合同法第212條

Ⅰ 未經出租人同意的轉租合同是否有效

討論未經出租人同意的轉租合同是否有效的問題，不妨先來看一下經出租人同意的轉租的租賃合同的效力，也是日常所說的合法轉租。

未經出租人同意的轉租合同是否有效

討論未經出租人同意的轉租合同是否有效的問題，不妨先來看一下經出租人同意的轉租的租賃合同的效力，也是日常所說的合法轉租。《合同法》第224條規定， 承租人 經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。對此情況，無論理論界還是司法實務部門都認可轉租合同的效力（當然是轉租期是在原租賃期內的部分）。

但是，認可此種情況下轉租合同有效的理論依據卻集中在合同法第51條所規定的無處分權獲得追認或者取得處分權上，也就是說經出租人同意的轉租的租賃合同有效是因為出租人同意轉租。如果依照這種觀點，未經出租人同意的轉租合同就是無效的合同或者是效力待定的合同，能夠這么理解嗎？

對於承租人未經出租人同意將房屋擅自轉租的合同效力，《合同法》以及高法院的《 房屋租賃合同 解釋》都未做出明確的規定。有觀點提出，《合同法》第224條第 2款規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。出租人依據這一條規定，可以依法解除其與承租人的合同，這時承租人與次承租人的合同就自然無效了。筆者認為此種觀點有待商榷：

其一，根據合同的相對性原則，出租人解除的只是其與承租人之間的合同，未涉及出租人與承租人之間的合同。出租人解除其與承租人之間的關系，會導致承租人與次承租人之間的租賃合同無法繼續履行的結果，但不能認定承租人與次承租人之間的合同無效；

其二，出租人在承租人未經其同意的情況下轉租房屋，出租人有權解除其與承租人之間的租賃關系，但目前尚無法律依據規定出租人可以撤銷或解除承租人與次承租人的租賃合同關系，也就是說出租人對承租人轉租的合同沒有撤銷和解除權，出租人是否同意，並非確認轉租合同效力的依據；［3]

其三，根據《合同法》第212條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金 的合同。承租人租賃出租人房屋，獲得承租房屋的使用和收益權，承租人將 房屋轉租 給次承租人，只是讓渡了房屋的使用和收益權，並未侵害出租人的合法權益。即使承租人仍將房屋轉租，出租人與承租人的租賃關系並未受到實質影響，出租人通過租賃合同向承租人主張權利的途徑並未受到實質侵害，筆者認為這才是認定合同有效無效的關鍵。

由此筆者認為，承租人通過租賃合同取得的對 租賃房屋 的一定期限內的佔有、使用和收益權，在自己合法享有的許可權內，將自己的權益讓渡與第三人或者說處分給第三人，應屬於有權處分，而非無權處分。［4］即使出租人有權以承租人未經其同意解除租賃合同，但不能因此否認轉租合同的效力。

當然，如果是轉租合同存在著《合同法》第52條之中規定的相關情形時，該轉租合同自然無效。如租賃合同本身因承租房屋系尚未取得城鄉規劃許可非法建設而無效時，轉租合同因標的房屋系非法建設而為無效合同，但此處的轉租合同無效並非因轉租所致，而是因為房屋本身非法所致。也就是說，轉租合同不因未經出租人同意轉租而無效，但應准從《合同法》關於合同無效的基本原則。

Ⅱ [律師函範本5則] 律師函範文

篇一

律師函範本

律師函

湖北××股份有限公司：

本律師受中國××資產管理公司委託和北京市盈科律師事務所的指派，依據中華人民共和國有關法律法規，就貴公司拖欠借款不還事宜，特向貴公司發出如下律師函：

貴公司曾向原中國××銀行××支行借款本金2000萬元，用貴公司的房屋、機器設備等作抵押。2006年9月，中國××銀行××支行將該項債權轉讓給中國××資產管理公司。中國××資產管理公司武漢辦事處委託荊州市××資產管理有限公司及北京市盈科事務所***律師對該項債權進行清收。截止到2008年2月20日，該項借款本息余額累計已達3012。64萬元。

荊州市××資產管理有限公司理解委託後多次與貴公司進行接洽，商談如何還款事宜，但貴公司一向沒有拿出還款的誠意，致使該事項陷入僵局。現正式向貴公司發出律師函，請貴公司於2008年3月10日之前，採取措施籌措資金，履行還款義務。

若不按以上時光履行還款義務，本律師將代理中國××資產管理公�酒鶿咧練ㄔ海腹墒侄衛醋肪抗蠊鏡姆芍霸穡扇嗣穹ㄔ閡婪ú扇〔櫸狻⒖堊骸⒍辰峁蠊咀什那恐拼朧⒁婪ㄅ穆簟⒈瀆艄蠊鏡盅焊ㄈ說姆課蕁⒒魃璞傅炔撇＝焓保泄�××資產管理公司將不再保留與貴公司友好協商的餘地，貴公司不但要全額支付拖欠的借款本金，而且還要支付借款利息、罰息，本案的訴訟費、律師費以及一切與此相關的費用都一並由貴公司承擔，貴公司的生產經營將要受到極大影響。請貴公司慎重思考訴訟帶來的一切法律後果。

北京市盈科律師事務所

****律師

篇二

律函字第__號

深圳市__公司：

我是廣東賢耀律師事務所黃華律師，受深圳市南山區__公司委託，就貴公司拖欠貨款一事，致律師函如下：

經核實，自__年__月起至__年__月，貴公司以采購訂單的形式向__公司陸續采購總價為__元貨物，依照采購訂單約定，貴公司應於收貨當月__號付清貨款。在__交付貨物後，貴公司卻未按照約定支付貨款，經__公司多次催收，貴公司至今仍未支付欠款。這一事實，有采購訂單、送貨單碧鄭局、對賬單等證據能夠確認。

請貴司收到律師函後三日內將欠款__元支付給__公司，如有疑問，可與本律師直接聯系或回律師函/傳真。如逾期未支付催款，本律師將透過法律途徑開始處理，貴司將承擔逾期利息及可能擴大的經濟職責。

請慎重思考！

順祝

商祺

廣東賢耀律師事務所

律師：黃華

__年__月__日

篇三

湖北××股份有限公司:

本律師受中國××資產管理公司委託和北京市盈科律師事務所的指派，依據中華人民共和國有關法律法規，就貴公司拖欠借款不還事宜，特向貴公司發出如下律師函:

貴公司曾向原中國××銀行××支行借款本金2000萬元，用貴公司的房屋、機器設備等作抵押。2006年9月，中國××銀行××支行將該項債權轉讓給中國××資產管理公司。中國××資產管理公司武漢辦事處委託荊州市××資產管理有限公司及北京市盈科事務所***律師對該項債權進行清收。截止到2008年2月20日，該項借款本息余額累計已達3012。64萬元。

荊州市××資產管理有限公司理解委託後多次與貴公司進行接洽，商談如何還款事宜，但貴公司一向沒有拿出還款的誠意，致使該事項陷入僵局。現正式向貴公司發出律師函，請貴公司於2008年3月10日之前，採取措施籌措資金，履行還款義務。

篇四

深圳市__公司:

我是廣東君言律師事務所許律師，受深圳市__公司委託，就貴公司拖欠貨款一事，致律師函如下:經核實，自__年__月起至__年__月，貴公司以采購訂單的形式向__公司陸續采購總價為__元貨物，依照采購訂單約定，貴公司應於收貨當月__號付清貨款。在__交付貨物後，貴公司卻未按照約定支付貨款，經__多次公司催要，貴公司至今仍未支付貨款。這一事實，有采購訂單、送貨單、對賬單等證據能夠確認。請貴司收到律師函後三日內將所欠貨款__元支付給__公司，如有疑問，可與本律師直接聯系或回律師函/傳真。如叢褲逾期未付，本律師將透過法律途徑開始處理，悔讓貴司將承擔逾期利息及可能擴大的經濟職責。

專此函告!

廣東君言律師事務所律師:__年__月__日

篇五

律師函範本

×××律師事務所

律師函

（2012）××（滬）律函字001號

致：×××公司

地址：×××省×××市×××區×××路×××弄×××號×××室

自：×××律師事務所

時光：2012年1月6日

篇六

______先生:

我們依法理解______先生的全權委託，現就你拖欠______先生款項的相關事實和法律問題，正式函告於你:

我們收到並審查了______先生提交的下列材料:

1、______先生書寫的欠______先生人民幣______萬元的欠條一張;

2、欠條構成的原因的證明;

依據______先生的陳述及我們對上述材料的審查，我們初步認定如下事實:

1、______某於2006年12月28日親筆書寫的欠______某人民幣______萬元整的欠條一張。

2、截止目前為止，______某並沒有按照「欠條」的承諾向______某償還拖欠的人民幣______萬元整。

根據前述認定的事實，我們提出如下法律意見:

1、______先生與您之間的債權債務法律關系明確，您應按照承諾的期限向______先生履行所欠債務。

2、______先生逾期償還欠款的行為已經違反相關法律法規的規定，依法應當承擔違約職責。

______先生逾期未向______先生履行債務的行為，已經違反�夜�民法通則>第一百零六條和合同法>第一百零七條的規定，______先生依法應當承擔繼續履行支付欠款人民幣______萬元整的義務。

我們提出如下要求:

1、期望您在收到本律師函之後，立即與我們取得聯系。並將所欠人民幣______萬元直接(或透過我們)支付給______先生;

2、如______先生仍拒絕履行付款義務，我們將依據法律追究您的法律職責;

鑒於______先生與______先生的關系以及______先生不再主張違約職責也同意我們以調解結案，我們認為______先生還是本著以和為貴的精神來解決此事。為避免訴累，減少成本，繼續持續良好的關系，我們期望______先生也本著這樣的精神在收到本律師函後，能將所欠款項立即支付。

有任何問題，不吝聯系。

謹此

順頌商祺!

__________________律師事務所______律師

篇七

xxx公司:

某某律師事務所依法理解km有限公司(以下簡稱km公司)的委託，指派本所律師xx就貴所違反雙方於200x年x月x日簽訂的合同書>的相關事宜，致函如下:

一、km公司根據合同書>第六條第2款的約定，全額預付了合同保證金3萬元，履行了自我的合同義務。根據合同書>第六條第2款以及第四條第2款的約定，貴公司理應在收到上述保證金後開始購買、安裝合同項下所要求的鍋爐，並調試好後租於km公司使用，而貴公司並未履行自我的義務。另根據合同書>第二條的約定，貴公司應將位於a工業園區的310m2的鋼架結構廠房和432m2的框架結構用房租給km公司使用。但實際上前述310m2的鋼架結構廠房並不存在，只是一片空場地;前述432m2的框架結構用房至今未交付km公司使用，而是出租給第三人。中華人民共和國合同法>第212條規定:租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。貴所前述不交付租賃物的行為已構成根本違約，應承擔違約職責。

二、km公司為履行合同書>已支付了圖紙設計、設備預訂等費用，這些損失理應由貴公司承擔。

鑒於貴公司的前述違約行為，根據中華人民共和國合同法>第107條的規定和合同書>第七條第3款的約定，貴所應賠償12萬元違約金，同時返還3萬元保證金。本律師特此督促貴所收到本致函後用心與km公司協商解決。否則，本律師將透過訴訟途徑主張委託人的合法權益。

特此致函。

某某律師事務所

律師:某某

20xx年x月x日

篇八

_________有限公司:

北京市_________師事務所理解北京_________有限公司的委託，指派______律師就貴公司拖欠合同款項事宜，出具本律師函。

根據我委託人帶給的相關資料，查明如下事實:___年___月___日貴方與委託人購銷合同，約定向委託人購買______，總價款____________元，約定合同簽訂之日起三日內，貴公司在收到等額發票及付款通知書後向委託人支付合同總額的50%作為預付款，貨到驗收合格之日起三日內付清全部貨款總額；
合同還約定由委託人完成______系統的安裝和調試，並簽訂了承攬合同，合同約定總價款為____________元，由貴公司分四次付清，在調試驗收合格十日內須支付完95%的工程款。後委託人按時交付太陽能設備，並完成安裝和調試，經貴公司相關負責人驗收合格，貴公司本應按時支付全部約定款項，但至今仍拖欠_________元不予支付，且多次催要未果。

上述事實證明:我委託人與貴公司之間存在合法有效的購銷合同和承攬合同，雙方應當依據合同約定及時履行義務；
而貴公司拖欠合同款的行為已構成違約，應承擔相應的違約職責。中華人民共和國合同法>第107規定:「當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不貼合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約職責。」據此，貴單位應承擔以下法律職責:

1、立即支付合同款項_________元(大寫:_________)；

2、按照合同約定每延期一天按合同總額千分之三支付逾期付款違約金，共計_________元(大寫:_________)

據我委託人陳述，仍然願意與貴單位友好解決此事，敬請貴單位接收此函告後，及時支付欠款，避免雙方訴訟之累。

本律師函以傳真(快遞)形式送達。

特此致函!

北京市_________律師事務所

______律師

二零零九年___月___日

Ⅲ 車位使用權如何二次轉讓

車庫車位使用權轉讓協議」實為租賃協議，不具有物權法規定的「物的歸屬」（因物的歸屬和利用而產生的民事關系），屬於「基於合同關系等產生的佔有，有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等，按照合同約定」。

根據合同法第212條「租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同」，可見「車庫車位使用權協議」的性質是因「使用、收益」而付費的租賃合同。

但是，根據合同法第214條「租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效」，可知，使用期限超過20年的部分，必須按照無效處理——把對應的錢款先退回來。

所謂「車庫車位使用權協議」不符合符合《物權法》的規定，物權歸屬處在未登記狀態，無論是開發上還是「租」車位的業主，都沒有物權的法律效力；

根據《合同法》，所謂「車庫車位使用-付費」的行為屬於「租賃」范疇，即使是開發商有產權證，租期超過20年也是違背合同法的，超過期限的約定無效；

「出租方」不能證明自己擁有車位車庫的登記物權，用這個獲利沒有法律依據；業主明知對方沒有資格登記過戶，還要依然掏錢的話就不是「善意第三人」，以後被真正產權人收回車庫車位物權的時候，掏錢「賣使用權的」損失就很難補救（不受法律保護）。

(3)合同法第212條擴展閱讀：

注意事項：

1、產權車位。車位年限與車位所在的土地使用權年限一樣長。因此，在購買時可查看開發商的《土地使用權證書》，確認開發商拿到的土地使用期限。再者，根據《物權法》規定住宅使用土地使用期限屆滿後自動續期，一般而言，不需要為產權車位使用年限的問題擔憂。

2、使用權車位。只有使用權、沒有產權的車位買賣，其實質是一種租賃的行為。根據《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」建議業主在簽合同時要問清「年限」，否則日後起爭議就比較麻煩。

3、車位出售價格要根據小區的位置，樓房的價格，參考行業平均狀況等因素定價，評估出可以銷售出去的價位。

4、車位的價格也會因位置、類型不同而價格不同，比如說子母車庫(可以停一大一小兩個車位)就相對比兩個正常車位要低一些。

Ⅳ 沒有房產證的房屋可以出租嗎

可以的，但是要避免產生糾紛。

在房屋剛竣工驗收但尚未辦理產權證的情形下，房屋所有權人要隔相當時間才能成為所有權證持有人。在此期間，如果不允許租賃，則不利於提高社會資源的利用效率，違背鼓勵交易的市場經濟原則。顯然，所有權人具有房屋所有權但未取得房屋所有權證。只要可以確定房屋的所有權，自然就可以出租了。

從不動產登記發證的法律制度的發展來看，登記發證是為了將物權進行公示，無證的物權只不過不能對抗有證的第三人，未辦理產權證並不影響所有人對物的所有權。而且，行政機關的登記發證行為只是一種行政管理行為，與物的所有權沒有聯系。

(4)合同法第212條擴展閱讀

《城市房地產管理法》第52條規定：「房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。」因此，只有房屋所有權人才是租賃房屋合法主體。

而《合同法》第212條規定「租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、承租人支付租金的合同」。該條文並未對出租人加以限定，應該說凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用。

《合同法》第51條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」也就是說，即使你所租的房子房東並不是所有權人，你租房的情況也是可以被認可的。

Ⅳ 合同沒到期，房東想收回房子！

相信很復多人或多或少都會制有租房的經歷，也可能在租房過程中遇到一些糾紛。如果在房屋合同沒到期的情況下，房東要違約，收回房子。那麼，這種情況下，我們該怎麼辦?我國法律規定，當事人一方違約的，需要承擔違約責任。違約責任有三種基本形式，即繼續履行、採取補救措施和賠償損失。當然，除此之外，違約責任還有其他形式，如違約金和定金責任。繼續履行也稱強制實際履行，是指違約方根據對方當事人的請求繼續履行合同規定的義務的違約責任形式。在拒絕履行、遲延履行、不完全履行的情況下，守約方可以提出一個新的履行期限，稱為寬限期或者延展期，要求違約方在該期限內履行合同義務。採取補救措施作為一種獨立的違約責任形式，是指矯正合同不適當履行(質量不合格)、使履行缺陷得以消除的具體措施。賠償損失，在合同法上也稱違約損害賠償，是指違約方以支付金錢的方式彌補受害方因違約行為所減少的財產或者所喪失的利益的責任形式。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。

Ⅵ 承租人的義務和責任

1.合理使用租賃物的義務
承租人應按照約定的方法使用租賃物;無約定的或約定不明確的，可以由當事人事後達成補充協議來確定;不能達成協議的，按合同的有關條款或交易習慣確定;仍不能確定的，應根據租賃物的性質使用。承租人按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的，因屬於正常損耗，不承擔損害賠償責任。承租人不按照約定的方法或者按租賃物的性質使用致使租賃物受到損耗的，實為承租人違約，出租人可以解除合同並要求賠償損失。
2.妥善保管租賃物的義務
承租人應以善良管理人的注意妥善保管租賃物，未盡妥善保管義務，造成租賃物毀損滅失的，應當承擔損害賠償責任。
3. 按期支付租金的義務
承租人應當按照約定的期限支付租金。承租人無正當理由未支付租金或延期支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
4.不得擅自改善和增設他物的義務
承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善和增設他物。承租人未經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，出租人可以請求承租人恢復原狀或賠償損失。
5.通知義務
在租賃關系存續期間，出現以下情形之一的，承租人應當及時通知出租人：(1)租賃物有修理、防止危害的必要;(2)其他依誠實信用原則應該通知的事由。承租人怠於通知，致出租人不能及時救濟而受到損害的，承租人應負賠償責任。
6.期滿返還租賃物的義務
租賃合同終止時，承租人應將租賃物返還出租人。逾期不返還，即構成違約，須給付違約金或逾期租金，並須負擔逾期中的風險。經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的，承租人可以請求出租人償還租賃物增值部分的費用。