中國合同法223

A. 什麼叫未形成附和的裝修物

正文： 對裝修他人房屋形成附合物的處理

一、關於裝修他人房屋形成附合物的法理分析

（一）裝修他人房屋的定義

由建設部發布，1995年9月1日施行的《建築裝飾裝修管理規定》第二條第三款規定：「建築裝飾裝修，是指為使建築物、構築物內、外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建築物、構築物外表和內部進行修飾處理的工程建築活動。」根據這一規定，可以推導出本文「裝修他人房屋」的定義――即房屋使用人基於房屋租賃、借用等民事合同，在佔有、使用房屋所有人房屋期間，為了滿足自己的需要，使用屬於自己的裝修材料等財產，對該房屋進行修飾處理的工程建築活動。這個定義包括如下幾個要素：

1、裝修主體系與房屋所有人訂立房屋租賃、借用等民事合同的房屋使用人；

2、裝修活動發生於房屋租賃、借用等基礎民事合同履行過程中，而不是發生於合同成立之前或合同終止之後；

3、裝修對象是房屋所有人的房屋而不是房屋使用人自己的或第三人的房屋；

4、裝修目的是房屋使用人為使房屋達到一定的質量要求，以滿足自己居住或經營的特定需要，而不是為了滿足他人的需要；

5、使用的裝修材料等財產是屬於房屋使用人自己的，而不是屬於房屋所有人的。

（二）關於民法理論中的附合

附合是民法理論中的概念。附合作為添附的一種主要形式，是指不同所有人的物密切結合在一起而形成新的物，對原物雖然尚能分辨，但無法分離或分離後會大大降低新物的價值。 附合可以分為兩種，即動產與動產的附合與動產與不動產的附合。

動產與不動產的附合會發生兩種法律效果――物權法效果與債權法效果。關於動產與不動產附合的物權法效果，比較通行的觀點是，在附合以後，附合物歸不動產所有人所有。例如王利明教授認為，「附合以後，動產成為不動產的重要成份。如磚瓦、木板附合於房屋之中」，「新的財產應歸不動產所有人所有」。 彭萬林教授認為，「當動產附合於不動產之上時，由不動產所有人取得附合物的所有權。」 二人的觀點本質上是一致的：均認為附合必然帶來動產所有權歸屬不動產所有人的物權法效果。但二者又存在著細微的差別：後者強調附合物歸屬的時間，即「當動產附合於不動產時」，動產的權利即被不動產所吸收。前者突出強調了附合後的物權法效果，即在附合的情況下，第一，動產所有權消滅，動產已經成為「不動產的重要成份」，並且與不動產結合成了「新的財產」；第二，不動產所有人從總體上取得了包括動產在內的「新的財產」的所有權。相比較而言，前者的觀點與史尚寬先生的觀點頗為接近， 表述得更為全面，更容易讓人把握附合理論的價值取向：一方面，是為了解決一物分屬不同所有人不利於所有權穩定的情況；另一方面，是為了充分地實現物的使用價值和經濟價值，實現社會整體財富的增長，「當事人之間縱有恢復原狀的特約，也應理解為違背公共秩序而無效。」

關於動產與不動產附合的債權法效果，有學者認為應包含三個方面：第一，喪失動產所有權的人，如因附合的結果而受有損害時，得依有關不當得利的規定，請求補償金；第二，因附合而取得附合物所有權的場合，所增添的客觀價值違背受益人主觀意願的，為違反其意思的得利，在此種情形下，如具備侵權行為構成要件，不動產所有人得請求回復原狀；第三，因附合而喪失權利，受有損害的人，除有不當得利請求權外，尚有損害賠償請求權，其請求權基礎是侵權行為與債務不履行。

對於上述第二、第三個效果，理論界爭議不大。但對第一個效果，即是否依不當得利作為補償的基礎存在爭議。在這個問題上，筆者贊同這樣的觀點，即根據一物一權規則，不動產所有人因添附而取得動產所有權是有法律根據的。如果認為其獲權利是無法律根據的，必須否認添附的規則。既然取得權利是合法的，則受害人不能根據不當得利而請求返還利益。 然而，在特定的場合下，比如本文後面將要論述的，在房屋承租人經出租人同意裝修承租房屋，由於不可抗力等原因導致租賃合同非正常終止的情況下，如果承租人因附合而受到了損害，出租人從附合中獲得了利益，那麼，從公平原則考慮，出租人則應當對承租人給予適當的補償，以維護雙方之間的利益平衡。

（三）附合理論與處理附合物糾紛的關聯

依據上述附合理論，具體分析裝修他人房屋行為，不難發現，將裝修材料等財產裝修於他人房屋的行為，實質上即屬於民法理論上的附合。這是因為：第一，被裝修房屋與裝修材料等財產的所有權屬於不同的民事主體；第二，裝修材料等財產經過裝修附合於房屋並且與房屋共同構成密不可分的新物，或分離後會大大降低新物的價值。

因此，我們完全有理由認為，有關附合理論是分析、研究對裝修他人房屋形成附合物處理的基礎；特別是在目前我國欠缺相關立法的狀況下，在處理此類糾紛過程中，依靠附合理論的支持更具有積極的現實意義。這種現實意義主要體現為如下三點：

其一、有利於解決對附合物的界定問題。

根據附合原理，審判實務中應把裝修他人房屋形成的附合物，界定為用於裝修房屋的裝修材料，以及其他一些相關財產。這些財產一旦附合於房屋便與房屋融為一體不可分離，或分離後會大大降低這些財產以及房屋本身的價值。根據這一標准，裝修他人房屋形成的附合物，不僅應包括附合於房屋之中的磚瓦、木板等裝修材料，而且還應包括鑲嵌於房屋之上不能拆除或拆除後會嚴重減損自身以及房屋價值的諸如照明、空調、水暖等設施與設備。而對於能夠拆除的設施與設備的處理，因其不具附合物的屬性，故不在本文討論范圍之內。附合物標準的確立，為處理相關糾紛奠定了理論基礎。

其二、有利於解決對附合物所有權的判定問題。

根據附合原理，當用於裝修的財產附合於房屋之上時，必然發生房屋所有權人取得附合物之所有權的物權法效果。明確此點，為審判實務中確定附合物的歸屬提供了理論依據。

其三、有利於解決對債權法的適用問題。

根據附合原理，在裝修他人房屋形成附合的情況下，也必然會發生債權法效果。房屋所有人因附合取得附合物的所有權，但這種取得並非絕對是無償的，因附合喪失對附合物所有權的一方，有權依據合同的約定或有關法律的規定向取得附合物的房屋所有人求償。附合的債權法效果提示我們，在處理此類糾紛的審判實務中，既要注意物權法的適用，也要注意債權法的適用；既要注意對房屋所有人合法權利的保護，也要注意對房屋使用人合法權利的保護，以利於最大限度地實現公平與公正的審判目標。

二、關於我國現行動產與不動產附合立法的評價

附合是一項古老的法律制度，在優士丁尼的《法學階梯》中，我們就能找到有關附合的規定。 在現代國外立法中，許多國家及地區立法對動產與不動產的附合也作出了規定。如《德國民法典》第946條規定：「動產與土地附合成為土地之同一體的構成部分者，土地所有權擴充到該動產」，第951條[權利喪失的賠償]規定：「1、因946條至950條的規定而喪失權利的人，有權向因權利改變而受益的人，依關於返還不當得利的規定，請求金錢賠償；2、不得請求恢復原狀。」我國台灣民法第811條規定：「動產因附合而為不動產之重要成份者，不動產所有人取得動產所有權。」第816條規定，原動產所有人因動產之所有權喪失而受到損害者，得依關於不當得利之規定請求賠償金。

在國內，對於動產與不動產附合的處理，立法上沒有系統、完整與明確的規定。已經出台的一些涉及附合內容的法律規范散見於法律、行政規章及司法解釋之中。筆者收集的下列法律規范可以大致反映出我國對有關附合問題的調整狀況：

1986年8月7日，城市建設環境保護部以城住字第376號通知轉發的《廣州市鋪面房屋管理暫行規定》第9條規定：承租人「需要改建、裝修房屋的，需徵得出租人同意，並經當地房管部門批准，辦理報建手續後方可施工，所需經費由用戶自負，如用戶遷出，房屋內部所增設的一切嵌裝附屬設施，不得拆除，也不予補償」。

1991年10月26日，浙江省政府發布的《浙江省城鎮私有房屋管理辦法》第28條規定：「承租人為了美觀或特殊需要，需對房屋進行正常維修以外的裝飾性修繕時，應徵得出租人的同意，並簽訂協議，其費用由承租人承擔。承租人遷出房屋時，房屋內部所增設的裝飾性附屬設施，拆除後對房屋結構有影響的不得拆除，但其處理辦法可在租賃合同的有關條款中訂明」。

1995年6月1日，建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第23條規定：「承租人應當愛護並合理使用所承租的房屋及附屬設施，不得擅自拆改、擴建或增添。確需變動的，必須徵得出租人的同意，並簽訂書面合同。因承租人過錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或者賠償」。

1997年10月13日，遼寧省本溪市政府發布的《本溪市城鎮房屋租賃管理辦法》第15條規定：「凡承租方出資改變房屋結構或室內布局、拆除或填增移動房屋附屬設施的，須提出書面申請，經房屋產權所有人同意後方可實施。」第16條規定：「凡承租方出資裝飾房屋的，承租方退租時，其所裝飾和填裝的設施不許拆毀，無償交給房屋產權所有人」。

1999年10月1日施行的《合同法》第223條規定：「承租人經出租人同意，可以對租賃物改善或者增設他物。」未經同意的，「出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失」。

上述法律規范對裝修他人房屋形成附合的調整存在如下缺陷：其一，規范內容簡略，且地方性行政規章法律效力等級較低、空間適用范圍也受到限制，對附合物的處理也存在矛盾，例如，有的規定允許拆除，但「拆除後對房屋結構有影響的不得拆除」，有的規定「不許拆毀，無償交給房屋產權所有人」；其二，所調整的民事法律關系單一，除合同法外，其它法律規范只調整私有房屋租賃法律關系；其三，未能依據附合原理，直接規定動產與不動產附合後所有權的歸屬。

1988年1月26日，最高人民法院審判委員會討論通過的《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》（以下簡稱《意見》）第 86條規定：「非財產所有人在使用他人的財產上增添附屬物，財產所有人同意增添，並就財產返還時附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除；不能拆除的，也可以折價歸財產所有人；造成財產所有人損失的，應當負責賠償。」相比較而言，《意見》對人、對事乃至空間效力均優於前述法律規范，而且，對處理方法的規定層次清楚，比較詳細地規定了對包括附合在內的添附的處理原則，特別是設定了協商程序，體現了當事人意思自治的私法精神，對於規范對附合物的處理具有十分重要的意義。

盡管如此，由於立法沒有規定包括附合在內的添附這樣一個重要問題，作為司法解釋的《意見》必然會顯得蒼白無力，其存在的缺陷也是顯而易見的：其一，《意見》只規定在財產所有人同意附合的情況下產生爭議的處理辦法，其調整范圍的局限性是顯而易見的；其二，由於立法上的限制，《意見》同樣迴避了附合的物權法效果，即附合物的所有權轉移問題，而只是強調了協商解決；也正由於未能把各國通行的附合理論貫徹到底，由於缺少民法理論以及法律規范的引導與支持，也就必然造成實踐中協商價值取向的模糊不清，進而影響協商的效果；其三、對於「沒有約定又協商不成」情況的處理規定，顯得不夠全面，比如「能夠拆除的，可以責令拆除」的規定，是以財產所有人請求拆除為前提的，如果財產所有人沒有請求拆除而使用人卻請求拆除，對此情況如何處理？是否一律允許拆除？再比如，「不能拆除的，可以折價歸財產所有人」的規定，更多考慮的是財產所有人對使用人的補償，而對於善意附合與惡意附合的情況並未加以區分，致使這一規定不能適應解決復雜多樣附合糾紛的需要。

通過對以上我國有關動產與不動產附合立法現狀的分析，可以得出這樣的結論：一些相關的法律、行政規章以及司法解釋的出台，對因裝修他人房屋形成附合物糾紛的處理，起到了十分重要的作用，但是，無論在立法體繫上還是在法律規範本身上，也還存在著比較嚴重的缺陷。由於這些缺陷的存在，造成審判實踐中對相關案件的處理難以把握，並且已經構成影響公正裁判的重要原因之一。

三、關於對裝修他人房屋形成附合物糾紛的處理

如前所述，對於在裝修他人房屋過程中雖然安裝於房屋之上，但是未形成附合，並且能夠拆除的設施與設備的處理，不在本文討論范圍之內。遇此類糾紛，可按《意見》第86條的規定處理，即「有約定的，按約定辦理；沒有約定又協商不成，能夠拆除的，可以責令拆除」，「造成財產所有人損失的，應當負責賠償」。

對於形成附合物的糾紛，筆者認為，可以房屋使用人裝修房屋是否取得房屋所有人同意為標准，將糾紛區分為兩類，結合前述有關附合的民法理論，依據我國現有的法律規定進行分析、處理：

（一）對裝修未取得房屋所有人同意的糾紛的處理

由於雙方當事人之間存在著基礎的房屋租賃、借用等合同關系，因此，房屋使用人未經房屋所有人同意而裝修房屋的行為，勢必構成違約，同時，也勢必構成對房屋所有人房屋所有權的侵害，從而造成違約責任與侵權責任的競合。根據《合同法》第122條的規定：「因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求其承擔違約責任或依照其他法律要求其承擔侵權責任。」按照這一法律規定以及責任競合理論，在違約責任與侵權責任競合的情況下，擅自裝修他人房屋違法行為的多重性，必然導致房屋所有權人雙重請求權的存在，房屋所有權人可以在兩項請求權中作出一種選擇――既可以基於違約行為提起違約之訴，也可以基於侵權行為提起侵權之訴。當然，如果當事人事先通過合同特別約定，雙方僅承擔合同責任而不承擔侵權責任，則原則上應依照當事人的約定處理，房屋所有權人不得行使侵權行為的請求權。

房屋使用人未經所有人同意裝修房屋出現糾紛形成訴訟後，對於因裝修形成附合物的處理，在審判實踐中做法不一。由於附合物已與房屋形成一個整體，不易拆除，因此，應將附合物判歸房屋所有人，這在審判實踐中已經形成共識。爭議的焦點是，如果裝修確實使房屋價值明顯增加，在附合物判歸房屋所有人的情況下，房屋所有人是否應當給予房屋使用人以適當補償？對此，在雙方當事人不能達成協議的情況下，審判實踐中有兩種截然不同的處理方法：

方法之一，對附合物殘值評估作價後，判決房屋所有人給予房屋使用人相當於附合物殘值的補償。並且，這是比較通行的處理方法。採取這種處理方法的主要理由，一是《意見》第86條已有明確規定，即「不能拆除的，也可以折價歸財產所有人」；二是房屋使用人畢竟因附合而遭受了損害，房屋所有人從附合中獲得了利益，從公平原則出發，應當對房屋使用人給予適當的補償。

方法之二，駁回房屋使用人關於經濟補償的訴訟請求。這也是筆者同意的處理方法。主要理由有四：其一、根據《意見》第86條規定的精神，房屋使用人取得補償的前提條件是房屋所有人同意裝修房屋，並不包括未經同意裝修房屋的情況，因此不能作為處理此類糾紛的依據；其二、公平原則應適用於當事人雙方對造成損害均無過錯的情況，而房屋使用人未經房屋所有人同意裝修房屋，對損害的發生不但存有過錯，並且，如前所述，對房屋所有人還構成了違約責任與侵權責任的競合，因此，在房屋使用人存在違約與侵權的場合下，公平原則也無適用的餘地；其三、房屋使用人裝修房屋畢竟是為了實現自己的特定目的，在相當多的情況下，受房屋使用目的、審美觀念等主觀因素的影響，房屋裝修的結果未必能獲得房屋所有人的滿意。由於房屋所有人即受益人取得的利益與其主觀意願不合，因而應認為所受利益不存在，受益人免負補償金返還責任； 其四、基於裝修他人房屋附合行為的違約、違法性，駁回房屋使用人關於經濟補償的訴訟請求，使違約、侵權人從經濟上遭受一些損失，不但有利於強化當事人的法律意識與合同意識，有利於防止房屋使用人惡意附合行為的發生，也有利於充分發揮審判對裝修他人房屋行為的指引與教育功能，防止、減少在裝修房屋過程中違約與侵權行為的發生。

（二）對裝修取得房屋所有人同意的糾紛的處理

房屋使用人取得房屋所有人同意裝修房屋而引起的糾紛，又分為兩種情形，與此相聯系，應該作出不同的處理。

1、房屋使用人裝修房屋不僅經過了房屋所有人同意，並且雙方就附合物的處理等相關事宜事先也作了明確約定，或事先雖無約定，但事後達成協議的，應按《意見》第86條的規定，「按約定處理」。

但是，在處理過程中應該注意兩方面的問題：一方面，應該充分尊重、保護當事人依法享有的意思自治權，充分支持當事人在其自由權利邊界內依靠自己的判斷、選擇進而達成的任何協議，凡當事人訂有協議的，應以協議為主要的處理依據，即使協議的內容在當事人之間存在著經濟利益的不公平，仍應該堅持當事人意思自治原則，「按約定處理」；另一方面，法律強調尊重當事人的意思自治權，並不是允許當事人享有絕對自由甚至容忍其濫用民事權利，如果當事人達成的協議超越了法律的邊界，應該根據《合同法》第52條的規定確認該協議無效，並依照有關法律規定對糾紛作出處理。

因此，在對因裝修他人房屋引起民事糾紛的審判中，法院對當事人意思自治進行適度的審查干預仍然是十分必要的。這種審查干預主要體現在以下兩點：

其一，不但要認真審查當事人的意思表示是否一致，而且還要結合房屋裝修這一特定的法律關系和案件的具體實際，注意認真審查當事人意思表示的真意，以便正確確定當事人雙方的權利義務。

其二，不但要認真審查當事人協商一致的意思表示所確定的雙方的權利義務，而且還要認真審查其意思表示是否違反法律、行政法規的強制性規定，是否損害社會公共利益，是否侵害他人的合法權益。

2、房屋使用人裝修房屋雖經房屋所有人同意，但雙方事先未就附合物的處理有過明確約定，事後也未能達成協議的，可以從雙方簽訂的租賃、借用等合同期間是否屆滿，合同是否系正常終止的角度入手加以分析，分別處理：

（1）雙方房屋使用合同約定的期間屆滿，合同系正常終止的。

在這種情況下，應判決附合物所有權歸房屋所有人，對於房屋使用人拆走附合物或補償的訴訟請求予以駁回。此種處理辦法實質上與城市建設環境保護部轉發的《廣州市鋪面房屋管理暫行規定》第9條「如用戶遷出，房屋內部所增設的一切嵌裝附屬設施，不得拆除，也不予補償」，以及《本溪市城鎮房屋租賃管理辦法》第 15條「承租方退租時，其所裝飾和填裝的設施不許拆毀，無償交給房屋產權所有人」規定的精神是一致的。採取這種處理辦法的主要理由，可以從以下兩個角度加以說明：

其一，從房屋使用人的角度分析，裝修他人房屋的行為是受到與房屋所有人簽訂的租賃、借用等基礎合同制約的，其中房屋使用期間是制約裝修行為的重要因素之一。筆者同意張俊浩教授的觀點，即裝修人是基於最大化自己利益的考慮，計算其裝修利益並實施裝修行為的。在其計劃中，必然考慮裝修利益與房屋使用期間的關系，考慮裝修利益在該期間充分實現的問題。鑒於房屋使用期間是已知的，從而預期裝修利益期間並不困難。裝修利益的實現內含於房屋使用權的行使之中，房屋使用期間屆滿，裝修利益便告窮竭。倘若裝修人置房產使用期間這一約束不顧，而「奢侈」地裝修，以至於出現其利益不能全部發揮而有剩餘的情形，法律也不應該保護這種因非理性裝修所帶來的利益。 應當看到，駁回房屋使用人的訴訟請求，從個案的、短期的角度看，或許使房屋使用人喪失了一定的利益；但是，從長遠的、廣闊的視角，從審判的社會效果上考察，對於增強房屋使用人理性裝修房屋的意識，對於正確引導房屋使用人審慎處理裝修事務，防止房屋使用人盲目裝修，進而逐步減少裝修糾紛無疑更具有積極的意義。

其二，從房屋所有人的角度分析，盡管房屋使用人的裝修行為經過了房屋所有人的同意，但是，我們還必須明確這樣一個道理，即房屋使用人對房屋裝修的目的，是為了提高房屋的使用價值，便於自己行使對房屋的使用權，而不是出於對房屋所有人利益的考慮。如前所述，由於房屋使用人對房屋的使用期間是已知的，以此期間確定房屋裝修投入、附合物價值的利用以及相應法律後果的承擔，是房屋使用人自己理所當然應該考慮的事情，而不應苛求於房屋所有人。相反，如果不是駁回房屋使用人的訴訟請求，而是判決房屋所有人於房屋使用合同終止後再對裝修剩餘價值予以補償，把因房屋使用人裝修投入決策過錯造成的後果，強加於房屋所有人身上，這不但從法理上說不通，而且，其結果必然加重房屋所有人的負擔，有損於房屋所有人的合法權益，這顯然是極不公平的。因此，出於保障房屋所有人正當出租、出借等民事行為的安全，維護正常房屋租賃、借用等民事活動秩序的考慮，對於房屋使用人的訴訟請求也不應予以支持。

（2）雙方房屋使用合同約定的期間尚未屆滿，合同系非正常終止的。

由於雙方房屋使用合同約定的期間尚未屆滿，就有可能造成裝修利益未能全部發揮、附合物存有殘值的結果。出現此種情況，可以從合同非正常終止的不同原因入手，採取不同的處理辦法：

其一，因為當事人一方或雙方的違約行為導致租賃、借用等基礎合同終止的，應當由違約方承擔相應的民事責任。若房屋使用人違約，其不能按合同約定的期間享有附合物的利益，是由於自己的違約行為造成的，因此，該損失應由房屋使用人自行負擔，房屋所有人應取得附合物殘值所有權，而對房屋使用人不予補償；若房屋所有人違約，因房屋使用人不能按原合同約定的期間享有附合物的利益，該利益喪失是房屋所有人違約而給房屋使用人造成的實際損失，對此，應根據《合同法》第 107條的規定，由房屋所有人承擔相應的賠償責任，而附合物殘值仍應判歸房屋所有人。

其二，當事人雙方對合同非正常終止均沒有過錯的，如由於不可抗力等原因導致合同無法繼續履行，應當依照公平原則處理，即依據民法通則第132條「當事人對造成損害都沒有過錯的，可以根據實際情況，由當事人分擔民事責任」的規定，在對附合物殘值予以評估作價後，結合個案特點並考慮房屋使用合同約定的期間，房屋使用目的，房屋實際使用期限，以及房屋使用人裝修投入的合理性等諸多因素，酌情由房屋所有人對房屋使用人給予適當的經濟補償，以維護當事人之間利益的平衡，並體現公平原則的要求。

綜上所述，筆者認為，目前審判實踐中在對裝修他人房屋形成附合物的處理上存在的問題亟待解決，解決問題的關鍵是應該借鑒國外相關立法，並密切結合我國審判實踐經驗，加快關於包括動產與不動產附合在內的添附的立法進程，以便將包括對裝修他人房屋在內的添附糾紛的處理，置於法律有效的調整與監督之下。另外，在新的立法還沒有出台的情況下，法官們一方面應該加強對與此類案件處理相關的民法理論的學習與研究，不斷提高運用民法理論處理相關案件的能力；另一方面，在審判實踐中，應該加強對相關裁判行為的協調，以促進對裝修他人房屋糾紛處理的統一性與有序性形成，促進對相關當事人合法權益的保護與房地產市場的健康發展。

本文關鍵詞：裝修他人房屋,形成,附合物,處理

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B. 勞動部辦公廳對《關於執行勞部發〔1994〕481號和勞部發〔1995〕223號文件 這個文件誰能幫我解讀一下

481號文：為了明確勞動合同當事人違反勞動法有關勞動合同規定的賠償責任，制定本辦法。
223號文：為了規范違反和解除勞動合同對勞動者的經濟補償標准，制定本辦法。
現在你應當看《中華人民共和國勞動合同法》，它於2008年施行。在內容上都有一些更新了。

C. 什麼是承租人

承租人是指根據租賃合同取得租賃物佔有、使用、收益權利，並負有向合同另一方當事人支付租金義務的租賃合同當事人。
承租人的權利義務
承租人的權利
1．維修請求權
對於承租人而言．租賃物的正常使用或者功能用途正常．是實現其對於租賃物使用權、收益權的關鍵。因此，一旦租賃物出現使用障礙或者功能瑕疵，承租人的首要權利，便是租賃物維修請求權。這個權利，在我國《合同法》第221條中，有明確規定，即承租人在租賃物需要維修時，可以要求出租人在合理期限內維修。如果出租人未履行維修義務的，則承租人可以自行維修，維修費用南出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。可見這個權利的內容有：

(1)租賃物維修請求權；
(2)自行維修權以及維修費請求權；
(3)租金減少請求權或者租期延長請求權等。
2．租賃物改善權
租賃物的現狀，構成租賃財產的全部利益客體。如果要改變租賃物的現狀，一方面涉及租賃物的添附或者形狀改變，有時可能對租賃物自身的安全或者用途，構成重大隱患，因此，租賃物的改善權屬於租賃物所有權的延伸，由所有權人即出租人享有和行使；另一方面，租賃物改善又涉及租賃物的改善費用等問題，因此，能否改善、如何改善以及改善後，改善費用的承擔等問題。都是租賃合同必須解決的內容問題。我國《合同法》第223條規定了租賃物改善的規則，即：第一，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。強調租賃物的改善，是雙方意思表示而非單方意思表示。第二，承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，屬於違約行為。對此，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失等，要求承租人承擔違約責任。
3．轉租賃權
所謂轉租賃權，是承租人在租賃合同有效期間，根據合同約定即出租人的同意或者認諾，對租賃物再次出租從而收取租金的民事權利。這種權利是承租人的收益權的表現，但是，是帶有明顯的條件性的權利，屬於承租權的擴展層面。由於這種權利事關重大，所以轉租權在我國《合同法》中，是受到嚴格限制的。我國《合同法》第224條規定，承租人經出租人同意，才可以將租賃物轉租給第三人。承租人與第三人訂立轉租賃合同後，產生的法律後果是：
(1)承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；
(2)在轉租賃合同中，第三人對租賃物造成損失的，由承租人承擔賠償損失的義務或者責任；
(3)承租人未經過出租人同意而違約轉租租賃物的，出租人可以承租人違約而解除合同。
4．承租收益權
這是承租人的又一項重要權利，指的是承租人對於租賃物產生的收益即法定孳息或者自然孳息，可以獲得並加以享有和行使的權利。這種權利，在租賃合同中，往往與出租人的收益權是矛盾的，所以，也是受到嚴格限制和控制的一項權利。我國《合同法》第225條規定，在租賃期間，租賃物佔有、使用所獲得的收益，歸承租人所有。不過，這種租賃物收益，應當是屬於所謂租賃物「內」收益，比如，租賃物房屋帶來的使用利益等，而租賃物房屋的轉租後的租金。則屬於租賃物「外」收益范疇。一般而言，租賃物的租金，應當屬於出租人租賃物收取，所以，當事人對於租金歸屬於承租人收取，應當另外有約定即允許轉租才會有這個意義上的收益權。
5．優先權
這是租賃合同區別於其他相關合同．比如買賣合同、贈與合同或者借用合同的重要特徵性權利。這個權利，在本質上，是屬於承租權物權化的產物，是世界范圍內的一種趨勢，所以，我國《合同法》在立法時，對於這一趨勢給予了確認。我國《合同法》第230條、第234條確認的優先權，分為兩種情況：一是承租人優先購買權。即如果出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內，通知承租人租賃物出賣的事實以及出賣條件，承租人在同等條件下，依法享有優先購買的權利。二是利益人的優先承租權。即承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人即共同利益人，可以按照原租賃合同中約定的內容，繼續租賃該房屋的權利。這種權利，理論上又稱為租賃合同更新的權利。只是，現實生活中，許多情況下，利益人不知道這種權利的存在，因而無法享有和行使。當然，這個權利帶來的深層次問題是：我國《合同法》規定的是「可以」而非「應當」給予利益人優先承租的權利。
至於新買受人在進行了租賃物交付尤其是登記過戶之後，繼續出租該標的物，而承租人是否繼續可以或者應當享有優先承租權，在理論上是有爭議的。一種觀點認為，承租人當然享有承租優先權，新的租賃物所有人應當將租賃物交由承租人繼續租賃；另一種觀點認為，承租人是否享有優先承租權，取決於租賃合同的條件即出租條件是否調整。如果租賃條件已經調整，則只有在同等條件下有承租權，而不是當然的優先承租權。如果租賃條件未調整或者租賃合同已經到期，則需要新所有人與承租人以完成合同主體變更的方式來確定；還有一種觀點是，承租人的優先承租權取決於新所有人與承租人的協商，如果沒有協商或者開出租賃條件，則這個優先承租權是無從談起的。

(4)因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。
4．返還租賃物義務
這項義務與出租人的租賃物返還請求權，是相對應的。其具體內容是，承租人在租賃合同被解除後的租賃物返還義務，以及租賃合同終止即正常履行完畢後的租賃物返還義務。而且，這種返還義務的履行與承擔，是有一定條件要求的，即返還原物，我國《合同法》第235條規定的是：租賃期間屆滿，承租人應當返還租賃物。承租人返還的租賃物，應當符合按照約定或者租賃物的性質使用後的狀態，而不能是被損毀或者喪失租賃物功能的狀態。
參考文獻
劉有東主編.合同法精要與依據指引 增訂本.北京大學出版社,2011.01.
張曉遠，趙小平主編.合同法學.四川大學出版社,2010.03.

D. 勞動部223號文件還生效嗎

關於發布《違反〈勞動法〉有關勞動網路合同規定的賠償辦法》的通知(勞部發〔1995〕223號)並沒有明確廢止，所以該文件依然有效。但《勞動法》、《勞動合同法》及國務院相關的行政法規以及勞動和社會保障部其後發布的文件，作為上位法、新法，已經基本取代了223號文的內容，223號文不與法律、行政法規和其後發布的部門規章沖突的內容，繼續有效。