廣州市物業管理合同法
《民法典》為物業服務合同提供了全面的法律框架。該法典將物業服務合同納入合同編，填補了以往合同法中的空白，旨在妥善解決當前物業管理領域的糾紛，豐富了《民法典》的體系。
物業服務合同主要涉及物業服務人在物業管理區域內為業主提供服務，並收取物業費的法律關系。合同內容涵蓋服務事項、服務質量、服務費用、服務用房管理、服務期限、服務交接等關鍵條款。合同必須採用書面形式，並確保公開透明，使業主能全面了解服務詳情。
建設單位與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與選聘的物業服務人訂立的合同，對所有業主具有法律約束力。合同終止時，原物業服務人應妥善處理交接事宜，確保業主權益。
物業服務人有責任提供相應的服務，包括維修、清潔、綠化、安全管理等，以維護物業區域內的基本秩序。同時，物業服務人需定期向業主公開服務情況，包括服務質量、費用明細、維修資金使用、收益分配等信息。
業主應按時支付物業費，即使未接受服務，也不能以此為由拒絕支付。若業主逾期不支付，物業服務人有權催告其支付，或通過法律途徑解決。物業服務人不得採取斷水、斷電等強制措施催繳。
業主裝飾裝修房屋前應告知物業服務人，並遵守其合理注意事項。轉讓、出租物業、設立居住權或改變共有部分用途時，需及時通知物業服務人。
物業服務合同終止時，原物業服務人應交還相關資料並配合新服務人進行交接。若原服務人違反規定，不得請求支付後續物業費，並需賠償損失。
在物業服務合同終止後，若無新服務人或業主自行管理，原服務人仍需提供服務直至新服務人接管，期間應收取物業費。新服務人的選聘由業主大會決定。
針對物業服務糾紛，最高人民法院出台司法解釋，對相關問題進行了規定與指導，與《民法典》相互配合，為解決糾紛提供了法律依據。
現行《物業管理條例》為物業服務提供了基礎法律框架，涉及服務提供、合同管理、費用收取、服務人員職責、投訴處理等方面。條例強調物業服務企業應具備獨立法人資格，提供合法、透明的服務，確保業主權益。
⑵ 全面解讀國家《物業管理條例》
●受訪人：廣東省物業管理協會副會長羅小鋼、廣州市物業管理協會副秘書長謝凱、廣東經國律師事務所律師溫必潛、北京隆安律師事務所律師秦兵、204條購房補充條款」創始人：廣州市春蘭花園業委會主任葉春生
國家《物業管理條例》近日終於正式出台。對於這個歷經四年並曾聽取了廣東省物業管理業內人士意見的國家條例，廣州市物業管理行業的專家們認為，新《條例》有亮點，但也有遺憾。畢竟是第一部國家物業管理條例出台，客觀上填補了物業管理國家法規的空白，就此，廣州物業管理業內人士和律師給予了類似的評論：
廣東經國律師事務所律師溫必潛稱，國家物業管理條例的出台結束了物業管理行業發展20多年沒有國家條例的歷史；廣東省物業管理協會副會長羅小鋼認為國家條例統一了物業管理立法，規范了物業管理行為，明確了物業管理各主體的責、權、利，促進了物業管理的市場化。
但同時有業內人士表示，對於一直走在物業管理行業前沿的廣州來說，這個條例的指導意義並不大。
亮點一「委託」改「服務」，平等雙方地位
「第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。」「把原來的委託合同改為服務合同是正本清源的事。」溫必潛這樣說。他認為一向以來業主與物業管理簽定的合同被認為是物業管理委託合同，這是一種錯誤的認識。他說，按照這種理解，物業管理是業主委託物業管理公司代理小區物業管理工作。而在法律上對代理是有明確界定的：「一是被代理人以代理人的名義去從事法律行為；二是被代理人只能在代理人授權范圍內從事代理行為；三是被代理人的所有代理行為，法律後果歸屬於代理人」。事實上，物業管理公司在物業服務過程出現問題應當由物業管理公司自己承擔責任。他認為原先對物業管理的合同這種委託和代理的法律關系的認定導致了主僕論、管家論和保姆論的流行，一直以來不利於物業管理的健康發展，此次國家條例擺正雙方的位置。「事實上雙方是平等的，完全按照合約來辦事。」他說。
亮點二明確業委會只是業主大會的執行機構
「第八條物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。」「第十五條業主委員會是業主大會的執行機構……」溫必潛認為盡管「國家條例」對業主大會和業主委員會法律地位的界定還不太明確，但已經有了一個進步，把業主大會定性為業主自治的組織，代表業主的合法權益，並且業主大會作出的決定全體業主都必須執行。同時國家條例明確說明業主委員會只能是業主大會的執行機構，而維修基金的使用、續籌，物業共用部分和共用設施設備的使用和監控，公共秩序和環境衛生的維護以及選聘管理公司等影響業主利益的重大事宜則由業主大會來決定。溫認為這約束了業委會的職權，而原來的省市條例則過大的給予了業委會職權，比如業委會有選聘物業管理公司的權力等等，導致廣州市一些小區業委會濫用權利。
亮點三業委會須督促業主交物業管理費
「第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。」「第六十七條違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴。」廣州市物業管理協會副秘書長謝凱認為，國家條例關於對業委會有義務督促業主繳交物業管理費是一大進步。謝凱稱，物業管理公司的服務是整體性的，收取的物業管理費是為全體業主利益服務的，個別業主欠交物業管理費的結果是傷害了絕大多數業主的利益。新條例明確說明了當業主欠交物業管理費時業委會有義務做好督促的工作，這體現了業主大會真正成為自我管理約束的自治組織。
亮點四物管公司職能劃分更明細
「第四十五條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委託代收錢款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。」「物業管理公司代水、電等公共配套部門向業主收取費用在廣州市比較普遍。」一位物業管理專業人士稱，由此也引發了不少物業管理糾紛，國家條例明確了物業管理公司沒有代公共配套單位向業主收取費用的義務，就減少了許多糾紛的來源。謝凱則認為，在由國務院頒布的國家條例里具體說明的條款意味著物業管理公司今後與各相關公共部門只是一種協調配合的關系，而不必承擔代收、代交的義務。對一些物業管理公司來說是一種解放。
■律師訪談 部分條款實操性差
記者：請您對國家條例做一個總的點評。
秦兵：缺乏實操性。這里的問題是我們需要一個憲法還是合同法，我們需要的是一個可操作性的法還是一個原則性的法？
記者：如果讓您僅舉出一至兩條國家條例不合理的地方，您會選擇什麼條款？
秦兵：還是選三條吧-第一是第十條（第十條，同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。）什麼叫指導？業主怎麼啟動「指導」程序？如果房地產行政主管部門不指導怎麼辦？什麼叫選舉？如果進行選舉，是差額還是等額？沒有選舉能不能產生業委會？第二是第十二條（第十二條，業主大會可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但應當有物業管理區域內持有1／2以上投票權的業主參加。業主可以委託代理人參加業主大會會議。
■律師訪談 部分條款實操性差
業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1／2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。）對於有2000戶業主的社區，物業公司基本上做定了，幾乎不可能出現2／3反對的情況，即使有一天業主們給了2／3反對票，物業公司也可以說：你們不是一天寫的吧，每一天的反對票都不到2／3，所以每一天我都不能離開，既然這樣，我必須呆下去。第三是第四十一條（第四十一條，物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。）此條不是剝奪了物業公司與業主之間的定價權！我們自己家裡聘請保姆，為什麼要由政府替我們定價？如果業主按照這個價款付了款，物業公司服務不好，是不是由政府來替物業公司履行責任？記者：這個條例還有很多問題迴避了，比如業主委員會的法律地位問題，廣州部分物業管理業內人士認為，國家條例沒有明確的地方是需要地方省市條例進一步細化、完善，做出可操作性的規定。
秦兵：但是有一點，一般地方立法水平不會超過國家立法水平，上海除外。
遺憾業主委員會的法律地位沒有明確
多位物業管理行業業內人士向記者表示，沒有涉及業主委員會的法律地位問題是國家條例的主要遺憾之一。據羅小鋼介紹，目前業委會不是法人團體，不具備法人資格，因此不能從事民事活動，也不承擔民事責任。但是有關業委會的糾紛不斷，由於業委會的行為侵害業主權益的事情時有發生，涉及業委會的訴訟也在廣州市住宅小區時時上演，廣州市物業管理的不斷發展提出了界定業委會法律地位的要求，但國家條例沒有明確。羅小鋼特別指出，在香港這個問題很明確：小區擁有稱之為業主法團的機構，它是具有法人資格的團體，能夠承擔民事責任。
業委會向建設主管部門備案欠法律依據
「第十六條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。……」「這里有三個問題。」溫必潛這樣認為，首先，是備案作用不清，備案的性質是「批准」還是僅僅只是「知道」？如果是批准就應當稱為審批；其次，該由誰來備案，是業主大會還是業主委員會？業主大會可以類比為公司，業委會可以類比為董事會，只有公司登記，沒有董事會登記的；其三，這種登記缺乏法律依據，根據有關法律規定，屬於經營性的組織到工商部門登記，屬於社團法人到民政部門登記，但業委會到建設主管部門登記缺乏法律依據。沒有明確投票權的決定方式
溫必潛說，國家條例沒有明確投票權的決定方式，把這個問題推給了地方政府來決定。據了解，目前主要有兩種業主大會的投票決定方式，一種是上海模式，以戶數決定投票數；一種是深圳模式，以產權面積來決定佔有的投票數。溫認為深圳模式比較合理，因為物業管理費一般以建築面積來計算，那麼產權面積越大，付出的物管費越多，擁有的權利也應該越大。不過，也要防止大業主壟斷投票權的問題，可以通過設計這樣的規則解決，比如超過全體業主總投票權某個百分比（比如20％），超過部分不算投票權，溫認為在廣東省制定地方實施細則的時候應當注意這個問題。
避免「父子兵」缺乏法律約束
廣州市春蘭花園業委會主任葉春生表示，國家條例對於「住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業」的違規懲罰，僅是10萬元以內的行政懲罰，沒有什麼意義，他認為「有法律約束，否則廣州市的現狀還會持續下去。」北京隆安律師事務所秦兵律師告訴記者，國家條例對於建設單位與物業管理分業經營的規定前後矛盾，第二十四條明明稱僅僅是「國家『提倡』……」，第五十七條又有了違反條例的懲罰，表現出立法語言混亂。問題 概念表述不清
「第二條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定……」羅小鋼認為，此條表述不恰當。物業管理並非只是指由業主通過選聘的物業管理企業提供的服務。難道在前期由發展商通過合法的招投標選聘的物業管理公司按照物業服務合同約定進行的管理服務就不能稱為物業管理嗎？羅小鋼認為國家條例對物業管理概念界定范圍小了，而此前廣東省條例對一些概念的表述更准確。
實操性差業內人士認為，國家條例的實際操作性比較差，比如第十二條規定：「選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。」但業內人士對於上千戶業主的小區來說要能夠召集2／3的業主，實際操作將會很困難。對此，謝凱認為這就需要結合地方規定來靈活處理，比如，根據《廣州市物業管理業主委員會規定》通過推選業主代表來處理問題。 一些條例不利於小業主6月25日，記者接到不願透露姓名的市物價局相關人士的電話，他認為國家條例的第四十一條最後一句不利於小業主。（「第四十一條物業服務收費由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。」）他認為，在現實中，發展商為賣樓需要與物業管理公司簽訂低價格的物業管理費以吸引買家，一旦根據國家條例在買樓時簽訂了物業服務合同，就將處於「無條件服從」的狀態，失去向國土房管局、物價局申訴的渠道了。 迴避了不少焦點問題謝凱指出，國家條例沒有涉及在發展商建設的物業未通過綜合驗收前物業管理費由誰來交這樣一個在廣東普遍存在的焦點問題。同樣沒有涉及的是前文提到的業主委員會的法律地位以及維修基金該如何繳交使用的具體問題。
有業內人士對此表示失望，稱「國家條例對現實中出現的焦點問題、矛盾和糾紛沒有實質上的解決」，也因此對廣東「沒有很大的指導意義」。
⑶ 物業管理的法律法規有哪些
法律分析：關於物業管理的法律法規有物業管理條例，物業服務收費管理辦法，物權法，房屋維修管理合同法，業主大會規程，物業管理財務管理規定以及中華人民共和國公司法等相關法律法規。
法律依據：《物業管理條例》
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵物業管理採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
⑷ 物業管理的法律法規
【法律分析】
現代化小區都是有專門的物業服務公司來提供管理服務的，自然作為小區業主也應該支付給物管公司一定的費用。關於物業管理的法律法規有物業管理條例，物業服務收費管理辦法，物權法，房屋維修管理合同法，業主大會規程，物業管理財務管理規定以及中華人民共和國公司法等相關法律法規。物業公司在實施物業管理過程中，都不能跟這些法律法規相違背。國家現在對物業管理的還是非常重視的，因為與之相關的法律制度非常的多，所以根據物業公司在管理過程中出現的問題，業主在維權的時候選擇的參考依據也不一樣，比如物業公司的收費不符合法律規定，可以參照法律法規投訴物業公司。
【法律依據】
《中華人民共和國民法典》第二百八十五條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託，依照本法第三編有關物業服務合同的規定管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，接受業主的監督，並及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。 《物業管理條例》 第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。