2015年4月合同法

A. 勞動合同法第4條怎麼解釋

法律分析：勞動合同法第4條是關於用人單位規章制度的規定。用人單位應當依法建立和完善勞動規章制度，保障勞動者享有勞動權利、履行勞動義務，保障勞動者的權利。用人單位應當將直接涉及勞動者切身利益的規章制度和重大事項決定公示，或者告知勞動者。

法律依據：《中華人民共和國勞動合同法》 第四條 用人單位應當依法建立和完善勞動規章制度，保障勞動者享有勞動權利、履行勞動義務。用人單位在制定、修改或者決定有關勞動報酬、工作時間、休息休假、勞動安全衛生、保險福利、職工培訓、勞動紀律以及勞動定額管理等直接涉及勞動者切身利益的規章制度或者重大事項時，應當經職工代表大會或者全體職工討論，提出方案和意見，與工會或者職工代表平等協商確定。在規章制度和重大事項決定實施過程中，工會或者職工認為不適當的，有權向用人單位提出，通過協商予以修改完善。用人單位應當將直接涉及勞動者切身利益的規章制度和重大事項決定公示，或者告知勞動者。

B. 如何正確理解《勞動合同法實施條例》第六條第二款

應當理解為：例如勞動者入職日期為2014年3月6日，用人單位當年8月8日簽訂勞動合同。按照該條款規定，截止到當年4月6日，用人單位未簽訂勞動合同的，應從當日4月7日開始計算雙倍工資，雙倍工資計算至當年8月7日。
另外，《勞動合同法》第14條規定，自用工之日起滿一年未簽訂勞動的，視為訂立無固定期限勞動合同。《勞動合同法實施條例》第7條，應理解為：勞動者入職日期為2014年3月6日，至2015年3月6日未簽訂合同的，雙倍工資應從2014年4月7日計算至2015年4月5日，即11個月的雙倍工資。

C. 第一部合同法是哪年頒布的請提供具體內容

一九八一年十二月十三日第五屆全國人民代表大會第四次會議通過

中華人民共和國經濟合同法

（一九八一年十二月十三日第五屆全國人民代表大會第四次會議通過
根據一九九三年九月二日第八屆全國人民代表大會常務委員會
第三次會議《關於修改＜中華人民共和國經濟合同法＞的決定》修正）

目 錄
第一章 總則
第二章 經濟合同的訂立和履行
第三章 經濟合同的變更和解除
第四章 違反經濟合同的責任
第五章 經濟合同糾紛的調解和仲裁
第六章 經濟合同的管理
第七章 附則
第一章 總則

第一條 為保障社會主義市場經濟的健康發展，保護經濟合同當事人的合法權益，維護社會主義經濟秩序，促進社會主義現代化建設，制定本法。

第二條 本法適用於平等民事主體的法人、其他經濟組織、個體工商戶、農村承包經營戶相互之間，為實現一定經濟目的，明確相互權利義務關系而訂立的合同。

第三條 經濟合同，除即時清結者外，應當採用書面形式。當事人協商同意的有關修改合同的文書、電報和圖表，也是合同的組成部分。

第四條 訂立經濟合同，必須遵守法律和行政法規。任何單位和個人不得利用合同進行違法活動，擾亂社會經濟秩序，損害國家利益和社會公共利益，牟取非法收入。

第五條 訂立經濟合同，應當遵循平等互利、協商一致的原則。任何一方不得把自己的意志加強給對方。任何單位和個人不得非法干預。

第六條 經濟合同依法成立， 即具有法律約束力， 當事人必須全面履行合同規定的義務，任何一方不得擅自變更或解除合同。

第七條 下列經濟合同為無效：
一、違反法律和行政法規的合同；
二、採取欺詐、脅迫等手段所簽訂的合同；
三、代理人超越代理許可權簽訂的合同或以被代理人的名義同自己或者同自己所代理的其他人簽訂的合同；
四、違反國家利益或社會公共利益的經濟合同。
無效的經濟合同，從訂立的時候起，就沒有法律約束力。確認經濟合同部分無效的，如果不影響其餘部分的效力，其餘部分仍然有效。
經濟合同的無效，由人民法院或者仲裁機構確認。

第八條 購銷、建設工程承包、加工承攬、貨物運輸、供用電、倉儲保管、財產租賃、借款、財產保險以及其他經濟合同，除法律另有規定的以外，均適用本法的規定。

第二章 經濟合同的訂立和履行

第九條 當事人雙方依法就經濟合同的主要條款經過協商一致，經濟合同就成立。

第十條 代訂經濟合同，必須事先取得委託人的委託證明，並根據授權范圍以委託人的名義簽訂，才對委託人直接產生權利和義務。

第十一條 國家根據需要向企業下達指令性計劃的，有關企業之間應當依照有關法律、行政法規規定的企業的權利和義務簽訂合同。

第十二條 經濟合同應具備以下主要條款：
一、標的（指貨物、勞務、工程項目等）；
二、數量和質量；
三、價款或者酬金；
四、履行的期限、地點和方式；
五、違約責任。
根據法律規定的或按經濟合同性質必須具備的條款，以及當事人一方要求必須規定的條款，也是經濟合同的主要條款。

第十三條 經濟合同用貨幣履行義務時，除法律或者行政法規另有規定的以外，必須用人民幣計算和支付。
除國家允許使用現金履行義務的以外，必須通過銀行轉賬或者票據結算。

第十四條 當事人一方可向對方給付定金。經濟合同履行後，定金應當收回，或者抵作價款。
給付定金的一方不履行合同的，無權請求返還定金。接受定金的一方不履行合同的，應當雙倍返還定金。

第十五條 經濟合同當事人一方要求保證的，可由保證人擔保。被擔保的當事人不履行合同的，按照擔保約定由保證人履行或者承擔連帶責任。

第十六條 經濟合同被確認無效後，當事人依據該合同所取得的財產，應返還給對方。有過錯的一方應賠償對方因此所受的損失；如果雙方都有過錯，各自承擔相應的責任。
違反國家利益或社會公共利益的合同，如果雙方都是故意的，應追繳雙方己經取得或者約定取得的財產，收歸國庫所有。如果只有一方是故意的，故意的一方應將從對方取得的財產返回對方；非故意的一方己經從對方取得或約定取得的財產，應收歸國庫所有。

第十七條 購銷合同（包括供應、采購、預購、購銷結合及協作、調劑等合同）中產品數量、產品質量和包裝質量、產品價格和交貨期限按以下規定執行：
一、產品數量，由供需雙方協商簽訂。產品數量的計量方法，按國家的規定執行；沒有國家規定的，按供需雙方商定的方法執行。
二、產品質量要求和包裝質量要求，有國家強制性標准或者行業強制性標準的，不得低於國家強制性標准或者行業強制性標准簽訂；沒有國家強制性標准，也沒有行業強制性標準的，由雙方協商簽訂。
供方必須對產品的質量和包裝質量負責，提供據以驗收的必要的技術資料或實樣。
產品質量的驗收、檢疫方法，根據國務院批準的有關規定執行，沒有規定的由當事人雙方協商確定。
三、產品的價格，除國家規定必須執行國家定價的以外，由當事人協商議定。
執行國家定價的，在合同規定的交付期限內國家價格調整時，按交付時的價格計價。逾期交貨的，遇價格上漲時，按原價格執行；價格下降時，按新價格執行。逾期提貨或者逾期付款的，遇價格上漲時，按新價格執行；價格下降時，按原價格執行。
四、交（提）貨期限要按照合同規定履行。任何一方要求提前或延期交（提）貨，應在事先達成協議，並按協議執行。

第十八條 建設工程承包合同，包括勘察、設計、建築、安裝，可以由一個總包單位與建設單位簽訂總包合同，也可以由幾個承包單位與建設單位分別簽訂合同。國家的重大建設工程項目承包合同，根據國家規定的程序和國家批準的投資計劃、計劃任務書等文件簽訂。
勘察、設計合同中，應規定雙方提交勘察、設計基礎資料、設計文件（包括概預算）的時間，設計的質量要求以及其他協作條件等條款。
建築、安裝工程合同中， 應明確規定工程范圍、 建設工期、中間交工工程開竣工時間、工程質量、工程造價、技術資料交付時間、材料和設備供應責任、撥款和結算、交工驗收、雙方互相協作等條款。
建設工程的竣工驗收，應以施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標准為依據。

第十九條 加工承攬合同，應根據定作方提出的品名、項目、質量要求和承攬方的加工、定作、修繕能力簽訂。除合同另有規定的以外，承攬方必須以自己的設備、技術和勞力，完成加工、定作、修繕任務的主要部分，不經定作方同意，不得把接受的任務轉讓給第三方。定作方應當接受承攬方完成的物品或工作成果，並給付報酬。
承攬方對定作方提供的原材料，應及時檢驗，發現不符合合同規定時，應立即通知定作方調換或者補齊。承攬方對定作方提供的原材料不得擅自更換，對修理的物品不得偷換零件，違反的應承擔賠償責任。
承攬方修繕房屋或者加工成批非標准化物品，應接受定作方必要的檢查和監督，但定作方不得妨礙承攬方的正常工作。承攬方承攬的復制、設計、翻譯和物品性能測試、檢驗等任務，定作方要求保密的，應嚴格遵守。
定作方超過領取期限六個月不領取定作物的，承攬方有權將定作物變賣，所得價款在扣除報酬、保管費用以後，用定作方的名義存入銀行。

第二十條 貨物運輸合同，由托運方和承運方協商簽訂。
凡涉及聯運的，應明確規定雙方或多方的責任和交接辦法。
托運的貨物按照規定需要包裝的，托運方必須按照國家主管機關規定的標准包裝；沒有統一規定包裝標準的，應根據保證貨物運輸安全的原則進行包裝，否則承運方有權拒絕承運。

第二十一條 供用電合同， 根據用電方需要和電力可供量簽訂。 合同中應明確規定電力、電量、用電時間和違約責任等條款。

第二十二條 倉儲保管合同，根據存貨方委託儲存計劃和保管方的倉儲能量由雙方協商簽訂。零星貨物的儲存，根據有關倉儲規定簽訂。
倉儲保管合同中，應明確規定儲存貨物的品名、規格、數量和保管方法，驗收項目和驗收方法，入庫、出庫手續，損耗標准和損耗的處理，費用負擔和結算方法，違約責任等條款。
保管方應按照合同規定的包裝外觀、貨物品種、數量和質量，對入庫貨物進行驗收，如果發現入庫貨物與合同規定不符，應及時通知存貨方。保管方驗收後，如果發生貨物品種、數量、質量不符合同規定，由保管方承擔賠償責任。
存貨方應當向保管方提供必要的貨物驗收資料，否則，發生貨物品種、數量、質量不符合同規定時，保管方不承擔賠償責任。

第二十三條 財產租賃合同，應明確規定租賃財產的名稱、數量、用途、租賃期限、租金和租金交納期限、租賃期間財產維修保養的責任、違約責任等條款。
出租方應按照合同規定時間和標准，將出租的財產交給承租方使用。如果出租方將財產所有權轉移給第三方時，租賃合同對財產新的所有方繼續有效。
承租方因工作需要，可以把租賃物轉讓給第三方承租使用，但必須事先徵得出租方的同意。
租金的標准，國家有統一規定的，按統一規定簽訂；沒有統一規定的，由當事人雙方協商議定。

第二十四條 借款合同，應當遵守國務院有關規定。合同中，應明確規定貸款的數額、用途、期限、利率、結算辦法和違約責任等條款。

第二十五條 財產保險合同，由投保人提出保險要求，經保險人同意承保，並就合同的條款達成協議後成立。保險人應當及時向投保人簽發保險單或者其他保險憑證。
保險合同中，應明確規定保險標的、座落地點（或運輸工具及航程）、保險金額、保險責任、除外責任、賠償辦法、保險費繳付辦法以及保險起迄期限等條款。
投保方應當維護被保險財產的安全。保險方可以對被保險財產的安全情況進行檢查，如發現不安全因素，應及時通知投保方加以消除。
被保險財產的損失，應由第三人負責賠償的，如果投保方向保險方提出要求，保險方可以按照合同規定先予賠償，但投保方必須將追償權轉讓給保險方，並協助保險方向第三者追償。

第三章 經濟合同的變更和解除

第二十六條 凡發生下列情況之一者，允許變更或解除經濟合同：
一、當事人雙方協商同意，並且不因此損害國家利益和社會公共利益；
二、由於不可抗力致使經濟合同的全部義務不能履行；
三、由於另一方在合同約定的期限內沒有履行合同。
屬於前款第二項或第三項規定的情況的，當事人一方有權通知另一方解除合同。因變更或解除經濟合同使一方遭受損失的，除依法可以免除責任的以外，應由責任方負責賠償。
當事人一方發生合並、分立時，由變更後的當事人承擔或分別承擔履行合同的義務和享受應有的權利。

第二十七條 變更或解除經濟合同的通知或協議，應當採取書面形式（包括文書、電報等）。除由於不可抗力致使經濟合同的全部義務不能履行或者由於另一方在合同約定的期限內沒有履行合同的情況以外，協議未達成之前，原經濟合同仍然有效。

第二十八條 經濟合同訂立後，不得因承辦人或法定代表人的變動而變更或解除。

第四章 違反經濟合同的責任

第二十九條 由於當事人一方的過錯，造成經濟合同不能履行或者不能完全履行，由有過錯的一方承擔違約責任；如屬雙方的過錯，根據實際情況，由雙方分別承擔各自應負的違約責任。
對由於失職、瀆職或其它違法行為造成重大事故或嚴重損失的直接責任者個人，應追究經濟、行政責任直至刑事責任。

第三十條 當事人一方由於不可抗力的原因不能履行經濟合同的，應及時向對方通報不能履行或者需要延期履行、部分履行經濟合同的理由，在取得有關證明以後，允許延期履行、部分履行或者不履行，並可根據情況部分或全部免予承擔違約責任。

第三十一條 當事人一方違反經濟合同時，應向對方支付違約金。如果由於違約已給對方造成的損失超過違約金的，還應進行賠償，補償違約金不足的部分。對方要求繼續履行合同的，應繼續履行。

第三十二條 違約金、賠償金應在明確責任後十天內償付，否則按逾期付款處理。

第三十三條 違反購銷合同的責任
一、供方的責任：
1．產品的品種、規格、數量、質量和包裝質量不符合合同規定，或未按合同規定日期交貨，應償付違約金、賠償金。
2．產品錯發到貨地點或接貨單位（人），除按合同規定負責運到規定的到貨地點或接貨單位（人）外，並承擔因此而多支付的運雜費；如果造成逾期交貨，償付逾期交貨的違約金。
二、需方的責任：
1．中途退貨應償付違約金、賠償金。
2．未按合同規定日期付款或提貨，應償付違約金。
3．錯填或臨時變更到貨地點，承擔由此而多支出的費用。

第三十四條 違反建設工程承包合同的責任
一、承包方的責任：
1．因勘察設計質量低劣或未按期提交勘察設計文件拖延工期造成損失，由勘察設計單位繼續完善設計，並減收或免收勘察設計費，直至賠償損失。
2．工程質量不符合合同規定，發包方有權要求限期無償修理或者返工、改建，經過修理或者返工、改建後，造成逾期交付的，承包方償付逾期的違約金。
3．工程交付時間不符合合同規定，償付逾期的違約金。
二、發包方的責任：
1．未按合同規定的時間和要求提供原材料、設備、場地、資金、技術資料等，除工程日期得予順延外，還應償付承包方因此造成停工、窩工的實際損失。
2．工程中途停建、緩建，應採取措施彌補或減少損失，同時賠償承包方由此而造成的停工、窩工、倒運、機械設備調遷、材料和構件積壓等損失和實際費用。
3．由於變更計劃，提供的資料不準確，或未按期提供必需的勘察、設計工作條件而造成勘察、設計的返工、停工或修改設計，按承包方實際消耗的工作量增付費用。
4．工程未經驗收，提前使用，發現質量問題，自己承擔責任。
5．超過合同規定日期驗收或付工程費，償付逾期的違約金。

第三十五條 違反加工承攬合同的責任
一、承攬方的責任：
1．由於保管不善，致使定作方提供的材料和物品損壞、滅失的，負責賠償。
2．未按合同規定的質量、數量完成定作方交付的工作，應無償進行修理、補足數量或者酌減報酬。如果工作成果有重大缺陷，還應承擔賠償責任。
二、定作方的責任：
1．未按時、按質、按量向承攬方提供原材料，造成工作延期的，負責賠償損失。2．超過規定期限領取定作或修理的物品，應向承攬方給付逾期保管費。
3．超過合同規定期限付款，償付逾期的違約金。

第三十六條 違反貨物運輸合同的責任
一、承運方的責任：
1．不按運輸合同規定的時間和要求配車（船）發運的，償付託運方違約金。
2．貨物錯運到貨地點或接貨人，應無償運至合同規定的到貨地點或接貨人。如果貨物運到逾期，償付逾期交貨的違約金。
3．運輸過程中貨物滅失、 短少、 變質、污染、損壞，按貨物的實際損失（包括包裝費、運雜費）賠償。
4．聯運的貨物發生滅失、短少、變質、污染、損壞應由承運方承擔賠償責任的，由終點階段的承運方按照規定賠償，再由終點階段的承運方向負有責任的其他承運方追償。5．在符合法律和合同規定條件下的運輸，由於下列原因造成貨物滅失、短少、變質、污染、損壞的，承運方不承擔違約責任：
①不可抗力；
②貨物本身的自然性質；
③貨物的合理損耗；
④托運方或收貨方本身的過錯。
二、托運方的責任：
1．未按運輸合同規定的時間和要求提供托運的貨物，償付承運方違約金。
2．由於在普通貨物中夾帶、匿報危險貨物，錯報笨重貨物重量等而招致吊具斷裂、貨物摔損、吊機傾翻、爆炸、腐蝕等事故，承擔賠償責任。
3．由於貨物包裝缺陷產生破損，致使其他貨物或運輸工具、機械設備被污染腐蝕、損壞，造成人身傷亡的，承擔賠償責任。
4．在托運方專用線或在港、站公用專用線、專用鐵道自裝的貨物，在到站卸貨時，發現貨物損壞、短少，在車輛施封完好或無異狀的情況下，應賠償收貨人的損失。
5．罐車發運貨物，因未隨車附帶規格質量證明或化驗報告，造成收貨方無法卸貨時，償付承運方卸車等存費及違約金。

第三十七條 違反供用電合同的責任
一、供電方的責任：
供電方要按照國家規定的供電標准和合同規定安全供電。因故限電，應事先通知用電方。如無正當理由限電或由於供電方的責任斷電，應賠償用電方由此而造成的損失。二、用電方的責任：
用電方要根據合同規定用電。因特殊情況需要超負荷用電或不能按規定時間用電時，應事先通知供電方。如無正當理由超負荷用電或不按規定時間用電，應償付違約金。
違反供用水合同、供用氣合同的責任，可參照本條規定處理。

第三十八條 違反倉儲保管合同的責任
一、保管方的責任：
1．貨物在儲存期間，由於保管不善而發生貨物滅失、短少、變質、污染、損壞的，負責賠償損失。如屬包裝不符合合同規定或超過有效儲存期而造成貨物損壞、變質的，不負賠償責任。
2．對危險物品和易腐貨物，不按規定操作或妥善保管，造成毀損的，負責賠償損失。3．由於保管方的責任，造成退倉或不能入庫時，應按合同規定賠償存貨方運費和支付違約金。
4．由保管方負責發運的貨物，不能按期發貨，賠償存貨方逾期交貨的損失；錯發到貨地點，除按合同規定無償運到規定的到貨地點外，並賠償存貨方因此而造成的實際損失。二、存貨方的責任：
1．易燃、 易爆、 有毒等危險物品和易腐物品，必須在合同中註明，並提供必要的資料，否則造成貨物毀損或人身傷亡，承擔賠償責任直至刑事責任。
2．超議定儲存量儲存或逾期不提時，除交納保管費外，還應償付違約金。

第三十九條 違反財產租賃合同的責任
一、承租方的責任：
1．由於使用保管或維修保養不當，造成租用財產損壞、滅失的，負責修復或賠償。2．擅自拆改房屋、設備、機具等財產，負責賠償由此而造成的損失。
3．擅自將租賃財產轉租或進行非法活動，出租方有權解除合同。
4．逾期不還租賃財產，除補交租金外，還應償付違約金。
二、出租方的責任：
1．未按合同規定的時間提供出租財產，應償付違約金。
2．未按合同規定質量提供出租財產，負責賠償由此而造成的損失。
3．未按合同規定提供有關設備、附件等，致使承租方不能如期正常使用的，除按規定如數補齊外，還應償付違約金。
4．出租船舶、車輛等大型工具，如因出租方操作不當或服務人員的過失，造成租賃逾期，按合同或有關規定償付承租方違約金。

第四十條 違反借款合同的責任
一、貸款方的責任：貸款方不按合同規定及時貸款，應償付違約金。
二、借款方的責任：借款方不按合同規定歸還貸款的，應當承擔違約責任，並加付利息。
借款方不按合同規定使用政策性貸款的，應當加付利息；貸款方有權提前收回一部或全部貸款。

第四十一條 違反財產保險合同的責任
一、保險方的責任：對於保險事故造成的損失，在保險金額的范圍內承擔賠償責任。被保險方為了避免或減少保險責任范圍內的損失而進行的施救、保護、整理、訴訟所支出的合理費用，根據合同規定償付。如果不及時償付，應承擔違約責任。
二、投保方的責任：
投保方如隱瞞被保險財產的真實情況，保險方有權解除合同或不負賠償責任。
投保方對被保險的財產發現有危險情況，不採取措施消除，由此發生事故造成的損失由自己負責，保險方不負賠償責任。

第五章 經濟合同糾紛的調解和仲裁

第四十二條 經濟合同發生糾紛時，當事人可以通過協商或者調解解決。當事人不願通過協商、調解解決或者協商、調解不成的，可以依據合同中的仲裁條款或者事後達成的書面仲裁協議，向仲裁機構申請仲裁。當事人沒有在經濟合同中訂立仲裁條款，事後又沒有達成書面仲裁協議的，可以向人民法院起訴。」
仲裁作出裁決，由仲裁機構製作仲裁裁決書。對仲裁機構的仲裁裁決，當事人應當履行。當事人一方在規定的期限內不履行仲裁機構的仲裁裁決的，另一方可以申請人民法院強制執行。

第四十三條 經濟合同爭議申請仲裁的期限為二年，自當事人知道或者應當知道其權利被侵害之日起計算。

第六章 經濟合同的管理

第四十四條 縣級以上各級人民政府工商行政管理部門和其他有關主管部門，依據法律、行政法規規定的職責，負責對經濟合同的監督。

第四十五條 對利用經濟合同危害國家利益、社會公共利益的違法行為，由縣級以上各級人民政府工商行政管理部門和其他有關主管部門依據法律、行政法規規定的職責負責處理；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

第四十六條 涉外經濟合同和技術合同，分別適用《中華人民共和國涉外經濟合同法》和《中華人民共和國技術合同法》的規定。

第四十七條 本法從1982年7月1日起實施。
本法一九九九年三月十五日被新的合同法替代。
1、合同法是調整平等主體之間的交易關系的法律，它主要規范合同的訂立、合同的效力、合同的履行、變更、轉讓、終止、違反合同的責任及各類有名合同等問題。在我國，合同法並不是一個獨立的法律部門，而只是我國民法的重要組成部分。
2、合同法在為經濟交易關系提供准則，保護合同當事人的合法權益，維護正常的交易秩序方面具有重大意義，一部好的合同法能夠促進一國經濟的發展。
3.合同又稱為契約，是市場經濟社會最常見的商品交換法律形式。
4.我國的合同法指的是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。

D. 買賣合同可以簽指定購房人嗎

《房屋買賣合同》中約定賣方同意由買方指定過戶至第三人
一、雙方在合同中約定具體明確的第三人
1、如果已經在合同約定了要過戶給具體明確的第三人,並且第三人也簽字同意了,那麼就等於第三人知道這房子是要過戶給誰,這時候如果賣方不配合過戶到第三人名下,那麼賣方就是違約,應當由賣方承擔違約責任。廈門市(2013)集民初字第2430號等判決即表明該種態度。
2、如果已經在合同約定了要過戶給具體明確的第三人,並且附第三人的身份信息,但第三人並未簽字,而在事後同意由自己與賣方人簽訂合同,這種情況是將原來的合同權利義務概括轉移到第三人,賣方不配合過戶的,由賣方承擔合同不能繼續履行的違約責任。
二、雙方在合同中約定可過戶給買方指定的第三人,但無具體名稱
該種情況在司法實踐中存在爭議。我們先來看一判例。
2013年1月13日,被告劉穎(代被告馮彥)與原告簽訂一份《房產買賣居間協議》,約定被告馮彥將前述房產出售給原告。合同約定原告有權指定第三人名字過戶。
本院認為:原、被告簽訂的《房屋買賣居間協議書》合法有效,其中「原告有權指定第三人名字過戶」系雙方悉滲祥當事人真實意思表示且不違法,亦屬有效條款年4月26日,在原告具備相應履行能力的情況下,被告方拒絕將訟爭房配合過戶給原告指定的人員據此,應認定被告已構成根本違約。——廈門市(2013)思民初字6011號
此後雙方上訴,廈門市中級人民法院作出(2013)廈民終字第3322號,維持原判。
該判例中,買賣雙方在簽訂合同時,約定原告有權指定第三人名字過戶,但卻並未標明具體確定的第三人名稱睜搏。此後,才確定具體的指定過戶的第三人。
法院認為,該約定是有效的約定,賣房人拒絕履行過戶到買房人指定的人員,已經構成根本違約,應當承擔違約責任。支持該判例理由的還有廈門市(2015)海民初字第1585號、(2016)閩0205民初2564號等判例。
但在另一判例中,卻有不同的判決結果。
本院認為,變更後的合同內容是將原告購買的本應過戶給原告的房屋變更為由原告轉售他人,該約定的目的是為了減少一次交易契稅,損害了國家利益,故合同的變更無效。——三明市(2015)沙民初字第1543號
該判例直接認定指定第三人過戶的約定是無效的,根據的是《合同法》第五十二條第(二)項「惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益」認定合同無效的條款。
以上是法院的部分判例,在司法實踐中並沒有比較統一的觀點。
(一)如果將該種情況認定為「惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益」的情形,未免過於直接。
當事人是否存在惡意串通的情形?僅僅以「損害國家利益」就反過來認定當事人「惡意串通」,難免有些本末倒置。
1、如果當事人事後補交稅款,彌補了「國家利益」的損害,那麼該合同是認定有效還是無效?法律上的無效是確定的無效——即不能從無效狀態轉到有效狀態,既然交稅不能使合同從無效轉到有效,若直接認定合同無效,就等於鼓勵當事人不交稅。
2、若認定合同有效,而由稅務機關追究納稅責任,一來能保護國家利益,二來也不違背合同法鼓勵交易的精神。
(二)對於這種情況,原則上賣方應當承擔違約責任喊塵。
1、房屋買賣合同已經明確約定,買方可以將房屋指定過戶給第三人,賣方在簽訂合同時,理應准確理解該約定的意義,承擔在合同上簽名所帶來的義務。
2、賣方賣出房屋取得房款,已經達到房屋買賣的合同目的,對於所賣出的房屋歸屬於誰,並不影響賣方完整取得房款的合同目的。
3、在合同約定期限內,買方因自身不符合購房資格或者受限貸令影響等原因,而轉由有資格或不受限的第三人作為買方,賣方如無正當理由,應予同意。
4、賣方若是有正當理由,比如買方有資格或不受限,名義上為自己買房,實際上是替與【賣方有不利關系】的第三人買房,這種情況下,賣方是可以拒絕出售房屋的,不應視為賣方違約。不利關系可以是與賣方關系不睦,也可能是想以房抵債等。
5、在賣方知道買方無資格或受限,買方在合同約定期限內沒有找到可以借名購房的第三人,那麼雙方都可以解除合同互相不承擔違約責任。因為這種約定是買方的權利而非義務,買方是可以指定而非一定要指定過戶到第三人的。
三、買房指定過戶到第三人,合同應該怎麼約定才好?
因此,如果想在買房的時候指定過戶到第三人,最好是將具體的第三人名稱也約定在合同中,這樣若是賣房人不配合過戶到第三人名下,買房人可以直接據此合同要求賣方承擔相應的違約責任。
一、該約定的性質
《合同法》第八十條第一款規定:「債權人轉讓權利的,應當通知債務人。未經通知,該轉讓對債務人不發生效力。」 在房屋買賣合同中,買房人對賣房人的債權是要求賣房人過戶和交房(給自己),買房人可以將全部或者部分債權轉讓給第三人。【買房人通過約定的方式要求賣房人將房屋過戶給第三人可以認定為債權轉讓。】
二、該約定的效力
該約定合法有效,因為該約定並沒有違反法律行政法規的效力性強制性規定,尤其是:(1)沒有以合法形式掩蓋非法目的。如不構成偷逃國家稅款,因為房屋交易中應當支付的稅款會全額支付。(2)「規避限購政策」不會導致合同無效。因為「法律」的制定主體是全國人大及其常委會,「行政法規」的制定主體是國務院,地方的限購政策不屬於「法律、行政法規」,即便違反或者規避限購政策也不會導致合同無效。
三、該約定對交易的影響
該約定對交易最主要的影響是:1、防範了買房人因為沒有購房資格或者在交易過程中失去購房資格而導致的交易無法繼續,賣房人解除合同的風險。因為即便買房人沒有或者失去購房資格,只要買房人能夠找到一個有資格的買房人,合同就可以繼續履行,賣房人即無權解除合同。2、為某些炒房的人提供了便利,節約了成本。因為炒房的人可以直接要求賣房人將房屋過戶給其指定的人,減少了交易環節,節約了稅費,可以賺取更多的房屋差價。
【同案不同判A面】
法律解釋:
【借名買房】:是為規避法律或政策對購買房產需要一定資格的規定,或為轉移財產、規避稅費以及購房人自身原因不方便將本人登記為房屋產權人等情形下,無購房資格人或出資人出資購買房產,但將房產所有權人登記為被借名人的情形。
【指定過戶至第三人】:一般常見於房屋買賣合同中,買房人明確約定將房產登記在第三人名下,該約定不限於借名買房的情形,常見普通房產買賣合同中均可適用。無論借名買房或是指定過戶的約定,其所適用法律規范均以合同意思自治為原則。
裁判要點
本案原被告簽訂的《房產買賣合同》中關於「賣方同意買方有權指定(他人)作為產權登記人」的約定系雙方真實的意思表示,且沒有違反國家強制性法律規定,合法有效,當事雙方均應當依照合同的約定履行義務。
案情概述
原告訴稱:2015年10月26日,原被告在第三人居間下簽訂了《房地產買賣合同》約定原告購買被告位於深圳市××××13的房屋,轉讓成交價為人民幣350萬元,雙方約定「賣方同意買方有權指定(他人)作為產權登記人」。合同簽訂後,原告依照約定向被告支付了定金,但被告並未按照約定的期間內辦理首期款資金監管手續及後續的其他合同義務,已構成違約。遂請求法院判令解除原被告簽訂的《房地產買賣合同》並判令被告向原告支付違約金人民幣70萬元;
被告辯稱:原告根本沒有購買資格,房產買賣合同備注條款雖然約定「賣方同意買方有權指定(他人)作為產權登記」,但被告認為該約定並不明確。原告房產買賣的目的是炒房。被告認為涉案房產買賣合同是無效的,原告主張的違約金系不合法利益,依法不應支持,否則即是助長炒房,這與司法解釋精神相悖。2017年8月4日最高人民法院發布的《關於進一步加強金融審判工作的若干意見》明確規定:「依法保障房地產市場平穩健康發展,防範房地產市場的金融風險傳導。高度重視房地產市場波動對金融債權的影響,依法妥善審理相關案件,有效防範房地產市場潛在風險對金融穩定和金融安全的傳導與沖擊。統一借名買房等規避國家房產限購政策的合同效力的裁判標准,房產交易回歸居住屬性」。根據該意見精神以及合同法第七條「當事人訂立、履行合同、應當遵守法律、行政法規、遵守社會公德,不得擾亂社會經濟秩序,損害社會公共利益」之規定,涉案房產買賣合同依法不應受法律保護,原告主張的違約金系不合法利益,依法不應支持,否則即是助長炒房,原告的請求依法不應保護。
法院裁判
法院認為:原被告簽訂的《房產買賣合同》系雙方真實的意思表示,且沒有違反國家強制性法律規定,合法有效,當事雙方均應當依照合同的約定履行義務。故判決確認涉案的《地產買賣合同》於2018年3月28日解除;被告向原告吳銀德支付違約金人民幣175000元。
裁判理由
原、被告合同簽訂後,原告依照合同約定支付了定金人民幣10萬元,被告未依照合同約定的期限出具公證授權辦理贖樓手續,亦沒有依照合同約定配合原告辦理資金監管手續。被告抗辯稱,原告系職業炒房人,原告要求被告配合將涉案房產過戶給案外人吳某某,被告才不予配合。經審查,涉案合同約定賣方同意買方有權指定他人作為產權登記人,故被告的抗辯不能成立。被告未依照合同約定的期限出具公證授權辦理贖樓手續,且拒不配合原告辦理資金監管手續構成違約。原告有權請求解除合同。結合本案起訴狀送達的時間,本院確認涉案合同於2018年3月28日解除。
適用法條
《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條,《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條。
【同案不同判B面】
買方無購房資格,約定指定過戶給第三人條款破壞國家宏觀調控政策,應判決解除房產買賣合同。限購政策下,不具有購房資格的買家簽訂的《房屋買賣合同》合法有效,但因合同客觀上難以履行,合同目的無法實現,該合同應予解除。買方無購房資格的房屋買賣合同糾紛,過戶給指定第三人的約定條款,難獲法院支持。
案情簡介
程建紅系址於廈門市思明區碧山路128號1807室房產的權利人。2010年8月23日,程建紅將上述房產的抵押、出租、出售等權利以公證方式委託給任志華。
2017年3月13日,任志華以程建紅名義與陳建華簽訂一份房產居間買賣協議書約定:程建紅同意將上述房產出售給陳建華,成交價為598萬元;雙方保證備齊材料於2017年4月20日前並前往土房局辦理交易登記手續和簽訂土房局提供的《存量房買賣合同》。
雙方還簽訂補充協議約定:程建紅同意辦理產權過戶登記或公證手續,由陳建華指定的第三方為過戶產權人或公證受託人。
協議簽訂當日,陳建華以轉賬方式向任志華支付了購房定金50萬元,於2017年4月20日通過楊春林向任志華支付購房款220萬元。
陳建華陳述,其簽訂合同時已告知對方,因其不具備購房資格,所以要將房產過戶到其朋友楊春林名下。陳建華購房目的是為了小孩上學的需要,將房屋過戶到第三人名下,可以採取租賃方式解決小孩讀書問題。
2017年4月24日,陳建華通過中介人員林志偉向程建紅發出短息,內容為因程建紅未按約定在2017年4月20日前到土房局辦理交易登記手續,陳建華決定解除買賣協議,請程建紅返還已收的全部款項並承擔相應的法律責任。
廈門中院認為,陳建華在簽訂《房產居間買賣協議書》時其本人已屬於住房政策的限購、限貸對象。陳建華在廈門地區無購房資格,其為規避限購、限貸政策,在明知無法辦理過戶的情況下,仍與程建紅簽訂房產買賣協議,再變更買受人指定第三人楊春林為房屋過戶人,該行為破壞了國家房產調控政策,擾亂了社會經濟秩序。導致房產買賣協議無法繼續履行的主要責任在陳建華,但程建紅在簽訂合同時未盡到必要的注意義務,也存在一定的責任,雙方應當各自承擔相應的責任。據此,雙方簽訂的房產買賣協議客觀上難以履行,應予以解除為宜,程建紅應將收取的款項退還給陳建華。
評析
一、2010年以來,從中央到地方紛紛出台「限購令」。限購令下的房產交易中,出現了多例買方無購房資格,合同約定過戶給指定第三人引發糾紛的情形,其原因主要有以下幾種可能:
1.買方在政策出台前簽訂的買賣合同,政策下達後無購房資格欲解除合同,賣方訴其承擔違約責任。
2.買方為規避限購政策,約定過戶給指定第三人條款「借名買房」,賣方對第三人徵信有擔憂不願過戶。
3.買方預估過戶前社保、個稅到期可符合購房要求,因估算錯誤或其他因素未取得,到期無法過戶。
4.炒房客借購房之名,利用過戶指定第三人條款,將房屋直接過戶到下一手買家,以逃避稅收,賺取轉售差價。賣方發現後不滿房屋被倒賣拒絕過戶。
二、合同約定的過戶期限已至,買方仍未取得購房資格,該房屋買賣合同效力如何?
按照《合同法》的相關規定,房屋買賣合同自當事人簽字蓋章後即成立生效,但《合同法》第52條又規定了「違反法律、行政法規的強制性規定」的合同無效情形。很多人難免會認為,買方的行為顯然違反了政府的限購令,該合同理應屬無效合同。
事實上,該合同合法有效。【地方政府出台的房屋限購政策屬於調控房地產市場的政策文件,不屬於法律、行政法規,購房人無購房資格違反限購政策並不屬導致合同無效的情形。】因此,在雙方真實意思表示下訂立的房屋買賣合同,即便買方無購房資格,依法成立、有效。
三、無購房資格的《房屋買賣合同》糾紛,裁判機關將如何處理,訴請繼續履行合同能否獲得法院支持?
根據《廈門市中級人民法院關於房屋買賣合同糾紛審理指南(一)》的指導意見:因限購政策導致合同無法繼續履行的,系因不可歸責於當事人雙方的事由導致合同目的無法實現,任意一方當事人請求據此解除合同的,應予支持,雙方互不承擔違約責任。合同解除後,出賣人應將收取的定金或購房款返還買受人。
據此,廈門中院的該類裁判案件進行統計,在(2018)閩02民終450號、(2018)閩02民終5953號、(2018)閩02民終3283號、(2018)閩02民終6072號案件的裁判文書中法院均以買方無購房資格,其為規避限購、限貸政策簽訂房屋買賣合同的行為破壞了國家房產調控政策,擾亂了社會經濟秩序,合同客觀上難以履行,合同目的無法實現,應予解除為宜,判決解除合同。
可見,買方的購房資格是合同繼續履行的必備要件,無購房資格的房屋買賣合同因難以繼續履行而被判決解除,故無購房資格的房屋買賣合同糾紛訴至法院的,任何一方繼續履行的訴求都難以得到法院的支持。
四、法院為何認為合同應予解除?
因買方不具有購房資格,無法完成過戶,將導致法律關系長期處於不穩定狀態。無法過戶期間,房屋可能被另案查封、強制執行導致賣方對買方違約;也可能導致賣方因長期無法過戶不能另購新房屋,錯過低價購房時機造成經濟損失。且如買方一直無法取得購房資格,則該法律關系長期無法穩定,潛藏各種交易隱患。因此,對於買方無購房資格的房屋買賣合同糾紛,法院一般認為合同應予解除為宜。
五、《房屋買賣合同》解除後,雙方能否訴請對方承擔違約責任?
《合同法》第九十七條規定:合同解除後,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施,並有權要求賠償損失。
相信不少人會認為,買方對自己無購房資格的事實主觀上是明知的,其仍簽訂房屋買賣合同的行為違背了誠信原則,對合同解除的後果理應承擔相應的違約責任。
但在司法實踐中,法院認為,因買賣雙方在購房時均有義務審查購房人的資格,賣方對此未盡到合理審慎義務,導致合同無法履行的,雙方均有責任。除有充分證據證明一方有明顯過錯的,否則多是判決各自承擔相應責任,請求對方承擔違約責任的一般不予支持。
為此,提醒有意進行房屋買賣交易的朋友,在簽訂房屋買賣合同時應注意以下情況:
1.賣房者在簽訂房屋買賣合同時應對合同條款仔細審閱,對於是否同意由買方指定過戶至第三人的合同條款,應充分考慮可能面臨的交易風險,再確定是否同意該項約定。
2.買方簽訂房屋買賣合同前應要求中介機構或買方出示房屋所有權證以及在房管部門出具的查冊表,核實合同的相對方是否房屋的所有人,核實房屋的實際情況。對於賣方僅持有房屋買賣合同而賣房的情況要慎重考慮是否願意承擔潛在的交易風險。
3.買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時應對買方的購房資格盡到合理、審慎義務。賣方與無購房資格的買方簽訂房屋買賣合同的,因未盡到必要的注意義務,也將對合同解除的法律後果承擔相應責任。
4.對於本身無購房資格想利用指定過戶至第三人合同條款賺取差價、逃避稅收,或規避限貸、限購政策的合同買方,這樣的行為除可能導致交易無法完成而產生的違約責任外,還可能引發因「借名買房」導致的房屋權屬爭議,或因擾亂市場秩序和規避稅收等政策而受到相應的處罰。
相

E. 關於合同法的題目

(1)合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系意思表示一致的協議。因此甲乙買賣沙發行為適用合同法調整。
（2）簡單的說要約送達到對方後生效，對於不特定人的要約（例如商業廣告、自動售貨機等），一經作出即生效力，對特定人的要約，若以對話方式（相對人可以同步受領）作出的，自相對人了解時生效。若以非對話方式（相對人不能同步受領）作出的，自到達相對人時生效。要約生效後，相對人才取得承諾的資格。
（3）要約是否可以撤銷要看要約的內容，例如明示要約不可撤銷、受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，並已經為履行合同作了准備工作等這樣的就不可以撤銷。要約撤銷要滿足三個要求：1）發出撤銷的通知；2）撤銷的通知須於相對人發出承諾的通知之前到達相對人。3）要約屬於可撤銷的要約。本案中，乙於4月20日，乙公司向甲公司回復，稱目前沒有布藝沙發，是否用皮沙發代替。已經形成了新的要求，即銷售皮沙發給甲方，但是甲方沒有回應，案例中也沒有明示要約回復日期，因此，乙公司可以撤銷該要約。
（4）導致要約失效的原因主要包括：1）要約人依法撤銷要約；2）承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；3）受要約人對要約的內容作出實質性變更；4）拍賣中，競買人的要約因出現更高的出價而失效；5）拒絕要約的通知到達要約人（僅適用於向特定人發出的要約）。本案中，乙公司在收到甲公司的要約後做出了實質性的變更，由皮質代替布藝，因此在甲收到乙回復時，甲向乙的要約就失效了。
（5）乙向甲回復，對於甲的要約內容進行了實質性變更，因此甲向乙的要約失效，屬於乙向甲發出一個新的要約。

綜上，甲乙之間合同未成立，因為甲向乙發出要約後，乙做出了實質性變更，甲的要約失效，乙向甲發出的新的要約，甲未理睬，因此甲沒有承諾，所以甲乙間未形成合意，合同不成立。