公司無土地法律關系

Ⅰ 不屬於土地法律關系的客體范圍是

土地使用權是一項權利，屬於物權。而不能說是物，土地屬於「物」。

Ⅱ A、B兩家公司的法律關系如何界定

看合作協議的內容屬於什麼類型的關系就是什麼類型的關系，光看名字是看不出來的。有一點值得提醒，民事法律關系遵從當事人意思自治，無名合同符合法律規定的生效要件，也值得保護，應該遵守約定。

Ⅲ 2、如何處理具體土地使用權交易法律關系糾紛案件

、土地承包經營權糾紛怎麼處理
2009年6月27日通過的農村土地承包經營糾紛調解仲裁法規定土地承包經營糾紛可以通過和解、調解、仲裁或者訴訟的方式解決。這極有利於今後此類案件的妥善解決。司法解釋第26條對相關糾紛案件處理中，應當著重對調解的問題作出了規定，因為對這類案件的簡單處理有可能會造成一定的負面效果，不利於生產的穩定、農村社會的穩定，也不利於構建和諧社會。調解以合法為原則，但並不是說在民事行為無效的情況下絕對不能調解。我認為，在不涉及國家利益、社會公共利益以及他人利益的情況下，通過否定相關民事行為的效力，並在特定的當事人之間進行調解，社會效果還是顯著的。在處理糾紛過程中，一定要堅持調解主導訴訟，要充分發揮農村優秀傳統文化的教化引導作用，利用當地政府及民調組織和老長輩、老黨員、老幹部的力量參與支持調解，以靈活有效的措施解決此類糾紛。
1、目前對關於發包方違法收回、調整承包地，或者因發包方收回棄耕、撂荒的承包地產生的糾紛的處理方式。
隨著政府免收農業稅並給補貼的政策出台、糧食價格的上漲和全球金融危機的影響，目前的土地承包可以獲得較大收益，因此許多以前撂荒棄耕的土地現在又有人要求耕種。一些自行將土地進行流轉的農戶也紛紛將土地收回，而一些在二輪土地承包中沒有分到土地的農民，也都開始要地。在處理此類糾紛中，我們首先要考慮的是保護原承包農戶的利益，其次才談得上兼顧第三人的利益。《司法解釋》第6條規定，對承包方要求返還承包地的訴訟請求，應予支持。因為家庭承包中，土地承包經營權人享有的是一種物權，如果發包方違法收回、調整承包地或者另行發包給他人都構成對原土地承包經營權的侵害。
當然，如果承包方在承包期內自願交回承包地的，在承包期內不得再要求承包土地。但該法條以及司法解釋第10條也對此作出了嚴格的限制，即承包方自願交回承包地的，應當提前半年以書面形式通知發包方。由於在須承擔農業稅費的階段，農民對土地投入大，收入低，放棄承包土地進城務工的現象十分普遍，發包方多將承包地另行發包給第三人，而第三人又在土地上進行合理投入的，承包方作為利益的既得者須對第三人予以補償，這是利益平衡原則的需要，幾年間，我院也審理了多起此類案件，案情均不復雜，如果就案辦案，一判了之，那是再簡單不過了，但社會效果如何，能否通過判決使各方矛盾得到徹底解決，結果更是顯而易見的。一些發包方在發包過程中程序上違反了規定，確認合同無效完全沒有問題，但第三人已實際投入大量金錢和精力，這樣判決，對當地的農業生產和經濟發展易造成負面影響，對此法院積極調解，平衡各方利益，用調解的方式使糾紛妥善解決。

Ⅳ 公司需要購置一塊未經開發的土地，主要應考慮到哪些情況呢主要從法律角度分析。

第一：土地產權和性質問題 產權是國有出讓土地 還是 國有劃撥土地，出讓的土地是正規模式 劃撥的土地是集體模式後期還要交納土地出讓金。 土地性質問題 50年產權工業用地 40年產權商業用地 70年產權住宅用地 看你們公司需求了，另需說明 集體用地建出來的房子屬於小產權房 國家禁止的 沒房產證 不受到法律保護

第二：該土地產權是否清晰，有沒有銀行抵押 有沒有債權問題等歷史遺留問題，需要不需要涉及到土地地面拆遷問題 如果涉及到需要考慮周全

第三：規劃問題 規劃局批復該地塊容積率多少 容積率建設面積是否能滿足你們公司的需要 。

第四 ：該地塊屬於什麼土地局管理，某些地方有更多的政策優惠 需要周全一下

Ⅳ 這筆土地抵押款該向誰追討

遼寧省鐵嶺聯營公司是一家國有公司，其2200多平方米土地使用權為劃撥土地，後來由個人承包經營。1988年，聯營公司在沒有辦理任何土地登記手續的情況下用土地使用證和房屋產權證在銀行辦理了抵押貸款，土地使用權抵押貸款近360萬元，其抵押合同進行了公證。2000年，聯營公司與銀行因還貸糾紛引起訴訟，經鐵嶺市中級人民法院審理，並於同年3月作出民事裁定，裁定其經公證的抵押合同具有法律效力，聯營公司應立即辦理土地移交手續還貸。
2004年11月，鐵嶺市人民政府依法收回了這塊土地使用權，並在報紙上公告，向社會公開招標拍賣該土地使用權。在此之前，土地抵押雙方沒有到市政府土地管理部門辦理任何土地抵押手續，直到土地拍賣成功，銀行才聘請律師向市人民政府提出賠償要求。他們提出索賠的法律依據主要是《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規定。法院早在2000年3月就已經把這塊土地的使用權判給了銀行，政府收回劃撥土地使用權時沒給銀行土地補償，使銀行受到巨大損失，要求政府給予不少於355萬元的補償。
銀行的要求合理嗎?土地的權屬確定可以由法院裁定嗎?怎樣看待這起劃撥土地使用權抵押?國土資源部門該怎麼辦?遼寧省鐵嶺市國土資源局法規監察科 程萬勇
答：我國的城鎮國有土地使用權流轉和有償使用制度是以1990年5月國務院發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（下簡稱《條例》）為標志開始的。根據《條例》第四十四條、第四十五條和1987年1月1日實施的《中華人民共和國土地管理法》第二條第二款規定，國有劃撥土地使用權未經依法批准，是不能擅自以土地使用權為標的物作抵押貸款的，但本案的實際情況是聯營公司與銀行以土地使用證和房產證為標的物進行抵押貸款。因此，1988年雙方簽訂的抵押貸款合同不論從實體法上還是從程序法上講，其標的物都不應該涉及聯營公司的劃撥土地使用權，故該抵押貸款行為是無法律效力的。
《公證暫行條例》第十八條規定：「公證員必須審查當事人申請公證的事實和文書以及有關文件是否真實、合法」；第二十五條規定：「公證處對不真實、不合法的事實與文書應拒絕公證。」可見本案的公證文書是違法的。《中華人民共和國民事訴訟法》第一百九十一條規定：「人民法院受理具有強制執行力的公證債權文書申請後，經審查債權人提供的事實、證據，對債權債務關系明確、合法的，應當在受理之日起十五日內向債權人發出支付令，申請不成立的，裁定予以駁回」；第二百一十八條規定：「公證債權文書有錯誤的，人民法院裁定不予執行，並將裁定書送達雙方當事人和公證機關。」最高人民法院（1992）《關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第二百八十一條規定：「人民法院在執行中需要變賣被執行人財產的，可以交有關單位變賣，也可以由人民法院直接變賣。」可見，鐵嶺市中級人民法院在下達強制執行裁定書之前，根本就沒有依法履行審查之責，未依法履行變賣程序，直接裁定聯營公司辦理土地移交手續更錯上加錯。
但錯誤的判決、裁定未必就不能強制執行，因為這其中存在一個利害關系人是否放棄執行程序中的異議權問題（《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零八條），如果利害關系人放棄異議權，則判決、裁定即便存在錯誤，法院也可以根據該法第二百三十條「在執行中，需要辦理有關財產權證照轉移手續的，人民法院可以向有關單位發出協助執行通知書，有關單位必須辦理」的規定和最高人民法院、國土資源部、建設部《關於依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發〔2004〕5號）第三條第二款：「國土資源、房地產管理部門在協助人民法院執行土地使用權、房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查。國土資源、房地產管理部門認為人民法院查封、預查封或者處理的土地、房屋權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項」的規定，強制執行自認為應當執行的訴訟標的。
但本案中並不涉及鐵嶺市人民政府需要行使異議權的問題。因為，鐵嶺市中級人民法院的強制執行裁定和銀行的債權主張在訴訟中，存在五個方面的法律障礙：①鐵嶺市人民政府與聯營公司之間在土地上是行政劃撥法律關系，未經政府批准，聯營公司對所使用的土地無法律意義上的處分權；②銀行以聯營公司的土地使用證和房產證為標的物抵押貸款，並不涉及聯營公司的劃撥土地使用權，鐵嶺市人民政府依法收回聯營公司劃撥土地使用權的行政行為法律依據充分有效；③強制執行裁定書，是發給聯營公司的，並沒有向鐵嶺市人民政府土地管理部門發出協助執行令；④銀行和聯營公司雙方即便到土地管理部門申請辦理土地變更登記，土地管理部門根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條規定，有權拒絕辦理，所以，聯營公司的劃撥土地使用權在未強制被變更前，依然受法律保護；⑤聯營公司與銀行之間是債權債務法律關系，而不是土地權屬爭議關系，銀行根據法院強制聯營公司立即辦理土地移交手續裁定書向政府主張土地補償是概念不清、法律關系混亂。很清楚，法院的強制執行裁定和銀行的債權主張與鐵嶺市人民政府收回聯營公司劃撥土地使用權的行政行為之間沒有法律意義上的權利和義務關系。
總之，銀行的法制意識淡薄，其將土地證和房產證扣押向聯營公司貸款的行為，犯了法理上的「事實認識錯誤」，在訴訟過程中不斷錯過有利時機，風險當然自負。根據本案目前的具體情況，筆者建議，銀行可以聯營公司「不當得利」為由向法院提起民事訴訟來追討。來信中說政府是依法收回了聯營公司的土地，但沒有說明聯營公司這個單位是如何被處置的。是撤銷了?還是改制了?如果是撤銷，可按「誰撤銷誰承擔責任」的原則，依法向其行政主管部門主張債權；如果是改制，應在清產核資的債權債務公告階段，向其企業改制領導小組主張債權；如果聯營公司目前已改制完畢，就只有向聯營公司的國有資產主管上級主張債權了。
陝西永嘉信律師事務所 白新亞

Ⅵ 為什麼對土地法律關系進行登記保護

答： 因為經過確權登記的農村承包地受法律保護,任何單位或者個人不得侵犯.

Ⅶ 什麼是土地法律關系

所謂土地法律關系是一種特殊類型的、具體的、由土地法律規范調整而具有權利義務內容的社會關系。

Ⅷ 哪些情況可稱為土地法律關系的變化條件

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Ⅸ 國土資源法律實務探討兩則

秦險峰

企業借貸形成的土地抵押權不應辦理登記

案例：

甲公司因經營需要，擬向乙公司借款，並商定用甲公司通過出讓方式取得的一宗房地產開發用地作抵押。雙方到國土部門申請辦理土地使用權抵押登記，土地登記人員在審查時出現兩種不同意見。一種意見認為不能辦理，據中國人民銀行1996年發布的《貸款通則》第六十一條規定，各級行政部門和企事業單位、供銷合作社等合作經濟組織、農村合作基金會和其他基金會，不得經營存貸款等金融業務。企業之間不得違反國家規定，辦理借貸或者變相借貸融資業務。乙企業為非銀行金融機構，不能經營貸款業務，因此不能辦理土地使用權抵押登記。第二種意見認為可以辦理，根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十二條規定，土地使用權可以抵押。《物權法》第一百八十條也規定，債務人或者第三人有權處分的建設用地使用權可以抵押。甲公司向乙公司借款，是一般民間借貸行為，而不是從事經營貸款業務，可以根據雙方申請為其辦理土地使用權抵押登記。民間借貸可否為其辦理土地抵押登記？

「民間借貸可否辦理土地抵押登記」的問題涉及兩個法律關系：一是企業間借貸關系；二是國有土地使用權抵押登記。二者相互聯系，前者涉及的借款合同為主合同，後者涉及的抵押合同為從合同。根據《中華人民共和國擔保法》第五條第一款規定，主合同無效，擔保合同亦無效；第四十四條規定，辦理抵押物登記，應當向登記部門提供主合同。所以，國土部門能否為其辦理土地抵押登記的關鍵，首先要判斷甲、乙企業間借貸合同的效力如何。

我國目前的司法實踐，對於企業間借貸合同的效力是持否定態度的。最高人民法院《關於對企業借貸合同借款方逾期不歸還借款的應如何處理問題的批復》（法復〔1996〕15號）中規定：「企業借貸合同違反有關金融法規，屬無效合同。」其中的有關金融法規是指中國人民銀行1996年發布的《貸款通則》。

但筆者認為，我國在法律層面上沒有一概否認企業借貸合同的效力，其理由如下：

《貸款通則》不能作為判定合同效力的依據。最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔1999〕19號）第四條規定，合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。根據該司法解釋，《貸款通則》屬於中國人民銀行的部門規章，不得用來判定企業間借貸合同的效力。

《中華人民共和國公司法》並不禁止企業間的借貸。《公司法》第一百四十九條第三款規定，董事、高級管理人員不得違反公司章程的規定，未經股東會、股東大會或者董事會同意，將公司資金借貸給他人。其中法律上的「人」應包括自然人和法人。甲公司當然屬於「他人」之列，所以乙公司如果是根據公司章程、並經有權部門（股東會、股東大會或董事會）同意，借款給甲公司，並不被法律禁止。

具體到該案例，盡管筆者對企業間借貸主合同的效力存在一定的質疑，但在土地使用權抵押登記實踐中，國土部門應當充分尊重我國當前的司法實踐，認定甲、乙公司間借貸主合同無效，不予辦理土地抵押登記，如果申請人不服，建議其首先向法院提起確權的訴訟。

（本文原發表於2010年7月27日《中國國土資源報》）

這種情況是否補交土地出讓金？

案例：

某房地產開發商以出讓方式取得一塊國有土地，用途為住宅用地。開發建設過程中，由於城市規劃改變，政府有償收回了該地塊中的1000平方米國有土地使用權，作消防通道用，住宅小區其他規劃設計條件不變。由於收回的1000平方米國有土地是住宅小區的綠地，而其他規劃設計條件不變，從而導致了小區建築密度和容積率提高，經評估，收回1000平方米土地使用權後，剩下的房地產開發用地的每平方米單位地價比出讓時的地價高了許多。請問：這種情況下，開發商是否應當繳納因建築密度和容積率提高所需補交的土地出讓金？

此案中單純由於政府規劃調整使得住宅用地容積率上升，開發商無需補交土地出讓金，理由如下：

首先，本案中政府不能依靠行政命令要求追加土地出讓金。和民事法律權利體系的開放性不同，行政機關行使職權和作出具體行政行為，必須依據法律法規的明確授權。行政法律體系雖然很龐大，但總體上應該是閉合性的、是有權力邊界的，不能隨意擴大適用。「無授權，無權力」為依法行政的應有之義。

目前，與調整土地出讓金有關的法律、行政法規，一是《中華人民共和國城市房地產管理法》第十八條規定：「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，……相應調整土地使用權出讓金。」二是《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十八條規定：「土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當徵得出讓方同意並經土地管理部門和城市規劃部門批准……調整土地使用權出讓金，並辦理登記。」上述兩條規定都只適用於土地使用者（即國有建設用地使用權合同受讓方）主動提出改變土地用途，並經有關行政機關批準的情形，而對於政府主動調整規劃改變土地用途的，沒有規定是否調整土地出讓金。根據依法行政的要求，筆者認為政府無權依靠行政命令要求開發商補交土地出讓金。

其次，本案中政府作為合同出讓方不能單方面要求追加補交土地出讓金。《國有建設用地使用權出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）受《中華人民共和國合同法》調整，對出讓、受讓雙方的效力是平等的，合同的修改也應當在平等協商的基礎上進行。該案例中，政府是有權在開發建設過程中調整部分消防通道用地規劃的，而且政府也選擇《出讓合同》（示範文本）第十八條的第一款第一項，有償收回了該部分1000平方米的土地使用權。

開發商在簽訂《出讓合同》時並不能預見規劃的調整，按照原《出讓合同》規定的容積率進行設計、建設，在整個履約過程中是沒有過錯的，同時《出讓合同》（示範文本）第十九條規定，「本合同項下宗地在使用期限內，政府保留對本合同項下宗地的規劃調整權，原規劃如有修改，該宗地已有的建築物不受影響……」「已有建築物不受影響」就是對受讓方信賴利益的肯定，根據該條的設計意圖，該宗地上的建築密度、容積率變大和單位地價比出讓時高，並不是由受讓方主觀造成的（開發商並沒有擅自增加建築面積，而且本案中綠地的減少還很有可能降低住宅小區的舒適度，影響建築物、地價的整體經濟價值），當然也不應當由其承擔不利後果，否則不利於交易的安全、高效進行，對政府公信力也是存在影響的。所以，根據《中華人民共和國合同法》的基本原則，應當作出有利於受讓方的解釋，本案中的開發商仍然可以根據原有容積率設計的圖紙繼續施工。

（本文原發表於2011年4月23日《中國國土資源報》）