李曉寧律師

A. 爛尾樓業主怎麼辦李曉寧律師

如何避免買到爛尾樓也是很多購房者關心的問題，建議大家在買房之前，多多留意開發商的資質，是否屬於證照齊全的企業。同時注意打聽開發商的口碑，一般而言，口碑好的開發商經營歷史久，資金鏈比較穩定，不容易發現爛尾的情況。

除此之外，業主還應該了解一下樓盤的相關手續，項目是否《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售(預售)許可證》五證齊全，手續齊全的樓盤爛尾的可能性比較小。

B. 李曉寧的理論成果

長期從事法律理論研究和實務工作，系統學習了法學相關專業知識，具有一定的理論功底。多次擔任民法、經濟法、商法課程的教學任務。獨立和合作處理了交通事故、工傷糾紛、人身傷害、合同糾紛、票據糾紛等多類型法律事務，熟悉相關法律法規和操作規程，收到了較好效果。
在《山西審判》、《山西律師》等雜志發表法律論文多篇，研究總結相關法律問題。此外，對經濟管理、涉外貿易等方面也有一定的研究和收獲。

C. 企業拆遷律師：面臨拆遷，企業主應該做哪些

——摘自吳少博、李曉寧《企業拆遷維權攻略》
（一）法律程序和項目政策的准備
1.了解拆遷項目的背景
主要包括拆遷項目的性質，是屬於集體土地上的拆遷，還是國有土地上的拆遷？拆遷的主體是誰，項目的規劃內容是什麼？拆遷的期限，拆遷的規模、是否和公共利益相關聯？拆遷的補償總額是多少？（這對企業客戶確定心理價位很重要）項目是否得到區、縣及以上人民政府的批准、是否履行了相關徵收補償條例的法律文件？是否在徵收開始的時候征詢了相關公眾的意見、是否按照2011年公布的《國有土地上徵收和補償條例》規定的法律程序？
2.吃透各項拆遷安置補償的政策
雖然拆遷方所制定的各項補償政策的標准都普遍偏低，在我們確定補償要求的時候僅有參考價值，但是還是要對具體的政策進行細細的研讀，因為只有在充分了解的情況下，才能質疑其中政策的不合理、不合法之處。另外，我們在辦案的過程中經常遇到補償項目補償缺漏項的情況，比如明明項目的實施意見里包含了停產停業損失，但是拆遷方偏偏告訴你條件不符合，你的企業沒有停產停業損失。或者告知你這個項目沒有土地補償，這都是我們在拆遷維權中經常遇到的問題。
（二）企業自身的准備
1.整理企業資產，准備企業財產清單、材料清單
企業拆遷，尤其是大型企業拆遷，一定要在拆遷開始之前對自己的資產做到心中有數，不能指望評估公司幫我們解決企業到底有多少財產的問題，因為我們都清楚，評估公司是拆遷方指定和委託的，評估價格有很大的隨意性。
財產清單主要包括企業范圍內的土地面積、廠房、辦公室、員工宿舍的面積，不可移動的機器及附屬設施的清單，可移動但是移動後會導致設備貶值的損失清單等等，這樣的預估可以防止評估報告缺項漏項，損害我們的合法權益，重要的是還可以讓我們對自身具有土地、房屋、設備搬遷、設備損壞等的補償項目能夠達到怎樣的總和，做到心中有數。可以讓我們在客觀事實的基礎上做到合理評估。
材料清單主要有被拆遷企業的土地使用權證、各種協議、廠房的建設工程規劃許可證、營業執照、納稅憑證等等，已有的需要保存好，列好清單，沒有且重要的，盡量想辦法解決。
2.進行企業自我體檢，消除法律隱患
當拆遷中的博弈進行到一定的程度的時候，拆遷方會使出各種手段對被拆遷企業施加壓力，比如讓稅務局去查企業的稅收、消防、安全生產等方面的問題，發現問題甚至製造問題對被拆遷企業進行處罰。這時候就需要我們打鐵還需自身硬，對各種可能出現的問題進行預估，提前防範，提前布局。
此外，對即將到期的銀行貸款，也需要認真對待，如果沒有遇到拆遷，到期的銀行貸款可以通過相關的手續以新貸還舊貸或者申請延期，一旦遇到拆遷，情況就可能發生變化。實踐中我們就遇到這樣的案例，企業貸款到期後，拆遷方促使銀行起訴被拆遷企業，在訴訟中又將企業的資產做了極低的評估，企圖通過申請財產執行的方式結束拆遷，一旦企業在這種時候資金周轉不順暢，就會非常被動，甚至是帶來致命的打擊。
3.建立信息渠道
企業在經營中積累的一些社會關系不一定能對補償價格直接發生作用，但是了解搜索信息很多都是可以做到的。被拆遷企業要有意識地建立信息渠道，要做到隨時能夠了解拆遷進展的相關信息，包括拆遷方的信息和其他被拆遷方的信息。有了准確的情報才能進行決策，知己知彼才能勝券在握。所以聽到要拆遷開始的信息後，就要考慮怎麼建立信息來源渠道，切勿因為信息不對稱導致自己錯失獲得有利補償的良機。
（三）專業人員的准備
一般比較大的企業遇到拆遷時，會聘請專業的律師和專業的評估和財會人員，對進行賬目梳理和資產的評估，然後准備好談判方案和應急預案。從法律層面來看，一旦與拆遷方正面接觸後，就要預防產生財產風險和人身風險，一般最主要的就是提前做好法律保護措施，防止被強制拆遷或者違法拆遷。

D. 為什麼會有爛尾樓李曉寧律師

爛尾樓，是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。

樓盤爛尾原因有很多種，比如開發商違規建設項目被叫停，項目涉及其他糾紛停工等，但是最常見的還是開發商資金鏈斷裂，缺少資金繼續施工建設導致的樓盤爛尾。

在爛尾樓的維權中，因為爛尾樓普遍具有復雜的債務和法律關系，往往訴訟時間長，耗費大。而業主作為單獨的個體，力量薄弱，不足以支撐整個訴訟流程，所以律師建議業主團結起來，發起集團訴訟，共同維權。

E. 爛尾樓糾紛的案件中存在哪些債務關系呢

李曉寧律師：每個樓盤項目，都有著復雜的債務關系。開發商不只是欠著業主的房子，還欠著銀行貸款和施工方的工程款，有的還欠著巨額的高利貸等其他借貸。根據法律法規的相關規定，爛尾樓事件中通常債權人債權受償順序為：（1）就該工程有抵押權的債權；（2）建設工程施工合同的工程款；（3）一般債權。按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規定：「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。」所以大量買房人的購房合同無效，開發商所欠他們的購房款也就成為了一般債務。

F. 購買的二手房是期房，所簽訂的購房合同有效嗎

北京栩銳律所李曉寧律師：我國《合同法》第五十二條規定：違反法律、行政法規專的強制性規定，合同無屬效。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《買賣商品房解釋》）第二條也明確規定：出賣人（開發商）未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。