馬立民律師

㈠ 城鎮居民在農村購置宅基地怎麼辦

城鎮居民是不能購買農村購置宅基地的，如果購買了應認定為無效。

根據我國《土地管理法》第八條第二款規定，宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。2004年10月《國務院關於深化改革嚴格土地管理決定》，強調禁止城鎮居民在農村購置宅基地，引起城鎮居民購買農村房屋的合同，應該屬於違反法律法規的，時間短的應該認定無效。

由於農村房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律所禁止的，因此，城鎮居民購買農村房屋的合同因違反法律法規的強制性規定，應認定為無效。

(1)馬立民律師擴展閱讀：

因為農村的土地和房屋不能自由轉讓，只能轉讓給本經濟組織成員，不能轉讓給城鎮居民。城鎮居民購買農村宅基地房屋的行為是不受法律保護的，為了維護自身權益，建議雙方友好協商，解決爭議糾紛。

但是如果農村出賣人以此為由要求返宅基地房屋的話，法院是會支持的，但是也會相應要求原所有人返還對應的款項；如果買賣雙方相安無事，且不涉及到土地徵收的話，買受人還是可以繼續居住的。

如果購買宅基地的城鎮居民已經購買了很長一段時間，比如是很多年前買的，那時的法律還沒有明確的規定不讓城鎮居民買宅基證，買方已經建了房子，全家人都在上面居住，法律會判定，賣宅基地的一方應該遵從誠實守信的原則，不予退還。

宅基地使用權是指農村居民為建造自有房屋對集體土地佔有、使用的權利。我國農村宅基地在一定程度上帶有福利和社會保障的功能。

《土地管理法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准；農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地將不予批准。

根據上述規定，農村村民的房屋是私有財產，村民可以依法處置。城鎮居民不能購買農村的宅基地，國土資源管理部門不能為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。

㈡ 我國對城鎮居民購買農村宅基地房屋有哪些法律規定

提供一案例，原則上是不同意城鎮居民購農村宅基地房屋的。但歷史原因有可能承認。
城市居民所買農村宅基地合同是否有效力？
來源：易明律師發表時間：2012年08月30日瀏覽：12301 次
借貸糾紛其他民商拆遷安置農村承包合同糾紛抵押擔保
馬立民訴陳寶印房屋買賣合同案
（農村房屋買賣合同的效力問題）
（一）首部
1．判決書字型大小
一審判決書：北京市海淀區人民法院（2007）海民初字第10198號。
二審判決書：北京市第一中級人民法院（2007）一中民終字第9544號。
2．案由：房屋買賣合同糾紛。
3．訴訟雙方
被告（上訴人）：馬立民。
委託代理人：宋向傑，北京市海淀區海淀街道法律服務所法律工作者。
原告（被上訴人）：陳寶印。
委託代理人：陳亞男，無業。
4．審級：二審。
5．審判機關和審判組織
一審法院：北京市海淀區人民法院。
獨任審判人員：審判員：代理審判員：金川。
二審法院：北京市第一中級人民法院。
合議庭組成人員：審判長：王愛紅；代理審判員：李曉龍、萬麗麗。
6．審結時間
一審審結時間：2007年6月8日。
二審審結時間：2007年9月11日。
（二）一審情況
1．一審訴辯主張
（1）原告訴稱
我於1989年3月31日將訴爭房屋以22 000元的價格賣予城市居民馬立民。根據我國法律規定，農村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了國家法律規定。現起訴要求：1）確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效；2）馬立民騰退北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1問、海棠樹1棵及院落；3）本案訴訟費由馬立民負擔。
（2）被告辯稱
我與陳寶印在1989年簽訂房屋買賣合同時均為居民身份，合同約定只涉及地上物的買賣與宅基地的權屬無關，雙方的協議是真實意思的表示，進行了買賣保證申請、經過審批、繳納相關契稅、取得房屋產權證明，因此房屋買賣合同有效，並且買賣合同無效和騰退房屋不應屬於同一訴訟，請求法庭駁回陳寶印的訴訟請求。
2．一審事實和證據
北京市海淀區人民法院經公開審理查明：1989年3月31日，陳寶印與馬立民簽署了買賣房屋合同，陳寶印將自家北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房3間賣與城市居民馬立民，價款21 000元。合同簽署後，陳寶印另收取馬立民1 000元，為其在北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院建西房2間（含門道1間）。庭審中，雙方均認可實際買賣房屋標的物為北房3間及西房2間（含門道1間）。雙方買賣行為發生後，馬立民向有關部門交納了相應契稅，肖家河村民委員會於1994年11月30日、海淀鄉人民政府於1994年12月5日對買賣房屋進行了審批，馬立民於1996年6月10日取得北京市房地產管理局頒發的房產所有證。
馬立民自購買房屋後，在北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院居住至今並加蓋房屋、種植樹木。經現場勘驗，現該院內共有北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵。庭審中，經本院對買賣合同效力進行明示，馬立民堅持雙方房屋買賣協議有效，放棄對院內房產及樹木進行價格鑒定。
上述事實有下列證據證明：雙方當事人陳述、買賣房屋合同、契稅票據、海淀鄉社員買賣房屋審批表、北京市房產所有證、現場勘驗筆錄、現場照片。
3．一審判案理由
北京市海淀區人民法院經審理認為：農村的土地除法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有，宅基地屬於農民集體所有。陳寶印與馬立民簽訂買賣房屋合同，因該院宅基地屬當地農村集體所有，馬立民屬城鎮居民購買農村房屋，此地上房屋之買賣必然涉及土地使用權人之變化，故雙方買賣北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院房屋之行為因違反法律法規應屬無效。
對於無效合同之處理，雙方承擔相互返還之責任。馬立民理應騰退訴爭房屋及院落，同時陳寶印應返還馬立民購房款22 000元。因馬立民堅持雙方房屋買賣協議有效，且未提出反訴，房屋買賣協議無效給馬立民造成的損失，馬立民可以另行主張賠償。
就馬立民所持確認買賣合同無效和騰退房屋不應屬於同一訴訟之抗辯，因房屋買賣合同無效之後果即為一方騰退房屋、一方返還購房款，故此抗辯於法無據，不予支持。另馬立民主張房屋買賣後履行審批手續、繳納了相關契稅並依法取得房屋產權證明，認為雙方買賣房屋行為有效，因上述行為系基於雙方買賣房屋行為之後而產生，故不能作為前行為即買賣房屋行為合法性之依據。
4．一審定案結論
北京市海淀區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第（五）項、第五十八條，作出如下判決：
（1）陳寶印與馬立民於1989年3月31日簽訂的買賣房屋合同無效。
（2）馬立民於本判決生效後1個月內騰退位於北京市海淀區海淀鄉肖家河河北新營13號南院內北房5間、西房1間、西門道房1間、東房2間、南房1間、海棠樹1棵及院落，交付陳寶印。
（3）陳寶印於本判決生效後10日內返還馬立民購房款22 000元。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》（1991年）第二百三十二條之規定，加倍給付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費50元，由馬立民負擔。
（三）二審訴辯主張
1．上訴人訴稱
（1）房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，且該買賣行為已經過海淀鄉政府的批准並辦理了房屋產權證明，故房屋買賣合同應屬有效；（2）陳寶印在原審要求確認合同無效及騰房的訴訟請求屬於兩個不同的法律關系，原審法院不應合並審理；（3）馬立民在該房屋內長期居住，並已將戶口遷入，在本市沒有其他住房。故上訴請求撤銷原審判決，依法駁回陳寶印的訴訟請求。
2．被上訴人辯稱
本案房屋買賣合同因違反法律規定而無效，原審判決認定事實正確，適用法律正確，應予維持。
（四）二審事實和證據
北京市第一中級人民法院經公開審理查明，原審判決對事實的認定正確，二審法院予以確認。二審中另查明，馬立民已於2005年3月27日將戶口遷入本案訴爭房屋。
二審法院對一審查明的事實採用證據與一審一致；對二審另外查明的事實有下列證據證明：雙方當事人陳述及戶籍登記卡。
（五）二審判案理由
北京市第一中級人民法院經審理認為：本案系因城市居民購買農村房屋所引發的糾紛。按照我國法律規定，農村宅基地的所有權屬於農民集體所有，所以宅基地使用權人在對宅基地行使收益和處分權利時，應當受到嚴格的限制。在此前提下，城市居民購買農村房屋的行為一般應當認定為無效。但在處理具體案件時應當結合個案不同的實際情況綜合加以判斷。
本案中，馬立民作為城市居民，其與陳寶印簽訂的房屋買賣合同已經過海淀鄉政府的批准。此後，馬立民取得了該房屋的產權證書並於2005年將戶口遷入。根據上述事實可以看出，在十幾年的時間中，馬立民在訴爭房屋實際居住已對該房屋形成了穩定的佔有關系。鑒於此，在綜合本案當時的歷史背景及有利於維護現有的房屋佔有關系角度考慮，應當確認馬立民與陳寶印簽訂的買賣合同有效較為適宜。原審法院確認本案買賣合同無效，雖符合此類案件的一般性處理原則，但於本案不利於維護雙方既定的權利、義務關系，故應當予以糾正。另外，陳寶印簽訂買賣合同並實際履行後，在目前房地產市場價格普遍上漲的情況下，其又以轉讓農村宅基地違反法律規定為由，要求確認買賣合同無效，其行為亦與民法倡導的誠實信用原則相悖。據此本院對陳寶印要求確認買賣合同無效並要求馬立民騰退房屋的訴訟請求均不予支持。
（六）二審定案結論
北京市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、《中華人民共和國合同法》第六條，作出如下判決：
1．撤銷北京市海淀區人民法院（2007）海民初字第10198號民事判決；
2．駁回陳寶印的訴訟請求。
一審案件受理費50元，由陳寶印負擔（已交納）；二審案件受理費50元，由陳寶印負擔（本判決生效後7日內交納）。
（七）解說
本案是一起城市居民購買農村房屋所引發的糾紛，本案的爭議焦點在於農村私有房屋買賣合同效力的認定問題。
隨著經濟的發展和農村城鎮化步伐的加快，外出的農村人口數量加大，同時越來越多的城市居民選擇到城市的近郊地區購買房屋居住，在房屋價格不斷上漲的背景下，農民私有房屋買賣合同引起的糾紛近幾年不斷增加，呈現出典型化、復雜化的趨勢，但對於這類合同效力的認定一直存在爭議，已經成為當前民事審判實踐中亟待解決的疑難問題。
由於我國農村土地歸集體所有，村民作為集體經濟組織的成員只擁有宅基地使用權，並且一戶只能擁有一處宅基地，宅基地是農民的重要財產權利，農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，因此目前國家的法律和相關政策對於宅基地進入市場進行交易流通採取了原則禁止的態度。由於房屋和土地有著天然的關聯性，並且在我國仍然採取的是「房地合一」的原則，因而農村私有房屋的買賣不單純是房屋所有權的轉移，同時還涉及房屋所佔土地的宅基地使用權的轉移，上述案例就是一個典型的例子。這里就產生了農村私有房屋的買賣是否一概應當以違反法律規定為由而認定無效的問題。筆者結合上述案例作如下分析。
1．本案房屋合同認定有效的正當理由
目前，在北京市農村私有房屋買賣中，買房人名義上是買房，實際上是買地，這與我國嚴格限制宅基地流轉的政策是相違背的；宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利，與特定的身份相聯系，具有一定的福利性，農村私有房屋買賣如果放開將會導致宅基地使用權的非法流轉；宅基地的流轉必然帶來宅基地需求的加大，造成住宅用地向耕地擴張，這顯然與我國保護耕地的基本國策是相違背的。因此，對於城市居民購買農村宅基地上的私有房屋，現階段我國的法律法規及政策還都是採取的禁止性原則，在審判實踐中對於農村私有房屋買賣合同在一般情況下認定為無效。
但是，司法實踐中的個案情況是非常復雜的，這種「合同無效」的處理原則也不能不分具體案情地一概適用，因此北京市高級人民法院早在2004年12月針對此問題專門組織了研討會，會議中達成共識並形成了「會議紀要」：農村私有房屋買賣合同以認定無效為原則，以認定有效為例外；從買賣雙方的主體身份來看，如雙方都是同一集體經濟組織成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效；2006年9月14日，北京市法院民事審判實務疑難問題研討會召開，這次會議認為：農村私有房屋買賣應當認定無效，2004年「會議紀要」中所確立的原則是恰當的，仍應堅持，但是在以無效為原則之外要考慮個案的不同情況，可以根據實際情況依法確認合同的效力，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員或者訴訟時買受人已將戶口遷入所購房屋所在地的集體經濟組織的，可以認定合同有效，對於1999年1月1日《土地管理法》修訂之前，將房屋轉讓給回鄉落戶的幹部、職工、退伍軍人以及華僑、港澳台同胞的，亦可以認定轉讓合同有效。根據以上兩個會議紀要的精神，結合本案的具體情況，在二審審理中合議庭經過研究一致認為本案應當作為無效原則的例外情況予以處理。
本案中認定雙方當事人之間的買賣合同有效主要有以下幾點理由：
（1）目前我國法律、法規及司法解釋尚沒有禁止農村私有房屋買賣以及農村私有房屋買賣合同應認定無效的明確規定。
我國目前的立法狀況是，只有《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》針對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了規定，但這些規定並未涉及農村私有房屋的買賣問題。另外還有一些國家政策方面的規定，主要就是國務院辦公廳1999年5月6日發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：「農民的住宅不得向城市居民出售」；2004年12月24日國務院《關於深化改革嚴格土地管理的決定》》中再次強調：「加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」這兩個國務院文件，不屬於法律或者行政法規，不能作為認定合同無效的法律依據。
（2）根據交易當時的歷史背景。
雙方當事人的買賣合同簽訂於1989年3月31日，而第七屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議於1988年12月29日才作出《關於修改<中華人民共和國土地管理法>的決定》，這是《土地管理法》自1986年6月25日頒布以後的第一次修正。在這次修正中才增加了關於土地使用權轉讓的規定，此前沒有關於土地使用權轉讓的明確規定；在1989年時，國家對農村房屋的買賣沒有相關的政策性規定。可以說，在雙方當事人進行交易時，國家對於農村私有房屋買賣，無論是立法層面還是政策層面還是一片空白。
（3）房屋買賣的行為已經過政府的審批，並且買受人已經取得了房屋所有權證，目前買受人的戶口已經遷入該房屋所在地。
本案中，雙方買賣行為發生後，買受人向有關部門交納了相關契稅，肖家河村民委員會於1994年11月30日、海淀鄉人民政府於1994年12月5日分別對房屋買賣交易進行了審批，買受人於1996年6月10日取得了北京市房地產管理局頒發的房產證。這一系列的行為均表明國家的行政部門已經認可並批准了雙方之間的房屋買賣行為，且這些均發生在1999年1月1日《土地管理法》修訂之前。因此根據北京市法院的兩個會議紀要的精神，在本案中應當認定買賣合同有效。
另外，買受人的戶口於2005年3月27日已經遷入訴爭房屋，這是本案二審中新查明的事實，根據上述會議紀要更應當傾向於認定合同有效。
2．房屋居住人對房屋長期、穩定的佔有、使用狀態也是應當受到保護的重要價值利益
類似房屋、土地這類重大財產的權屬關系穩定，對於公民生活秩序有著重大的意義。保護買受人對房屋穩定、長期的佔有狀態，保證買受人最基本的生存條件，也是審判實踐中法官應當予以重點考慮的價值取向。在本案中，買受人購買訴爭房屋並非為了投資營利，而是為了居有定所，且已經在訴爭房屋連續穩定生活了十幾年，全家人在本市沒有他處住房，因此訴爭房屋是買受人一家的安身立命之所。一旦買賣合同無效，買受人將負有騰退房屋的義務，這無疑將給買受人一家的生活帶來巨大的影響，因此本案二審審理中法院從保護買受人生活穩定的角度考慮，認定了買賣合同有效。
3．「當事人不得因自己的錯誤行為而獲利」，對出賣人事後主張合同無效應當予以必要的限制
如果說農村私有房屋買賣在合法性上存在瑕疵，那麼合同違法的責任方面，出賣人負有主要責任，而買受人負有次要責任。一旦買賣合同被認定為無效，雙方就應返還因合同而取得的財產。而在當前土地升值、房價上漲、拆遷補償的背景之下，出賣人按照原來的交易價格返還很少的價款，將獲得巨大的土地、房屋增值利益，那麼出賣人在負有主要過錯責任的同時卻可以享受到巨大利益，這無疑是自相矛盾的，這樣的審判結果將會導致買受人蒙受巨大的損失。因此，為了維護買受人的善意信賴，也為了貫徹「禁反言」和誠實信用原則的要求，認定買賣合同有效將會對出賣人在看到房價上漲後反悔要求確認買賣合同無效的投機行為，給予必要的限制。