前期物業法律服務方案

① 前期物業管理方案簡介及其詳細內容

物業管理在一般人眼中無異於「商品的售後服務」。其工作的開展往往是業主入住以後，其實不然，物業公司在前期物業管理中也發揮著重要的作用，下面就來介紹一下前期物業管理方案中的內容。

前期物業管理方案

一、物業管理前期籌備工作

（一）管理人員、水電工、保安人員，應提早介入了解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道布局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為以後提高、保養、維修打下基礎，為業主解決後顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定「小區業主公約」，「管理處崗位職責」，以及員工的規章制度。

（四）制定詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，「水電設施、設備巡檢計劃」，「公共照明維修計劃」，「監控與消防系統維護計劃」等。

（五）規范各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓期限一個月。並對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、接管後的日常管理服務工作

（一）設接待處，白天有專職人員接待客戶，處理服務范圍內的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴。服務做到禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等。

（二）安防工作：

1、保安人員著裝統一、整齊，待人要禮貌、熱情。

2、保安倒班制，實現24小時值班和巡視。

3、門衛進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明

4、充分發揮小區24小時電視監控系統，Tv分割鏡頭監控系統、可視對講系統、門禁系統，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜責任制，定期檢查消防器誡

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟動。

8、小區內出入口設有明顯標識，各棟、單元、戶有明顯標志，訂有突發火災應急方案。

9、加強與鄰近派出所聯系，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛進出憑卡，外來車輛未經許可不得入區。

（三）為保障小區內公共秩序和財產安全，依據「中華人民共和國治安管理公司處罰條例」，特製定本規定。

（以上回答發布於2013-05-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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② 前期物業准備工作、及所需方案准備，物業費的測算。

物業公司是開發商下司機構，一項很大的責任就是：把物業管理做好，做細，樹立良好的企業形象，促進樓盤銷售。因此，不要太摳成本了，招聘的人員要形象好、素質高，把門面先撐起來。做為物業經理呢，你要先了解一下物業管理相關的法律法規，包括國家的，省里的和當地的；與當地物業管理部門和物價局溝通，了解相關工作程序；與同行多接觸，多學些經驗，少走彎路。
假設你們物業公司已經把招投標、備案等手續已經做完。
一、根據的項目進展程度，做物業管理服務方案。看需不需要前期介入，如果需要的話，就要查查相關資料或者找同行多了解一下，從物業管理角度出發，提一些有價值的建議。如果就准備交房了，那就做交房的准備。
二、根據項目的實際情況和准備提供的服務內容及服務標准，確定組織架構。你提供的資料非常少，沒辦法提供建議。
三、根據組織架構，確定需要招聘的各崗位人員數量、崗位職責及任職資格。
四、根據項目配套設施設備等，做出物業服務費用測算（按我的理解，地產下司機構，一般會採用包干制收費方式），報物業辦、物價局審批。主要包括以下幾項：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的工資總額內的福利費等相關費用；；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；
4、辦公費用；
5、物業服務企業固定資產折舊；
6、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
7、經業主大會同意的其他費用；
8、合理利潤；
9、法定稅費。
五、根據交房時間，提前進行管理處籌備，招聘人員、進行培訓、辦公場所准備、各部門工作制度、工作流程編制，物資采購。
六、與地產進行接管驗收。作為地產下屬企業的物業管理企業，一般要肩負交房時的工程問題、保修期內的維修聯系工作，所以要把各種問題，包括向業主交房時的問題記錄清楚，及時聯系施工單位進行維修，並跟進，確保落實，不然以後會很麻煩。
七、准備入伙時的各種資料：1、物業方面的資料：前期物業服務合同（與地產簽定的）；前期物業服務協議（與業主簽定的，雙方各一份）；業主臨時管理規約（業主簽字確認，雙方各一份）；裝修管理協議（與業主簽定，雙方各一份）；住戶服務手冊（業主一份）；入伙通知書（可與地產交房通知書同時發給業主）；業主/住房情況登記表（入伙當天現場填寫，盡可能詳細，方便聯系業主，做好業主資料保密工作）；資料交接驗收表；交樓驗收表（工作人員拿此表，拿鑰匙帶業主現場驗房，記錄需要維修問題，抄水電表底數等）；
2、地產方面的資料：商品房使用說明書、商品房質量保證書（兩書），一般由地產提供樣本，物業填寫，蓋章；其他資料，例如裝修注意事項、智能化設備使用方法等等；
3、把各種資料按套分袋裝好，資料袋上寫好業主姓名、樓棟號，按順序放好（鑰匙按此處理）。
八、入伙（交房）准備：入伙程序確定，一般是先在地產那邊辦理各種手續，交納各種費用（包括物業方面費用），地產手續辦完後，給業主出具交房證明，業主拿交房證明到物業這邊辦理入伙手續，簽定各種物業資料，由工作人員帶領業主驗房（鑰匙要由物業人員拿，驗房結束，業主在驗房單上簽字後將鑰匙交給業主）；根據入伙可能遇到的問題做出預案，根據業主可能會提的問題，提前做出解答，對員工進行培訓；進行入伙演練，以免出現錯誤；由地產接收鑰匙之後，要全部開一遍（入戶門鑰匙只試裝修鑰匙），然後按戶分好（有條件的話可做小鑰匙袋，按資料分類袋裝方式處理）。
九、入伙：入伙當天，地產派工程師及施工單位維修人員現場准備，小修問題及時處理，經理現場指揮，現場協調，注意總結，及時修正，順利完成入伙工作。
十、裝修管理：裝修管理協議中規定好裝修時間（如入伙後前三個月為集中裝修期，此期間不限定裝修時間；此後，裝修時間控制在8：12：00、14：00：19：00）；裝修前要先到物業辦理裝修手續，裝修工人辦理出入證；裝修現場巡視，並做好記錄，重點巡視：破壞承重結構、改變外觀、防水問題、管線改動等等；裝修完成後，進行完工確認（最好別用驗收一詞），三個月後可退裝修保證金；裝修垃圾堆放點的設置及清運處理。
十一、日常管理。

③ 什麼是前期物業服務合同，簽訂有哪些注意事項

前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。

簽訂合同的注意事項：在實踐中，物業的銷售及業主人住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規范前期物業管理活動。

前期物業管理協議的內容是按照物業公司介入時機不同而不同的：

1、在建設期物業公司介入時，客戶是開發商或者建築公司，前期管理的內容以安全服務為主;

2、在竣工但未交付業主使用前，前期物業管理的對象是開發商，主要管理工作是安全和園林維護;

3、開始交付業主使用時，部分業主未能及時入住，此時的前期管理對象則是業主，管理內容與日常物業管理一致。

以上內容參考：

網路-前期物業服務合同

④ 前期物業企業是否依據前期物業管理合同未到期,而拒 絕從物業項目退出相關法律依據是什麼

前期物業管理是指房屋自售出之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理。
《物業管理條例》第二十一條規定，
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。由此可見，前期物業服務合同，是指在物業服務區域內的業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由房地產建設單位與其委託的物業服務企業簽訂的合同。普通物業服務合同，是指全體業主出面或者由業主委員會根據業主大會相關決議出面，與物業服務企業簽訂的物業服務合同。前期物業服務合同與普通物業服務合同的主要區別為：1、合同的相對方不同。前期物業服務合同中的另一方主體為房地產建設單位；普通物業服務合同的另一方主體則為業主委員會。2、訂立合同的時間不同。前期物業服務合同產生於物業管理的前期階段；普通物業服務合同則產生於業主入住達到一定比例並通過法定程序召開業主大會選舉業主委員會，並選聘物業服務企業之後。3、合同的履行期限不同。前期物業服務合同的履行期限與普通物業服務合同密切相關，後者的生效往往伴隨著前者的失效；普通物業服務合同的期限一般由當事人協商並在簽訂合同時予以確定。4、合同的內容不同。前期物業服務合同的內容主要側重於對建築物建成初期的養護、安全保障以及配合建設單位為未來即將入住的業主提供服務等；普通物業服務合同側重於對建築規劃內建築物的維護、環境及居住條件的保障等。

⑤ 物業前期管理詳細方案是什麼

物業管理區域
配套建築與設施設備
前期物業管理與物業交付

業主大會與業主委員會
業主大會籌備組
業主大會
業主委員會
物業的使用與業主自治管理
一般規定
住宅物業的裝飾裝修
車庫與車位的使用
業主自治管理
物業服務企業
物業服務企業
行業自律
物業服務
物業服務內容與合同
物業服務收費
物業的維護
建設單位的保修責任
專有部分的維護
共用部位及共用設施設備的維護
專業經營設施設備的維護
社區物業管理與舊住宅區物業管理
社區物業管理
舊住宅區物業管理
法律責任

⑥ 物業管理前期介入的法律依據是什麼

一、物業管理前期介入主要是國務院於2007年8月26日發布，自2007年10月1日開始施行的《物業管理條例》第三章的相關規定。
二、《物業管理條例》第三章相關內容
第三章前期物業管理
第二十一條在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，並予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；
（四）物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

⑦ 物業管理服務方案

小區全套物業管理方案

第一部分前言（省略）
第二部分物業管理的整體構想與創優規劃
住宅社區作為建設開發有限公司「東方城市系列」的又一經典之作，以其建築的現代風格和完美的協調性，構築了又一具有現代生活氣息的城市景觀。「以人為本」不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節都充分體現

出建築對人的關心，以她的色彩、材質、結構、尺度以及施工質量，點點滴滴、方方面面都是工程學、建築學、文化藝術的傑作，透射出人文關懷，使業主的居住生活在舒適、便捷中體現出物業的價值。
針對東方明珠城社區物業管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區物業管理的管理構想。
一、管理思想
公司將憑借自己的人才優勢、技術優勢、文化優勢、管理優勢，把東方明珠城社區創造成為一個溫馨家園。
二、管理組織
公司將建立一支年輕化、專業化，高素質、復合型的管理隊伍，對東方明珠城社區實施專業化的物業管理與服務。
1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質和精神需求。
2、主張管理者與員工之間的溝通，體現人與人之間的平等。
3、關注員工自我價值的實現，使員工與公司共同發展進步。
4、為員工創造公平競爭的工作氛圍，實現「能者上、相形見拙者下」。
5、建立培訓體制，使每一個員工掌握物業基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業服務人員。
三、管理特色及創新點
公司堅持「業主至上、服務第一」的宗旨，「全方位管理、多功能服務」的管理手段。
1、推行首問負責制，第一個接待業主或被業主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應熱情接待，解答疑問，杜絕讓業主等候迴音的現象。
2、傾聽業主的心聲，在社區內設置「心連心信箱」，了解業主需求，解決業主反映的問題。
3、關注業主生活質量的提高，倡導「以業主為圓心」的服務理念，我們不僅做好24小時安保服務，24小時接待服務，16小時保潔服務，管理處還將經常組織各種活動，增進物業與業主的交流，創造祥和文明的住宅社區。
四、創優規劃
（一）、近期工作目標
第一年內，業主開心入住，裝修無違規現象；
第二年內，創市物業管理示範住宅小區；
第三年…… 保市優、創全國物業管理示範住宅小區；
（二）、實施方案
1、在公司總經理領導下，在行業主管部門指導下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責人組成的創優領導小組，其中管理處主任為執行組長，並明確創優小組職責。
2、完善各部門、各崗位的操作規程，規范日常操作。
3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標申報等工作。
4、由創優小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創優指導小組做好東方明珠城社區創優的指導、監督工作。
5、建立「服務明星」評比制度，明確獎懲措施，引導員工共同做好優秀社區的創建工作。

第三部分管理機構設置和管理人員
的配備、管理及物資的配備
一、管理機構模式
東方明珠城住宅城社區的物業綜合管理工作，由天祥物業有限公司下屬的東方明珠城管理處負責，管理處下設綜服科、安保科、維修部、環境科。
組織結構圖

二、管理人員的配備
管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責人4人，由物業公司聘任，授權到東方明珠城住宅社區實施綜合管理。
接待員：2人，接待業主的來訪和投訴並及時處理。
文員：1人，負責社區房屋及業主的有關資料的存檔工作和信息收集工作。
財務：1人，負責社區的經濟核算和各種費用的收繳工作。
衛生清潔工：21人，負責社區的衛生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。
綠化管理養護工：2人，負責社區內的綠化及花草樹木的養護培植工作，並對業主的垂直綠化（陽台擺花）和庭院綠化進行指導。
治安員：54人，負責住宅區內的治安、保衛防範、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責管理社區的停車場以及出入社區的各種車輛，維護社區的交通秩序；
維修工：7人，負責社區的房屋及設施設備的維修、養護。
三、管理人員的錄用與考核、培訓計劃
（一）、管理人員的錄用要求
分類崗位職責條件備注
管理處主任全面負責社區物業管理工作大專以上文化，三年以上物業實際管理經驗公司選派
綜服科科 長負責財務、接待業主來訪以及社區各項服務事業的經營、管理大專以上文化，具有管理經營能力，兩年物業管理綜合服務工作經驗公司選派
保安科科 長全面負責社區安全管理和車輛管理

希望對你有用。好運。