租人 經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。對此情況，無論理論界還是司法實務部門都認可轉租合同的效力（當然是轉租期是在原租賃期內的部分）。

但是，認可此種情況下轉租合同有效的理論依據卻集中在合同法第51條所規定的無處分權獲得追認或者取得處分權上，也就是說經出租人同意的轉租的租賃合同有效是因為出租人同意轉租。如果依照這種觀點，未經出租人同意的轉租合同就是無效的合同或者是效力待定的合同，能夠這么理解嗎？

對於承租人未經出租人同意將房屋擅自轉租的合同效力，《合同法》以及高法院的《 房屋租賃合同 解釋》都未做出明確的規定。有觀點提出，《合同法》第224條第 2款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人依據這一條規定，可以依法解除其與承租人的合同，這時承租人與次承租人的合同就自然無效了。筆者認為此種觀點有待商榷：

其一，根據合同的相對性原則，出租人解除的只是其與承租人之間的合同，未涉及出租人與承租人之間的合同。出租人解除其與承租人之間的關系，會導致承租人與次承租人之間的租賃合同無法繼續履行的結果，但不能認定承租人與次承租人之間的合同無效；

其二，出租人在承租人未經其同意的情況下轉租房屋，出租人有權解除其與承租人之間的租賃關系，但目前尚無法律依據規定出租人可以撤銷或解除承租人與次承租人的租賃合同關系，也就是說出租人對承租人轉租的合同沒有撤銷和解除權，出租人是否同意，並非確認轉租合同效力的依據；［3]

其三，根據《合同法》第212條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金 的合同。承租人租賃出租人房屋，獲得承租房屋的使用和收益權，承租人將 房屋轉租 給次承租人，只是讓渡了房屋的使用和收益權，並未侵害出租人的合法權益。即使承租人仍將房屋轉租，出租人與承租人的租賃關系並未受到實質影響，出租人通過租賃合同向承租人主張權利的途徑並未受到實質侵害，筆者認為這才是認定合同有效無效的關鍵。

由此筆者認為，承租人通過租賃合同取得的對 租賃房屋 的一定期限內的佔有、使用和收益權，在自己合法享有的許可權內，將自己的權益讓渡與第三人或者說處分給第三人，應屬於有權處分，而非無權處分。［4］即使出租人有權以承租人未經其同意解除租賃合同，但不能因此否認轉租合同的效力。

當然，如果是轉租合同存在著《合同法》第52條之中規定的相關情形時，該轉租合同自然無效。如租賃合同本身因承租房屋系尚未取得城鄉規劃許可非法建設而無效時，轉租合同因標的房屋系非法建設而為無效合同，但此處的轉租合同無效並非因轉租所致，而是因為房屋本身非法所致。也就是說，轉租合同不因未經出租人同意轉租而無效，但應准從《合同法》關於合同無效的基本原則。

5. 哪些情況下，合同當事人可以單方面解除合同

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的。不可抗力是指當事人在訂立合同時不能預見、對其發生和後果不能避免並不能克服的事件，包括自然災害、戰爭、社會異常事件等。不可抗力事件的發生，對履行合同的影響可能有大有小，有時只是暫時影響到合同的履行，當事人可以通過延期履行實現合同的目的，不能濫用單方解除權。因不可抗力事由而單方解除合同的一方當事人必須承擔舉證責任，證明自己行使解除權的法律事實已經發生。
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。主要債務，即次要債務的對稱，是指根據合同的約定，當事人應當承擔債務的大部分或者對債權人權利有重要或者根本性影響的部分。也就是說；一方當事人不履行主要債務，對方當事人的合同目的就會落空。
（三）因當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行。遲延履行是指債務人無正當理由，在合同約定的履行期間屆滿，仍未履行合同債務；或者對於未約定履行期限的合同，債務人在債權人提出履行的催告後仍未履行。對於債務人遲延履行主要債務的，債權人首先應當規定一個合理期間，書面催告債務人履行。該合理期間由債權人根據債務人的履行能力、債務的多少、履行的難易程度及履行債務的外部條件等因素確定，一般不應少於准備和履行義務本身所需要的時間。債務人超過該合理期間仍不履行的，則債權人可以依法解除合同。
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。如果合同中約定的履行期限或者其他合同條款對當事人權利義務至關重要，一方有違約行為將嚴重影響到當事人訂立合同所期望的經濟利益時，當事人可以不經過催告程序而直接單方解除合同。比如季節性、時效性較強的標的物遲延交貨，則另一方當事人有權單方解除合同。
（五）應當先履行債務的當事人有確切證據證明對方有下列情形之一的：（1）經營狀況嚴重惡化；（2）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（3）喪失商業信譽；（4）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形，可以中止履行。中止履行後對方在合理期限內未恢復履行能力並且末提供適當擔保的，中止履行的一方可以解除合同。
（六）法律規定的其他情形。如：借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或者解除合同《合同法》第203條；承租人未經出租人同意，轉租租賃物的，出租人可以解除合同《合同法》第224條等。
需要說明的是，當事人單方解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

法律依據:
《中華人民共和國民法典》
第五百六十二條 當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發生時，解除權人可以解除合同。
第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；（五）法律規定的其他情形。以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

6. 未經出租人同意的轉租合同，是無效的嗎

《中華人民共和國合同法》第224條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經同意轉租的出租人可以解除合同。」同時，我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定：未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，並處以罰款。對此。不少人認為，未經出租人同意擅自轉租的合同無效。筆者認為這種觀點過於草率。
對於這兩處規范性文件的關系問題，筆者以為：合同法是民事法律關系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出台時間遠遠晚於建設部《城市房屋租賃管理辦法》，故其效力遠遠高於建設部《城市房屋租賃管理辦法》。我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。同時我國最高人民法院關於對《合同法》的解釋（二）對合同效力的認定上規定為以法律和行政法規為依據。我國《合同法》以充分尊重當事人意思自治為原則，對合同無效的認定標准上採取嚴格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經濟。只有法律和行政法規的強制性規定可作為認定合同效力的依據，地方法規和行政規章，一般不能作為判定依據。所以，建設部《城市房屋租賃管理辦法》的「未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效」的規定僅具有行政管理效力，並不具有司法效力，不能作為認定合同是否生效的依據。
但是，合同法第224條規定是否就意味著擅自轉租的合同無效或效力待定呢？筆者認為未必如此。
首先，筆者認為不能因為轉租合同未經出租人事先同意而當然地認定為無效。因為合同法明確規定認定合同無效必須有法律和行政法規的強制性規定，對於擅自轉租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律並沒有一概禁止轉租。
其次，不能因為出租人不同意轉租而認定轉租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉租合同均有效，只不過轉租合同只約束轉租人和轉承租人。即使出租人解除了合同，轉租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉承租人可以根據轉租合同的約定要求轉租人承擔賠償責任。
最後，出租人不同意轉租而主張解除合同只導致轉租合同從出租人提出該主張起終止。轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉租人有承租權。隨著原租賃關系的解除，承租人就不再有承租權了，就無法履行轉租合同了，轉組合同就失去了存在的基礎。但這只意味著轉租合同的終止，並非無效。

7. 解析租賃合同中轉租行為的認定

解析租賃合同中轉租行為的認定

租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。關於租賃合同中轉租行為的認定是如何的呢?請看下文。

一、轉租的認定

所謂轉租，是指承租人不退出租賃合同關系，而將租賃物出租給次承租人使用、收益。

轉租與租賃權的讓與不同，其區別在於：

首先，就法律性質而言，轉租系承租人與次承租人之間成立新租賃合同;租賃權讓與為租賃債權的轉讓。

其次，就當事人各方的法律關系看。轉租時，轉租人於轉租後，仍享有租賃權，同時在轉租人與次承租人之間又產生一新的租賃關系，基於此租賃關系，轉租人在租賃物上為次承租人再度設定新租賃權;租賃權的讓與則不同，在承租人讓與租賃權時，承租人於轉讓租賃權之後，退出租賃關系，第三人代其位，成為租賃合同的當事人。

第三，就取得方法而言，轉租中，次承租人租賃權的取得屬設定的取得;租賃權的讓與中，受讓人租賃權的取得，屬移轉的取得。

第四，就法律關系的內容看，轉租中，次承租人對於承租人租金的支付，一般分期進行;租賃權的讓與，受讓人對於作為轉讓人的承租人，則一般須一次性給付對價。

第五，與出租人發生的關系不同，我國《合同法》中對合法的轉租必須經過出租人的同意，而租賃權的讓與不必經出租人的同意，只需履行通知義務。

二、轉租合同的效力

在限制主義的模式下，由於轉租所涉及到了無權處分的'問題，所以使得轉租合同的效力變得相當的復雜。

我國《合同法》第224條對轉租行為作了如下的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。”然而，問題在於：未經出租人同意，將租賃物轉租給第三人，與第三人所訂立合同的效力到底是無權處分所引發的效力待定合同還是有權處分的有效合同?學界一般認為，應認定為效力待定的合同，因為《合同法》第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。”按照該條規定，承租人只有經出租人同意才有權處分該租賃物，否則即是無權處分，如果出租人事後不追認轉租合同效力的話的，該轉租合同即為無效合同，自始不發生法律效力。

對此觀點筆者認為有商榷的必要。

要正確理解承租人未經出租人同意與次承租人所訂立的合同是不是無權處分合同，首先應界清何謂處分。“處分”是一個基本的法律概念，它包括事實上的處分和法律上的處分。所謂事實上的處分，是指對原物體加以物質的變形，改造或毀損的行為，法律上的處分是指使物體的權利狀態發生變化。我國《合同法》對租賃合同中的事實處分作出了規定，如《合同法》第223條：“承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。”此乃事實上的處分。《合同法》第224條的規定，一般認為這就是法律上的處分，而未經出租人同意的法律上的處分即是無權處分，這樣的觀點筆者認為不甚正確。正如前言，法律上的處分是使物體的權利狀態發生變化，通常是限制或擴大權利的效力范圍。仔細分析轉租行為卻並非如此，出租人與承租人訂立的租賃合同使得承租人取得了房屋的租賃權，具體的權能體現在承租人可以在合同約定的范圍內佔有、使用、收益租賃物;相對而言，租賃合同使得出租人的所有權得到了一定的限制，比如他不能行使對租賃物的佔有、使用的權利。承租人對租賃物進行轉租，只是佔有，使用權發生了轉移，對出租人的所有權並不產生任何影響，對租賃物上的權利狀態也沒有起到任何的限制或擴大的作用。所以承租人轉租並不是對租賃物的無權處分，相反卻是承租人在其通過與出租人訂立的租賃合同中所取得佔有、使用、收益權利的處分，是一種對自己權利的處分，是一種有權處分，所以對於轉租合同應認定為有效的合同。這正如1982年台灣上字第4690號判決所說：“查出租人固負有使承租人就租賃物為使用收益之義務，惟此項義務之履行，並不以轉移租賃物之所有權為必要，故出租人對其租賃物是否有所有權或其他權利，概非租賃之成立要件。”

因此，在我國限制主義模式下，未經出租人同意的轉租行為雖然是非法行為，因為該行為違反了合同法的規定，但轉租人與次承租人所簽訂的轉租合同卻是有效的合同，這樣的結論似乎存在著矛盾，其實不然，非法行為並不必然導致合同的無效。

合同無效通常指的是合同違反了法律和行政法規的強制性的規定以及社會公共利益，但是《合同法》224條的規定，並不是法律的強制性的規定，如果出租人與承租人訂立合同約定可以轉租的話就排除了該條的適用，顯然該條款具有任意性。非法行為，只是違反了法律的規定，包括任意性的規定和強制性的規定，違反了任意性的規定不會產生合同無效的法律後果。

當然對轉租合同還是有限制的必要性，主要體現在：一是轉租合同的期限。轉租合同的期限不能超過以租賃合同的期限，以防止原租賃合同到期但轉租合同而沒有到期導致原出租人收回租賃物的比較困難的情況出現;二是轉租合同中對標的物的使用程度。轉租合同所約定的對租賃物的使用致使租賃物危害(即正常使用所致消耗及損害)程度不能大於原租賃合同，以避免次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大於出租人的預期。因為出租人對承租人如何使用租賃物是有預期的，並把這樣一種預期與租金的支付相聯系。如果次承租人對租賃物的正常使用給租賃物造成的磨損大於原承租人的預期，而租金卻又沒有增加，那就是對原出租人不公平。

在此還有必要滌清《合同法》第224條有關對出租人同意與代理中授權的區別。代理中，被代理人授權代理人從事簽訂合同這一法律行為時，代理人因為有了被代理人的授權而享有了以被代理人名義從事訂立合同的資格。代理人在與第三人從事雙方法律行為時，被代理人的意思表示通過代理人讓第三人獲知，第三人也是通過代理人而與被代理人發生相關的法律關系。在授權范圍內，代理人的行為的法律效果歸屬於被代理人。因而，在代理授權下，被代理人其實是在參與合同的訂立過程，被代理人的意思表示決定了合同內容和是否有效。但《合同法》第224條中出租人同意這一單方意思表示，只是一個補助行為，出租人並不加入到承租人與第三人簽訂的轉租合同中，這點與代理中授權行為截然不同。由此可見，轉租合同仍然只是承租人與第三人之間訂立的合同，不管出租人是否同意都不能影響承租人與第三人之間所訂立的合同的效力。

(作者：楊文星律師)

8. 單方面單方面解除勞動合同的情形有哪些

《中華人民共和國合同法》第8條規定：「依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。」但在合同履行的過程中，如果出現了法定的可以解除合同的情形，一方當事人就可以依法解除合同，終止合同的權利與義務，這就是合同的單方解除。 《中華人民共和國合同法》第94條規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同。 (一)因不可抗力致使不能實現合同目的。不可抗力指當事人在訂立合同時不能預見的、對其發生和後果不能避免並且不能克服的客觀條件，包括自然災害、戰爭、社會異常事件等。 (二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務。主要債務即次要債務的對稱，是指根據合同的約定，當事人應當承擔債務的大部分或者對債權人權利有重要或根本性影響的部分。 (三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合同期限內仍未履行的。遲延履行是指債務人無正當理由，在合同約定的履行期屆滿，仍未履行合同債務;或對於未約定履行期限的合同，債務人在債權人提出履行的催告後仍未履行的。 (四)當事人一方遲延債務或者有其他違約行為致使不能實現合同的。如果合同約定的履行期限或者其他合同條款對當事人權利義務至關重要，一方有違約行為將嚴重影響到當事人訂立合同所期望的經濟利益時，當事人可以不經過催告程序而直接單方解除合同。比如季節性、時效性強的標的物遲延交貨，則另一方當事人有權單方解除合同。 (五)應當先履行債務的當事人有確切證據證明對方有下列情形之一的。 1、經營狀況嚴重惡化; 2、轉移財產、抽逃資金以逃避債務; 3、喪失商業信譽; 4、有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形，可以終止履行。終止履行後對方在合理期限內未恢復履行能力並且未提供適當擔保的，終止履行的一方可以解除合同。 (六)法律規定的其他情形。 1、借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發放借款、提前收回借款或解除合同(依據《中華人民共和國合同法》第203條規定)。 2、承租人未經出租人同意轉租貨物的，出租人可以解除合同(依據《中華人民共和國合同法》第224條規定)。《中華人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能實現合同目的； （二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務； （三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行； （四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的； （五）法律規定的其他情形。 以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。 《中華人民共和國民法典》第五百七十七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。