房屋出租合同法違約

① 出租房屋違約怎麼處理

法律主觀：

房屋出租違約守約方可以選擇解除合同，由違約方承擔相應的違約責任、支付違約賠償金；守約方拒絕行使合同解除權的，可以要求違約方繼續履行該租房合同。

法律客觀：

依《合同法》第120條的規定，違約各方分別按各自具體違約形態的法律後果分別向對方承擔相應責任，亦即不適用過失相抵原則。所謂過失相抵，是指對損害的發生或擴大權利人亦有過失時，法官可按過失比例將損害在權利與義務人之間進行分攤，以減輕或免除義務人賠償責任的一種制度，過失相抵最先適用於侵權法領域，而近現代大陸法系及美英法系國家的民法大都將該制度擴展到合同法領域。《合同法》之所以未規定雙方違約實行過失相抵原則，主要考慮到雙方違約情況的復雜性，加之過失相抵與雙方違約在適用方面存在三大區別：第一、過失相抵適用於法律規定所發生的損害賠償領域，而雙方違約適用於債務不履行領域;第二、過失相抵是互負損害賠償責任時的責任抵銷，而雙方違約的責任承擔並不限於賠償損失，還包括實際履行、強行補正及支付違約金等其他責任方式，不同責任方式之間有時並不能抵銷;第三、在過失相抵場合，雙方過錯是導致受害一方損害的共同原因，而在雙方違約場合，雙方各自違約通常是致對方損害的單獨原因。因此，對於雙方違約的處理，應首先分清雙方各自違約的具體形態，然後據以確定各方所應負的責任，並分別由各自向對方承擔。但參照《合同法》第99條、第100條的規定，若雙方所負責任為同種責任，依其性質可抵銷的，雙方可在法律規定的范圍內將各自承提的責任抵銷;若雙方所負責任為不同責任，但經雙方協商一致，只要不違反法律禁止性規定，並可抵觸。此外，若合同當事人一方或雙方為兩個以上的多數，在雙方違約情形下，會發生更為復雜的連帶責任或按份責任，這需要根據具體情況進行具體分析和處理。

② 租賃合同違約金的法律規定上限

租賃合同一般約定違約金，但根據《合同法》規定，違約金金額不得超過合同約定的債務履行期限下已履行部分應得的利益額度。如果未約定違約金，也不得以凈損失作為違約金的計算標准。

租賃合同是指出租人與承租人簽訂的一種經濟合同，約定了房屋或其他財產的租賃事項。在租賃過程中，雙方應當遵守合同約定的條款和條件，如違約則需要承擔相應的法律責任。違約金是為了彌補因違約造成的損失和困擾而約定的一種懲罰性金錢，一般寫入合同條款。根據《合同法》第114條規定，違約金的數額由各方自行協商，但不得超過合同約定的債務履行期限下已履行部分應得的利益額度。這意味著，違約金金額應該以合同履行部分為基礎，不能超過應得利益的額度。如果未達成約定，則不得以凈損失作為違約金計算的標准。需要注意的是，如果違約方已經履行了部分合同約定，那麼違約金應該以已經履行的部分為基礎計算。同時，如果違約金金額超過了實際損失的范圍，法院可能會判定其無效或者減輕其數額。

如果租賃合同中沒有約定違約金，那麼違約方需要承擔什麼樣的法律責任？如果租賃合同中沒有約定違約金，則仍然需要按照《合同法》的相關規定處理。根據《合同法》第114條第2款規定，如果當事人無法約定違約金的數額，也不得以凈損失作為違約金的計算標准。在這種情況下，違約方需要承擔應履行的義務，並賠償因違約造成的損失。如果無法確認實際損失的數額，則可以根據違約方所得利益或者合同履行的難易程度等因素進行判斷，並依法承擔相應的賠償責任。

租賃合同違約金的數額應當遵循《合同法》的相關規定，不能超過合同約定債務履行期限下已履行部分應得的利益額度。如果未約定違約金，則需要按照《合同法》相關規定處理，並根據實際情況確定違約方應承擔的賠償責任。在日常生活中，雙方簽訂合同時，應當認真約定相關條款和條件，以減少糾紛發生的可能性。

【法律依據】：
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。第五百七十八條 當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿前請求其承擔違約責任。第五百七十九條 當事人一方未支付價款、報酬、租金、利息，或者不履行其他金錢債務的，對方可以請求其支付。第五百八十四條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

③ 房屋租賃合同違約金的法律規定

房屋租賃合同違約金的法律規定：
1、如果就租賃合同中的違約賠償金達成協議，將按照約定的違約賠償金的比例支付。如果雙方在簽訂合同時同意房屋租賃合同違約金，則一旦合同被違約，出租人可以要求承租人支付相同金額的違約金，為期一個月作為違約賠償;
2、約定的違約金過高或者過低的，可以要求變更。約定的違約金超過實際損失的30%的，可以認為約定的違約金過啟敗氏高，可以要求降低要求。房屋租金每月僅1000元，違約金約定金額達10000元的，違約方可枯寬以要求減少。
3、房屋租賃合同中沒有關於違約金的協議。違約金應當按照另一方違約造成的實際損失計算，押金和額外房費應當退還。
4、違約金的支付獨立於支付租金的行為，即如果承租人仍拖欠出租人1500元的租金，則房屋租賃合同的違約金不包括在1500元的范圍內。
5、租賃房屋違約金的處理雙方應根據租賃合同處理約定的金額，如果協商失敗，可以向法院提起訴訟。
國家合同法規定房屋租賃違約金的標准
《合同法》沒有規定房屋租賃違約金的標准，都是房屋租賃雙方自行約定違約金的數量，雙方認可就可以。約定的違約金高請求減少時;必須是約定的違約金「過分」高於實際損失，也就是懸殊，比如實際損失只有一百元，但約定的違約金卻有幾千元。
是否算「過分高於」，是法官的自由裁量范圍。
房屋租賃違約金的比例
1、房屋租賃協議違約金應該付多少
(1)違約金由雙方協商確定，沒有數額的限制，一般是根據雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。
(2)發生一方違約後、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金「低於」實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金「過分」高於實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。
2、「不超過20%」，應是指不超過主合同標的額的20%，但這只能適用於定金約定，約定的定金高於主合同標的額20%的部分，法院不會支持。
約定房屋租賃違約金的注意事項
1、違約金應體現補償為主、懲罰為輔的原則
現行立法承認違約金具有補償性和懲罰性多重屬性，以補償性為主、懲罰性為輔。這樣，既維護了守約人的利益，也兼顧了違約人的利益，體現了公平原則;違約金的功能在於使守約方因對方違約而造成的損失或失去的利益得以補償和實現;有關違約條款主要是用來調整當事人之間的利益分配，力求做到公平，主要目的絕非在於懲罰違約方。因此，違約金責任作為一種財產責任，其本質意義首先在於對守約方的補償，其次才表現為對違約方的懲罰和制裁。
2、約定房屋租賃違約金的形式
違約金的形式悄散包括約定具體的違約金數額和違約賠償損失的計算方式兩種。房屋租賃合同中雙方約定確定違約金數額的按約定計算;雙方未約定明確違約金數額的，按照違約賠償損失計算。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第五百八十五條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，人民法院或者仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。